Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. VELLA Antonio - Presidente -
Dott. DE JULIO Rosario - Consigliere -
Dott. CIOFFI Carlo - rel. Consigliere -
Dott. SETTIMJ Giovanni - Consigliere -
Dott. SCHERILLO Giovanna - Consigliere -
ha pronunciato la seguente:

SENTENZA
sul ricorso proposto da:
ES AN UI, elettivamente domiciliato in ROMA VIA GIOVANNI NICOTERA 29, presso lo studio dell'avvocato ROBERTO NOBILONI, che lo difende unitamente agli avvocati ALDA PREVIDI, CRISTINA TARCHINI, giusta delega in atti;

- ricorrente -

contro
AL IO, ND RO, elettivamente domiciliati in ROMA VIA BALDO DEGLI UBALDI 66, presso lo studio dell'avvocato VINCENZO RINALDI, che li difende unitamente all'avvocato MAURIZIO PIGHI, giusta delega in atti;

- controricorrenti -

avverso la sentenza n. 206/99 della Corte d'Appello di BOLOGNA, depositata il 22/03/99;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 30/10/02 dal Consigliere Dott. Carlo CIOFFI;

udito l'Avvocato NOBILONI Alessandro per delega dell'Avvocato TARCHINI Cristina, depositata in udienza difensore del ricorrente che ha chiesto accoglimento;

udito l'Avvocato RINALDI Vincenzo, difensore del resistente che ha chiesto rigetto;

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. Antonio MARTONE che ha concluso per rigetto del ricorso. SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Il 15 gennaio 1990 e il 14 febbraio 1995 IA GI CA e IO IN stipularono un contratto con il quale il primo promise di vendere al secondo (e a sua moglie OS ND), che promise di acquistare, un suolo di 1.000 metri quadrati, sito nel comune di San Cesario sul Panaro, a condizione che fosse stata approvata la domanda di variante al P.R.G. che a quest'ultimo era stata presentata, con cui era stato chiesto il cambio di destinazione della zona in cui l'immobile è situato, da agricola a residenziale. Con atto di citazione notificato l'11 maggio 1995 i coniugi IN affermarono che il 29 aprile 1994 il comune di San Cesario aveva accolto la detta domanda, e convennero IA GI CA innanzi al Tribunale di Modena per ottenere la esecuzione specifica della sua obbligazione di concludere il contratto di vendita. Il convenuto si costituì e rispose che la deliberazione comunale con cui era stata cambiata la destinazione del suolo oggetto del preliminare non era stata ancora approvata dalla Regione Emilia Romagna;
affermò che quindi il preliminare era nullo, perché stipulato violando il precetto contenuto nell'art. 18 della legge 28 febbraio 1985 n. 47; e chiese il rigetto della domanda.
Il Tribunale dichiarò la nullità del contratto preliminare, e rigettò la domanda.
La Corte d'appello di Bologna, con la sentenza indicata in epigrafe, ha affermato la validità del contratto preliminare, in considerazione della detta condizione che era stato ad essa apposta;

e preso atto che nelle more la deliberazione comunale in virtù della quale il suolo per cui è causa è diventato edificatorio era stata approvata dal competente organo regionale, ha accolto la domanda dei coniugi IN.
IA GI CA ha chiesto la cassazione di tale sentenza per tre motivi.
I coniugi IN hanno resistito con controricorso. MOTIVI DELLA DECISIONE
Con i tre motivi del suo ricorso IA GI CA censura la sentenza impugnata per aver ritenuto valido il contratto preliminare per cui è causa, e per aver dato esecuzione ad esso;
sostiene che tale contratto, nel momento in cui venne stipulato, avendo ad oggetto un suolo agricolo, e non edificatorio, era contrario alla legge, segnatamente all'art. 18 della legge 20 febbraio 1985 n. 47;
e che è irrilevante il fatto che il suolo è divenuto edificatorio successivamente, nel corso del giudizio.
La censura è infondata.
La disposizione del comma 2 dell'art. 18.1.28 febbraio 1985 n. 47, che sancisce la nullità degli atti tra vivi aventi per oggetto il trasferimento, la costituzione o lo scioglimento della comunione di diritti reali relativi a terreni, quando ad essi non sia allegato il certificato di destinazione urbanistica contenente le prescrizioni urbanistiche riguardanti l'area interessata, si riferisce esclusivamente ai contratti che di per sè determinano l'effetto reale indicato dalla norma, non anche a quelli con effetti obbligatori, come il contratto preliminare di compravendita;

quest'ultimo è pertanto valido e vincolante per le parti, salva l'esigenza del certificato di destinazione urbanistica per la conclusione del contratto definitivo o per la sentenza di esecuzione specifica dell'obbligo di concludere il contratto definitivo, di cui all'art. 2932 cod. proc. civ. (vedi Cassazione civile sez. 3^, 9 luglio 1994, n. 6493). La vendita poi di un terreno, stipulata per consentire all'acquirente una sua utilizzazione edificatoria, al momento non permessa dagli strumenti urbanistici, e sottoposta alla condizione sospensiva della futura approvazione di una variante di detti strumenti che contempli quell'utilizzazione, non è affetta da nullità, ne' sotto il profilo dell'impossibilità dell'oggetto, ne' sotto il profilo dell'impossibilità della condizione, dovendosi ritenere consentito alle parti di dedurre come condizione sospensiva anche un mutamento di legislazione o di norme operanti erga omnes, salva restando l'inefficacia del contratto in conseguenza del mancato verificarsi di tale mutamento (Cassazione civile, sez. 1^, 10 gennaio 1986 n. 74). In tal caso l'evento condizionante, quand'anche insussistente al momento della proposizione della domanda, consente al giudice di esaminare il merito della controversia se, al tempo della decisione, risulta essersi verificato (Cassazione civile sez. 1^, 20 giugno 2000, n. 8388). La sentenza impugnata ha correttamente applicato alla fattispecie esaminata tali principi ormai consolidati nella giurisprudenza di questa Corte.
Le spese seguono la soccombenza.

PER QUESTI MOTIVI

La Corte rigetta il ricorso e condanna IA GI CA a rifondere a IO IN e a sua moglie OS ND le spese del giudizio di legittimità, che si liquidano in 113,75 euro, oltre 1.500,00 euro per onorari.
Così deciso in Roma, il 30 ottobre 2002.
Depositato in Cancelleria il 17 gennaio 2003