Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. Antonio IANNOTTA - Presidente -
Dott. Francesco SABATINI - Consigliere -
Dott. Michele VARRONE - rel. Consigliere -
Dott. Luigi Francesco DI NANNI - Consigliere -
Dott. Alberto TALEVI - Consigliere -
ha pronunciato la seguente

S E N T E N Z A
sul ricorso proposto da:
IMMOBILIARE CEROSTA SPA GIAI OS ITALIANA SPA, in persona del legale rappresentante dott. Stefano Ponchia, elettivamente domiciliato in ROMA VIA BOCCA DI LEONE 78 PALAZZO TORLONIA, presso lo studio dell'avvocato ZANCHINI GIAN PAOLO, che lo difende all'avvocato FRANCO BAUDINO, giusta delega in atti;

- ricorrente -

contro
MI SPA GIAI SAVA ALLUMINIO VENETO, in liquidazione coatta amministrativa, in persona dei commissari liquidatori prof. Raffaele Lener e dott. Angelo Napolitano, elettivamente domiciliato in ROMA VIA MIGIURTINIA 36, presso lo studio dell'avvocato ALFREDO GALASSO, che lo difende unitamente all'avvocato LUISELLA COLLU, giusta delega in atti;

- controricorrente -

avverso la sentenza n. 2467/96 del Tribunale di TORINO, emessa il 24/4/96; depositata il 13/07/96; RG.1089/96;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 09/04/99 dal Consigliere Dott. Michele VARRONE;

udito l'Avvocato ALFREDO GALASSO;

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. Raffaele PALMIERI che ha concluso per il rigetto del ricorso. SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con ricorso ex art. 45 L. n. 392 del 1978 depositato presso la Cancelleria del Pretore di Torino il 6/2/90 la S.p.A. OS ITALIANA (poi incorporata dalla S.p.A. IMMOBILIARE CEROSTA), proprietaria del complesso immobiliare sito in Torino, via Paolo Veronese 247, composto da capannone adibito a stabilimento industriale e da locali adibiti ad uso ufficio, condotti in locazione dalla S.p.A. Lavorazioni leghe Leggere (poi incorporata dalla S.p.A. SAVA ALLUMINIO VENETO, successivamente incorporata dalla S.p.A. MI), conveniva in giudizio la conduttrice chiedendo la determinazione dei canoni dovuti dall'inizio della locazione sino alla data dell'emananda sentenza, comprensivi degli aumenti previsti dall'art. 21 dei due contratti di locazione stipulati il 12/1/73), nonché la condanna della medesima al pagamento della differenza tra i canoni versati e quelli dovuti. oltre ad un importo pari alla svalutazione monetaria ed agli interessi legali.
Costituendosi in giudizio la S.p.A. SAVA ALLUMINIO VENETO chiedeva il rigetto della domanda, eccependo la prescrizione del diritto, precisando che l'aumento era subordinato alla richiesta della locatrice e che la medesima aveva rinunciato a tale aumento. essendosi sempre limitata a richiedere (e a percepire) gli aumenti previsti dalla legge n. 392 del 1978, senza riserva alcuna, ed avendo essa stessa determinato all'inizio dell'86 un nuovo canone di locazione pari al canone iniziale rivalutato dal '73 all'86. Il Pretore, disposta C.T.U. definiva la controversia con sentenza 10 gennaio 1995, condannando la conduttrice al pagamento della somma di L. 507.815.252 per canoni dovuti dal 1.1.73 al 31.1.91, ed al rimborso delle spese processuali.
Avverso tale sentenza proponevano appello in via principale la s.p.a. MI ed in via incidentale la s.p.a. IMMOBILIARE CEROSTA ed il Tribunale di Torino. con sentenza 13 luglio 1996, accoglieva il primo e rigettava il secondo, respingendo la domanda originariamente proposta della OS e condannando l'appellante incidentale al pagamento delle spese del doppio grado. Riteneva il giudice del gravame che dall'esame degli atti processuali risultasse evidente la rinuncia. da parte della locatrice, di avvalersi della clausola n. 21 contenuta nel due contratti inter partes, che prevedeva appunto l'aggiornamento automatico del canone.
Per la cassazione di tale sentenza ha proposto ricorso la IMMOBILIARE CEROSTA affidandolo a due motivi e chiedendo l'eventuale decisione della causa nel merito, con integrazione correttiva della pronuncia di prime cure. Ha resistito la MI con controricorso. La ricorrente ha depositato in memoria.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Con i due motivi, da esaminare congiuntamente per la sostanziale unità della censura, la ricorrente, denunciando la violazione e la falsa applicazione degli artt. 2697. 2727 e 2729 c.c. (primo motivo) ed il vizio della motivazione sul pulito decisivo della controversia (secondo motivo), in relazione all'art. 360 nn. 3 e 5 c.p.c., critica il Tribunale per essere andato in avviso contrario al Pretore. presumendo una rinuncia - da parte di essa locatrice - al diritto di pretendere l'aggiornamento convenzionale ed automatico del canone ex art. 21 dei contratti inter partes, in virtù semplicemente del protratto mancato esercizio di tale diritto.
La doglianza noti coglie nel segno. A vanificarla è sufficiente il rilievo che il Tribunale non ha sostenuto il suo dictum solo sul mero dato negativo di avere la OS "mantenuto il più assoluto silenzio in ordine al diritto di richiedere l'aggiornamento del canone per ben 14 anni", ma altresì con l'elemento positivo di avere durante tutto tale arco temporale, limitato le sue richieste "a quanto espressamente previsto dalla legge" (sull'equo canone), di tal che anche le riserve in ordine ad eventuali altri diritti o condizioni di miglior favore erano state effettuate sempre con riguardo alle disposizioni legali vigenti, senza alcun accenno all'aggiornamento convenzionale. invocato per la prima volta nella richiesta a mezzo di legale avanzata il 21/3/87. Ha aggiunto tale giudice che siffatto comportamento poteva trovare una spiegazione solo parziale "nell'incertezza giurisprudenziale in merito alla normativa vigente", sia perché tale incertezza circa la validità delle clausole di adeguamento del canone dirette a compensare gli effetti negativi della svalutazione monetaria era venuta meno dal 1981 (a seguito della sentenza 6 aprile 1981 n. 1925 delle Sezioni Unite di questa Corte), sia perché proprio il precedente stato di incertezza "avrebbe dovuto consigliare la formulazione di una specifica richiesta", non foss'altro per tuziorismo. Motivazione logicamente congrua e persuasiva nonché giuridicamente corretta. posto che se l'inerzia od il ritardo nell'esercizio di Un diritto non possono, di per sè soli, reputarsi sufficienti a prescindere la volontà abdicativa di un diritto (potendo essere frutto di ignoranza o di temporaneo impedimento o di qualsiasi altra causa), la rinuncia può però desumersi da un comportamento concludente del titolare che riveli, in maniera univoca. la sua intenzione di non avvalersi del diritto stesso (Cass. 27 giugno 1991 n. 7215), come quando si ponga in essere una condotta attiva che prescinda e/o contrasti con tale diritto.
I primi due motivi vanno, pertanto, rigettati.
Resta naturalmente assorbito l'ultimo mezzo, ove come tale si interpreti la richiesta di pronuncia nel merito conformemente alla statuizione pretorile, con correzione integrativa in punto interessi e rivalutazione.
Il ricorso viene perciò rigettato.
Sussistono giusti motivi per compensare le spese di questo grado.

P. Q. M.

La Corte rigetta il ricorso e compensa le spese del giudizio di cassazione.
Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Terza Sezione Civile della Corte Suprema di Cassazione, il 9 aprile 1999. Depositato in Cancelleria il 28 luglio 1999