Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. VINCENZO CALFAPIETRA - Presidente -
Dott. ANTONIO VELLA - Consigliere -
Dott. GIOVANNI SETTIMJ - rel. Consigliere -
Dott. GIOVNN SCHERILLO - Consigliere -
Dott. ETTORE BUCCIANTE - Consigliere -
ha pronunciato la seguente

S E N T E N Z A
sul ricorso proposto da:
CC NN IA, elettivamente domiciliata in ROMA VIALE GIULIO CESARE 151, presso lo studio dell'avvocato POLINARI GIANFRANCO, difesa dall'avvocato PERRUCCI GIANLUCA, giusta delega in atti;

contro
COND. VIA DEL MORO 38 ROMA, in persona dell'Amm.re p.t. FABRIZIO CAPRAI, elettivamente domiciliato in ROMA V.LE MAZZINI 144, presso lo studio dell'avvocato SEGANTI ALBERTO, che lo difende, giusta delega in atti;

- controricorrente -

avverso la sentenza n. 1260/98 della Corte d'Appello di ROMA, depositata il 16/04/98;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 03/11/00 dal Consigliere Dott. Giovanni SETTIMJ;

udito l'Avvocato SEGANTI, difensore del resistente che ha chiesto il rigetto del ricorso;

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. Marco PIVETTI che ha concluso per il rigetto del ricorso. SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con atto di citazione 7.7.95, NA AR AC premesso che, proprietaria di locali facenti parte del Condominio sito in Roma alla Via del moro n. 38, li aveva concessi in locazione alla Harià Sas, la quale vi aveva aperto un esercizio di birreria con musica di sottofondo e spettacoli della vecchia Roma;
che, avvalendosi dell'art. 12 del regolamento, il Condominio, con delibera del 15.6.95, aveva vietato sia lo svolgimento di detta attività della conduttrice, in quanto assunta contraria alla tranquillità degli abitanti, sia il passaggio nel cortile condominiale, utilizzato dai collaboratori della conduttrice stessa onde accedere al retrostante magazzino anch'esso concesso in locazione;
che il cortile interno all'edificio non era di proprietà del Condominio, ma di essa istante - conveniva innanzi al tribunale di Roma il nominato Condominio chiedendo l'annullamento della delibera 15.6.95.
Costituendosi, il Condominio contestava l'avversa domanda e ne chiedeva il rigetto.
Con sentenza 16.11.96, il tribunale di Roma - rilevato che l'art. 12 del regolamento condominiale, contenente generico divieto d'utilizzare le porzioni d'immobile di proprietà individuale per usi contrari alla tranquillità, era stato accettato dalla AC al momento dell'acquisto dei locali;
che l'effettiva idoneità dell'attività in discussione ad arrecare disturbo alla quiete degli altri condomini dovesse valutarsi in astratto;
che, pertanto, attese la frequentazione del locale sino a tarda notte e l'esecuzione di spettacoli e di musica, tale potenzialità d'arrecare disturbo dovesse senz'altro riconoscersi, senza necessità di disporre la consulenza tecnica richiesta al fine d'accertare l'esistenza d'un idoneo impianto d'insonorizzazione - accoglieva parzialmente la domanda della AC dichiarando nulla quella sola parte dell'impugnata delibera 15.6.95 con la quale era stato inibito alla conduttrice dei locali ed ai collaboratori il passaggio nel cortile interno per accedere al retrostante magazzino, mentre riconosceva legittimo il divieto d'utilizzare i locali stessi per l'attività di birreria con spettacoli e musica.
Avverso tale decisione la AC proponeva appello cui resisteva il Condominio di Via del Moro n. 38.
Con sentenza 16.4.98, la corte d'appello di Roma - ritenuto che il divieto, per la AC, di dare una determinata destinazione alla porzione di sua esclusiva proprietà, traducendosi in una limitazione delle facoltà inerenti al diritto dominicale, potesse derivare solo da un titolo convenzionale, quale quello costituitosi con l'accettazione del vincolo;
che tale limitazione operasse anche nei confronti della conduttrice Harià Sas;
che l'adibire il locale a birreria, con musica di sottofondo e spettacoli notturni protratti fino alle h. 02,30 della notte, dovesse senz'altro considerarsi come "uso contrario alla tranquillità"; che la pretesa insonorizzazione acustica del locale fosse irrilevante e, anche se accertata, non avrebbe equivalso ad assicurare il pieno rispetto del bene tranquillità, perseguito dal Condominio con la predisposizione dell'art. 12 del regolamento rigettava l'appello proposto da NA AR AC e la condannava al pagamento delle spese di lite. Avverso tale sentenza la AC proponeva ricorso per cassazione con due motivi.
Resisteva il Condominio di Via del Moro 38 con controricorso. MOTIVI DELLA DECISIONE
Con il primo motivo, la ricorrente - denunziando violazione di norme di diritto - si duole che la corte territoriale abbia completamente ignorato la normativa di cui alla L. 26.10.95 n. 447 sull'inquinamento acustico, la quale disciplina in modo specifico le attività obbligate a predisporre una documentazione di "impatto acustico", proprio perché classificate come "attività rumorose", tra le quali non è contemplata quella di birreria;
abbia, quindi, violato detta normativa, includendovi arbitrariamente un'attività non compresa ed omettendo l'esame del caso specifico con idonea consulenza.
Il motivo non merita accoglimento.
Le disposizioni della L. 26.10.95 n. 477, che ha inteso fissare un limite alle attività rumorose onde tutelare la salute della collettività e la cui inosservanza integra la violazione amministrativa dalle stesse sanzionata, attengono a rapporti di natura pubblicistica, intercorrenti tra la Pubblica Amministrazione preposta alla tutela dell'interesse collettivo protetto ed i privati esercenti le attività contemplate, e disciplinano situazioni dirette che vengono prese in considerazione ai fini della salvaguardia della salute in generale, prescindendo da qualsiasi collegamento con la proprietà fondiaria;
quest'ultima, in vero, rimane del tutto estranea alla previsione normativa, nella quale non è ravvisabile alcuna disposizione intesa a stabilirne limiti d'equilibrio nell'utilizzazione, limiti che rimangono, invece, affidati alla disciplina delle immissioni posta dall'art. 844 CC od a quella, eventualmente più rigorosa, che i privati interessati abbiano ritenuto di pattiziamente stabilire agendo nell'ambito della loro libera autonomia contrattuale.
Nei rapporti tra privati, dunque, la normativa di cui alla L. 26.10.95 n. 447 non trova applicazione e la corte territoriale correttamente non l'ha presa in considerazione ai fini della decisione della controversia tra privati sottoposta al suo esame. Sotto il profilo della denunziata violazione di legge, poi, la ricorrente nessun argomento adduce, riconducibile alla previsione dell'art. 360 n. 3 CPC, in ordine alla censura relativa al mancato accertamento della situazione di fatto mediante consulenza tecnica, questione della quale meglio si tratterà di seguito. Con il secondo motivo, la ricorrente - denunziando insufficiente motivazione della sentenza - si duole che il giudice d'appello non abbia adeguatamente motivato la scelta di confermare la sentenza di primo grado ed abbia posto a fondamento della decisione asserzioni generiche, inidonee a legittimarla, pretermettendo di considerare, invece, la mancanza di norme qualificanti una birreria come attività rumorosa, l'insonorizzazione del locale già accertata dalla competente ASL, l'ubicazione dello stesso in una zona ad alta densità di locali pubblici aperti fino a tarda notte, e di effettuare uno specifico accertamento tecnico sulla situazione controversa.
Il motivo non merita accoglimento.
È stato, infatti, accertato in sede di merito e non è
contestato che, nel caso il esame, i rapporti condominiali siano disciplinati da un regolamento contrattuale al cui art. 12 è fatto divieto di utilizzare i locali di proprietà individuale per l'esercizio di attività "contrarie alla tranquillità" della colletività condominiale.
Orbene, come questa Corte ha più volte evidenziato, il regolamento di condominio predisposto dall'originario unico proprietario dell'intero edificio, ove sia stato accettato dagli iniziali acquirenti delle singole unità immobiliari e regolarmente trascritto nei pubblici registri, assume carattere convenzionale e vincola anche tutti i successivi acquirenti, nonché i conduttori ai quali vengano locate dette unità, non solo per le clausole che disciplinino l'uso od il godimento dei servizi e delle parti comuni, ma anche per quelle che limitino i poteri e le facoltà dei singoli condomini sulle loro proprietà esclusive, venendo a costituire su queste ultime una servitù reciproca.
Con l'ulteriore precisazione che, in ragione delle determinazioni adottate dai privati nell'ambito della loro autonomia contrattuale, qualora il regolamento di condominio faccia divieto di svolgere nei locali di proprietà individuale determinate attività, non occorre accertare, al fine di ritenere l'attività stessa illegittima, se questa possa dar luogo o meno ad immissionì vietate a norma dell'art. 844 CC, con le limitazioni ed i temperamenti in tale norma indicati, in quanto le norme regolamentari di natura contrattuale possono legittimamente imporre limitazioni al godimento della proprietà esclusiva anche diverse o maggiori rispetto a quelle stabilite dalla citata norma, e l'obbligo del condomino d'adeguarsi alla norma regolamentare discende in via immediata e diretta ex contractu per il generale principio espresso dall'art. 1372 CC (Cass.

4.2.92 n. 1195, 7.1.92 n. 49, 15.7.86 n. 4554, 14.11.78 n. 5241).
È ben vero che, i divieti ed i limiti di destinazione alle parti d'edificio di proprietà individuale posti dal regolamento condominiale potendo essere formulati sia mediante elencazione delle attività vietate sia mediante riferimento ai pregiudizi che s'intendono evitare, si è chiarito altresì come, al fine di stabilire se una determinata destinazione sia vietata o limitata, sia sufficiente, nella prima ipotesi, verificare se una determinata destinazione risulti inclusa o meno nell'elenco, dovendosi ritenere che già in sede di redazione del regolamento ne siano stati valutati a priori gli effetti per necessariamente dannosi, mentre sia necessario accertare, nella seconda ipotesi, l'effettiva capacità della destinazione contestata a produrre gli inconvenienti che si vogliono evitare, essendo mancata una valutazione in astratto degli effetti dannosi dell'attività stessa (Cass. 23.12.94 n. 11126, 15.7.86 n. 4554). Tuttavia, nell'ipotesi in cui il regolamento di condominio faccia divieto, come nel caso di specie, di adibire i locali di proprietà individuale all'esercizio d'attività tali da comportare un'alterazione nella condizione di "tranquillità" dei partecipanti alla collettività condominiale, la valutazione da operarsi non può essere limitata al solo rilievo dell'entità delle immissioni acustiche - anch'esse d'altronde da apprezzarsi secondo parametri più rigorosi rispetto a quello codicistico della normale tollerabilità, giacché una prescrizione regolamentare siffatta, in ragione dello specifico oggetto della tutela, risulta intesa a salvaguardarè la collettività proprio dall'onere di dover sopportare quei rumori che, pur non del tutto molesti, siano in ogni modo causa di fastidio - ma deve estendersi anche a tutti i possibili elementi di disturbo che la considerata attività comporti incidendo sul bene oggetto di tutela.
Ciò tanto più ove si tenga conto come anche nell'applicazione dello stesso art. 844 CC debba aversi riguardo, per desumerne il criterio di valutazione della normale tollerabilità delle immissioni, alla peculiarità dei rapporti condominiali ed alla destinazione, assegnata all'edificio dalle disposizioni urbanistiche o, in mancanza, dai proprietari, onde, nel caso in cui il fabbricato non adempia ad una funzione uniforme e le unità immobiliari siano soggette a destinazioni differenti, ad un tempo ad abitazione ed ad esercizio commerciale, il criterio dell'utilità sociale, cui è informato l'art. 844 cit., impone di graduare le esigenze in rapporto alle istanze di natura personale ed economica dei condomini, privilegiando, alla luce dei principi costituzionali posti dagli artt. 14, 31, 47 Cost., le esigenze personali di vita connesse all'abitazione rispetto alle utilità meramente economiche inerenti all'esercizio di attività commerciali (Cass. 15.3.93 n. 3090). A tali considerazioni risulta del tutto conforme l'analisi del caso in esame operata dalla corte territoriale, la quale ha ben evidenziato, con valutazione di merito insuscettibile di riesame in questa sede in quanto logicamente ed esaurientemente motivata, tutte le varie componenti che, nella situazione di fatto dedotta in giudizio, concorrono a far ritenere l'attività in discussione come idonea a ledere la tranquillità della collettività condominiale:
non l'attività di birreria in sè, ma questa in una all'intrattenimento dei clienti con musica e spettacoli, tanto più fastidiosi considerato l'affaccio dei locali anche sul cortile condominiale, la presenza del magazzino dell'esercizio nel detto cortile con il connesso andirivieni, il protrarsi e la particolare collocazione temporale della situazione di disturbo in relazione all'apertura al pubblico dell'esercizio sino a tarda ora notturna. Tali essendo le considerazioni generali che, in conformità ai sopra richiamati principi, hanno indotto la corte territoriale all'adottata decisione, è evidente come un accertamento tecnico sul livello delle immissioni acustiche, costituenti una sola delle componenti della situazione lesiva del bene tutelato dalla norma regolamentare, non si rivelasse decisivo ai fini di causa e sia stato, pertanto, opportunamente pretermesso dal giudice del merito. Nessuno degli esaminati motivi di censura meritando accoglimento, il ricorso va, dunque, respinto.
Le spese, liquidate come in dispositivo, seguono la soccombenza.

P. Q. M.

LA CORTE respinge il ricorso e condanna la ricorrente alle spese che liquida in complessive L.

5.125.800 delle quali L.

5.000.000 per onorari.
Così deciso in Roma, nella Camera di Consiglio, il 3 novembre 2000.
Depositato in Cancelleria il 4 aprile 2001