Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. VINCENZO CALFAPIETRA - Presidente -
Dott. ANTONIO VELLA - Consigliere -
Dott. ANTONINO ELEFANTE - consigliere -
Dott. GIANDONATO NAPOLETANO - Consigliere -
Dott. SERGIO DEL CORE - rel. Consigliere -
ha pronunciato la seguente

S E N T E N Z A
sul ricorso proposto da:
CO IA, in proprio e quale erede di NT SE, CO IM, elettivamente domiciliati in ROMA VIA DEGLI SCIPIONI 268/A, presso lo studio dell'avvocato SE BOZZI, che li difende unitamente all'avvocato SAVERIO ADAMO, giusta delega in atti;

- ricorrenti -

contro
TI GA, RA AE TT, elettivamente domiciliati in ROMA VIA DEI GIORNALISTI 8, presso lo studio dell'avvocato AMEDEO RIGGIO, difesi dall'avvocato SE D'ALESSANDRO, giusta delega in atti;

- controricorrenti -

avverso la sentenza n. 227/99 del Tribunale di CALTAGIRONE, depositata il 02/08/99;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 27/03/02 dal Consigliere Dott. Sergio DEL CORE;

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. Aurelio GOLIA che ha concluso per il rigetto del ricorso. Svolgimento del processo
Con ricorso ai sensi dell'art. 1171 c.c., depositato il 31 ottobre 1987, DE VA, MA TA, TI EP e DE MA, proprietari di unità immobiliari in un palazzo d'epoca sito in Niscemi, chiesero a quel Pretore di sospendere i lavori intrapresi da PL AE e TE TA TA, proprietari di unità abitative site al primo piano del predetto edificio, e consistiti nella realizzazione di solai con collocazione di guaine di ferro e tavelle nei sottotetti da essi istanti ritenuti di proprietà comune in quanto collocati sopra l'androne, del quale condividevano la destinazione funzionale.
La misura cautelare richiesta venne disposta con decreto inaudita altera parte. Costituitisi, i resistenti dedussero che il sottotetto non ricadeva tra le parti comuni dell'edificio elencate dall'art. 1117 c.c., costituendo uno spazio autonomo, suscettibile di utilizzazione esclusiva;
che, in ogni caso, essi erano proprietari esclusivi dello spazio controverso in virtù di atto pubblico dell'11 novembre 1968 o in subordine per averlo usucapito in via breve a termini dell'art. 1159 c.c. Intervenne in giudizio, a sostegno delle domande dei ricorrenti, DE CO, proprietario di altra unità abitativa sita nel medesimo edificio in condominio.
Acquisita la documentazione prodotta, disposta e espletata C.T.U., l'adito pretore rigettò la domanda, sul rilievo che i resistenti, avendo provato di essere proprietari esclusivi del sottotetto per cui è causa, avevano diritto a realizzare le opere denunciate.
L'appello successivamente prodotto da TI EP, DE MA e DE CO, veniva rigettato dal Tribunale di Caltagirone. Per quanto ancora rileva in questa sede, osservava detto giudice che dalla relazione di consulenza tecnica e dagli atti di acquisto era emerso che i sottotetti erano costituiti da ampi spazi, posti tra le volte dell'edificio ed il tetto, muniti di finestre per aria e luce, e di volume tale da non poter costituire semplicemente intercapedini o camere d'aria a protezione degli ultimi piani dal caldo, dal freddo e dall'umidità. Tutto ciò deponeva per l'autonomia funzionale dei sottotetti in questione che, alla stregua dell'insegnamento della prevalente giurisprudenza, lungi dal poter essere considerati mere pertinenze delle abitazioni dell'ultimo piano (anche in quanto non ricompresi nell'elencazione di cui all'art. 1117 c.c.), andavano invece riferiti a proprietà esclusive, determinate in base ai titoli. Dall'esame di questi ultimi, e in particolare dell'atto notarile dell'11 novembre 1968, emergeva che le soffitte erano state vendute agli appellati condizionatamente alla realizzazione da parte dei venditori, entro il termine di quindici anni, di opere finalizzate a renderle abitabili e con la complementare previsione che se tali opere non fossero state realizzate nel termine stabilito, le soffitte medesime sarebbero passate nella proprietà dei compratori senza necessità di ulteriori atti. Quale che fosse la interpretazione da dare alla pattuizione in parola, essendo trascorsi quindici anni al momento del deposito del ricorso di primo grado e non avendovi i venditori eseguito alcuna opera di rifacimento, la proprietà delle soffitte era da ritenersi trasferita sin dall'11 novembre 1983 ai compratori. Non prevaleva su detto titolo di acquisto, regolarmente trascritto, quelli degli appellanti, anteriori e stipulati con altro dante causa, poiché in essi non erano espressamente indicati i sottotetti. Legittime erano quindi le opere, intraprese dagli appellati (ossia la realizzazione di solaio di calpestio tra il tetto e le volte) relativamente all'esatta estensione dei sottotetti in loro proprietà esclusiva. DE MA, in proprio e quale erede di TI EP, e DE CO ricorrono con due motivi per la cassazione della sopra riassunta sentenza.
Resistono con controricorso PL AE e TE TA TA.
Motivi della decisione
Con i due motivi - che possono trattarsi congiuntamente denunziandosi, sia pure sotto distinti profili, la violazione e la falsa applicazione dell'art. 1117 c.c. nonché la insufficienza e la contraddittorietà della motivazione - i ricorrenti rilevano anzitutto che, contrariamente a quanto dedotto dal tribunale, nella relazione di consulenza non era stato formulato alcun giudizio sull'autonomia funzionale degli spazi denominati sottotetti. Dall'elaborato peritale emergono anzi circostanze oggettive che deponevano per una destinazione degli spazi in questione a servizio comune e non delle sole unità immobiliari degli appellati, quali: a) l'esistenza nello spazio in contestazione di una camera a canne;
b) il fatto che la costruzione del piano di calpestio avvenne proprio in corrispondenza dell'androne comune al piano terra;
c) il fatto che i sottotetti sono dotati di una comunicazione diretta con il vano scala comune. Nell'addivenire alla conclusione che i sottotetti erano di proprietà esclusiva dei signori PL-TE, il tribunale ha poi omesso l'esame dei titoli di proprietà degli appellanti. Dall'atto di stralcio di quota ereditaria del 18 ottobre 1965,, con il quale è stata completata la quota dell'eredità di NA CI, spettante a NA ZA, risulta che ai due vani assegnati in proprietà a quest'ultima "si accede dalla scala che inizia dall'androne comune a destra di chi entra dalla via Umberto, e che la scala stessa e l'androne restano comuni con la restante parte dell'edificio". Analogamente, nell'atto 28 gennaio 1967, con il quale NA ZA vendette a DE VA, MA TA e DE CO le quattro stanze site nel fabbricato di via Umberto, è ribadita la natura condominiale dell'androne e della scala di accesso, al quale ineriscono gli spazi denominati sottotetti. Inoltre, il tribunale non ha verificato se i danti causa degli appellati avessero la giuridica titolarità delle soffitte o sottotetti e potevano trasferirne la proprietà con l'atto 11 novembre 1968.
I motivi esprimono doglianze inammissibili.
Questa Corte ha da tempo affermato che il sottotetto di un edificio può considerarsi pertinenza dell'appartamento sito all'ultimo piano solo quando assolva alla esclusiva funzione di isolare e proteggere l'appartamento medesimo dal caldo, dal freddo e dall'umidità, tramite la creazione di una camera d'aria e non anche quando abbia dimensioni e caratteristiche strutturali tali da consentirne l'utilizzazione come vano autonomo (deposito, stenditoio, ecc.). In tale ultima ipotesi, l'appartenenza del bene va determinata in base al titolo: in mancanza, poiché il sottotetto non è compreso nel novero delle parti comuni dell'edificio, essenziali per la sua esistenza (tetto, muri maestri, suolo ecc.) o necessarie all'uso comune, la presunzione di comunione ex art. 1117 n. 1 c.c. è applicabile solo nel caso in cui il vano risulti in concreto, per le sue caratteristiche strutturali e funzionali, sia pure in via potenziale, oggettivamente destinato all'uso comune oppure all'esercizio di un servizio di interesse condominiale (cfr. sentt. nn. 9788/1997, 11488/1997, 5854/1991, 8040/1990, 2824/1986). Muovendo correttamente da questi postulati il tribunale, con riferimento alla fattispecie in esame, ha anzitutto escluso che i sottotetti potessero essere considerati mere pertinenze delle abitazioni dell'ultimo piano ovverosia semplici intercapedini o camere d'aria a protezione degli ultimi piani dal caldo, dal freddo e dall'umidità. E ciò in quanto la struttura in discorso - costituita da ampi spazi posti tra le volte dell'edificio ed il tetto, muniti di finestre per aria e luce e di volume considerevole - aveva caratteristiche peculiari che ne permettevano l'utilizzazione come vano autonomo. Diversamente da quanto denunziato dai ricorrenti, in sentenza non è affatto detto che un tale giudizio era stato mutuato per relationem da quello formulato dal C.T.U. risultando invece, all'evidenza, ricavato dalla descrizione dei luoghi quale era stata operata dall'ausiliare e riportata nell'elaborato. La relativa censura di travisamento delle conclusioni della consulenza tecnica rileva, alla luce di tali semplici deduzioni, tutta la sua inconsistenza. Pertanto, in presenza di particolarità strutturali e strumentali escludenti l'assolvimento della sola funzione isolante a protezione dell'ultimo piano, si presenta come giuridicamente corretta, oltre che sostenuta da motivazione immune da distorsioni logiche, la conclusione finale adottata dai giudici di merito circa la autonomia funzionale della struttura in discorso. Ciò posto, il tribunale, sempre muovendosi nel solco tracciato dalla richiamata giurisprudenza di questa Corte, ha correttamente indirizzato la propria indagine sui titoli di provenienza delle unità immobiliari costituenti porzioni dell'edificio condominiale al fine di verificare se i sottotetti per cui si controverte fossero contemplati in alcuno dei titoli di provenienza delle unità immobiliari facenti parte dell'edificio condominiale e in particolare se avesse formato oggetto della vendita delle unità immobiliari trasferite in via esclusiva ai coniugi PL-TE. Solo l'esito negativo di una tale verifica infatti avrebbe giustificato l'ulteriore indagine sul se, tenuto conto delle sue caratteristiche strutturali, il sottotetto potesse considerarsi oggettivamente destinato, sia pure potenzialmente, all'uso comune o all'esercizio di un servizio di interesse condominiale.
Risulta quindi all'evidenza capovolto l'ordine delle questioni proposte con i mezzi di ricorso. L'esatta scansione delle verifiche da effettuarsi era proprio quella rispettata dal tribunale. Non poteva il giudice a quo accertare se in concreto il sottotetto fosse strutturalmente destinato, anche potenzialmente, a un servizio o uso comune, senza prima averne escluso l'appartenenza in via esclusiva a questo o a quel condomino.
Ora, procedendo a un siffatto esame il tribunale ha ritenuto che gli appellati avevano provato mediante la produzione del titolo d'acquisto dei loro appartamenti che questi si estendevano al sottotetto. E deve riconoscersi che tale accertamento, peraltro neanche direttamente censurato dai ricorrenti, risulta compiuto dal giudice del merito in modo aderente al tenore dei titoli e supportato da congrue e logiche argomentazioni onde è incensurabile in questa sede. Come riportato in narrativa, il giudice del merito, esaminando l'atto notarile dell'11 novembre 1968, ha accertato che ai coniugi PL-TE furono venduti gli spazi volumetrici in contestazione denominati nel rogito "soffitte" condizionatamente alla realizzazione, da parte dei venditori, entro il termine di quindici anni, di opere intese a trasformarle in vani abitabili e con la contestuale previsione che, se dette opere non fossero state realizzate entro tale lasso di tempo, le soffitte medesime sarebbero passate nella proprietà dei compratori senza necessità di ulteriori atti. Ne ha logicamente inferito che quale che fosse la interpretazione da dare alla pattuizione in parola, essendo trascorsi i 15 anni al momento del deposito del ricorso di primo grado e non avendo i venditori reso abitabili le soffitte, la proprietà delle stesse era da ritenersi trasferita sin dall'11 novembre 1983 ai compratori, ossia gli odierni appellati.
I ricorrenti, mentre non contestano, come detto, specificamente l'interpretazione data dal tribunale al rogito predetto, lamentano che il giudice del merito non ha convenientemente esaminato i titoli di provenienza delle loro unità immobiliari dai quali si evincerebbe che i sottotetti erano di proprietà condominiale.
La censura è del tutto destituita di fondamento.
Il tribunale ha esaminato anche i titoli - anteriori e stipulati con altro dante causa - esibiti dagli odierni ricorrenti rilevando che essi, non menzionando minimamente i sottotetti, non erano in grado di scalfire l'inferenza traibile dall'esame del titolo prodotto dagli attori. Del resto, è veramente incomprensibile - vertendosi in tema di atti di trasferimento della proprietà immobiliare - la deduzione dei ricorrenti secondo cui la titolarità in capo al condominio dei sottotetti si dovrebbe ricavare dal fatto che negli atti prodotti è espressamente affermata la natura condominiale dell'androne e della scala di accesso, rispetto ai quali quegli spazi starebbero in rapporto di accessorietà. Una simile enunciazione, presente negli atti traslativi delle unità immobiliari, avrebbe potuto semmai indurre a intravedere una destinazione all'uso comune degli spazi in questione, valutabile nel silenzio degli altri titoli, e quindi a presumerne l'inclusione tra le cose comuni ex art. 1171 c.c., giammai a ritenere "di proprietà" condominiale in forza di valido titolo i ripetuti sottotetti.
Avendo l'esame dei titoli portato all'individuazione di proprietari esclusivi della struttura in discussione, correttamente il giudice del merito ha arrestato la sua indagine e sanzionato come legittime le opere intraprese dagli appellati. Del tutto inconducenti si rivelano pertanto le critiche basate su dati di fatto (preesistenza di una camera a canne, esecuzione del solaio da parte dei convenuti in corrispondenza dell'androne e comunicazione dei sottotetti con il vano scala comune) da cui si sarebbe dovuto desumere la strutturale destinazione del sottotetto a servizi e usi comuni. Come sopra rilevato, l'accertamento in ordine alla concreta attitudine di un determinato sottotetto (del quale si sia precedentemente escluso il nesso pertinenziale con gli ultimi piani) a soddisfare, almeno potenzialmente, bisogni e necessità pertinenti a tutta la collettività condominiale in ragione delle sue caratteristiche obiettive onde presumersene la riducibilità nel novero delle parti comuni del fabbricato a mente dell'art. 1171 c.c. costituisce sempre un posterius rispetto a quello basato sui titoli di proprietà ed è permesso solo nel silenzio dei titoli di provenienza.
Il ricorso, nell'acclarata infondatezza dei mezzi articolati per supportarlo, va consequenzialmente rigettato.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso e condanna il ricorrente alle spese liquidate in euro 100,00 oltre a euro 1.500,00 per onorari. Così deciso in Roma, il 27 marzo 2002.
Depositato in Cancelleria il 20 giugno 2002