REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL OPOL0 490 0/ 02 LA COR Oggetto SEZIONE SECONDA-CIVILE No TO I RESPONSABILITA' Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati: Dott. Franco PONTORIERI Presidente R.G.N. 6683/99 Dott. Roberto Michele TRIOLA Rel. Consigliere 8743/99 Cron. 11062 Dott. Giovanni SETTIMJ Consigliere Rep.1122 Dott. Lucio MAZZIOTTI DI CELSO Consigliere Ud.17/12/01 CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE Dott. Francesco Paolo FIORE -- Consigliere UFFICIO COPIE - Richiesta copia studio IL SOLE 24 ORE ha pronunciato la seguente dal Sig. per diritti € 3112 SENTENZA 15 APR 2002 sul ricorso proposto da: IL CE IA, elettivamente NE DO, IACOBACCI domiciliati in ROMA VIA NOMENTANA 76, presso lo studio dell'avvocato LL GIAMPIERO, che li difende all'avvocato PAGANO PA EMILIO, giusta unitamente delega in atti;
ricorrenti -

contro

SAI SOC. ASSICURATRICE IND. SPA, in persona dell'Amm.re delegato dott Carlo CIANI, elettivamente domiciliato in ROMA VIA DELLA CONCILIAZIONE 44, presso 2001 1725 10 studio dell'avvocato PERILLI MARIA ANTONIETTA, che -1- 10 difende unitamente all'avvocato CIGLIANO EMILIO, giusta delega in atti;
controricorrente nonchè

contro

AR PA;
- intimato e sul 2° ricorso n° 08743/99 proposto da: AR PA, elettivamente domiciliato in ROMA PIAZZA MAZZINI 27, presso lo studio dell'avvocato SPERATI ALESSANDRO, difeso dall'avvocato SGOBBO RICCARDO, giusta delega in atti;
controricorrente e ricorrente incidentale

contro

M NE DO, IACOBACCI IA, elettivamente domiciliati in ROMA, Via NOMENTANA 76, presso LL GIAMPIERO che li difende l'avvocato unitamente all'avvocato PAGANO PA EMILIO, giusta delega in atti;
controricorrenti e ricorrenti incidentali nonchè

contro

SAI ASSIC IND SPA;
- intimato avverso la sentenza n. 1842/98 della Corte d'Appello di NAPOLI, ; -2- udita la relazione della causa svolta nella pubblica Consigliere Dott. Roberto udienza del 17/12/01 dal Michele TRIOLA;
E' pervenuta rinuncia al ricorso incidentale, con accettazione del ricorrente principale, depositata in dall'Avv.SPERATI, udienza domiciliatario dell 'avv.SGOBBO; udito l'Avvocato Paolo Emilio PAGANO, difensore del ricorrente NE,cheha chiesto l'accoglimento del ricorso principale;
udito l'Avvocato MA Antonietta PERILLI, difensore della resistente SOC.SAI, che ha chiesto il rigetto del ricorso principale;
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. Riccardo FUZIO che ha concluso per il rigetto del ricorso principale e l'estinzione per rinuncia del ricorso incidentale. -3- Svolgimento del processo Con atto notificato il 21 settembre 1994 i coniugi RR PE e AL OB convenivano il notaio Paolo Scarnecchia davanti al Tribunale di Napoli ed esponevano: -che con atto in data 29 aprile 1991, rogato dal convenuto, avevano acquistato da MA LU, SA e LU IN un appartamento in Sorrento, viale degli Aranci n. 125; -che l'appartamento era risultato gravato, oltre che da due ipoteche (dichiarate) accese il 23 ottobre 1990 ed il 31 ottobre 1990, da una ipoteca (a garanzia di un credito poi risultato estinto) a favore del Banco di Napoli e da una ipoteca per 280.000.000 accesa in data 28 maggio 1987 in favore dell'ISVEIMER; -che per tale motivo non avevano potuto dare corso al contratto preliminare in data 28 aprile 1994 avente ad oggetto la rivendita dell'appartamento in questione a IA SC, al quale avevano dovuto versare, in via transattiva, lire 85.000.000 (rispetto a lire 100.000.000, pari al doppio della caparra ricevuta); -che, inoltre, avevano dovuto anticipare le spese per la cancellazione della ipoteca a garanzia del 3 debito (estinto) nei confronti del Banco di Napoli, nonché per la estinzione del debito nei confronti dell'ISVEIMER e per la cancellazione dell'ipoteca iscritta a garanzia dello stesso;
sulla base di tali premesse gli attori chiedevano la condanna al risarcimento dei danni del notaio Paolo Scarnecchia, il quale, costituitosi, contestava la sussistenza di una sua responsabilità e chiamava in causa, al fine di essere garantito, la s.p.a. S.A.I., la quale, a sua volta, chiamava in causa MA LU, SA e LU IN, i quali rimanevano contumaci. Con ordinanza in data 24 aprile 1996, pronunciata ex art. 186 quater cod. proc. civ., il G.I. condannava il notaio Paolo Scarnecchia e la S.A.I. s.p.a. al pagamento, in favore degli attori, della somma di lire 120.150.555. R Il notaio Paolo Scarnecchia e la S.A.I. s.p.a. dichiaravano di rinunciare alla pronuncia della sentenza. Con ordinanza in data 8 novembre 1996 il G.I. istruttore dichiarava esaurito il giudizio di primo grado nei rapporti tra gli attori, il notaio Paolo s.p.a. ed estinto nei Scarnecchia a la S.A. I. rapporti tra la S.A.I. s.p.a. e MA LU, SA e LU IN. RR PE e AL OB proponevano appello principale. Il notaio Paolo Scarnecchia e la S.A.I. s.p.a. proponevano appello incidentale. Con sentenza in data 7 agosto 1998 la Corte di appello di Napoli accoglieva in parte entrambe le impugnazioni. I giudici di secondo grado ritenevano, in primo luogo, non potersi dubitare della colpa professionale del notaio Paolo Scarnecchia, il quale aveva riconosciuto di avere effettuato le visure ipotecarie solo con riferimento al periodo successivo al 23 ottobre 1990, data di iscrizione di una delle due ipoteche dichiarate nella vendita in favore degli attori, in base ad atto in cui si era esclusa l'esistenza di ulteriori iscrizioni о ئ ل ے trascrizioni pregiudizievoli in danno di IO LU, SA e LU IN. Il notaio, infatti, non poteva giustificare il mancato adempimento di un obbligo professionale invocando il fatto di essersi fidato delle dichiarazioni, poi rivelatesi fallaci, contenute nell'atto in questione. In ordine al quantum del risarcimento, i giudici 5 di secondo grado ritenevano di dover riconoscere agli attori l'importo dagli stessi pagato per estinguere il mutuo garantito da ipoteca contratto dai loro danti causa nei confronti dell'ISVEIMER e le spese per la cancellazione dell'ipoteca. Su tale somma spettavano agli attori gli interessi bancari il cui pagamento risultava provato, pari a lire 3.486.261. Era anche fondata la richiesta di rimborso di lire 35.000.000, pagata in via transattiva a IA SC per la risoluzione consensuale del contratto preliminare in data 28 aprile 1994, dal momento che gli attori non erano stati in grado di stipulare, entro il termine stabilito, una vendita definitiva avente ad oggetto un immobile libero da pesi diversi da quelli espressamente dichiarati, per cui, in teoria, erano esposti al pagamento di una ک ے somma pari alla caparra ricevuta (lire 50.000.000), oltre alla restituzione della stessa. I giudici di secondo grado ritenevano che non poteva, invece, essere accolta la richiesta degli attori di rimborso della somma di lire 212.276.177, a titolo di asserita "perdita netta" per avere dovuto "svendere", con atto in data 11 luglio 1995, l'appartamento acquistato a prezzo inferiore a quello stabilito nel contratto preliminare concluso con IA SC, sulla base della seguente motivazione: Anzitutto non vi è prova certa che il prezzo di successiva vendita sia stato effettivamente quello risultante, ai fini fiscali, dall'atto pubblico e non anche superiore, come è prassi diffusa (ed a tal riguardo gli attori non hanno prodotto, come pur avrebbero potuto, il contratto preliminare, che di solito precede siffatte vendite e nel quale le parti indicano il prezzo effettivo). In secondo luogo deve ritenersi che la vendita a basso prezzo dell'appartamento non è giustificabile e costituisce, se effettivamente avvenuta a quelle condizioni (per £ 372.723.823, somma addirittura inferiore a quella pagata dagli attori ai IN l'atto per notarquattro anni prima con Scarnecchia, in cui il prezzo fu indicato in £ 450.000.000), un atto dannoso ascrivibile risarcibile, esclusivamente ai danneggiati e non tenuto conto del principio in base al quale il danneggiato deve comportarsi con la dovuta diligenza, al fine di contenere le conseguenze dannose dell'altrui inadempimento (v. art. 1227 cpv. cod. civ.) e che non risulta certo, non essendo stato provato, ma solo genericamente dedotto, che tale "svendita" sia stata resa necessaria dall'esigenza di estinguere i debiti contratti nei confronti di banche, onde far fronte agli esborsi di cui ai capi precedenti. In particolare, a parte l'attestazione già menzionata del Banco di Roma, manca alcuna prova documentale dell'ammontare dei debiti contratti nei confronti di quella e delle altre due banche e, quindi della dedotta impellente necessità di "realizzo", a distanza di circa un anno dagli esborsi nei confronti dell'ISVEIMER e del SC. La Corte di appello di Napoli, infine, riteneva fondata la richiesta di rimborso delle spese occorse per la cancellazione dell'ipoteca accesa in favore del Banco di Napoli a garanzia di un credito già estinto al momento dell'acquisto degli attori, trattandosi pur sempre di un'iscrizione pregiudizievole alla commerciabilità dell'immobile. Contro tale decisione hanno proposto ricorso per cassazione, con due motivi, RR PE e AL OB. Resiste con controricorso il notaio Paolo Scarnecchia, che ha anche proposto ricorso incidentale, con quattro motivi. 8 Altro controricorso è stato proposto dalla S.A.I. s.p.a. I ricorrenti hanno depositato memoria. Motivi della decisione Va preliminarmente disposta la riunione dei ricorsi. Avendo il notaio Paolo Scarnecchia riunciato al ricorso incidentale, va dichiarata l'estinzione del giudizio di cassazione con riferimento alle formavano oggetto di tale questioni che impugnazione. Con il primo motivo del ricorso principale i coniugi RR PE e AL OB censurano la motivazione con la quale la Corte di appello di Napoli ha escluso che fossero stati costretti a "svendere" l'appartamento acquistato da MA LU, SA e LU IN e che comunque tale svendita fosse ricollegabile alla colpa professionale del notaio Paolo Scarnecchia e fr deducono in proposito: a) in ordine al prezzo dichiarato l'atto pubblico di vendita faceva fede fino a querela di falso. b) erroneamente la Corte di appello di Napoli ha affermato che un prezzo di vendita dichiarato in un atto pubblico, per essere credibile, deve coincidere con quello risultante nel contratto preliminare;
c) la Corte di appello di Napoli ha ignorato la documentazione dalla quale risultava che per far fronte agli impegni assunti con la risoluzione consensuale del contratto preliminare stipulato da IA SC avevano dovuto fare ricorso al credito bancario, con pagamento di interessi elevatissimi (per cui avevano urgenza di vendere); d) la Corte di appello di Napoli non ha tenuto conto del fatto che era notorio che negli anni 1994-1995 il prezzo delle c.d. "seconde case", come subíto avevaquella di cui si discute, una flessione che in determinate ipotesi aveva raggiunto il 50%. La doglianza è infondata. Occorre, in proposito, ricordare che gli attori avrebbero dovuto provare che erano stati costretti a vendere l'appartamento realizzando un prezzo di molto inferiore a quello che in condizioni normali avrebbero potuto ricavare, in quanto non erano in condizioni di continuare a pagare gli elevati interessi derivanti dai prestiti bancari resisi necessari per estinguere il debito garantito da ipoteca gravante sull'appartamento al momento del 10 loro acquisto e per far fronte agli impegni assunti con la transazione conclusa con IA SC. Tale prova, secondo la Corte di appello di Napoli, è mancata, non essendo emerso che gli attuali ricorrenti in via principale fossero minacciati di procedure esecutive da parte degli istituti di credito ai quali si erano rivolti. In tale prospettiva la correttezza ○ meno delle argomentazioni addotte nella sentenza impugnata per escludere che il prezzo indicato nell'atto di vendita fosse quello effettivamente realizzato dagli attuali ricorrenti in via principale la prova - irrilevante;
ciò che era rilevante era non fornita - della necessità di vendere. A prescindere, poi, dal fatto che non è affatto notorio un crollo del prezzo delle seconde case negli anni 1994-1995 in una località di villeggiatura come Sorrento, sarebbe comunque da dimostrare che il presunto danno di cui i ricorrenti pretendono il risarcimento rientri nel campo di applicazione dell'art. 1225 cod. civ. Con il secondo motivo del ricorso principale i coniugi RR PE e AL OB si dolgono del fatto che i giudici di merito, con riferimento al periodo compreso tra il 28 maggio 11 1994 (data di stipulazione del contratto preliminare con IA SC) e 1'11 luglio 1995, (data della rivendita dell'appartamento) non abbiano riconosciuto in loro favore gli interessi corrispettivi del 18% pagati sugli scoperti bancari ricollegabili al pagamento del mutuo garantito da ipoteca e della somma transattivamente determinata a titolo di risarcimento del danno in favore di IA SC. La doglianza è infondata. E' sufficiente, in proposito ricordare che la Corte di appello di Napoli ha riconosciuto ai coniugi PE-OB il diritto al rimborso degli gli interessi bancari il cui pagamento risultava provato nel corso dell'anno 1994, pari a lire 3.486.261. In definitiva, il ricorso principale va rigettato, questioni che metnre con riferimento alle р costituivano oggetto del ricorso incidentale va dichiarata l'estinzione per rinunzia del giudizio di cassazione. In considerazione delle particolarità della controversia, ritiene il collegio di compensare le spese del giudizio di legittimità.

P.Q.M.

12 la Corte riunisce i ricorsi;
rigetta il ricorso principale;
dichiara estinto per rinunzia il giudizio di cassazione con riferimento al ricorso Roma, 17 dicembre 2001 Proves Peutones incidentale;
compensa le spese. Alex Tub 109T 129,11 IL CE C1 Francesco CataniaFrance 456T 4 32 DEPOSITATO IN CANCELLERIA Roma 5 APR 2002 TOT. 170,43 IL CANCELLERE Francesc Catania AGENZIA DELLE ENTRATE ROMA 2 25 610. 2002 Serie 4 Registrato in data alm 27821 versate € 170,43 alm... (euro CENTOSEFONIA 143 p. Dirigente Area Serv (Dott.ssa MA Grazid PPO) Responsable Servizio A diziari Dr. M. FACCHIN 25 QU 002 ENTRATE 13