Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. VINCENZO CALFAPIETRA - Presidente -
Dott. FRANCESCO CRISTARELLA ORESTANO - Consigliere -
Dott. GIANDONATO NAPOLETANO - Consigliere -
Dott. LUCIO MAZZIOTTI DI CELSO - Consigliere -
Dott. UMBERTO GOLDONI - rel. Consigliere -
ha pronunciato la seguente

S E N T E N Z A
sul ricorso proposto da:
ER PO, elettivamente domiciliato in ROMA VIA TRIPOLI 38, presso lo studio dell'avvocato BOMBACI PAOLO, che lo difende unitamente agli avvocati PETRAGLIA DELIA, PALMIERI STEFANO, giusta delega in atti;

- ricorrente -

contro
TI SE, RT ME, elettivamente domiciliati in ROMA VIA SAN GODENZO 114, presso lo studio dell'avvocato GIANCARLO TORTORICI, difesi dall'avvocato MICHELE PROVERBIO, giusta delega in atti;

- controricorrenti -

avverso la sentenza n. 3335/98 della Corte d'Appello di ROMA, depositata il 11/11/98;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 29/05/01 dal Consigliere Dott. Umberto GOLDONI;

udito l'Avvocato BOMBACI Paolo, difensore del ricorrente che ha chiesto l'accoglimento del ricorso;

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. Vincenzo MARINELLI che ha concluso per il rigetto del ricorso. Svolgimento del processo
Con citazione in data 27.1.1989 dinanzi al Tribunale di Roma i coniugi EP RE e AR AR, premesso di essere proprietari, nella palazzina di via Assemani 11, Acilia, dell'appartamento int. 2 con annessa piccola area, per averlo acquistato, con rogito notaio Casino del 15.10.1981 dal proprietario costruttore, FI RA, rimasto proprietario dell'int. 1, e di avere completato la recinzione del giardino e posto sul muro un tubo per il gas, lamentavano che costui, con lettera raccomandata 11.1.1989, aveva loro intimato il ripristino dello stato dei luoghi. Chiedevano quindi che il Tribunale dichiarasse, nei confronti del RA, la loro piena ed esclusiva proprietà dell'immobile, libera da oneri e servitù.
Il RA, costituitosi, resisteva alla domanda (che definiva "azione negativa della servitù") lamentando che la recinzione del RE gli impediva l'uso del passaggio pedonale lungo il muro perimetrale (tra l'appartamento degli attori e il loro giardino);
tale uso, a detta del RA, gli spettava sia perché esercitato già in epoca precedente alla vendita ai RE i quali avevano acquistato l'immobile "nello stato di fatto e di diritto" in cui trovavasi, sia perché "consolidatosi anche sotto il profilo dell'usucapione". In via riconvenzionale chiedeva la rimozione del cancello, nonché dell'inferriata, di alberi, del tubo per il gas e di una veranda.
Con sentenza in data 17.1.96, il Tribunale adito rigettava la domanda attrice e, dichiarato che il passaggio "lungo il giardino" era di proprietà del condominio, accoglieva il capo della riconvenzionale concernente la rimozione del cancello, recinto e suoi montanti, respingendone gli altri capi. Riteneva infatti il primo giudice che il passaggio pedonale non fosse stato venduto dal RA al RE con il rogito 15.10.1996.
Avverso la sentenza, i RE, con atto del 24.7.1996, hanno proposto appello.
L'appellato si costituiva, resistendo all'appello. Con sentenza in data 21.5/11.11.1998, la Corte di appello di Roma accoglieva l'impugnazione, regolando le spese.
Osservava la Corte capitolina che con la sua riconvenzionale, il RA non aveva chiesto il riconoscimento della proprietà su una striscia di terreno aderente al muro dell'edificio ma di una servitù di passo, sostenendo che i RE non l'avessero acquistata. Il Tribunale aveva errato anche nell'identificare l'oggetto della domanda confondendo - per mancato raffronto delle indicazioni del rogito con le caratteristiche della palazzina poste in chiara evidenza dalla CTU e dalle foto allegate a questa - la locuzione "passaggio pedonale" (usata dal convenuto per riferirsi ad una ipotetica servitù su una piccola striscia dell'area venduta ai RE) con l'eguale locuzione contenuta nel rogito tra i confini dell'immobile ceduto ad essi e che si riferisce invece al breve vialetto condominiale che conduce, dal cancello (condominiale) sulla strada, all'androne (condominiale) e che segna appunto il limite dell'area giardino "annessa" all'appartamento e, assieme a questo, oggetto, per intero, dell'atto di compravendita. Neppure si era avveduto il primo giudice, avendo mancato di esaminare gli allegati al rogito, che "l'area annessa" (trasferita con l'appartamento), già annotata al catasto come parte della particella 1146 (del F. 1111), era andata ad assumere, a seguito del frazionamento, il nuovo numero 1385 e aveva una superficie di are 1.09 (mq 109): questa nuova indicazione catastale, voluta ed assentita dai contraenti che, assieme al notaio rogante, la sottoscrissero e che venne alleata al rogito era, per sè sola, sufficientemente indicativa della reale situazione dell'immobile trasferito: invero nella predetta scheda catastale sottoscritta dai contraenti, l'originaria superficie (part. 1146) del terreno adiacente all'intera palazzina veniva divisa in una parte di mq. 727 e nell'altra di mq. 109 che era appunto quella venduta e che assumeva il numero di particella 1385, menzionata nel rogito medesimo.
Inoltre, le osservazioni circa il protratto esercizio di un passaggio lungo il muro dello stabile, erano rimaste sfornite del benché minimo elemento probatorio. Se era vero che al serbatoio per il riscaldamento poteva accedersi, oltreché dal normale accesso dalle scale condominiali, anche attraverso una porta in ferro, che affaccia, seppur a livello più basso, sull'area giardino RE, pure nessuna servitù di passaggio fu costituita a carico di tale area.
È peraltro nozione di comune esperienza che per gli impianti termici siti nell'interno di edifici sia richiesta dalla P.A. una porta di ferro che sbocchi all'aperto.
Avverso tale sentenza ha proposto ricorso per cassazione FI RA sulla base di due motivi;
resistono con controricorso i coniugi RE AR.
Motivi della decisione
I due motivi in cui si articola il ricorso del RA possono essere esaminati congiuntamente, in quanto sotto diversi aspetti (violazione dell'art. 1062 e omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione circa un punto decisivo della controversia) si lamenta che non sarebbe stata esaminata compiutamente la questione relativa alla costituzione di una servitù di passo costituitasi per destinazione del padre di famiglia.
Va premesso che appare quanto mai dubbio che nelle precedenti fasi di merito l'odierno ricorrente avesse sollevato la questione relativa alla costituzione della servitù per destinazione del padre di famiglia;
pure, considerata la genericità delle argomentazioni usate, nei precedenti gradi di giudizio tale questione potrebbe essere stata, sia pure implicitamente, adombrata.
In ogni modo, se è pacifica l'originaria appartenenza dell'intero edificio ad un unico proprietario, la asserita preesistenza di un passaggio pedonale non è sufficiente a dimostrare la costituzione della servitù per destinazione del padre di famiglia. Invero, requisito essenziale per l'acquisto della servitù ex art. 1062 c.c. è l'esistenza di segni visibili che si concretano in opere stabili costituenti il mezzo necessario per l'esercizio della servitù medesima (cfr. Cass. 1996 n. 592), tale profilo non risulta in alcun modo verificato, ne' in ricorso viene specificamente indicato se tale profilo sia stato, e in che modo, dimostrato.
Ne consegue che la denunciata violazione dell'art. 1062 citato non sussiste.
Ma neppure sussiste la pretesa carenza motivazionale al riguardo;

invero, per un verso non risulta neppure specificamente contestata l'affermazione, contenuta nella sentenza impugnata, secondo cui "il protratto esercizio di un passaggio lungo il muro dello stabile è rimasto sfornito del benché minimo elemento probatorio"; e, per altro verso, la asserita costituzione della servitù per destinazione del padre di famiglia postulerebbe, come s'è detto, una apparenza che non risulta addotta con specifico riguardo all'esercizio della servitù stessa.
Conseguentemente, il ricorso non può essere accolto, sussistono giusti motivi per compensare tra le parti le spese del presente procedimento per cassazione.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso e compensa le spese.
Così deciso in Roma, il 29 maggio 2001.
Depositato in Cancelleria il 30 luglio 2001