R E P U B B L I C A I T A L I A N A
I N N O M E D E L P O P O L O I T A L I A N O
LA CORTE D'APPELLO DI ROMA
S E Z I O N E V I I I
r i u n i t a i n c a m e r a d i c o n s i g l i o n e l l a s e g u e n t e c o m p o s i z i o n e :
D o t t . s s a F r a n c a M a n g a n o P r e s i d e n t e
D o t t . s s a G i s e l l a D e d a t o C o n s i g l i e r e
D o t t . A d o l f o C e c c a r i n i C o n s i g l i e r e r e l .
h a p r o n u n c i a t o l a s e g u e n t e
S E N T E N Z A
n e l l a c a u s a c i v i l e d i a p p e l l o i s c r i t t a a l n . 1 6 1 0 d e l r u o l o g e n e r a l e p e r g l i a f f a r i c o n t e n z i o s i d e l l ' a n n o 2 0 2 0 , p r o n u n c i a t a a l l ' e s i t o d e l l ' u d i e n z a c o l l e g i a l e d e l l ' 1 1 . 1 2 . 2 0 2 5 m e d i a n t e l e t t u r a d e l d i s p o s i t i v o e r i s e r v a d e i m o t i v i , v e r t e n t e
T R A
N E K O B E N T O S . R . L . S .
i n p e r s o n a d e l l e g a l e r a p p r e s e n t a n t e p r o - t e m p o r e , e l e t t i v a m e n t e d o m i c i l i a t a p r e s s o l ' A v v . P a o l o S c i p i n o t t i c h e l a r a p p r e s e n t a e d a s s i s t e i n v i r t ù d i p r o c u r a i n c a l c e a l l ' a t t o i n t r o d u t t i v o d e l p r o m o g r a d o d i g i u d i z i o;

- a p p e l l a n t e -
E
Z E N F U S I O N S . A . S . D I H U X I A O X I A ,
i n p e r s o n a d e l l e g a l e r a p p r e s e n t a n t e p r o - t e m p o r e , e l e t t i v a m e n t e d o m i c i l i a t a p r e s s o l ' A v v . D o n a t o S e n a c h e l a r a p p r e s e n t a e d a s s i s t e i n v i r t ù d i p r o c u r a i n c a l c e a l l a c o m p a r s a d i c o s t i t u z i o n e e r i s p o s t a;

- a p p e l l a t a –
E
S A N T U C C I S . N . C . D I D I F E L I C E G I U L I O E A D E L E ,
i n p e r s o n a d e l l e g a l e r a p p r e s e n t a n t e p r o - t e m p o r e , e l e t t i v a m e n t e d o m i c i l i a t a p r e s s o l ' A v v . E l i s a b e t t a E s p o s i t o c h e l a r a p p r e s e n t a e d a s s i s t e i n v i r t ù d i p r o c u r a i n c a l c e a l l a c o m p a r s a d i c o s t i t u z i o n e e r i s p o s t a;

- a p p e l l a t a -
E
G i u l i o D I F E L I C E;

- a p p e l l a t o c o n t u m a c e -
O g g e t t o : a p p e l l o a v v e r s o l a s e n t e n z a d e l T r i b u n a l e d i R o m a d e l 4 . 0 2 . 2 0 2 0 , n .
1 1 8 1 / 2 0 2 0 , n o t i f i c a t a i n d a t a 1 1 . 0 2 . 2 0 2 0 .
C O N C L U S I O N I
P e r l ' a p p e l l a n t e : “P i a c c i a a l l ' E c c . m a C o r t e d i A p p e l l o a d i t a , c o n t r a r i i s
r e i e c t i s , p r o v v e d e r e a l l a r i f o r m a d e l l a s e n t e n z a n . 1 1 8 1 , d e p o s i t a t a i l 4
f e b b r a i o 2 0 2 0 d a l T r i b u n a l e C i v i l e d i R o m a , S e z i o n e S e s t a , P r e s i d e n t e
D o t t . s s a M a r i a T i z i a n a B a l d u i n i a l l ' e s i t o d e l p r o c e d i m e n t o i s c r i t t o n e l R u o l o
G e n e r a l e d e l T r i b u n a l e C i v i l e d i R o m a c o n i l n . 1 2 9 6 / 2 0 1 9 , n o t i f i c a t a
d a l l ' a p p e l l a t a S a n t u c c i s . n . c . d i D i F e l i c e G i u l i o e A d e l e i n d a t a 1 1 f e b b r a i o
2 0 2 0 , e p e r l ' e f f e t t o :
( A ) i n v i a i n c i d e n t a l e a c c e r t a r e :
- l ' i n t e r v e n u t a c e s s i o n e a l l a s o c i e t à o d i e r n a r i c o r r e n t e , n e l l a s u a q u a l i t à d i
p a r t e c o n d u t t r i c e c e s s i o n a r i a , d e l c o n t r a t t o d i l o c a z i o n e g i à s t i p u l a t o t r a l a
c e d e n t e Z e n F u s i o n s . a . s . d i H u X a o x i a e l a l o c a t r i c e S a n t u c c i s . n . c . d i D i
F e l i c e G i u l i o e e r e l a t i v a m e n t e a l l ' i m m o b i l e a d u s o c o m m e r c i a l e s i t o i n Perso R o m a , V i a l e E r i t r e a 6 7 / 6 9 ;
- l a g r a v e i r r e g o l a r i t à e d i l i z i a e d u r b a n i s t i c a e l a c o n s e g u e n t e i n a g i b i l i t à
d e l l ' i m m o b i l e l o c a t o e l a n o n e s e r c i t a b i l i t à d e l l ' a z i e n d a c o m m e r c i a l e c e d u t a
a l l a s o c i e t à r i c o r r e n t e d a l l a Z e n F u s i o n s . a . s . d i H u X i a o x i a;

( B ) i n v i a p r e l i m i n a r e d i c h i a r a r e l a l e g i t t i m i t à d e l l a s o s p e n s i o n e d e l
p a g a m e n t o d e i d e b i t i l o c a t i v i e d e l l e r a t e d e l c o r r i s p e t t i v o d e l l a c e s s i o n e di
a z i e n d a , c o s ì c o m e d i c h i a r a t e d a l l a s o c i e t à r i c o r r e n t e c o n l e t t e r e
r a c c o m a n d a t e A . R . r i s p e t t i v a m e n t e i n o l t r a t e a l l a S a n t u c c i s . n . c . d i D i F e l i c e
Pers G i u l i o e A d e l e i n d a t a 2 6 o t t o b r e 2 0 1 8 e d a l l a Z e n F u s i o n s . a . s . d i X i a o x i a
i n d a t a 3 0 m a g g i o 2 0 1 8 ;
( C ) n e l m e r i t o c o n d a n n a r e l a r e s i s t e n t e S a n t u c c i s . n . c . d i D i F e l i c e G i u l i o e
A d e l e :
- a l l ' e s e c u z i o n e d i t u t t e l e a t t i v i t à n e c e s s a r i e a l l a r e g o l a r i z z a z i o n e d e l l o s t a t o
d i f a t t o d e l l ' i m m o b i l e a d u s o c o m m e r c i a l e s i t o i n R o m a , V i a l e E r i t r e a 6 7 / 6 9 ,
r a p p r e s e n t a t o d a l l a p l a n i m e t r i a c a t a s t a l e d e p o s i t a t a i n a t t i n e l 1 9 8 6 d al
G e o m e t r a G i o v a n n i D i B e n e R u f i n i , a i s e n s i e p e r g l i e f f e t t i d e l l a n o r m a t i v a
v i g e n t e i n m a t e r i a e d i l i z i a e d u r b a n i s t i c a;

- a l l a r e f u s i o n e i n f a v o r e d e l l a s o c i e t à r i c o r r e n t e d e l l ' i m p o r t o c o m p l e s s i v o d i
E u r o 3 0 . 0 0 0 , 0 0 ( t r e n t a m i l a / 0 0 ) , a t i t o l o d i r i d u z i o n e d e i c a n o n i l o c a t i v i e d i
c o n s e g u e n t e r e s t i t u z i o n e d i q u a n t o g i à i n d e b i t a m e n t e v e r s a t o a t a l e t i t o l o;

Pers ( D ) c o n d a n n a r e i n v i a a c c e s s o r i a s i a l a Z e n F u s i o n s . a . s . d i X i a o x i a , s i a l a
r e s i s t e n t e S a n t u c c i s . n . c . d i D i F e l i c e G i u l i o e A d e l e , a l r i s a r c i m e n t o d e i
d a n n i s u b i t i e s u b e n d i a c a u s a d e l l a m a n c a t a f r u i z i o n e d e l l ' i m m o b i l e l o c a t o e
d e l l ' a z i e n d a i v i u b i c a t a f i n o a l l a s a n a t o r i a d e g l i a b u s i e d i l i z i , d a
q u a n t i f i c a r s i c o m e s e g u e :
- n e g l i e s b o r s i s o s t e n u t i e / o s o s t e n e n d i a t i t o l o d i c a n o n i l o c a t i v i e d i o n e r i a c c e s s o r i;

- n e g l i u t i l i c i v i l i n o n p e r c e p i t i d a l m e s e d i m a g g i o 2 0 1 8 f i n o a l l a o c c o r r e n da
s a n a t o r i a , d a q u a n t i f i c a r e n e l l ' i m p o r t o d i E u r o 2 0 . 0 0 0 , 0 0 ( v e n t i m i l a / 0 0 ) p e r
o g n i m e s e o n e l l a d i v e r s a , m a g g i o r e o m i n o r e m i s u r a e v e n t u a l m e n t e r i s u l t a n t e
a l l ' e s i t o d i u n a v a l u t a z i o n e i n v i a e q u i t a t i v a;

( E ) c o n d a n n a r e i n o g n i c a s o l e s o c i e t à r e s i s t e n t i i n s o l i d o , o c i a s c u n o p e r
q u a n t o d i p r o p r i a s p e t t a n z a , a l l a r e f u s i o n e d e l l e s p e s e l e g a l i s o s t e n u t e e
s o s t e n e n d e d a l l a s o c i e t à o d i e r n a r i c o r r e n t e” .
P e r l ' a p p e l l a t a Z e n F u s i o n s . a . s . d i H u X i a o x i a : “V o g l i a l ' E c c . m a C o r t e
d ' A p p e l l o C i v i l e d i R o m a , … :
- r i g e t t a r e , i n q u a n t o i n a m m i s s i b i l i e i n f o n d a t i , t u t t i i m o t i v i d i a p p e l l o
p r o p o s t i d a N e k o B e n t o S . r . l . s . , c o n f e r m a n d o l a s e n t e n z a N . 1 1 8 1 / 2 0 r e s a d al
T r i b u n a l e d i C i v i l e d i R o m a , S e z i o n e V I , e d e p o s i t a t a i n d a t a 0 4 / 0 2 / 2 0 2 0 , o g g i
o g g e t t o d i g r a v a m e e t u t t e l e s t a t u i z i o n i i n e s s a c o n t e n u t e;

- r e s p i n g e r e , c o n l a m i g l i o r f o r m u l a , l e d o m a n d e s v o l t e d a l l a s o c i e t à
a p p e l l a n t e , p e r i m o t i v i e s p o s t i i n n a r r a t i v a .
C o n v i t t o r i a d i s p e s e , c o m p e n s i e r i m b o r s o f o r f e t t a r i o n e l l a m i s u r a d e l 1 5 % ,
o l t r e I v a e C p a c o m e p e r l e g g e , d a d i s t r a r s i i n f a v o r e d e l s o t t o s c r i t t o a v v o c a t o
c h e s i d i c h i a r a a n t i s t a t a r i o” .
P e r l ' a p p e l l a t a S a n t u c c i s . n . c . d i D i F e l i c e G i u l i o e A d e l e : “… r i g e t t o
d e l l ' a p p e l l o c o n o g n i c o n s e g u e n t e p r o n u n c i a i n o r d i n e a l l e s p e s e d e l
g i u d i z i o” .
F A T T O
C o n r i c o r s o d e p o s i t a t o p r e s s o i l T r i b u n a l e d i R o m a i n d a t a 3 0 . 1 2 . 2 0 1 8 e r i t u a l m e n t e n o t i f i c a t o a l l e c o n t r o p a r t i u n i t a m e n t e a l d e c r e t o d i f i s s a z i o n e d e l l ' u d i e n z a , l a N e k o B e n t o S . r . l . s . r a p p r e s e n t a v a :
- d i a v e r a c q u i s i t o , n e l l ' a n n o 2 0 1 8 , d a l l a Z e n F u s i o n S . a . s . , l ' a z i e n d a a v e n t e a d o g g e t t o l ' a t t i v i t à d i r i s t o r a z i o n e e d i s o m m i n i s t r a z i o n e a l p u b b l i c o d i a l i m e n t i e b e v a n d e , g i à e s e r c i t a t a d a l l a c e d e n t e n e i l o c a l i s i t i i n R o m a , V i a l e
E r i t r e a 6 7 / 6 9 , i n v i r t ù d e l c o n t r a t t o d i l o c a z i o n e s t i p u l a t o i l 1 . 0 3 , 2 0 1 8 c o n l a p r o p r i e t a r i a S a n t u c c i S . n . c . v e r s o i l c o r r i s p e t t i v o d i € 1 1 0 . 0 0 0 , 0 0 ;
- d i e s s e r e , d u n q u e , s u b e n t r a t a n e l s u d d e t t o c o n t r a t t o d i l o c a z i o n e a i s e n si d e l l ' a r t . 3 6 L . 3 9 2 / 7 8 ;
- c h e , s u c c e s s i v a m e n t e a l s u b e n t r o , s i e r a a v v e d u t a d e i v i z i d e l l ' i m m o b i l e , i l q u a l e p r e s e n t a v a g r a v i d i f f o r m i t à e d i l i z i e e d u r b a n i s t i c h e i m p l i c a n t i l a s u a i n a g i b i l i t à , n o n c h é l ' i m p o s s i b i l i t à d i o t t e n e r e i l r i l a s c i o d i a t t i a m m i n i s t r a t i vi i d o n e i a c o n s e n t i r e l a s u a d e s t i n a z i o n e a l l ' a t t i v i t à d i r i s t o r a z i o n e c o n t r a t t u a l m e n t e p a t t u i t a .
S u l l a b a s e d i q u e s t e p r e m e s s e , l a r i c o r r e n t e c h i e d e v a a l T r i b u n a l e : d i a c c e r t a r e l e g r a v i i r r e g o l a r i t à e d i l i z i e e d u r b a n i s t i c h e e l a c o n s e g u e n t e i n a g i b i l i t à d e l l ' i m m o b i l e d a e s s a c o n d o t t o i n l o c a z i o n e e l a n o n e s e r c i t a b i l i t à
d e l l ' a z i e n d a c o m m e r c i a l e a d e s s a c e d u t a d a l l a Z e n F u s i o n S . a . s . ; d i a c c e r t a r e e d i c h i a r a r e l a l e g i t t i m i t à d e l l a s o s p e n s i o n e d e l p a g a m e n t o d e i c a n o n i l o c a t i v i e d e l l e r a t e d e l c o r r i s p e t t i v o d e l l a c e s s i o n e d i a z i e n d a;
d i c o n d a n n a r e l a
S a n t u c c i S . n . c . a l l ' e s e c u z i o n e d i t u t t e l e a t t i v i t à n ec e s s a r i e a l l a r e g o l a r i z z a z i o n e d e l l o s t a t o d i f a t t o d e l l ' i m m o b i l e , n o n c h é a r i f o n d e r e a d e s s a
€ 3 0 . 0 0 0 , 0 0 p e r l e m a g g i o r i s o m m e v e r s a t e p e r c a n o n i l o c a t i v i e f f e t t i v a m e n t e d o v u t i;
d i c o n d a n n a r e i n o l t r e , l e c o n t r o p a r t i a l r i s a r c i m e n t o d e i d a n n i s u b i t i e s u b e n d i a c a u s a d e l l a m a n c a t a f r u i z i o n e d e l l ' i m m o b i l e l o c a t o e d e l l ' a z i e n d a i v i u b i c a t a , f i n o a l l a s a n a t o r i a d e g l i a b u s i e d i l i z i , n o n c h é a l l a r e f u s i o n e d e l l e s p e s e d i l i t e .
L a Z e n F u s i o n S . a . s . r i m a n e v a c o n t u m a c e , m e n t r e l a S a n t u c c i s . n . c . s i c o s t i t u i v a i n g i u d i z i o e d i n v o c a v a i l r i g e t t o d e l l e d o m a n d e d e d u c e n d o : l a p e r f e t t a i d o n e i t à d e i p r o p r i l o c a l i d i V i a l e E r i t r e a n n . 6 7 / 6 9 a l l ' e s e r c i z i o d e l l ' a t t i v i t à c o m m e r c i a l e p e r l a q u a l e e r a n o s t a t i d a e s s a o r i g i n a r i a m e n t e l o c a t i a l l a Z e n F u s i o n S . a . s . ; l ' i n s u s s i s t e n z a d e l l e i r r e g o l a r i t à u r b a n i s t i c h e l a m e n t a t e d a l l a r i c o r r e n t e;
l a r i c o n d u c i b i l i t à d e l l e c o n d i z i o n i i n c u i v e r s a l ' i m m o b i l e a i l a v o r i s v o l t i d a l l a r i c o r r e n t e , c h e h a n n o c o m p o r t a t o l a q u a s i i n t e g r a l e d e m o l i z i o n e d e l l e p a r e t i i n t e r n e . L a r e s i s t e n t e e c c e p i v a , i n o l t r e,
l ' i n a d e m p i m e n t o , d a p a r t e d e l l a c o n d u t t r i c e , d i p l u r i m i o b b l i g h i c o n t r a t t u a l i :
p e r a v e r e e s e g u i t o i n t e r v e n t i s u l l e m u r a t u r e i n v i o l a z i o n e d e l l ' e s p r e s s o d i v i e t o d i p r o c e d e r e a l a v o r i d i m o d i f i c a a l l ' i n t e r n o d e l l a p o r z i o n e i m m o b i l i a r e , s i a p u r e d i m i g l i o r a m e n t o , i n a s s e n z a d i a u t o r i z z a z i o n e s c r i t t a d e l l o c a t o r e;
p e r a v e r e c e s s a t o i n g i u s t i f i c a t a m e n t e d i c o r r i s p o n d e r e i c a n o n i d i l o c a z i o n e a f a r d a t a d a l l ' o t t o b r e 2 0 1 8 ; p e r n o n a v e r l e c o n s e g n a t o l a p r e v i s t a g a r a n z i a f i d e i u s s o r i a .
N e l g i u d i z i o i n t e r v e n i v a v o l o n t a r i a m e n t e G i u l i o D i F e l i c e , c o a m m i n i s t r a t o r e d e l l a S a n t u c c i s . n . c . , i l q u a l e s i a s s o c i a v a a l l e d i f e s e e a l l e e c c e z i o n i d e l l a s o c i e t à .
A l l ' e s i t o d e l g i u d i z i o , i l T r i b u n a l e d i R o m a h a r e c e p i t o e d a c c o l t o l e d i f e s e d e l l a r e s i s t e n t e e , d i s a t t e s a l a r i c h i e s t a d i C T U i n v o c a t a d a l l a r i c o r r e n t e , h a p r o n u n c i a t o l a s e n t e n z a d e l 4 . 0 2 . 2 0 2 0 , n . 1 1 8 1 / 2 0 2 0 , n o t i f i c a t a i n d a t a
1 1 . 0 2 . 2 0 2 0 , c o n l a q u a l e h a r i g e t t a t o l e d o m a n d e p r o p o s t e d a l l a Parte_1
. l . s . n e i c o n f r o n t i d e l l a S a n t u c c i S . n . c . d i D i F e l i c e G i u l i o e A d e l e e d e l l a
[...]
Z e n F u s i o n S . a . s . d i o x i a e d h a c o n d a n n a t o l a r i c o r r e n t e a l l a r i f u s i o n e Per_3
d e l l e s p e s e d i l i t e a n t i c i p a t e d a l l a S a n t u c c i S .n . c . , l i q u i d a t e i n c o m p l e s s i v i € 8 . 0 3 0 , 0 0 o l t r e s p e s e g e n e r a l i , I v a e C p a c o m e p e r l e g g e .
C o n r i c o r s o i n a p p e l l o t e m p e s t i v a m e n t e d e p o s i t a t o i n d a t a 1 1 . 0 3 . 2 0 2 0 e r i t u a l m e n t e n o t i f i c a t o a l l e c o n t r o p a r t i i n d a t a 8 . 0 4 . 2 0 2 0 u n i t a m e n t e a l d e c r e t o d i f i s s a z i o n e d e l l ' u d i e n z a d i d i s c u s s i o n e , l a N e k o B e n t o S . r . l . h a i n v o c a t o l a r i f o r m a d e l l a d e c i s i o n e i n c o n f o r m i t à a l l e r a s s e g n a t e c o n c l u s i o n i d e d u c e n d o i s e g u e n t i m o t i v i d i g r a v a m e :
1 . t r a v i s a m e n t o d e i f a t t i c o n t r o v e r s i e d e l l e e v i d e n z e d o c u m e n t a l i d i s p o n i b i l i;

2 . o m e s s a v a l u t a z i o n e d e l l a r i d u z i o n e d e l c a n o n e e d e l r i s a r c i m e n t o d e i d a n n i i n g i u s t a m e n t e s u b i t i e s u b e n d i .
G i u l i o D i F e l i c e è r i m a s t o c o n t u m a c e , m e n t r e l a S a n t u c c i S . n . c . d i D i
F e l i c e G i u l i o e A d e l e e l a Z e n F u s i o n s . a . s . d i o x i a s i s o n o c o s t i t u i t e i n Per_3
g i u d i z i o e d h a n n o i n v o c a t o i l r i g e t t o d e l g r a v a m e p e r i n f o n d a t e z z a d i t u t t i i m o t i v i .
A s e g u i t o d e l l ' a c q u i s i z i o n e d e l l a s e n t e n z a i m p u g n a t a e d e l f a s c i c o l o d i p r i m o g r a d o , n o n c h é d i a l c u n i r i n v i i d i s p o s t i p e r e s i g e n z e o r g a n i z z a t i v e d e l l ' u f f i c i o , l a c a u s a è s t a t a d e c i s a a l l ' e s i t o d e l l ' u d i e n z a d i d i s c u s s i o n e d e l l ' 1 1 . 1 2 . 2 0 2 5 , m e d i a n t e l e t t u r a d e l d i s p o s i t i v o i n a s s e n z a d e l l e p a r t i e r i s e r v a d e i m o t i v i .
M O T I V I D E L L A D E C I S I O N E
I m o t i v i d i a p p e l l o p o s s o n o e s s e r e e s a m i n a t i c o n g i u n t a m e n t e , p e r e v i d e n t i r a g i o n i d i c o n n e s s i o n e , e d e v o n o e s s e r e r i g e t t a t i , n e l m e r i t o , p e r i s e g u e n t i m o t i v i .
L a N e k o B e n t o S . r . l . s . è s u b e n t r a t a n e l c o n t r a t t o d i l o c a z i o n e a d u s o c o m m e r c i a l e d e l l ' u n i t à i m m o b i l i a r e s i t a i n R o m a , V i a l e E r i t r e a n n . 6 7 / 6 9 ,
s t i p u l a t o i n d a t a 1 . 0 3 . 2 0 1 8 t r a l a p r o p r i e t a r i a S a n t u c c i S . n . c . e l a Z e n F u s i on
S . a . s . , i n v i r t ù d e l l a c e s s i o n e d i a z i e n d a s t i p u l a t a i n d a t a 2 6 . 0 4 . 2 0 1 8 c o n l a Parte_1 Co Z e n i o n S . a . s . , a i s e n s i d e l l ' a r t . 3 6 d e l l a l e g g e 2 7 . 0 7 . 1 9 7 8 , n . 3 9 2, Controparte_1
i l q u a l e d i s p o n e c h e : “I l c o n d u t t o r e p u ò s u b l o c a r e l ' i m m o b i l e o c e d e r e i l
c o n t r a t t o d i l o c a z i o n e a n c h e s e n z a i l c o n s e n s o d e l l o c a t o r e , p u r c h é v e n g a
i n s i e m e c e d u t a o l o c a t a l ' a z i e n d a” .
P e r e f f e t t o d e l l a c e s s i o n e , l a N e k o . l . è s u b e n t r a t a n e i d i r i t t i , m a Parte_2
a n c h e n e g l i o b b l i g h i d e r i v a n t i d a l c o n t r a t t o d i l o c a z i o n e o r i g i n a r i a m e n t e s t i p u l a t o t r a l a c e d e n t e e l a p r o p r i e t a r i a , t r a i q u a l i r i l e v a n o p a r t i c o l a r m e n t e ,
a i f i n i d e l l a p r e s e n t e c o n t r o v e r s i a : q u e l l o d i p a g a r e i l c a n o n e p a t t u i t o i n r a t e m e n s i l i a n t i c i p a t e , d a c o r r i s p o n d e r s i e n t r o i l g i o r n o 5 d i o g n i m e s e , a m e z z o d i b o n i f i c o b a n c a r i o ( a r t . 2 ) ; q u e l l o d i p a g a r e l e s p e s e c o n d o m i n i a l i o r d i n a r i e d i g e s t i o n e ( a r t . 3 ) ; q u e l l o d i r i s p e t t a r e i l d i v i e t o e s p r e s s o d i e s e g u i r e n e i l o c a l i l a v o r i d i m o d i f i c a , s i a p u r e d i m i g l i o r a m e n t o , s e n z a l ' a u t o r i z z a z i o n e s c r i t t a d e l l o c a t o r e ( a r t . 3 ) ; q u e l l o d i c u s t o d i r e l ' i m m o b i l e l o c a t o ( a r t . 5 ) ; q u e l l o di r i l a s c i a r e , i n f a v o r e d e l l a l o c a t r i c e , e n t r o 3 0 g i o r n i d a l l a s o t t o s c r i z i o n e d e l c o n t r a t t o e , i n c a s o d i c e s s i o n e d e l c o n t r a t t o d i l o c a z i o n e e x a r t . 3 6 d e l l a l e g g e
3 9 2 / 1 9 7 8 , e n t r o 3 0 g i o r n i p r i m a d e l l a s t i p u l a d e l l ' a t t o , u n a p o l i z z a f i d e i u s s o r i a a s s i c u r a t i v a d e l l ' i m p o r t o d i € 3 0 . 0 0 0 , 0 0 a g a r a n z i a d e l p a g a m e n t o d e i c a n o n i ( a r t . 1 0 ) .
E b b e n e , c o n i l r i c o r s o i n t r o d u t t i v o d e l g i u d i z i o d i p r i m o g r a d o , l a N e k o
B e n t o h a d e d o t t o d i a v e r e a c c e r t a t o , a s e g u i t o d i a l c u n e v e r i f i c h e a f f i d a t e a p r o p r i c o n s u l e n t i t e c n i c i , c h e l ' i m m o b i l e c o n d o t t o i n l o c a z i o n e p r e s e n t a s i g n i f i c a t i v e d i f f o r m i t à u r b a n i s t i c h e i m p l i c a n t i l ' i n a g i b i l i t à d e l l ' i m m o b i l e e l ' o g g e t t i v a i m p o s s i b i l i t à d i o t t e n e r e i l r i l a s c i o d e g l i a t t i a m m i n i s t r a t i v i n e c e s s a r i p e r l o s v o l g i m e n t o d e l l ' a t t i v i t à d i r i s t o r a z i o n e e , c o m u n q u e , d i o g n i a l t r o u t i l i z z o d e l l ' i m m o b i l e e , p e r q u e s t o , h a i n v o c at o l a c o n d a n n a d e l l a l o c a t r i c e a l l ' a d e m p i m e n t o d e g l i o b b l i g h i d e r i v a n t i d a l c o n t r a t t o e , i n p a r t i c o l a r e , a l l ' e s e c u z i o n e d i t u t t e l e a t t i v i t à n e c e s s a r i e p e r c o n f o r m a r e l ' i m m o b i l e a l l a n o r m a t i v a v i g e n t e i n m a t e r i a e d i l i z i a e d u r b a n i s t i c a , n o n c h é
a l l a r e s t i t u z i o n e d e l l e m a g g i o r i s o m m e c h e a v r e b b e v e r s a t o p e r c a n o n i l o c a t i v i ,
p r e v i o a c c e r t a m e n t o d e l d i r i t t o a l l a r i d u z i o n e d e g l i s t e s s i , e a l r i s a r c i m e n t o d ei d a n n i s u b i t i e s u b e n d i a c a u s a d e l l a m a n c a t a f r u i z i o n e d e l l ' i m m o b i l e e d e l l ' a z i e n d a i v i u b i c a t a .
L a t u t e l a r i s a r c i t o r i a è s t a t a i n v o c a t a d a l l a r i c o r r e n t e a n c h e n e i c o n f r o n t i d e l l a c e d e n t e . a . s . Parte_3 Pt_4
C o n r i g u a r d o a l l a d o m a n d a s v o l t a n e i c o n f r o n t i d e l l a l o c a t r i c e S a n t u c c i S . n . c . ,
f o n d a t a s u l t i t o l o c o n t r a t t u a l e , l a C o r t e r i l e v a c h e , n e l m o t i v a r e l a d e c i s i o n e d i r i g e t t o , i l T r i b u n a l e h a r i l e v a t o c h e r i s u l t a p r o v a t o , o v v e r o n o n s p e c i f i c a m e n t e c o n t e s t a t o , s i a i l f a t t o c h e , a l l o r c h é l a c o n d u t t r i c e e f f e t t u ò l ' a c c e s s o p r e s s o i l o c a l i , n e l l ' o t t o b r e d e l 2 0 1 8 , q u e s t i s i p r e s e n t a v a n o p r e s s o c h é c o m p l e t a m e n t e d e m o l i t i , s i a i l f a t t o c h e l a r i c o r r e n t e h a o m e s s o d i p r e s e n t a r e l a p u r r i c h i e s t a p o l i z z a f i d e i u s s o r i a .
T a l i c i r c o s t a n z e g i u s t i f i c a n o i l r i g e t t o d e l l a d o m a n d a , p o i c h é , a i s e n s i d e l l ' a r t . 1 4 6 0 c . c . , n e i c o n t r a t t i a p r e s t a z i o n i c o r r i s p e t t i v e , c i a s c u n o d e i c o n t r a e n t i p u ò r i f i u t a r s i d i a d e m p i e r e l a s u a o b b l i g a z i o n e , s e l ' a l t r o n o n a d e m p i e o n o n o f f r e d i a d e m p i e r e c o n t e m p o r a n e a m e n t e l a p r o p r i a . N e l l a f a t t i s p e c i e , l a . l . s . , n o n s o l o s i è r e s a i n a d e m p i e n t e d e l l ' o b b l i g o Parte_1
- m a t u r a t o 3 0 g i o r n i p r i m a d i s t i p u l a r e l ' a t t o d i c e s s i o n e d i a z i e n d a d e l
2 6 . 0 4 . 2 0 1 8 - d i r i l a s c i a r e , i n f a v o r e d e l l a l o c a t r i c e , u n a p o l i z z a f i d e i u s s o r i a a s s i c u r a t i v a d e l l ' i m p o r t o d i € 3 0 . 0 0 0 , 0 0 a g a r a n z i a d e l p a g a m e n t o d e i c a n o n i
( a r t . 1 0 ) , e d e l l ' o b b l i g o d i r i s p e t t a r e i l d i v i e t o e s p r e s s o d i e s e g u i r e n e i l o c a l i l a v o r i d i m o d i f i c a , s i a p u r e d i m i g l i o r a m e n t o , s e n z a l ' a u t o r i z z a z i o n e s c r i t t a d e l l o c a t o r e ( a r t . 3 ) , m a n o n h a o f f e r t o d i p r e s t a r e l a g a r a n z i a f i d e i u s s o r i a e p r e t e n d e d i c o n s e r v a r e l a d i s p o n i b i l i t à d e l b e n e s e n z a p a g a r e i l c a n o n e d o v u t o f i n o a l l ' e s e c u z i o n e , d a p a r t e d e l l a l o c a t r i c e , d i t u t t e l e a t t i v i t à c h e e s s a r i t i e n e n e c e s s a r i e p e r c o n f o r m a r e l ' i m m o b i l e a l l a n o r m a t i v a v i g e n t e n m a t e r i a e d i l i z i a e d u r b a n i s t i c a .
A l r i g u a r d o , l a C o r t e r i l e v a c h e l a m a n c a t a c o n s e g n a d e l l a p o l i z z a f i d e i u s s o r i a r i s u l t a p a c i f i c a e c h e l e d e m o l i z i o n i n o n a u t o r i z z a t e s o n o s t a t e d o c u m e n t a t e d a l l ' o d i e r n a a p p e l l a t a c o n l a p r o d u z i o n e d e l l e f o t o g r a f i e a l l e g a t e a l l a c o m p a r s a d i c o s t i t u z i o n e n e l g i u d i z i o d i p r i m o g r a d o ( d o c . 5 ) . D ' a l t r e p a r t e , l e d i f e s e d e l l ' a p p e l l a n t e , s e c o n d o c u i l e d e m o l i z i o n i i n o g g e t t o n o n a v r e b b e r o i n c i s o s u l l e p r e e s i s t e n t i d i f f o r m i t à e d i l i z i e d a e s s a d e n u n c i a t e ( p a g .
1 0 d e l l ' a t t o d i a p p e l l o ) , n o n h a n n o p r e g i o e s o n o c o n c r e t a m e n t e i n c o n f e r e n t i ,
s t a n t e l a v i o l a z i o n e d o c u m e n t a t a d e l l ' o b b l i g o c o n t r a t t u a l e d i n o n a p p o r t a r e a l c u n a m o d i f i c a d e i l o c a l i , s i a p u r e p a r z i a l e , s e n z a l a p r e v e n t i v a a u t o r i z z a z i o n e s c r i t t a d e l l a l o c a t r i c e .
C o n r i g u a r d o a l l a d o m a n d a r i s a r c i t o r i a p r o p o s t a , s i a n e i c o n f r o n t i d e l l a
S a n t u c c i S . n . c . , c h e d e l l a . s . , è s u f f i c i e n t e r i l e v a r e c h e , s e c o n d o Parte_5
q u a n t o r i s u l t a p a c i f i c o , p r i m a d i s t i p u l a r e i l c o n t r a t t o d i l o c a z i o n e d e l l ' 1 . 0 3 , 2 0 1 8 , q u e s t ' u l t i m a a v e v a e s e r c i t a t o , p e r m o l t o t e m p o e i n f o r z a di a l t r o t i t o l o , l ' a t t i v i t à d i r i s t o r a z i o n e e d i s o m m i n i s t r a z i o n e a l p u b b l i c o d i a l i m e n t i e b e v a n d e n e i l o c a l i d i p r o p r i e t à d e l l a S a n t u c c i S . n . c . i n v i r t ù
d e l l ' a u t o r i z z a z i o n e r i l a s c i a t a d a l C o m u n e d i R o m a i n d a t a 1 4 . 0 9 . 2 0 0 7 , c on p r o t . n . 3 9 8 3 5 , e c h e n e s s u n a c o n t e s t a z i o n e d i i r r e g o l a r i t à u r b a n i s t i c a o e d i l i z i a e n e s s u n p r o v v e d i m e n t o s u s c e t t i b i l e d i i n c i d e r e s u l l ' a g i b i l i t à d e i l o c a l i e s u l l ' e s e r c i z i o d e l l ' a t t i v i t à è s t a t o m a i c o m u n i c a t o d a g l i o r g a n i a m m i n i s t r a t i v i c o m p e t e n t i a l l a Z e n F u s i o n S . a . s . , a l l a S a n t u c c i S . n . c . o a l l a s t e s s a N e k o B e n t o S . r . l . R i s u l t a i n o l t r e p r o v a t o c h e , c o n i l c o n t r a t t o di c e s s i o n e d i a z i e n d a d e l 8 . 0 5 . 2 0 1 8 , a u t e n t i c a t o n e l l e f i r m e d a l n o t a i o G i u s e p p e
P e n n a c c h i o d i R o m a ( r e p . n . 3 4 1 0 1 , r a c c . n . 1 2 1 7 6 ) , l a c e d e n t e Z e n F u s i o n
S . a . s . n o n h a p r e s t a t o a l c u n a g a r a n z i a i n o r d i n e a l l a r e g o l a r i t à u r b a n i s t i c a e d e d i l i z i a d e i l o c a l i d i p r o p r i e t à d e l l a S a n t u c c i S . n . c . , n é s i è o b b l i g a t a , i n f a v o r e d e l l a c e s s i o n a r i a , a c o m p i e r e l a v o r i o a s v o l g e r e p r a t i c h e a m m i n i s t r a t i v e p e r a s s i c u r a r e l ' u t i l i z z a b i l i t à d e i l o c a t i p e r l ' e s e r c i z i o d e l l ' a t t i v i t à d i i m p r e s a .
D u n q u e , o v e a n c h e f o s s e s t a t a p r o v a t a l ' e s i s t e n z a d e l l e d i f f o r m i t à e d ei v i z i l a m e n t a t i d a l l a c e s s i o n a r i a , l a d o m a n d a d i r i s a r c i m e n t o d a q u e s t ' u l t i m a p r o p o s t a n e i c o n f r o n t i d e l l a p r o p r i e t a r i a d e i l o c a l i e d e l l a c e d e n t e l ' a z i e n d a a v r e b b e d o v u t o e s s e r e r i g e t t a t a . I n q u e s t o s e n s o r i s u l t a p i e n a m e n t e c o n d i v i s i b i l e e g i u s t i f i c a t a l a d e c i s i o n e d e l T r i b u n a l e d i n o n a m m e t t e r e l a C T U
r i c h i e s t a d a l l a r i c o r r e n t e , l a q u a l e , p e r a l t r o , c o m e g i u s t a m e n t e e v i d e n z i a t o d a l g i u d i c a n t e , i n a s s e n z a d o c u m e n t a t i p r o v v e d i m e n t i a m m i n i s t r a t i v i i n f i c i a n t i l ' a g i b i l i t à d e i l o c a l i , a v r e b b e a v u t o c a r a t t e r e m e r a m e n t e e s p l o r a t i v o .
L ' a p p e l l o d e v e , p e r t a n t o , e s s e r e r i g e t t a t o e l ' a p p e l l a n t e d e v e e s s e r e c o n d a n n a t a a r i f o n d e r e , i n f a v o r e d i c i a s c u n a d e l l e p a r t i c o s t i t u i t e , l e s p e s e d e l g r a d o , d a l i q u i d a r s i c o m e i n d i s p o s i t i v o i n b a s e a i p a r a m e t r i m e d i p r e v i s t i d a l d . m . 5 5 / 1 4 e s u c c e s s i v i a g g i o r n a m e n t i p e r i c o m p e n s i d i a v v o c a t o n e i g i u d i z i d i n a n z i a l l a C o r t e d i A p p e l l o d i v a l o r e n o n d e t e r m i n a b i l e e d i m e d i a c o m p l e s s i t à . D a d i s t r a r s i i n f a v o r e d e l l ' A v v . D o n a t o S e n a , d i c h i a r a t o si a n t i s t a t a r i o d e l l a Z e n F u s i o n s . a . s . d i H u X i a o x i a d a l u i a s s i s t i t a .
I n o l t r e , d e v e d a r s i a t t o d e l l a r i c o r r e n z a d e i p r e s u p p o s t i p e r i l v e r s a m e n t o , d a p a r t e d e l l ' a p p e l l a n t e , d e l l a s o m m a p r e v i s t a d a l l ' a r t . 1 3 , c o m m a 1 q u a t e r , d e l D . P . R . n . 1 1 5 / 2 0 0 2 , i n t r o d o t t o d a l l ' a r t . 1 , c o m m a 1 7 , d e l l a L .
2 2 8 / 1 2 .
P . Q . M .
L a C o r t e , d e f i n i t i v a m e n t e p r o n u n c i a n d o n e l l a c a u s a c i v i l e d i s e c o n d o g r a d o i s c r i t t a a l n . 1 6 1 0 / 2 0 2 0 d e l r u o l o g e n e r a l e a f f a r i c o n t e n z i o s i , o g n i u l t e r i o r e m o t i v o , e c c e z i o n e e d i f e s a d i s a t t e s i , c o s ì p r o v v e d e :
- r i g e t t a l ' a p p e l l o p r o p o s t o d a l l a N e k o B e n t o S . r . l . s . a v v e r s o l a s e n t e n z a d e l
T r i b u n a l e d i R o m a d e l 4 . 0 2 . 2 0 2 0 , n . 1 1 8 1 / 2 0 2 0 ;
- c o n d a n n a l ' a p p e l l a n t e a l l a r i f u s i o n e d e l l e s p e s e d e l g r a d o c h e l i q u i d a , p e r c i a s c u n a d e l l e p a r t i c o s t i t u i t e , i n c o m p l e s s i v i € 1 2 . 1 5 6 , 0 0 o l t r e s p e s e g e n e r a l i e d a c c e s s o r i d i l e g g e;

- d à a t t o c h e , a i s e n s i d e l l ' a r t i c o l o 1 3 , c o m m a 1 q u a t e r , d e l D . P . R . n.
1 1 5 / 2 0 0 2 , i n t r o d o t t o d a l l ' a r t . 1 , c o m m a 1 7 , d e l l a L . 2 2 8 / 1 2 , r i c o r r o n o i p r e s u p p o s t i p e r i l v e r s a m e n t o , d a p a r t e d e l l ' a p p e l l a n t e , d e l l ' u l t e r i o r e i m p o r t o i n d i c a t o n e l l a c i t a t a d i s p o s i z i o n e a t i t o l o d i c o n t r i b u t o u n i f i c a t o .
C o s ì d e c i s o i n R o m a , i l 1 6 . 1 2 . 2 0 2 5
I l C o n s i g l i e r e e s t . L a P r e s i d e n t e
D o t t . A d o l f o C e c c a r i n i D o t t . s s a F r a n c a M a n g a n o