Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. VINCENZO CALFAPIETRA - Presidente -
Dott. ANTONIO VELLA - rel. Consigliere -
Dott. GIANDONATO NAPOLETANO - Consigliere -
Dott. ROSARIO DE JULIO - Consigliere -
Dott. OLINDO SCHETTINO - Consigliere -
ha pronunciato la seguente

S E N T E N Z A
sul ricorso proposto da:
AG NN, in proprio e quale erede di GI TI, elettivamente domiciliato in ROMA VIA DI SAN GIACOMO 18, presso lo studio dell'avvocato LUIGI FLAUTI, che lo difende unitamente all'avvocato FRANCO PICCHI, giusta delega in atti;

- ricorrente -

contro
TI RZ RA, elettivamente domiciliata in ROMA VIA L LUCIANI 1, presso lo studio dell'avvocato ALFREDO CODACCI PISANELLI, che la difende unitamente all'avvocato NN IACOPETTI, giusta delega in atti;

- controricorrente -

avverso la sentenza n. 517/99 della Corte d'Appello di FIRENZE, depositata il 21/04/99;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 16/01/02 dal Consigliere Dott. Antonio VELLA;

udito l'Avvocato PICCHI Franco, difensore del ricorrente che ha chiesto l'accoglimento del ricorso;

udito l'Avvocato CODACCI PISANELLI Alfredo, difensore del resistente che ha chiesto il rigetto;

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. Aurelio GOLIA che ha concluso per l'accoglimento del 3^ motivo del ricorso, assorbiti gli altri.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con atto notificato il 2 maggio 1984 i coniugi VA GH e GI LI, proprietari di parti di una villa, sita in Forte dei Marmi, che avevano acquistato da NN IA PI, con due scritture private del 22 settembre 1981, convennero, davanti al Tribunale di Lucca, VE RT OR, proprietaria di altra parte della villa, per la rivendica della comunione di un vano, in cui era collocato l'impianto di riscaldamento centralizzato, e di parte di un atrio - appartenenti entrambi anche a LO AS LE, dei quali la convenuta si era impossessata, inglobandoli nella sua proprietà esclusiva, e per il risarcimento del danno.
Costituitasi in giudizio, la RT OR contestò le pretese sostenendo di avere comprato dalla PI, originaria, unica proprietaria della villa, gli immobili rivendicati, con contratto per scrittura privata del 22 marzo 1982, autenticata dal notaio Golini ed eccepì l'inopponibilità, nei suoi confronti, dell'atto d'acquisto prodotto in giudizio dalla controparte.
Con sentenza del 27 maggio 1996 il Tribunale rigettò la domanda. Il soccombente, anche come erede della LI, nel frattempo deceduta, propose impugnazione, adducendo che il Tribunale non aveva interpretato esattamente le scritture private del 2 settembre 1981 (autenticate dal notaio Torrisi e trascritte il 12 maggio 1984), con le quali la PI aveva venduto a lui e a sua moglie una parte della villa, di cui era la proprietaria unica, insieme con la comunione delle unità immobiliari di cui la convenuta si era illegittimamente appropriata.
Quest'ultima resistette al gravame eccependone l'infondatezza. La Corte d'appello di Firenze, con sentenza del 21 aprile 1999, ha confermato la decisione di primo grado, avendo ritenuto, per quel che interessa in sede di legittimità, che:
A.- la PI, con il contratto del 23 marzo 1982, trascritto il 15 aprile successivo, aveva venduto alla RT OR la proprietà esclusiva del "vano al piano terra già adibito a stanza caldaia" e "della porzione di vano con accesso sulla stanza avente ingresso dal n. 11/c di viale Morin", cioè i beni oggetto della domanda di rivendica proposta dagli attori;

B.- tale contratto, stipulato in esecuzione della scrittura privata in data 13 ottobre 1981 (con il quale la PI aveva promesso di cedere alla RT OR le due unità immobiliari controverse), essendo stato trascritto il 15 aprile 1982, prevaleva sulle scritture private di data anteriore (5.9.1981) non trascritte;

C.- il contratto di compravendita del 23 marzo 1982 concluso dalla PI con l'appellata, integrava titolo contrario alla proprietà comune, ai sensi dell'art. 1117 del codice civile, ammesso che, per effetto delle vendite delle varie porzioni della villa, si fosse costituito un condominio.
Il GH ricorre per cassazione con cinque motivi. La RT OR resiste con controricorso.
Le parti hanno depositato memorie.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Deve preliminarmente esaminarsi il terzo motivo del ricorso, perché con esso si propone una questione processuale il cui accoglimento, se fondata, determinerebbe l'assorbimento di tutti gli altri suoi motivi. Denunziandosi, infatti, la violazione degli art. 1117 del codice civile e 102 del codice di procedura civile, in relazione all'art. 360 nn. 3 e 5 di quest'ultimo codice, si censura la sentenza impugnata per non avere la Corte d'appello rilevato che si sarebbe dovuta disporre l'integrazione del contraddittorio nei confronti della condomina AS LE, in quanto si ha litisconsorzio necessario se, come è avvenuto nella specie, il convenuto per la rivendica di determinati beni, non contesti la comproprietà dell'attore, ma eccepisca che essi sono di sua proprietà esclusiva, "deducendo in tal modo nel giudizio un rapporto plurisoggettivo, unico e inscindibile".
Il motivo è fondato.
Per la giurisprudenza della Corte di Cassazione, quando la domanda di rivendica di un bene è proposta da uno o più soggetti, che assumono di essere i comproprietari, la necessità dell'integrazione del contraddittorio dipende dal comportamento del convenuto. Ed, infatti, se il convenuto si limiti a negare il diritto di comproprietà degli attori, non si richiede la citazione in giudizio di altri soggetti, non essendo in discussione la comunione del bene, mentre nel caso in cui eccepisca di essere il suo proprietario esclusivo, la controversia ha come oggetto la comunione di esso, cioè l'esistenza del rapporto unico plurisoggettivo, e il contraddittorio deve svolgersi nei confronti di tutti coloro dei quali si prospetta la contitolarità, (litisconsorzio necessario), affinché la sentenza possa conseguire un risultato utile, che, invece, non avrebbe in caso di mancata partecipazione al giudizio di alcuni, non essendo essa a loro opponibile (sent. nn. 9043 del 1987, 11466 del 1991, 8531 del 1994, 10609 del 1996). Pertanto nella specie il giudizio si sarebbe dovuto svolgere anche nei confronti di LO AS LE che, secondo ciò che si afferma nella stessa sentenza impugnata, era una delle persone alle quali era stata ceduta una parte della villa da NN IA PI, originaria unica sua proprietaria (si legge nella pronuncia del Giudice d'appello: "Giova premettere che... il fabbricato in oggetto apparteneva a un unico proprietario, cioè alla PI, che poi ha alienato le varie porzioni dell'immobile, con atti successivi e separati a... LO AS LE..."). E non essendo stata la AS EO parte ne' del giudizio d'appello, ne' di quello di primo grado, devono cassarsi, per difetto d'integrità del contradittorio, sia la sentenza della Corte d'appello, sia quella del Tribunale e deve rinviarsi la causa a quest'ultimo, che provvederà sulle spese del giudizio di legittimità.
Gli altri motivi del ricorso restano conseguentemente assorbiti.

P.T.M.
la Corte accoglie il terzo motivo del ricorso, dichiara assorbiti gli altri motivi. Cassa la sentenza impugnata e quella di primo grado, e rinvia la causa, anche per le spese del giudizio di legittimità, al Tribunale di Lucca.
Così deciso in Roma, il 16 gennaio 2002.
Depositato in Cancelleria il 11 aprile 2002