Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. Rosario DE MUSIS Presidente
Dott. Ugo VITRONE Cons. Relatore
Dott. Francesco Maria TI Consigliere
Dott. Laura MILANI Consigliere
Dott. Aniello NAPPI Consigliere
ha pronunciato la seguente:

S E N T E N Z A
sul ricorso proposto da:
GESTIONE GOVERNATIVA DELLA FERROVIA ALIFANA, in persona del commissario pro tempore, elettivamente domiciliata in Roma, Via dei Portoghesi, n. 12, presso l'Avvocatura Generale dello Stato, che lo rappresenta e difende per legge;

ricorrente contro
TI LO, elettivamente domiciliato in Napoli, Viale Calascione, n. 7, presso gli avv.ti Alessandro Marotta e Carlo Branca, che lo rappresentano e difendono per procura a margine del controricorso;

controricorrente ricorrente incidentale avverso la sentenza della Corte d'Appello di Napoli n. 1759 pubblicata il 27 giugno 1997;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 3 marzo 1999 dal Relatore Cons. Ugo VITRONE;

udito l'avv. Alessandro MAROTTA;

udito il P.M., in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. Domenico NARDI, che ha concluso per l'accoglimento del ricorso principale e assorbimento dell'incidentale;
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con atto di citazione notificato il 27 marzo -3 aprile 1991 FI NG conveniva in giudizio dinanzi alla Corte d'Appello di Napoli la Torno S.p.A., il Ministero dei Trasporti e la Gestione Governativa della Ferrovia Napoli - Piedimonte d'Alife proponendo opposizione contro la stima dell'indennità di espropriazione di un fondo di sua proprietà, occupato in parte dalla Torno S.p.A. per la realizzazione di lavori di ammodernamento della linea ferroviaria. Con sentenza del 2-17 febbraio 1995 la corte rigettava la domanda proposta nei confronti della Torno S.p.A. e del Ministero dei Trasporti, rigettava l'eccezione di carenza di legittimazione passiva della Gestione Governativa della Ferrovia FA e, con separata ordinanza, disponeva la prosecuzione del giudizio, con espletamento di una consulenza tecnica per l'accertamento del valore dell'area espropriata.
Quindi, con sentenza del 30 maggio - 27 giugno 1997, determinava in L. 21.640.347 l'indennità di occupazione e, rispettivamente, in L. 112.249.020 quella di espropriazione e disponeva il deposito presso la Cassa Depositi e Prestiti della differenza tra detti importi e quanto già depositato.
Osservava la corte che il suolo espropriato, pur essendo incluso in una zona con destinazione agricola nel piano regolatore generale del Comune di Mugnano, ricadeva in un comprensorio dotato di tutte le infrastrutture primarie e di alcuni servizi di urbanizzazione secondaria, ed era posto a ridosso di un'area interessata da oltre dieci anni da un intenso sviluppo con presenza di insediamenti di edilizia pubblica e privata di tipo monofamiliare e condominiale, nonché di attività produttive. Ciò comportava che nella specie non potesse prescindersi dalla concreta vocazione edificatoria dell'area e che, conseguentemente, l'indennità di espropriazione dovesse essere determinata in applicazione dei criteri dettati dall'art. 5 bis della legge 8 agosto 1992, n. 359, per i suoli edificatori.
Contro la sentenza ricorre per cassazione la Gestione Governativa della Ferrovia FA con un solo motivo. Resiste FI NG con controricorso contenente ricorso incidentale condizionato affidato a un solo motivo e illustrato da memoria.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Va disposta preliminarmente la riunione dei ricorsi proposti contro la medesima sentenza.
La ricorrente principale denuncia la violazione e la falsa applicazione dell'art. 5 bis della legge 8 agosto 1992, n. 359, in relazione all'art. 360, nn. 3 e 5, cod. proc. civ., e sostiene che erroneamente sarebbe stata valorizzata dalla sentenza impugnata l'edificabilità di fatto dell'area espropriata, la quale potrebbe venire in rilievo solo per le aree comprese in comuni privi di strumento urbanistico, poiché la destinazione di piano regolatore non potrebbe essere superata per effetto di uno sviluppo urbanistico di carattere abusivo.
Il controricorrente ha eccepito l'inammissibità della censura, in quanto essa sarebbe volta a sindacare la valutazione degli elementi di fatto posta a base della decisione impugnata. L'eccezione è destituita di fondamento poiché la ricorrente non contesta affatto la valutazione degli elementi in base ai quali è stata accertata l'edificabilità di fatto dell'area espropriata - come mostra di ritenere il controricorrente - ma si limita a negare rilevanza a tale circostanza, contestando che la norma denunciata possa consentire una valutazione delle aree espropriate in contrasto con la destinazione ad esse assegnate dal piano regolatore generale nei comuni dotati di tale strumento urbanistico.
La censura merita accoglimento poiché, nell'individuazione della nozione di edificabilità di fatto di cui all'art. 5 bis della legge n. 359 del 1992, per la quale non è ancora intervenuto il regolamento che avrebbe dovuto definire i criteri e i requisiti a tal fine necessari, va seguito l'orientamento interpretativo da ultimo emerso nella giurisprudenza di questa Corte secondo cui la norma in questione impone di considerare l'edificabilità di fatto nella valutazione delle aree espropriate solo in assenza di una regolamentazione legale dell'assetto urbanistico del Comune nel cui ambito territoriale l'area si inserisce, non potendo ipotizzarsi un'edificabilità di fatto in relazione a suoli ai quali la disciplina urbanistica assegni una diversa destinazione, poiché diversamente opinando si perverrebbe alla conclusione che l'edificazione abusiva di un'area, benché illecita, finirebbe con l'attribuire, sia pure in via di mero fatto, natura edificatoria al suolo circostante non ancora edificato.
La nozione di edificabilità di fatto acquista perciò rilevanza quando si tratta di valutare la natura delle aree comprese in comuni sprovvisti di strumento urbanistico e situate fuori dal perimetro del centro edificato, sempre che risulti accertata una sua compatibilità con le generali scelte urbanistiche (Cass. 17 settembre 1997, n. 9242, cit. dalla ricorrente). Tale interpretazione appare del resto pienamente coerente con l'orientamento del giudice delle leggi che, nell'escludere ogni profilo di incostituzionalità in ordine alla distinzione introdotta dalla norma in esame tra aree edificabili e aree agricole, ha avuto modo di precisare che solo in casi marginali, precisamente individuati dalla dottrina, potranno aver rilievo nell'interpretazione del concetto di area edificabile singoli indici rivelatori della vocazione dell'area, in aderenza alla sua posizione, così come influenzata dalla localizzazione (Corte cost. 23 luglio 1997, n. 261). Tale precisazione, letta alla luce delle ordinanze di rimessione, cui la Corte rinvia, e al dibattito dottrinale in corso, non consente affatto di attribuire natura edificatoria alle aree destinate dal piano regolatore all'esercizio dell'agricoltura in presenza di una situazione di urbanizzazione abusiva in atto, ma si limita ad attribuire pieno riconoscimento giuridico a quei criteri di valutazione che, superando il criterio generale del valore agricolo medio, determinino il valore delle aree agricole espropriate tenendo conto del maggior valore di mercato di quei terreni che, seppur non edificabili, siano particolarmente idonei ad una destinazione commerciale, quale potrebbe essere rappresentata dalla istallazione di campeggi e di strutture mobili per la vendita di prodotti vari, o per depostiti di merci all'aperto, ovvero per parcheggio di veicoli, e ciò ai soli fini del calcolo dell'indennizzo, senza che ciò comporti alcuna incidenza sul regime di edificabilità dei suoli, come espressamente precisato dal giudice delle leggi.
Da ciò consegue che, essendo rimasto accertato che l'area in questione si trova compresa nella zona agricola delimitata dal piano regolatore generale in vigore nel Comune di Mugnano, dove essa è localizzata, il suo valore dev'essere determinato secondo il criterio del valore agricola medio e non secondo quelli introdotti per la valutazione dei suoli edificatori.
Passando all'esame del ricorso incidentale, il controricorrente si limita a richiedere che, nel caso di accoglimento del ricorso principale, si tenga conto nella determinazione del valore dell'area come area agricola anche dell'azienda agricola ivi esistente e del deprezzamento subito della residua proprietà: chiede al riguardo, che questa Corte pronunci nel merito in conformità degli accertamenti compiuti dal consulente tecnico d'ufficio nella sua relazione suppletiva di consulenza, liquidando l'indennità di occupazione in misura di L. 11.079.131 cui dovrebbero aggiungersi L. 172.000 corrispondenti al danno per la perdita dei frutti pendenti, e quella di espropriazione in misura di L. 95.762.185. Il ricorso incidentale - in quanto l'accertamento della natura agricola dell'area non comporta come conseguenza automatica la incontestabilità dei criteri di valutazione e della liquidazione delle indennità spettanti all'espropriato contenute nella relazione suppletiva di consulenza tecnica, che non hanno formato oggetto di accertamento e di valutazione da parte del giudice del merito, con la conseguente necessità di una rinnovata determinazione delle suddette indennità da parte del giudice di merito - rimane assorbito, dovendo le questioni sollevate dal controricorrente essere necessariamente sottoposte all'esame della corte d'appello indicata quale giudice di rinvio.
In conclusione perciò il ricorso principale merita accoglimento e conseguentemente, previo assorbimento del ricorso incidentale condizionato, la sentenza impugnata dev'essere cassata con rinvio della causa ad altro giudice il quale si conformerà al principio di diritto secondo cui l'edificabilità di fatto non ha alcuna incidenza nella determinazione del valore di un'area con destinazione agricola secondo le previsioni dello strumento urbanistico del comune nel quale essa è compresa, potendo ad essa farsi utile riferimento solo nel caso in cui l'area espropriata si trovi fuori del perimetro del centro edificato di un comune sprovvisto di qualsiasi strumento urbanistico.
Al giudice di rinvio viene rimessa altresì la pronuncia sulle spese del giudizio di cassazione.

P.Q.M.

La Corte riunisce i ricorsi, accoglie quello principale, dichiara assorbito quello incidentale condizionato, cassa la sentenza impugnata e rinvia la causa ad altra sezione della Corte d'Appello di Napoli, cui rimette altresì la pronuncia sulle spese del giudizio di cassazione.
Così deciso in Roma, il 3 marzo 1999.
Depositato in Cancelleria il 29 aprile 1999