Composta dagli ILL.MI Sigg.ri Magistrati:
Dott. Michele LUGARO - Presidente -
Dott. Francesco CRISTARELLA ORESTANO - Consigliere -
Dott. Antonio VELLA - Consigliere -
Dott. Carlo CIOFFI - Consigliere -
Dott. Giovanna SCHERILLO - Rel. Consigliere -
ha pronunciato la seguente

S E N T E N Z A
sul ricorso proposto da:
FRANTOI S.R.L. in persona del legale rapp.te pro-tempore Cavalletti Mario, elettivamente domiciliata in ROMA VIA PANARO 11, presso lo studio dell'avvocato VINCENZO BARTIMMO, che la difende unitamente agli avvocati ENRICO BASTRERI, MARCO EVANGELISTI, giusta delega in atti;

- ricorrente -

contro
CONDOMINIO VIA BONIFACIO 4 GENOVA in persona dell'Amministratore pro- tempore;

- intimato -

e sul 2^ ricorso n^ 08517/96 proposto da:
CONDOMINIO VIA BONIFACIO 4 GENOVA in persona del suo legale rapp.te Garuti Elio, elettivamente domiciliato, in ROMA VIA PIETRO DELLA VALLE 1, presso lo studio dell'avvocato S. ORECCHIO, difeso dall'avvocato LUIGI TISCORNIA, giusta delega in atti;

- controricorrente e ricorrente incidentale -
contro
FRANTOI S.R.L. in persona del legale rapp.te pro-tempore Cavalletti Mario;

- intimata -
avverso la sentenza n. 88/96 della Corte d'Appello di GENOVA, depositata il 14/02/96;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 30/06/98 dal Consigliere Dott. Giovanna SCHERILLO;

udito l'Avvocato VINCENZO BARTIMMO, difensore del, ricorrente che ha chiesto l'accoglimento del ricorsò principale ed il rigetto del ricorso incidentale;

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. Raffaele PALMIERI che previa riunione dei ricorsi, ex art. 335 c.p.c., ha concluso per il rigetto del primo motivo, l'accoglimento del secondo motivo del ricorso principale, l'accoglimento del ricorso incidentale condizionato.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Il Condominio di via Bonifacio 4 di Genova convenne in giudizio davantì al tribunale di Genova la s.r.l. FR e la s.n.c. Riviera e, deducendo che quest'ultima, conduttrice di alcuni locali di proprietà della FR, aveva violato, unitamente alla locatrice, le disposizioni del regolamento condominiale in materia di uso delle cose comuni (in particolare facendo uso improprio del parcheggio nelle aree condominiali, apponendo targhe non consentite sul muro comune, ampliando le aperture dei locali sul detto muro e modificando la tinta dell'intonaco), chiese che le convenute fossero, in solido o in via alternativa tra loro, condannate alla rimozione delle opere abusive e alla cessazione dei comportamenti illeciti, oltre che al risarcimento dei danni.
Le convenute, costituitesi entrambe, chiesero il rigetto della domanda.
Il tribunale, con sentenza 22/2 - 18/3/1994, dichiarata cessata la materia del contendere in ordine alla domanda relativa al posteggio degli autoveicoli e all'apposizione delle targhe, condannò, per il resto, le convenute al ripristino della situazione preesistente.
La decisione fu confermata dalla corte d'appello di Genova, che, con sentenza 24/1 - 14/2/1996, rigettò il gravame proposto dalle soccombenti.
La sentenza è stata impugnata per cassazione soltanto dalla società FR con due motivi di ricorso illustrati da una memoria. Il Condominio ha resistito con controricorso, col quale ha preliminarmente eccepito il difetto di interesse della ricorrente rispetto al primo motivo di ricorso. Ha altresì proposto ricorso incidentale condizionato basato su un unico motivo. MOTIVI DELLA DECISIONE
Preliminarmente i ricorsi vanno riuniti perché proposti avverso la medesima sentenza.
I) - Con riferimento al primo motivo del ricorso principale, il Condominio resistente ha eccepito la mancanza di interesse della società ricorrente ad impugnare la sentenza d'appello nella parte in cui ha pronunziato sulle questioni per le quali era stata dichiarata già dal primo giudice cessata la materia del contendere. L'eccezione è infondata.
L'intervenuta cessazione della materia del contendere non esonera il giudice dal provvedere in ordine alle spese di causa secondo gli ordinari criteri della soccombenza. Pertanto, se le parti non hanno raggiunto un accordo in ordine alla loro regolazione, il giudice, sia pure al limitato fine di pronunziare su di esse, deve esaminare la fondatezza delle rispettive domande ed eccezioni. Ne discende l'interesse delle parti ad impugnare la relativa pronunzia, al fine di rimuovere l'eventuale decisione negativa in materia di spese.
Nel caso di specie, la corte di mento, pur essendo cessata su alcune questioni la materia del contendere, le ha ugualmente esaminate al fine dì stabilire la soccombenza virtuale. Permane, quindi, l'interesse della parte ritenuta virtualmente soccombente (appunto la società FR) ad impugnare la relativa pronunzia, sia pure al limitato fine di rimuovere gli effetti per sè sfavorevoli della statuizione adottata dal giudice sulle spese. II) - Nel merito, la censura contenuta nel primo motivo è infondata.
Con detto motivo la società FR, denunciando violazione di legge (artt.1102, 1138 cod.civ), ha dedotto l'erroneità dell'impugnata sentenza nella parte in cui ha ritenuto legittime le disposizioni limitative adottate dal Condominio in materia di parcheggio ed accesso nell'area di distacco condominiale antistante i locali di proprietà della predetta società. Ad avviso della ricorrente, tali disposizioni, poiché non erano contenute in un regolamento di natura contrattuale, non potevano limitare i diritti esclusivi dei singoli condomini sui beni comuni.
La doglianza non ha pregio.
Qualora il regolamento condominiale non abbia natura contrattuale, l'assemblea dei condomini, anche senza l'unanimità, può modificare le disposizioni regolamentari in materia di uso delle cose comuni, purché sia assicurato il diritto al pari uso di tutti i condomini.
Per pari uso deve intendersi che ciascun condomino può trarre dalle cose comuni il massimo godimento possibile, ma l'eventuale maggiore utilizzazione deve consentire, sia pure a livello di previsione potenziale, un godimento di pari natura ed intensità da parte degli altri condomini.
Non ledono il diritto esclusivo che ciascun condomino ha sulle cose comuni le disposizioni adottate dall'assemblea per limitare le modalità d'uso previste per detti beni dal regolamento condominiale non contrattuale. In quanto adottate per la generalità dei condomini, siffatte disposizioni, ancorché limitative rispetto alle originarie disposizioni regolamentari, mantengono inalterato il rapporto paritario che, per legge, deve essere assicurato tra tutti i condomini in ordine all'uso delle cose comuni, e devono, perciò, essere considerate legittime.
Nella specie, l'assemblea dei condomini non aveva vietato il parcheggio alla società FR, ne' l'accesso ai fornitori e clienti che si recavano nei magazzini, ma, modificando le originarie, più ampie, disposizioni regolamentari, aveva stabilito, in via generale, che nell'area di distacco condominiale il parcheggio era consentito solo a veicoli di piccola mole e l'accesso vietato agli estranei.
Correttamente, quindi, la sentenza impugnata, rilevato che si trattava di "normativa identica" per tutti i condomini, ha ritenuto che le nuove disposizioni regolamentari non erano lesive dei diritti esclusivi dei singoli sulle cose comuni.
III) - Col secondo motivo di gravame la ricorrente, denunciando violazione di legge (art.1102 cod.civ.), censura la sentenza impugnata nella parte in cui ha ritenuto che le modifiche che essa aveva apportato alle parti comuni (allargamento delle aperture poste nel muro comune, nuova tinteggiatura dell'intonaco di detto muro) avevano violato il regolamento condominiale, perché non erano state preventivamente approvate dall'assemblea. Secondo la ricorrente, poiché il regolamento condominiale non aveva natura contrattuale, gli unici limiti al diritto del singolo condomino sulle parti comuni erano quelli stabiliti dal codice civile, e cioè di non alterarne la destinazione e di non impedire il pari uso degli altri condomini, non certo quello di una previa delibera dell'assemblea. La censura è infondata.
L'assemblea dei condomini non può limitare la sfera di proprietà esclusiva dei singoli condomini, può invece regolare a maggioranza le modalità di uso e godimento delle cose comuni. Deve quindi ritenersi legittima la disposizione regolamentare, ancorché di natura non contrattuale, che, nel sottoporre a previa autorizzazione dell'assemblea la possibilità di ogni condomino di apportare modifiche alle cose comuni, mira, per tale via, ad assicurare a tutti i partecipanti al condominio il rispetto del pari uso e della originaria destinazione.
Il ricorso va, pertanto, rigettato.
Resta assorbito il ricorso incidentale, condizionato. La ricorrente va condannata alle spese del presente giudizio, liquidate come segue.

P.Q.M.

La corte, riuniti i ricorsi, rigetta il ricorso principale. Dichiara assorbito quello incidentale condizionato. Condanna la ricorrente al pagamento delle spese di causa, liquidate in lire di cui lire 2.678.000, di cui lire 2.500.000 per onorari. Così deciso in Roma, il 30 giugno 1998
Depositato in Cancelleria il 6 febbraio 1999.