Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. VITO GIUSTINIANI - Presidente -
Dott. GIOVANNI SILVIO COCO - Consigliere -
Dott. MICHELE VARRONE - Consigliere -
Dott. ITALO PURCARO - Consigliere -
Dott. ALFONSO AMATUCCI - rel. Consigliere -
ha pronunciato la seguente

S E N T E N Z A
sul ricorso proposto da:
STUDIO NOVATE MILANESE SNC, con sede in Novate Milanese, in persona del legale rappresentante pro tempore Sig. LI SE, elettivamente domiciliata in ROMA VIA OSLAVIA 30, presso lo studio dell'avvocato ALBERTO DENTE, che la difende, giusta delega in atti,

- ricorrente -

contro
MU AU, elettivamente domiciliato in ROMA PLE CLODIO 32, presso lo studio dell'avvocato LIDIA CIABATTINI SGOTTO, difeso dagli avvocati GIULIO MASERA, MAURO MONTANARI, giusta delega in atti;

- controricorrente -

avverso la sentenza n. 12487/98 del Tribunale di MILANO, Sezione 4^ Civile, emessa il 20/10/98 e depositata il 16/11/98 (R.G. 56/95);
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 05/03/01 dal Consigliere Dott. Alfonso AMATUCCI;

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. Vincenzo GAMBARDELLA che ha concluso per l'accoglimento del ricorso. SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con atto di citazione notificato nel 1988 lo Studio Novate Milanese s.n.c. di mediazione immobiliare espose che il 4.3.1987 EV DI aveva conferito l'incarico di reperire un acquirente dell'appartamento (che dichiarò essere di sua proprietà) sito in Bollate, via Gramsci 17. In esecuzione dell'incarico, l'agenzia di mediazione immobiliare aveva indotto IN MU a sottoscrivere una proposta irrevocabile di acquisto, concordando anche una provvigione del 3%, ma l'affare non si era perfezionato benché il MU avesse predisposto un assegno di L. 60.000.000 a favore della DI. Dopo la scadenza del mandato la DI aveva revocato l'incarico ed il 24. 3.1988 aveva venduto l'appartamento al MU.
Sulla scorta di tali premesse convenne in giudizio il MU chiedendone la condanna al pagamento della somma di L. 1.800.000, oltre agli accessori.
Il convenuto resistette prospettando l'inefficacia dell'incarico perché conferito dalla figlia del proprietario dell'appartamento, sostenendo di aver acquistato in epoca successiva alla scadenza dello stesso dagli eredi del proprietario, negando di aver pattuito alcun compenso mediatorio;
compenso che il socio accomandatario della società mediatrice gli aveva anzi assicurato non essere dovuto, essendo stata convenuta una provvigione del 6% a carico della venditrice.
Con sentenza del 1994 l'adito pretore di Milano accolse la domanda, invece respinta dal Tribunale di Milano con sentenza n. 12487/98, emessa sul gravame del MU cui aveva resistito la società di mediazione.
Avverso detta sentenza ricorre per cassazione lo Studio Novate Milanese s.n.c. affidandosi a due motivi, cui IN MU resiste con controricorso.
MOTIVI DELLA DECISIONE

1. Col primo motivo è dedotta violazione e falsa applicazione degli artt. 1754 e 1755 c.c.. Si duole la società ricorrente che erroneamente il tribunale ha ravvisato nel decesso del proprietario dell'immobile NI DI un fatto interruttivo del nesso causale fra le attività svolte dal mediatore e la vendita al MU, il quale era stato messo in contatto proprio con EV DI, che insieme alle altre eredi di NI DI (RA DI e GI DI) aveva poi venduto l'immobile in questione (tra l'altro allo stesso prezzo dichiarato di L. 60.000.000, già originariamente proposto dal MU), sicché andava evidentemente esclusa ogni diversità tra il soggetto che aveva conferito l'incarico e quello che aveva venduto. Sostiene anche che l'intervallo di tempo intercorso tra la scadenza del mandato (4.6.87) e la conclusione del contratto (2.3.1988) era palesemente privo di rilievo.

2. Col secondo motivo è denunciata insufficiente e contraddittoria motivazione su un punto decisivo della controversia per avere il tribunale conferito rilievo alle irrilevanti circostanze costituite dal decesso dei NI DI e dalla differenza del prezzo, nonché alla insussistente diversità delle parti contrattuali pur dopo aver affermato che "non vi è dubbio che il mediatore abbia messo in contatto le parti ... e che l'affare non si è concluso per la non corrispondenza tra il prezzo richiesto dal venditore e quello offerto dal compratore".

3. I due motivi, che per l'intima connessione tra le censure che li sostanziano possono essere congiuntamente esaminati, sono fondati nei sensi di cui appresso.
Il fulcro della decisione del tribunale è rappresentato dall'affermazione seguente: "se dunque risulta provata l'attività dello Studio Novate di messa in contatto delle parti, è altrettanto certo che questa attività, in quel preciso momento, non ha portato alla conclusione dell'affare".
Ma tanto non basta ad escludere il diritto del mediatore al pagamento della provvigione posto che al fine di stabilire se tra l'attività del mediatore e la conclusione dell'affare sussista il nesso causale perché sorga il diritto alla provvigione ai sensi dell'art. 1755 c.c., occorre avere riguardo al criterio della causalità adeguata o efficiente, in base al quale la conclusione dell'affare deve costituire l'effetto dell'intervento del mediatore, nel senso che l'attività da quello svolta rientra nella serie dei fattori ai quali sia ricollegabile la positiva conclusione delle trattative (Cass., nn. 2814 e 4734/87). Ne consegue che quando una prima fase di trattative avviate con l'intervento del mediatore non dia risultato positivo, in tanto può affermarsi che la conclusione dell'affare cui le parti siano successivamente pervenute è indipendente dall'intervento del mediatore che le abbia poste originariamente in contatto in quanto la ripresa delle trattative sia intervenuta per effetto di iniziative nuove, in nessun modo ricollegabili con le precedenti o da queste condizionate (Cass., n. 1566/97), sicché possa escludersi l'utilità dell'originario intervento del mediatore.
Il tribunale ha in proposito ritenuto che la scadenza dell'incarico (4.6.87) ed il decesso di NI DI intervenuto il 30.5.87, in quanto "fatto oggettivo che poteva determinare diversamente gli eredi nella futura vendita dell'immobile", in una alla diversità del prezzo indicato nell'atto di vendita (L. 60.000.000) rispetto a quello richiesto nella lettera d'incarico (L. 75.000.000) costituissero "elementi obiettivi che inducono a ritenere che la predetta vendita è stata conclusa non per l'intervento del mediatore ma soltanto per l'autonoma ed indipendente contrattazione posta in essere dalle nuove parti contrattuali".
Sennonché la scadenza dell'incarico ed il prezzo inferiore a quello richiesto con la lettera di incarico al quale l'affare è stato "asseritamente" (come afferma il tribunale a pagina 4, terzo capoverso, della sentenza) concluso non sono, in se stessi, logicamente sintomatici della interruzione del nesso causale tra l'originaria attività del mediatore e la conclusione dell'affare, ben potendo ricollegarsi il possibile accordo su un prezzo inferiore all'ordinario sviluppo delle trattative;
mentre la circostanza che gli eredi avrebbero potuto diversamente determinarsi non è in alcun modo qualificante, giacché la possibilità di un'autodeterminazione non conforme alla proposta o alle originarie trattative è sempre possibile indipendentemente dalla qualità di erede. Qualità che, tra l'altro, in alcun modo elide la identità soggettiva tra la persona che partecipò originariamente alle trattative (dopo aver conferito l'incarico) ed una di quelle che vendettero, al di là del rilievo che non necessariamente la diversità del soggetto che conclude il contratto rispetto a quello cui il mediatore abbia segnalato l'affare è sufficiente a qualificare l'affare concluso come diverso da quello mediato, dovendosi avere necessariamente riguardo alle peculiarità del caso concreto.
Ne consegue che la conclusione del giudice del merito, là dove non è dipesa da violazione di legge, è sostanzialmente apodittica.

4. La sentenza va conseguentemente cassata con rinvio alla corte d'appello di Milano (giudice dell'appello) perché decida la causa nel rispetto degli enunciati principi e con motivazione congrua. Il giudice del rinvio provvederà anche a regolare le spese del giudizio di legittimità.

P. Q. M.

la corte accoglie il ricorso, cassa e rinvia, anche per le spese, alla corte d'appello di Milano.
Così deciso in Roma, il 5 marzo 2001.
Depositato in Cancelleria il 15 maggio 2001