.IRE CAN REPUBBLICA ITAL8/0 NOME DEL POPOLO ITAL AND BE134344 LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE Oggetto Contratti Cafor SEZIONE SECONDA CIVILE Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati: confirmatoria SPADONE Presidente Dott. Mario R.G.N. 4927/99 Dott. Francesco CRISTARELLA ORESTANO 7945/99 8370 Consigliere Cron. Consigliere Rep. 1299 Dott. Roberto Michele TRIOLA Dott. Carlo CIOFFI Consigliere Ud. 15/12/00 GOLDONI Rel. Consigliere Dott. Umberto ha pronunciato la seguente CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE UFF DOME 32 SENTENZA Richieste copie studio da! Sig IL SOLE 24 ORE sul ricorso proposto da: per diritti 3000 2001 elettivamente domiciliato in ROMALASTELLA SERAFINO, UL CANCELLIERE VIA ANAPO 29, presso lo studio dell'avvocato DI GRAVIO D. 1 difeso dall'avvocato DI GRAVIO CESIDIO, giusta 3000 CANCELLERIA delega in atti;
ricorrente contro 00662952 CAVIGLIONI ADRIANA, CAVIGLIONI MARTA;
ECTIONE intimati exorta copie legale e sul 2° ricorso n° 07945/99 proposto da: KASELLA 1200073 ADRIANA, CAVIGLIONI MARTA, elettivamente 2000 CAVIGLIONI tej of domiciliate in ROMA VIA OSLAVIA 30, presso lo studio 2086 OLLIERS -1- CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE UFFICIO COPIE dell'avvocato CASELLA PACCA MASSIMO, che le difende, Richiesta copia studio dal Sig.Di GRAVIU giusta delega in atti;
3000 per diritti - 14 MAG 2001 controricorrenti e ricorrenti incidentali IL CANCELLIERE

contro

LASTELLA SERAFINO;
LIRE 1500 CANCELLERIA intimato avverso la sentenza n. 810/98 della Corte d'Appello di ROMA, depositata il 17/03/98; 0663178 udita la relazione della causa svolta nella pubblica 0663183 udienza del 15/12/00 dal Consigliere Dott. Umberto GOLDONI;
udito l'Avvocato DI GRAVIO CESIDIO, difensore del лу ricorrente che ha chiesto l'accoglimento del ricorso CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE principale e il rigetto dell'incidentale; UFFICIO COPIE Rilasciata copia legale udito 1'Avvocato CASELLA PACCA MASSIMO, difensore del al Sig. DI GRAVIO per diritti L. 12002 +3 resistente che ha chiesto l'accoglimento del ricorso il 2.0 GIU.2001 incidentale e il rigetto del principale;
IL CANCELLIERE udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. Fulvio UCCELLA che ha concluso per l'accoglimento del 2° motivo del ricorso principale, l'assorbimento del ricorso incidentale. BE147034 -2- Svolgimento del processo Con atto di citazione notificato il 30.6/5.7.1988, IN AS convenne in giudizio innanzi al Tribunale di Roma AD e TA AV ed espose: che con scrittura privata del 24.10.87 queste ultime gli avevano promesso in vendita un immobile sito in Castiglion Fiorentino (AR), località Senaia di circa 400 mq. coperti ed annesso terreno esteso circa mq.

3.000 al prezzo di L.250.000.000; che alla firma del preliminare, aveva versato L. 15.600.000 a titolo di caparra e di anticipato pagamento;
лу che il residuo sarebbe stato da lui versato al momento della stipula del rogito notarile, da effettuarsi entro il 24.01.1988; che il successivo 16.11.1987 fra le parti era stato stipulato un altro preliminare, avente ad oggetto il medesimo immobile sopra indicato, questa volta meglio descritto, con ulteriore versamento da parte sua dell'ulteriore somma di L.69.400.000 a titolo di acconto prezzo e con l'intesa che il residuo prezzo sarebbe stato versato al momento della stipula del rogito notarile, da stipulare entro il 28.02.1988; che era emerso che l'immobile era privo di impianto di riscaldamento e di allaccio idrico;
che erano altresì insorte difficoltà nell'individuazione dei 3.000 mq. di terreno a lui promessi in vendita;
che ad un sopralluogo da lui effettuato era emerso che l'intero piano seminterrato era invaso dall'umidità e dalla muffa;
che su di un'ala del fabbricato correva una vistosa crepa;
che, alla data fissata, la stipula del rogito non aveva potuto aver luogo per l'atteggiamento tenuto dalle venditrici, pur avendo egli portato con sé la somma corrispondente al residuo del prezzo dovuto;
che le convenute con lettera del successivo 23.05.1988, gli avevano comunicato la risoluzione del contratto e l'avvenuto incameramento, da parte loro, della caparra di L.85.000.000; che al contrario, l'immobile promessogli in vendita si era rivelato privo delle qualità essenziali, in vista delle quali era stato da lui sottoscritto il preliminare. Tanto premesso, l'attore chiedeva in via principale, che venisse dichiarato risolto il preliminare medesimo per fatto e colpa delle convenute, con condanna delle medesime in solido tra loro al pagamento in suo favore del doppio della caparra da lui data ed alla restituzione del prezzo da lui versato;
chiedeva poi, in subordine, che il preliminare venisse annullato per errore essenziale e riconoscibile, ed, in via meramente gradata, che venisse emessa sentenza di trasferimento in suo favore dell'immobile promessogli in vendita, con riduzione del residuo prezzo pattuito in misura corrispondente all'incidenza negativa dei vizi, da accertare con CTU. TA ed AD AV si costituirono ritualmente in giudizio, contestando il fondamento della domanda attrice. Fecero presente che le difficoltà sollevate dall'attore erano del tutto pretestuose ed unicamente dovute al venir meno del suo interesse ad acquistare l'immobile, di cui ai preliminari del 27.10/16.11.1987. Chiesero pertanto il rigetto della domanda proposta dall'attore ed in via riconvenzionale la condanna di quest'ultimo a risarcire loro il danno patrimoniale subito per effetto della mancata vendita. Il Tribunale adito, con sentenza in data 12.4/27.5.1991, respinse la domanda proposta dall'attore, accolse, per quanto di ragione, la domanda 2 riconvenzionale delle convenute e compensò integralmente tra le parti le spese di lite. Avverso detta sentenza propose appello, con atto notificato in data 27.5.1992, IN AS. Le appellate, costituitesi, chiesero il rigetto dell'appello, proponendo a loro volta, appello incidentale. Con sentenza in data 10.2/17.3.1998, la Corte di appello di Roma respingeva l'appello principale e accoglieva in parte quello incidentale, dichiarando sciolto, per recesso ex art. 1385 c.c., il contratto preliminare, con conseguente revoca della condanna delle AV alla restituzione di L.85.000.000. Dichiarava altresì il diritto delle predette a ritenere esclusivamente la somma di L. 15.600.000, versata dal AS a titolo di caparra, condannando quest'ultimo al pagamento delle spese relative ad му entrambe le fasi del giudizio. La Corte capitolina, per quanto qui ancora interessa, ha escluso la sussistenza in capo al AS di errore essenziale e riconoscibile, tale da inficiare la formazione della di lui volontà e ciò in base agli elementi quali emersi dall'istruttoria espletata. Ha escluso altresì il dedotto inadempimento delle AV proprio per le ragioni già sottolineate nonché per le risultanze della Ctu espletata, che hanno evidenziato la scarsa entità dei vizi dedotti, peraltro lamentati dal AS solo in sede giudiziaria, cosa questa che dimostrava la contrarietà a buona fede del comportamento di questi. Peraltro, alla luce del recesso legittimamente esercitato dalle AV, solo all'importo di L.15.600.000 competeva la natura di caparra confirmatoria in ragione dell'importo, abbastanza limitato in relazione al prezzo convenuto (L.250.000.000). L'ulteriore importo di L.69.400.000 doveva invece essere considerato come anticipazione della prestazione dovuta, perché di importo troppo elevato;
né 3 poteva considerarsi arbitraria la scissione dell'importo complessivo (L.85.000.000) dato che in concreto la regolamentazione degli interessi delle parti era avvenuta in due tempi successivi e con due atti distinti. Peraltro, non poteva essere disposta la restituzione della somma di L.69.400.000, pur di pertinenza del promissario, non avendone l'interessato fatto richiesta. Per la cassazione di tale sentenza propone ricorso, basato su due motivi, illustrati anche con memoria, il AS;
resistono con controricorso le AV, che hanno proposto appello incidentale basato su di un solo motivo. Motivi della decisione му I due ricorsi sono rivolti avverso la stessa sentenza e vanno pertanto riuniti a norma dell'art.335 cpc. Con il primo motivo del ricorso principale, IN AS lamenta omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione in ordine al mancato accoglimento dell'eccezione di inadempimento prospettata, non avendo la sentenza impugnata tenuto conto degli accertamenti compiuti dal CTU e, segnatamente del fatto che solo nel giugno - ottobre 1988 le Castiglioni avevano realizzato un pozzo per il prelievo dell'acqua; che mancava un adeguato impianto di riscaldamento, che v'erano lesioni sul punto di aderenza fra la parte di fabbricato di più recente costruzione e quella di data anteriore, causata dall'assestamento del corpo di fabbrica meno vetusto;
che v'erano fenomeni di umidità ascendente in varie zone delle murature portanti;
che mancava un lavabo alle pareti;
che l'estensione del terreno adiacente l'abitazione era minore (mq.

2.150 e non 3.000, come promesso). 4 La sentenza impugnata, alle pagine 9, 10, 11 e 12 esamina i rilievi in precedenza evidenziati e, motivatamente, perviene alla conclusione che il AS non aveva adempiuto ai suoi obblighi in ragione di un comportamento non conforme a buona fede in ragione della consapevolezza che egli aveva avuto dei vizi che nella realtà erano risultati meno gravi di quanto prospettato. In particolare, in motivazione viene richiamata la testimonianza di UL FO, secondo cui l'odierno ricorrente aveva avuto ripetutamente modo di constatare personalmente la reale situazione dei luoghi. Viene altresì evidenziato nella sentenza impugnata che il CTU aveva attribuito all'immobile un valore di L.256.000.000, superiore quindi al prezzo convenuto di L.250.000.000; e che, relativamente all'effettiva лу estensione del terreno, obiettivamente il fatto di maggior rilievo, nel esso secondo, più dettagliato preliminare, l'estensione di non era stata neppure indicata. Il motivo pertanto non ha fondamento;
a parte la doglianza relativa al lavabo, che non risulta peraltro neppure prospettata espressamente in sede di merito e che riveste comunque non assorbente rilievo, ogni altra questione è stata valutata in sé e quale indizio di presunto inadempimento della controparte. Conseguentemente, sul decisivo rilievo della conoscenza diretta dei luoghi da parte del AS, ancorato alla non decisiva incidenza dei vizi lamentati sull'assenso manifestato, la motivazione appare completa, articolata e congrua;
può essere dunque agevolmente rilevato che per un verso si chiede una diversa valutazione di elementi già considerati adeguatamente, mentre neppure si censura l'argomentazione relativa alla valutazione dell'immobile come operata dal CTU e superiore al prezzo convenuto. 5 Per ragioni di precedenza logica va ora esaminato l'unico motivo su cui si articola il ricorso incidentale (violazione e falsa applicazione dell'art. 1385, 2° comma, c.c.; insufficiente e contraddittoria motivazione) in quanto la sentenza impugnata ha qualificato caparra confirmatoria soltanto la somma di L. 15.600.000 pagata dal AS, mentre avrebbe dovuto ritenere tale l'intera somma di L.85.000.000, e ciò attraverso una arbitraria scissione dei due contratti, in contrasto con la lettera di quello concluso il 16.11.1987 e con la volontà delle parti emersa nel corso dell'evolversi delle trattative, atteso che nella scrittura privata suddetta si era espressamente dichiarato che essa sostituiva integralmente la prima, mentre l'immobile veniva meglio identificato, si fissava una nuova data per la stipula del rogito e la caparra confirmatoria veniva determinata in L.85.000.000, detratte L. 15.600.000 già му pagate. La dedotta violazione del 2° comma dell'art. 1385 c.c. si basa sulla ritenuta motivazionale al riguardo e va pertanto valutato se carenza l'argomentazione seguita sia in effetti inidonea a dar conto delle conclusioni al riguardo raggiunte nella sentenza impugnata. E' evidente infatti che a fronte di due preliminari susseguitisi a breve distanza di tempo, il primo sicuramente più generico ed il secondo più articolato, è la lettera della convenzione che deve prevalere su altri fattori interpretativi, ove la volontà contrattuale non risulti diversa in base a fattori inequivoci. In realtà, la sentenza impugnata sul punto appare contraddittoria laddove per un verso afferma che il secondo preliminare ha assorbito integralmente il primo e poi distingue tra la natura della somma di L.15.600.000, cui rettamente attribuisce la funzione di caparra confirmatoria, e quella dell'importo di L.69.400.000 che viene identificata, unicamente in ragione 6 dell'importo troppo elevato rispetto al prezzo convenuto, come anticipazione della prestazione dovuta. Ora, se è vero, come afferma la Corte territoriale, che trattavasi pur sempre di due atti distinti, pure sussiste, come è indubitabile, sia in ragione dei tempi che in ragione del contenuto, una funzione novativa del secondo preliminare (tra l'altro, come si ripete, ben più articolato) e pertanto non si giustifica solo in ragione di una ritenuta eccessività dell'importo, se riferita al prezzo totale, la diversità di natura tra le due somme la cui causale non risulta diversa nella lettera dei due atti. La giurisprudenza di questa Corte invocata dalle ricorrenti incidentali (segnatamente Cass. 23.8.1997, n.7935) non pare attagliarsi compiutamente al caso in esame in ragione della diversità di fattispecie ravvisabile, ma è tuttavia indubbio che sia stata ritenuta l'insindacabilità, da parte del giudice, му della congruità dell'ammontare della caparra confirmatoria (cfr. Cass.23.5.1995, n.5644). Conclusivamente sul punto, la decisione adottata appare contraddittoria, o comunque insufficiente, laddove pur riconoscendo che il secondo preliminare aveva assorbito il primo, distingue, unicamente in base ad un fattore non deducibile espressamente dalla volontà delle parti, una di differenza natura tra le due somme versate. L'accoglimento di tale motivo comporta l'assorbimento del secondo motivo del ricorso principale, che ha la sua base sulla ritenuta natura di anticipazione del prezzo da riconoscersi alla somma di L.69.400.000, e che dovrà essere riconsiderata dal giudice del rinvio in base alle considerazioni che precedono. L'impugnata sentenza va pertanto cassata in relazione all'unico motivo del ricorso incidentale, con rinvio ad altra Sezione della Corte di appello di Roma, che deciderà anche sulle spese. 7

P.Q.M.

La Corte riunisce i ricorsi;
respinge il primo motivo del ricorso principale, accoglie il ricorso incidentale;
dichiara assorbito il secondo motivo del ricorso principale;
cassa e rinvia anche per le spese ad altra Sezione della Corte di appello di Roma. Così deciso in Roma, il 15.12.2000 Il Presidente Il Consigliere estensore Shundan Милая правовий IL CANCELLIERE C1 Paolo Talarico a co DEPOSITATO CANCELLERIA Roma 19 MAR. 2001 IL CANCEL te lazico hocco 290000 UFFICIO DELLE ENTRATO MA 2 4 Sorie Registoto in gata 19.413 200.000 DUEC ONOVAN cl (lire p. PPO, (D.ssa M A Ciudiziart Il Responsabile (Dr. M ALCICHINI)