_ ₤23.85 /0 3 REPUBBLI A IN NOME DEL POPOLO ITALIANO LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE Oggetto Coukalt di vendita. SEZIONE SECONDA CIVILE Individuasione dell'osjetio interpretasione Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati: Presidente Dott. Mario SPADONE R.G.N. 18035/00 Consigliere Dott. Alfredo MENSITIERI Cron. 26267 - Rep. 3289 Dott. Olindo SCHETTINO Consigliere Dott. Emilio MALPICA - Rel. Consigliere Ud. 12/03/03 Consigliere Dott. Vincenzo MAZZACANE ha pronunciato la seguente SENTENZA sul ricorso proposto da: SS NG, SS IS, elettivamente domiciliati in ROMA P.ZZA CAVOUR, presso la CORTE di CASSAZIONE, BELTRAME, giusta difesi dall'avvocato ALESSANDRO delega in atti;
ricorrenti

contro

CECOTTI ORIANA, in data 7/3/03 depositata procura notaio LEPRE ROMANO di TOLMEZZO del 5/2/2003 rep. 33094, elettivamente domiciliata in ROMA VIA DELLE QUATTRO FONTANE 10, presso lo studio dell'avvocato 2003 LUCIO GHIA, che la difende unitamente all'avvocato 427 FRANCO CASTIGLIONE, giusta delega in atti;
-1- resistente avverso la sentenza n. 993/99 del Tribunale di UDINE, depositata il 17/12/99; udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 12/03/03 dal Consigliere Dott. Emilio MALPICA;
udito l'Avvocato CASTIGLIONE Franco, difensore della resistente che ha chiesto rigetto;
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. Raffaele CENICCOLA che ha concluso per rigetto del ricorso. -2- SVOLGIMENTO DEL PROCESSO Con citazione notificata il 24 novembre 1994 AS IS e AS NG esponevano di aver stipulato in data 29 agosto 1994 un preliminare di ven- dita per persona da nominare avente ad oggetto un immobile adibito ad abi- tazione, sito in comune di Manzano, per il prezzo di lire 7 milioni, che l'acquirente avrebbe dovuto versare all'atto del rilascio dell'immobile da parte dell'inquilino. Lamentavano gli attori che CE NA, subentrata come persona nominata dal promissario acquirente, dopo la stipula del contratto definitivo aveva versato soltanto la somma di lire 3.166.000 ecce- pendo, a giustificazione del mancato versamento del residuo, l'esistenza di vizi a lei ben noti prima della stipula e vizi riguardanti un box che non era oggetto della compravendita. Gli attori convenivano quindi la TT da- vanti al pretore di Cividale del Friuli per sentirla condannare al pagamento della residua somma dovuta di lire 3.834.000 e al rilascio del box metallico e alla consegna di quintali 15 di legna che non erano compresi nel contratto di vendita. La CE, costituendosi in giudizio, giustificava il parziale pagamento del prezzo con il fatto che aveva dovuto spendere la somma di lire 2.854.000 per ottenere il condono edilizio relativamente al box metallico, in quanto abusivamente realizzato, e la somma di lire 980.000 per riparazioni al tetto della casa;
quanto alle altre domande deduceva che il box e la legna erano stati acquistati come accessori della casa e concludeva, quindi, per il rigetto della domanda chiedendo in via riconvenzionale la riduzione del prezzo di lire 3.834.00, importo successivamente rettificato in lire 4.207.480. Il pretore, con sentenza in data 12 giugno 1997, accoglieva in parte le domande degli attori condannando la CE al pagamento della somma di lire 2.691.600 e al rilascio del box metallico, respingeva la domanda di re- stituzione della legna in esso contenuta e compensava per 1/3 le spese di li- te, ponendo la residua parte a carico della convenuta. All'esito del giudizio di appello promosso dalla CE, che deduceva il carattere pertinenziale del box e, quindi, la sua inclusione nell'atto di ven- dita, il tribunale di Udine, con sentenza del 21 ottobre 1999, in accogli- mento del gravame respingeva le domande di AS IS e AS NG e condannava i medesimi alla rifusione delle spese di entrambi i gradi del giu- dizio. Il tribunale, nell'accogliere l'appello della CE, affermava che la cor- retta interpretazione del contratto definitivo, anche alla luce delle clausole del preliminare, consentiva di affermare che oggetto della compravendita fosse non solo il fabbricato ma anche il terreno circostante e, quindi, il box che ne costituiva una accessione. A tale conclusione il tribunale perveniva essenzialmente rilevando che la vendita era stata attuata a corpo, che il defi- nitivo individuava l'immobile con le indicazioni catastali del foglio e del mappale, e con la specificazione dei confini, sicché non poteva dubitarsi della inclusione del terreno circostante nella vendita. Quanto al diritto della CE di trattenere dal prezzo la spesa affrontata per ottenere il condono edilizio, il tribunale equiparava l'abusività della costruzione ad un vizio della stessa che i venditori erano tenuti a garantire per espressa pattuizione. Per la cassazione della menzionata sentenza ricorrono AS NG e Bas- si IS proponendo un articolato motivo principale e tre motivi subordinati. La controparte non ha svolto difese in questa sede, ma ha partecipato alla di- scussione. MOTIVI DELLA DECISIONE Con il motivo principale i ricorrenti denunciano violazione delle norme di ermeneutica contrattuale e insufficienza e illogicità della motivazione. Assumono i AS che il tribunale ha fondato la decisione attribuendo al box la qualità di accessione del terreno partendo dal presupposto che oggetto della vendita fosse anche il terreno circostante il fabbricato, presupposto er- rato perché nel contratto vi è sempre esclusiva menzione del fabbricato e mai di terreni di sorta. Il tribunale, pertanto, avrebbe violato gli artt. 1362 e 1363 c.c. perché nella ricostruzione della volontà delle parti non ha colto il senso letterale delle espressioni adoperate dai contraenti e non le ha esami- nate nella loro interezza e nelle reciproche connessioni, in quanto avrebbe dovuto prendere atto che la clausola concernente l'oggetto della vendita parla esclusivamente di fabbricato adibito a civile abitazione, espressione che non può includere il terreno, cita i dati del catasto edilizio urbano e non dati del catasto terreni, cita la categoria catastale con riferimento a quella degli immobili (A3), indica la rendita catastale propria dei fabbricati e non il reddito dominicale proprio dei terreni, precisa, infine, che il fabbricato è re- golarmente censito, il che obbliga ad escludere che oggetto della vendita fosse anche il box, che in quanto abusivo non era censito. Deducono i ricorrenti che il tribunale ha operato una interpretazione di- storta anche delle altre clausole contrattuali connesse - peraltro dallo stesso tribunale ritenute di stile" allorché afferma che il box potesse essere - qualificato come accessione del bene venduto, mentre nella specie il bene venduto era da identificare nel fabbricato e non nel fondo di cui il box era in realtà accessione, posto che mai la parola “fondo" compare nel testo del contratto. Lamentano ancora i ricorrenti che il tribunale ha ritenuto di poter inter- pretare il contratto definitivo nella parti in cui non fosse chiaro anche alla luce di elementi desumibili dal contratto preliminare, senza considerare che i due contratti erano intercorsi tra soggetti diversi, sicché la CE non aveva concorso alla formazione della volontà racchiusa nel primo, e che nessuno aveva mai rappresentato che il contratto definitivo non fosse chiaro nel suo contenuto. Come ulteriore motivo di censura i ricorrenti adducono che il tribunale ha omesso di considerare clausole contrattuali rilevanti, ed in particolare: a) quella in cui si precisa che quanto compravenduto è pervenuto ai venditori in eredità da IA IN, da cui può desumersi – attesa la perfetta coinci- denza tra compendio caduto in successione e compendio venduto- che dal contratto era escluso il box perché non compreso nella successione;
b) la clausola in cui si precisa che l'acquirente chiede i benefici fiscali previsti dall'art.

4-ter del d.l. 648/1976, norma che si riferisce ai soli fabbricati di civile abitazione e non ai terreni;
c) la clausola con cui i venditori dichiara- no la data di costruzione del fabbricato, la mancanza di modifiche successi- ve richiedenti autorizzazione amministrativa ed assenza di provvedimenti sanzionatori riguardanti il fabbricato, dalla quale è ulteriormente confermato che quest'ultimo è il solo oggetto della vendita;
d) la dichiarazione dei ven- ditori che attestano l'avvenuta denuncia del reddito relativo al fabbricato nell'ultimo anni, con esclusione di analoga dichiarazione per il terreno. Con il secondo motivo- formulato in via subordinata - i ricorrenti deduco- no con riferimento al contratto preliminare e nella eventualità che questo fosse ritenuto legittimamente utilizzabile per contribuire alla interpretazione del definitivo- i medesimi vizi interpretativi e motivazionali che avrebbero - a giudizio dei ricorrenti- inficiato la analoga interpretazione del contratto definitivo ad opera del tribunale, in particolare con riferimento alla inter- pretazione dell'oggetto del contratto stesso. Con il terzo motivo- anch'esso formulato in via subordinata - i ricorrenti denunciano violazione degli artt. 1418 c.c. e 18, secondo comma, della leg- ge n. 47/1985, affermando che, dando per ammesso che oggetto della ven- dita sia stato anche il terreno circostante sul quale insiste il box, il contratto sarebbe nullo in parte qua non essendo stato allegato il certificato di desti- nazione urbanistica richiesto a pena di invalidità, con la conseguenza che spetterebbe ai ricorrenti la riconsegna del box e la esclusione di ogni loro re- sponsabilità risarcitoria per fatti ad esso attinenti. I primi tre motivi di ricorso - tutti destituiti di fondamento- possono essere esaminati congiuntamente per la loro connessione e per la sostanziale reite- razione delle argomentazioni. Le censure dei ricorrenti si rivolgono alla interpretazione del contratto fornita dal giudice d'appello in ordine alla individuazione dell'oggetto della compravendita che i ricorrenti vorrebbero non estesa al giardino circostante al fine di poter escludere il trasferimento della proprietà del box in ragione del principio di accessione. Orbene dette censure sono nel loro complesso del tutto inammissibili per- ché si risolvono in un riesame di questioni di puro merito sulle quali il tribu- nale è pervenuto a conclusioni che appaiono supportate da una motivazione adeguata e immune da vizi logici o giuridici, sì da non essere suscettibili da alcun sindacato in questa sede. Invero il giudice di secondo grado ha ritenuto che i ricorrenti avessero ceduto l'immobile nel suo complesso - e cioè l'abitazione e il giardino cir- costante sulla base di ineccepibili considerazioni, tra cui emerge in manie-- ra decisiva quella che giustamente valorizza la precisa indicazione dei con- fini del bene venduto, confini che ove i venditori si fossero riservati la proprietà del terreno circostante- avrebbero dovuto essere indicati con una dizione equivalente a "residua proprietà dei venditori" mentre, al contrario, sono indicati con le proprietà adiacenti al terreno. All'argomentazione suddetta - del tutto corretta sul piano logico e giuridi- co e, in verità, assorbente di qualunque altra,-si aggiungono tuttavia altre ineccepibili considerazioni che individuano la volontà delle parti come inte- sa a trasferire il lotto nel suo complesso unitario, costituente nella sua unità il mappale 311 del f.19 del N.C.E.U. del Comune di Manzano. A fronte della ricordata motivazione, le obiezioni dei ricorrenti - quali la mancanza di un riferimento a dati del catasto terreni, o il riferimento alla provenienza ereditaria del bene venduto di cui non faceva parte il box per- ché posto a dimora successivamente, o la richiesta di benefici fiscali conce- pibili solo per le vendite di abitazioni e non di terreni oltre che inammis- sibili, perché finalizzate a rivalutare elementi di fatto e non a contestare la logicità della valutazione fatta dalla corte territoriale, si mostrano anche giu- ridicamente inconsistenti proprio per la considerazione dei giudici di merito - logicamente ineccepibile- sul carattere unitario dell'immobile compraven- duto, nel quale conseguentemente il giardino si pone come mero accessorio del fabbricato. Detto carattere poi priva di ogni validità l'assunto secondo cui ricorrerebbe la nullità del contratto relativamente al giardino per la mancata allegazione del certificato di destinazione urbanistica del terreno. Con l'ultimo motivo, proposto in ulteriore subordine, i ricorrenti denun- ciano violazione degli artt. 112 c.p.c.. 1494 e 1495 c.c. perché: a) il tribu- nale ha riconosciuto a favore della CE il risarcimento dei danni pari alla spesa da lei sostenuta per ottenere la concessione edilizia in sanatoria, in- correndo così nel vizio di ultrapetizione, in quanto la predetta aveva impo- stato la domanda risarcitoria non su un vizio del bene ma sull'inadempi- mento contrattuale;
b) la compratrice era comunque decaduta dal diritto alla garanzia per non averlo denunciato entro otto giorni dalla scoperta;
c) il box- in quanto collocato al suolo sin dall'anno 1965, non esigeva alcuna sa- natoria edilizia perché non era soggetto a concessione e, quindi, non esiste alcun vizio del bene venduto. Il motivo è infondato, perché, al di là della norma citata, è evidente che il tribunale ha accolto la domanda di risarcimento del danno conseguente all'inadempimento contrattuale, esplicitamente individuato nella violazione dell'obbligo di garanzia della piena regolarità urbanistica del fabbricato compravenduto, assunto dai venditori e previsto dall'art. 17 della legge n. 47/1985. Attiene infine al merito - e come tale è inammissibile in questa se- de la questione della obbligatorietà o meno della regolarizzazione urbani- stica del box oggetto del contratto, e della conseguente ricorrenza effettiva del danno. In conclusione, quindi, il ricorso va rigettato, con conseguente condanna dei ricorrenti in solido al pagamento delle del giudizio, liquidate come in di- spositivo.

P.Q.M.

La corte rigetta il ricorso e condanna i ricorrenti in solido alla rifusione delle spese del giudizio in favore della controparte, liquidate in euro 45,50 per spese ed euro 1.000 per onorari, oltre accessori di legge. Il presidente Harita Il consigliere rel. IL CANCELLIERE 01 Paolo Talarico Colorico DEPOSITATO IN CANCELLERIA Roma 22 AGO, 2003 IL CANCELLIERE C1