Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati: Udienza pubblica
Dott. FIALE Aldo - Presidente - del 24/06/2014
Dott. RAMACCI Luca - Consigliere - SENTENZA
Dott. ACETO Aldo - Consigliere - N. 1916
Dott. GENTILI Andrea - Consigliere - REGISTRO GENERALE
Dott. ANDRONIO Alessandro - rel. Consigliere - N. 51485/2013
ha pronunciato la seguente:

SENTENZA
sul ricorso proposto da:
PP NO, nato il [...];
avverso la sentenza del Tribunale di Pesaro del 3 luglio 2013;
visti gli atti, il provvedimento impugnato e il ricorso;

udita la relazione svolta dal Consigliere Dr. Alessandro M. Andronio;

udito il Pubblico Ministero, in persona del Sostituto Procuratore Generale Dr. Canevelli Paolo, che ha concluso per il rigetto del ricorso.
RITENUTO IN FATTO
1. - Con sentenza del 3 luglio 2013, il Tribunale di Pesaro ha condannato l'imputato alla pena dell'ammenda, per il reato di cui al D.P.R. n. 380 del 2001, art. 44, comma 1, lett. a), per avere destinato ad uso abitativo un ex hotel di sua proprietà in violazione delle previsioni dello strumento urbanistico generale attualmente vigente, che non consentono tale uso.
2. - Avverso la sentenza l'imputato ha proposto, tramite il difensore, ricorso per cassazione, chiedendone l'annullamento. 2.1. - Con un primo motivo di doglianza, si rilevano la contraddittorietà e la mancanza della motivazione quanto al fatto se la stipulazione di un contratto di locazione ad uso foresteria in favore di una società terza costituisse o meno modifica della destinazione d'uso da alberghiero a residenziale. La difesa, premesso che nel caso di specie non sono state realizzate opere edilizie, sostiene che le modifiche di destinazione intervenute sulla base di atti negoziali sarebbero soggetti a sanzioni amministrative. Nè il tribunale avrebbe approfondito la questione se l'uso foresteria fosse comunque compatibile con la previsione di strumenti urbanistici regionali e comunali. Non si sarebbe considerato, in particolare, che la locazione ad uso foresteria non è una locazione abitativa perché non è diretta a soddisfare alcune esigenza abitativa del conduttore, bensì la diverse esigenza di destinare l'immobile locato a temporaneo alloggio di propri dipendenti o ospiti.
2.2. - Si lamentano, in secondo luogo, la contraddittorietà e la mancanza della motivazione, perché non si sarebbe considerato che le tabelle di destinazione d'uso previste dal piano regolatore, recano un asterisco che indica come possibile la destinazione d'uso residenziale.
CONSIDERATO IN DIRITTO
3. - Il ricorso è infondato.
3.1. - Il secondo motivo di doglianza - che deve essere esaminato per primo per ragioni di priorità logica, in quanto riferito alla mancata considerazione del fatto che gli strumenti urbanistici avrebbero comunque consentito la destinazione residenziale dell'immobile - è inammissibile per genericità. La difesa si limita ad affermare sul punto che le tabelle delle destinazioni d'uso relative alle zone classificate come TR recano un asterisco che indica come possibile la destinazione d'uso residenziale. Così facendo, però, sostanzialmente non contesta la precisa e articolata motivazione della sentenza impugnata sul punto, nella quale il Tribunale evidenzia che il cambio di destinazione sarebbe stato possibile solo all'interno delle strutture di tipo turistico- ricettivo definite negli strumenti di pianificazione territoriale e che l'immobile si inserisce all'interno della zona omogenea B, con uso esclusivo di struttura ricettiva;
e, in particolare, al punto 4.3.2.2., vengono indicati gli interventi consentiti nelle zone B, tra i quali non è previsto il cambiamento di destinazione d'uso dell'immobile.
3.2. - Venendo ora all'esame del primo motivo di ricorso - relativo al fatto se l'uso foresteria costituisse un mutamento d'uso da alberghiero ad abitativo e se tale mutamento d'uso fosse compatibile con le previsioni degli strumenti urbanistici regionali e comunali - deve rilevarsi che lo stesso non è fondato. Quanto alla compatibilità del mutamento d'uso con la previsione degli strumenti urbanistici comunali, deve farsi richiamo a quanto appena sopra rilevato.
Quanto al sistema normativo regionale, deve sottolinearsi che lo stesso non contiene previsioni che si discostino dai principi applicabili a livello nazionale, secondo cui il mutamento di destinazione d'uso senza opere è assoggettato a d.i.a. (ora s.c.i.a.) purché intervenga nell'ambito della stessa categoria urbanistica, mentre è richiesto il permesso di costruire per le modifiche di destinazione che comportino il passaggio di categoria o, se il cambio d'uso sia eseguito nei centri storici, anche all'interno di una stessa categoria omogenea (sez. 3, 13 dicembre 2013, n. 5712/2014, rv. 258686). Nella Regione Marche, la materia del mutamento della destinazione d'uso nell'ambito di diverse categorie urbanistiche - che implichi, in altri termini, una variazione degli standard previsti dal D.M. 2 aprile 1968, n. 1444, è disciplinata dalla L.R. n. 14 del 1986, artt. 5 e 6 in senso conforme a quanto previsto in materia dal D.P.R. n. 380 del 2001, art. 32, comma 1, lett. a). Il richiamato L.R. n. 14 del 1986, art. 6 prevede, in particolare, che la variazione di destinazione d'uso può essere consentita dai comuni attraverso la predisposizione degli strumenti urbanistici in ambiti determinati dalle singole zone previste dal D.M. 2 aprile 1968, n. 1444, art.

2. E l'ulteriore disciplina regionale si concentra sul profilo - diverso da quello in esame - del mutamento di destinazione d'uso attraverso la realizzazione di opere edilizie, che è comunque regolamentato in modo analogo (v., in particolare, la L.R. n. 22 del 2009, art. 2, comma 4, più volte modificato, il quale, in tutte le sue diverse formulazioni, richiama anche per tale fattispecie, la compatibilità con la destinazione di uso prevista dagli strumenti urbanistici e il rispetto degli standard urbanistici di cui al richiamato decreto ministeriale). Quanto all'evoluzione della disciplina statale riguardante la materia del cambio di destinazione d'uso di immobili o di parti di immobili, è sufficiente fare richiamo alla analitica disamina contenuta nella richiamata sentenza n. 5712 del 2014 (oltre che in sez. 3, 20 gennaio 2009, n. 9894, rv. 243102). Quanto ai principi attualmente applicabili, va comunque ribadito che la ragione per la quale il cambio di destinazione d'uso senza realizzazione di opere non costituisce un'attività del tutto priva di vincoli risiede nel fatto che ne risulterebbero altrimenti vulnerate le regole generali finalizzate ad assicurare il corretto e ordinato assetto del territorio, con conseguente concreto inevitabile pericolo di compromissione degli equilibri prefigurati della strumentazione urbanistica (Consiglio di Stato, 25 maggio 2012, n. 759), potendo risultare pregiudicato anche l'interesse patrimoniale dell'ente, perché gli interessati sarebbero altrimenti indotti a chiedere il rilascio dei titoli edilizi contro il pagamento di un minore contributo per il basso carico urbanistico, per poi mutare liberamente e gratuitamente la destinazione originaria senza corrispondere i maggiori oneri che derivano dal maggiore carico urbanistico. Infatti, la destinazione d'uso individua il bene sotto l'aspetto funzionale, in considerazione della differenziazione infrastrutturale del territorio, prevista e disciplinata dagli strumenti urbanistici in base a standard diversi sotto il profilo qualitativo e quantitativo proprio seconda della diversità delle destinazioni di zona. L'unico caso in cui il mutamento della destinazione d'uso senza opere può essere liberamente consentito è, dunque, quello in cui vi sia una totale omogeneità tra la categoria urbanistica di partenza e quella conseguente al mutamento stesso, in modo che non vi sia alcun aggravamento del carico urbanistico esistente. Ed è evidente che la modificazione della destinazione d'uso da alberghiera a foresteria non interviene affatto fra due categorie urbanistiche omogenee, perché la locazione ad uso foresteria rientra in tutto e per tutto nella destinazione abitativa, pur rispondendo ad esigenze di destinazione dell'immobile al temporaneo alloggio di soggetti diversi dal conduttore. Infatti, la distinzione fra locazione abitativa e locazione ad uso foresteria fatta propria dalla disciplina civilistica risponde ad esigenze di tipo sociale legate al "diritto alla casa" e non assume alcuna rilevanza ai fini penali, perché si tratta comunque in entrambi i casi di locazioni finalizzate a soddisfare esigenze abitative che si differenziano solo sul piano soggettivo, con identico carico urbanistico: da un lato, le esigenze dello stesso conduttore;

dall'altro, le esigenze di ospiti o dipendenti del conduttore. 4. - Ne consegue il rigetto del ricorso, con condanna del ricorrente al pagamento delle spese processuali.

P.Q.M.

Rigetta il ricorso e condanna il ricorrente al pagamento delle spese processuali.
Così deciso in Roma, il 24 giugno 2014.
Depositato in Cancelleria il 26 settembre 2014