Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. VITTORIO DUVA - Presidente -
Dott. ROBERTO PREDEN - Consigliere -
Dott. RENATO PERCONTE LICATESE - Consigliere -
Dott. ITALO PURCARO - Consigliere -
Dott. GIANFRANCO MANZO - rel. Consigliere -
ha pronunciato la seguente

S E N T E N Z A
sul ricorso proposto da:
PI ND, elettivamente domiciliato in ROMA VIA LORENZO IL MAGNIFICO 110, presso lo studio dell'avvocato BERNARDO SERRAO, che lo difende, giusta delega in atti;

- ricorrente -

contro
CI AN, CI FE, elettivamente domiciliati in ROMA VIA S MARIA MAGGIORE 112, presso lo studio dell'avvocato ALDO DI LAURO, che li difende, giusta delega in atti;

- controricorrenti -

avverso la sentenza n. 14094/99 del Tribunale di ROMA, emessa il 18/05/99 e depositata il 24/07/99 (R.G. 44439);
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 16/01/02 dal Consigliere Dott. Gianfranco MANZO;

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. Umberto APICE che ha concluso per il rigetto del ricorso. SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
SS IO, premesso di condurre in locazione un locale di proprietà di RN e NL SC, li conveniva in giudizio dinanzi al Pretore di Roma per ottenere la condanna degli stessi al pagamento dell'importo dovuto per i miglioramenti apportati all'immobile adibito ad uso lavanderia. Il Pretore accoglieva la domanda e condannava i convenuti al pagamento della somma di lire 14.500.000, oltre interessi e rivalutazione.
RN e NL SC proponevano appello lamentando fra l'altro che erroneamente il pretore aveva qualificato quale vessatoria a norma dell'art. 1341, secondo comma c.c. la clausola contrattuale che, con riguardo ai miglioramenti, prevedeva la necessità del preventivo consenso scritto del locatore ed escludeva la corresponsione di qualsiasi indennità o la compensabilità con i danneggiamenti subiti dall'immobile. Concludevano quindi chiedendo che il Tribunale, in riforma della sentenza appellata, negasse la sussistenza del diritto della controparte all'indennità in questione.
Il Tribunale di Roma, con sentenza del 24 luglio 1999, riformava la sentenza impugnata, rigettando conseguentemente le domande proposte dal IO. Il Tribunale riteneva la validità della clausola contrattuale in questione, considerato che le disposizioni degli artt. 1592 e 1593 c.c. - disciplinanti il diritto del conduttore ad essere indennizzato per i miglioramenti e le addizioni - sono derogabili per volontà delle parti;
riteneva, altresì, la natura "non vessatoria" della clausola e l'irrilevanza della mancata approvazione per iscritto, essendo tassativa l'elencazione contenuta nell'art. 1341, secondo comma c.c. e non configurando la clausola in questione limitazioni alla facoltà di proporre eccezioni ovvero limitazioni di responsabilità.
Avverso questa sentenza, SS IO propone ricorso per cassazione affidato a due motivi. RN e NL SC resistono con controricorso, illustrato da memoria.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Con il primo motivo il ricorrente lamenta la violazione e falsa applicazione dell'art. 1341, secondo comma c.c., nonché l'omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione in ordine ad un punto essenziale della controversia. Secondo quanto dedotto, il Tribunale avrebbe erroneamente ritenuto che la clausola contenuta nell'art 9 del contratto - secondo la quale i miglioramenti non davano in alcun caso diritto ad indennità - non fosse onerosa e quindi non rientrasse tra le ipotesi previste dall'art. 1341, secondo comma c.c., "perché relativa a diritti disponibili del conduttore". In
altri termini, il Tribunale aveva fatto derivare l'automatica esclusione dell'art. 1341 c.c. dal rilievo che le norme dettate dagli artt. 1592 e 1593 c.c. erano derogabili dalla volontà delle parti. In ogni caso, la sentenza impugnata violava la disposizione indicata per non aver ritenuto che la clausola in questione limitava la responsabilità del locatore e, comunque, limitava la facoltà del conduttore di proporre eccezioni.
Il motivo è infondato.
Il Tribunale, dopo aver dedotto che le disposizioni di cui agli artt. 1592 e 1593 c.c., disciplinanti il diritto del conduttore ad essere indennizzato per i miglioramenti e le addizioni, erano derogabili per volontà delle parti e che l'art. 1341, secondo comma c.c. conteneva un'elencazione tassativa delle condizioni di contratto c.d. vessatorie, è pervenuto alla conclusione che la clausola prevista dall'art. 9 del contratto non era da ricomprendere tra quelle tassativamente indicate nella norma richiamata. Più precisamente il Tribunale ha ritenuto che la clausola in questione non consisteva ne' in una "limitazione alla facoltà di proporre eccezioni", limitando unicamente il diritto sostanziale della parte e non toccando la sua posizione processuale, ne' in una "limitazione di responsabilità", essendo l'indennità ex art. 1592 c.c. del tutto svincolata da un comportamento inadempiente del locatore. Da quanto detto risulta innanzi tutto evidente che non è esatto quanto dedotto dal ricorrente che il Tribunale avrebbe escluso il carattere vessatorio della clausola contrattuale argomentando dalla derogabilità del precetto contenuto nell'art. 1592. I giudici di merito, infatti, hanno proceduto ad un'interpretazione della clausola in questione, ponendo la derogabilità della disposizione che prevede l'indennità per i miglioramenti unicamente quale premessa necessaria dell'ulteriore argomentare.
Ciò chiarito, la valutazione circa la natura vessatoria della clausola è un giudizio di fatto, riservato al giudice di merito e non sindacabile in sede di legittimità ove adeguatamente motivato (v. Cass. 13 aprile 2000, n. 4801). Nel caso di specie la motivazione posta dai giudici di merito a base del loro convincimento è lineare e lascia chiaramente intendere la ratio decidendi adottata, mentre il ricorrente contrappone, inammissibilmente in questa sede, una propria interpretazione a quella del Tribunale.
In ogni caso non si riscontra alcuna violazione dell'art. 1341 e del concetto giuridico implicato, poiché come esattamente rilevato dal Tribunale, la clausola in questione non è da ricomprendere ne' tra quelle che prevedono una limitazione di responsabilità a favore di la ha predisposta, poiché non limita le conseguenze della colpa o dell'inadempimento, ne' tra quelle che stabiliscono limitazioni alla facoltà di proporre eccezioni, in quanto non pone limitazioni alla facoltà di apporre eccezioni o di agire in giudizio per ottenere l'adempimento dell'altra parte, ma agisce sul diritto sostanziale escludendo l'indennità per i miglioramenti, prevista dall'art. 1592 c.c. con norma derogabile.
Con il secondo motivo il ricorrente lamenta l'omessa motivazione in ordine ad un punto essenziale della controversia. Secondo quanto dedotto il Tribunale non aveva esaminato e, quindi, non aveva tenuto conto della volontà della parti manifestata con la sottoscrizione del contratto di locazione escludendo volontariamente dalla sottoscrizione specifica le clausole che il modulo prestampato portava in calce predeterminate per l'approvazione specifica. Da ciò due conseguenze: che il predisponente aveva la consapevolezza che l'art. 9 del contratto conteneva una clausola vessatoria e che il conduttore non aveva inteso accettare questa clausola vessatoria. Anche questo motivo è privo di fondamento.
La circostanza indicata, infatti, non è per nulla decisiva, poiché non è affidata alla volontà delle parti lo stabilire se una clausola rientra o meno nell'elenco fatto dall'art. 1341 c.c. Conseguentemente è anche priva di rilievo la circostanza che il ricorrente non abbia apposto la sua firma di approvazione specifica. Per quanto detto il ricorso dev'essere rigettato. Sussistono giusti motivi per la compensazione tra le parti delle spese del giudizio di cassazione.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso;
compensa le spese del giudizio di cassazione.
Così deciso in Roma, nella Camera di Consiglio, il 16 gennaio 2002.
Depositato in Cancelleria il 18 luglio 2002