REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE D'APPELLO DI L'AQUILA composta dai Signori magistrati:
Dott.ssa Nicoletta Orlandi Presidente Dott.ssa Carla Ciofani Consigliere Dott. Andrea Dell'Orso Consigliere rel.
ha emesso la seguente SENTENZA nella causa civile in grado d'appello iscritta al n. 1162/2024 R.G. trattenuta in decisione, ai sensi dell'art. 352 cpc, all'esito dell'udienza del 21 ottobre 2025 sostituita dal deposito di note e vertente
TRA
p iva ) rappresentata e difesa dall'avv. Alfredo CAPPELLACCI del Parte_1 P.IVA_1 foro di Pescara ed ivi elettivamente domiciliata presso il suo studio giusta procura in atti;

APPELLANTE
E
. (cf ) rappresentato e difeso dall'avv. Controparte_1 CP_2 P.IVA_2
LU RO del foro di Pescara ed ivi elettivamente domiciliato presso il suo studio giusta procura in atti;

APPELLATA
OGGETTO: appello proposto avverso la sentenza n. 1300/24 del Tribunale di Pescara del 19 novembre
2024 in tema di risarcimento danni ai sensi dell'art. 1669 cod civ o in subordine dell'art. 2043 cod civ.
Conclusioni: i procuratori delle parti hanno concluso come in atti ed in particolare nelle note di trattazione scritta.
RAGIONI IN FATTO E IN DIRITTO DELLA DECISIONE

1.1. Il Tribunale di Pescara ha accolto (invero riducendo l'importo richiesto inizialmente nell'atto di citazione) la domanda che il D/L4 (di seguito, e per brevità, Controparte_1 Controparte_1 ha proposto nei confronti di per sentirla condannare al risarcimento dei danni, secondo quanto Parte_1 previsto, in via principale, dall'art. 1669 cod civ o comunque, in via subordinata dall'art. 2043 cod civ., consistenti nei lavori necessari all'eliminazione dei fenomeni di umidità da risalita.

1.2. Nella parte motiva, il primo giudice ha ricostruito le singole prospettazioni delle parti che possono di seguito essere così sintetizzate.
1 Parte attrice ha rappresentato che:
- I singoli condomini hanno acquistato, a partire dall'anno 2010, le singole unità abitative facenti parte integrante del complesso condominiale realizzato, nella qualità di costruttore venditore, da ed Pt_1 insistente nel Comune di Spoltore, frazione S. Teresa, identificato in catasto al fg 34 p.lla 469;
- I lamentati problemi legati all'umidità da risalita, per un'altezza di circa 80 cm, sono stati riscontrati attraverso la presenza di rigonfiamenti visibili all'esterno ed all'interno del perimetro del CP_1 nonché anche nei garages di proprietà di singoli condomini, nell'androne di ingresso e nel fondaco;

- La causa di tale situazione è stata attribuita, anche alla luce delle risultanze della perizia tecnica di parte (sulla quale meglio si dirà nel prosieguo), all'errato isolamento del piano terra;

La società convenuta ha contestato la domanda sollevando, in estrema sintesi, tre questioni (che comunque verranno ampiamente riprese e sviluppate anche nel corso del presente giudizio); una prima, ha riguardato l'eccezione di decadenza e prescrizione dell'azione di cui all'art. 1669 cod civ ed anche (ma soltanto sulla prescrizione) per quella spiegata in via gradata di cui all'art. 2043 cod civ;
una seconda, invece, ha investito direttamente il difetto di legittimazione del in quanto risulta incontroverso che i danni oggetto di CP_1 causa sono stati accertati all'interno di proprietà di singoli condomini che non hanno, come di contro avrebbero dovuto, conferito alcun mandato formale all'amministratore di agire in giudizio;
una terza ed ultima, ha interessato il merito così contestando la sussistenza dei presupposti per l'applicazione dell'art. 1669 cod civ e l'assenza del nesso di causa.

1.3. Le principali argomentazioni poste a fondamento della decisione possono essere di seguito riportate:
- la questione in rito sul difetto di legittimazione è stata rigettata sull'assunto che all'amministratore è comunque consentito l'esperimento di azioni di natura conservativa come quella in esame;

- vi è stato poi un ampio richiamo ai principi elaborati dalla giurisprudenza sull'applicazione dell'art. 1669 cod civ ed anche sul rapporto, in termini di alternatività, rispetto alla generale azione risarcimento danni da fatto illecito;

- anche l'ulteriore questione, pregiudiziale di merito, sulla decadenza e prescrizione dell'azione ex art 1669 cod civ, è stata rigettata;
a tale riguardo, è stato rilevato che il momento in cui il ha avuto esatta CP_1 contezza, nel rispetto dei criteri enunciati dalla giurisprudenza, della situazione che ha generato la domanda è quello del deposito della perizia di parte;
a partire da siffatto momento, vi è stata dapprima una diffida e successivamente sono intervenuti atti interruttivi della prescrizione sino al tempo dell'introduzione del giudizio;

- con riguardo al merito, invece, sono state integralmente recepite le conclusioni a cui è pervenuto il CTU in quanto all'esito del sopralluogo, l'esperto ha accertato “in parti delle murature perimetrali internamente, ma anche, in alcune zone, esternamente nonché nelle tramezzature interne, la presenza di muffe, con conseguenti distacchi della pittura ed in alcuni casi anche di parte dell'intonaco. Il fenomeno è stato riscontrato all'interno di tutte le unità visionate, seppure con differenti gradi di gravità dei danni.
2 Oltre alle specifiche criticità relative alle singole unita elencate alla pg 4 dell'elaborato, il perito riscontrava altresì esternamente in alcuni punti delle pareti perimetrali segnali di distacco della tinteggiatura, e del sottostante intonaco, nonché il distacco di alcuni battiscopa. L'androne condominiale presenta segni di umidità prevalentemente sul pavimento in aderenza con i muri stessi dell'androne, nonché piccoli segni di ammaloramento in alcune parti basse delle murature.” (cfr pag 10);
-è stato ulteriormente aggiunto, al fine di dare spiegazione al fenomeno riscontrato, che “…I muri di tamponatura e le tramezzature interne mancano ovviamente di isolamento termico (cappotto o isolamento ad intercapedine), comunque non richiesto per locali accessori non adibiti a residenza e non riscaldati, per cui le pareti, superficialmente risultano fredde, il vapore acqueo proveniente dalla “vuoto o Vespaio”, sottostante il solaio, attraversando i punti critici sopradescritti arriva nei vari locali, contribuendo alla creazione di condensa superficiale ed interstiziale, che si verifica quando, per cause di diversa natura, la temperatura sulla superficie interna della parete scende al di sotto della temperatura di rugiada in concomitanza con la presenza di elevati valori di umidità relativa dell'aria interna.” (cfr pag 20);
-è stata data anche spiegazione sulle ragioni addotte dal condominio circa una diversa eziologia del fenomeno e così è stato fatto per quanto concerne la presenza del telo in PVC (utilizzato al posto della guaina bituminosa) che è risultato tagliato in più punti;
analogamente, è stata rilevata in diverse parti l'interruzione della guaina tagliafuoco;

- infine “il perito d'ufficio ha escluso che la verificatasi ostruzione fognaria, anche per la sua occasionalità, possa costituire causa adeguatamente efficiente del fenomeno in oggetto” (cfr pag 23;
- l'ammontare degli interventi necessari (che sono stati indicati nella parte motiva), è stato stimato in €
23.920,00 oltre interessi e rivalutazione ed a tale importo la società convenuta è stata condannata a pagare al
, CP_1

1.4.La pronunzia del giudice adriatico è stata tempestivamente impugnata da mediante Parte_1
l'articolazione di tre motivi.
La prima censura ha riguardato l'errata valutazione operata in ordine all'eccezione di decadenza e prescrizione dell'azione.
Con il secondo motivo, invece, l'appellante ha lamentato l'errata applicazione dell'art. 1136 cod civ in quanto il condominio e per esso l'amministratore, in difetto di uno specifico mandato, ha agito a tutela delle ragioni dei singoli proprietari (risultando come pacifico il dato che i danni sono stati riscontrati all'interno delle singole proprietà esclusive).
In ultimo, il terzo profilo di doglianza si è incentrato sul merito ed a tal riguardo ha contestato la Parte_1 fondatezza della domanda sotto un triplice profili e segnatamente: insussistenza dei presupposti per l'applicazione dell'art. 1669 cod civ;
difetto di prova con riguardo al nesso causale;
contestazione delle risultanze della CTU di cui è stata in effetti chiesta la rinnovazione al pari dell'ammissione delle prove orali,
3 articolate già in prime cure, non ritenute rilevanti ed in ogni caso ritualmente reiterate in sede di precisazione delle conclusioni.
Il ha resistito all'impugnazione proposta deducendone l'infondatezza e così insistendo per CP_1
l'integrale conferma della sentenza.
Rigettata l'istanza di inibitoria, il giudizio di appello è stato istruito mediante l'acquisizione delle produzioni documentali offerte dalle parti e del fascicolo d'ufficio (peraltro integralmente in formato telematico) del primo grado.
All'esito dell'udienza del 21 ottobre 2025, sostituita dal deposito di note, la causa, dopo che le parti hanno usufruito dei termini di cui all'art. 352 cpc (trattandosi di controversia assoggettabile al nuovo rito introdotto dal d.lvo 149/22), è stata trattenuta in decisione.

2. In assenza di questioni preliminari, la controversia ben può essere sin da subito delibata nel merito.
L'appello è infondato e di conseguenza deve essere rigettato per le ragioni di seguito meglio illustrate.
I dati assolutamente incontroversi della vicenda possono essere così sintetizzati:
-l'edificio condominiale è stato realizzato nel 2010 dalla Sima2 srl e la maggior parte delle singole unità abitative sono state vendute dalla medesima società;
-sono stati riscontrati i fenomeni di umidità sia all'esterno, all'altezza dei muri perimetrali, che internamente nei locali ad uso garage di alcuni singoli condomini;

- l'estensione di tali fenomeni (peraltro evidenziata dalle riproduzioni fotografiche dello stato dei luoghi e comunque neppure adeguatamente contestati dalla ditta appaltatrice) ha poi riguardato l'androne di ingresso ed i fondaci (senza dubbio da intendersi alla stregua di parti comuni del complesso;
CP_3
E' dunque all'interno di tale contesto, che vanno esaminati i motivi di gravame che, in quanto diversi fra loro, devono essere scrutinati partitamente.

3.Tuttavia, così dovendo condividere la stessa impostazione metodologica seguita dal primo giudice, occorre procedere all'inquadramento dell'azione risarcitoria proposta dal Controparte_1
Si tratta, a voler sintetizzare di operare una scelta tra le opzioni prospettate (sin dal libello introduttivo del giudizio) dalla stessa parte tra l'ipotesi disciplinata dall'art. 1669 cod civ e (seppur in via gradata) quella della generale azione di risarcimento danni da illecito extracontrattuale.
Anche su tale aspetto, la soluzione del Tribunale di Pescara (che l'ha motivata con il richiamo a plurimi e certamente pertinenti riferimenti giurisprudenziali) non può che essere condivisa.
Per la giurisprudenza oramai granitica le coordinate giuridiche dell'ipotesi di responsabilità disciplinata dalla suddetta norma vanno intese in termini estensivi e, di conseguenza, può oramai ritenersi acclarato che “Ai fini dell'esercizio dell'azione extracontrattuale di cui all'art. 1669 c.c. è necessario che i 'gravi vizi' pregiudichino in modo grave il godimento o la funzionalità dell'immobile. Se, al contrario, si tratta di difetti che non inficiano il godimento dell'immobile nella sua globalità, pregiudicandone la normale utilizzazione secondo
4 l'intrinseca natura del bene, non si può parlare propriamente di 'gravi difetti' e va dunque esclusa la relativa responsabilità dell'appaltatore” (cfr Corte Appello Venezia, Sez I, 16.5.2022 n. 1120).
Sempre in ambito di merito, è stato chiarito che “Nel contratto di appalto, i 'gravi difetti' dell'edificio che fondano la responsabilità del costruttore nei confronti del committente ai sensi dell' art. 1669 c.c. sono quelli che, senza portare alla rovina o all'evidente pericolo di rovina del bene, non influiscono sulla stabilità dell'opera, ma ne pregiudicano in modo grave il normale godimento o la funzionalità o l'abitabilità.” (cfr
Corte Appello Bari, Sez II, 24.9.2024 n. 1187).

4.1.Tanto premesso (verrà vagliata nel prosieguo la questione della configurabilità di tali requisiti nel caso di specie), per ragioni di ordine logico e sistematico deve essere esaminato il secondo motivo che, come anticipato, ha riguardato il difetto di legittimazione del . CP_1
In estrema sintesi, secondo la prospettazione di 2, avendo i lamentati fenomeni di umidità da risalita Pt_1 interessato essenzialmente parti private dello stabile, l'amministratore, e quindi, il non avrebbero CP_1 potuto avanzare alcuna pretesa risarcitoria.
L'assunto, però, non coglie nel segno per ragioni sia in diritto (principalmente) che anche in fatto.
Secondo la giurisprudenza di legittimità (peraltro costante) “… in tema di condominio, l'art. 1130, n. 4, c.c., che attribuisce all'amministratore il potere di compiere atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni dell'edificio, deve interpretarsi estensivamente nel senso che, oltre agli atti conservativi necessari ad evitare pregiudizi a questa o a quella parte comune, l'amministratore ha il potere - dovere di compiere analoghi atti per la salvaguardia dei diritti concernenti l'edificio condominiale unitariamente considerato;
pertanto, rientra nel novero degli atti conservativi di cui all'art. 1130 n. 4 c.c. l'azione di cui all'art. 1669 c.c. intesa a rimuovere i gravi difetti dì costruzione, nel caso in cui questi riguardino l'intero edificio condominiale e i singoli appartamenti, vertendosi in una ipotesi di causa comune di danno che abilita alternativamente
l'amministratore del condominio e i singoli condomini ad agire per il risarcimento, senza che possa farsi distinzione tra parti comuni e singoli appartamenti o parte di essi soltanto” (cfr Cass Civ Sez II, 17.4.2024 n.
10380).
Anche negli arresti più recenti (per giunta successivi alla pubblicazione della sentenza qui impugnata) la S.C. ha ulteriormente ribadito l'assunto secondo cui “La legittimazione dell'amministratore di condominio a promuovere l'azione di cui all'art. 1669 c.c. è infatti limitata alle pretese che investono la tutela indifferenziata dell'edificio nella sua unitarietà, quindi in relazione ai pregiudizi che investono le parti comuni dell'immobile, ancorché interessanti di riflesso anche quelle costituenti proprietà esclusiva di condomini (Cass. n. 2436 del
2018); essa non si estende anche alle azioni risarcitorie relative ai danni subiti dai singoli condomini per il ridotto uso dei beni su cui vantano diritti individuali, essendo tali diritti estranei al potere di rappresentanza dell'amministratore fissato dagli artt. 1130 e 1131 c.c. (Cass. n. 3846 del 2020; Cass. n. 217 del 2015; Cass.
n. 22656 del 2010). Va escluso infine che su tale questione si sia formato il giudicato ovvero preclusioni di ordine processuale, trovando applicazione il principio che le contestazioni, da parte del convenuto, della
5 titolarità del rapporto controverso dedotte dall'attore hanno natura di mere difese, proponibili in ogni fase del giudizio e rilevabili anche dal giudice di legittimità se tale mancanza risulti dagli atti già acquisiti in giudizio (Cass. Sez. un. n. 2951 del 2016).” (cfr Cass Civ, sez II, 11.7.2025 n. 19121).
Ordunque, correttamente interpretando la ratio di tale opzione interpretativa deve ritenersi che il discrimine che determina il potere dell'amministratore ad agire in giudizio è rappresentato (pur laddove si lamentino danni riconducibili di fatto a beni di proprietà esclusiva) dal concetto della causa comune intesa come fattore determinante il fattore generatore di danno.
Nel caso in esame, attenendosi (anche in tal caso soltanto astratta) prospettazione della parte il fattore comune generatore di danno deve individuarsi nell'esistenza di ripetuti fenomeni di umidità di risalita riconducibili ad una non corretta ed adeguata attività (in fase di costruzione dell'edificio) di isolamento del piano di terreno
(peraltro da intendersi certamente alla stregua di bene comune) su cui è stata realizzata l'opera.
Non a caso, in una delle fattispecie oggetto delle citate pronunzie di legittimità sopra citate (trattasi nello specifico della seconda) è stato rimarcato che il potere del condominio, e per esso dell'amministratore, non può (in difetto di uno specifico mandato conferito) ritenersi esteso al risarcimento di poste di danno che possono essere fatte valere (è il caso tipico del pregiudizio derivante dal mancato godimento del bene) unicamente dal proprietario.
In punto di fatto, infine, deve rilevarsi che risulta documentato per tabulas il mandato conferito all'amministratore, nella delibera condominiale del 16 settembre 2019, di agire in giudizio.
E pertanto, le considerazioni svolte dall'appellante (sul fatto che i danni hanno riguardato unicamente i locali garages) non consentono un diverso inquadramento dei fatti.
Ne discende, il rigetto del motivo.

4.2. E' quindi possibile procedere al vaglio del primo profilo di censura incentrato sulla questione pregiudiziale di merito della decadenza e della prescrizione dell'azione.
In tal caso, le doglianze dell'appellante si sono basate essenzialmente sulle seguenti circostanze:
- L'acquisto delle unità condominiali è risalente all'anno 2010;
- La prima contestazione formale è intervenuta a distanza di anni segnatamente nel 2018;
- Il giudizio è stato introdotto nel 2021;
Sulla scorta di tali elementi, opinare nel senso della tempestività dell'azione produrrebbe l'effetto, peraltro non consentito, di rimettere l'applicazione dei rigorosi termini indicati dall'art. 1669 cod civ all'arbitrio della controparte.
Anche in tal caso, però, le censure sollevate non persuadono e di conseguenza non possono essere condivise.
Si tratta di operare un esame della previsione normativa contenuta nell'art. 1669 cod civ.
Il legislatore ha inteso chiaramente prevedere una responsabilità dell'appaltatore per un lasso temporale di dieci anni dalla realizzazione dell'opera il che deve ragionevolmente indurre a ritenere che il rispetto di tale
6 orizzonte temporale non postula necessariamente che in tale periodo si provveda all'esercizio dell'azione giudiziale, bensì si verifichi l'insorgenza del fattore generativo del danno.
Tanto considerato, va poi considerata l'esistenza di un duplice termine (annuale) di decadenza (prima) e di prescrizione).
La denunzia deve intervenire, pena decadenza, entro un anno dalla scoperta, mentre la prescrizione matura decorso un anno dalla denunzia.
Sulla denunzia, è qui il caso soltanto di sottolineare rapidamente che il dies a quo deve individuarsi nel momento in cui la parte danneggiata ha acquisito la certezza dell'esistenza del danno e nella fattispecie risulta indubbio (ed ancor più incontestabile) che tale requisito è stato soddisfatto con la perizia tecnica del 20 dicembre 2017.
Dagli atti, e ad abundantiam vi è altresì traccia di un ulteriore supplemento di accertamento (in data 10 settembre 2020- cfr seconda memoria ex art 183 comma VI cpc del di perizia successivo ad una CP_1 verifica termografica effettuata il 26 agosto 2020.
Risulta, peraltro sempre per tabulas, che il 25 maggio 2018, il (quindi nel rispetto del termine CP_1 decadenziale) ha, per il tramite del proprio legale, rappresentato la presenza di fenomeni di infiltrazioni riconducibili ad una non corretta impermeabilizzazione delle fondamenta specificando che il problema si è diffuso a tutto il perimetro dello stabile interessando non solo beni di proprietà esclusiva, ma CP_3 anche parti comuni (come è il caso dell'androne).
Alle seguenti date, sempre il condominio ha inviato alla analoghi atti aventi una chiara valenza Parte_1 interruttiva della prescrizione risultando superando il tema della decadenza con l'inoltro della comunicazione sopra citata.
Trattasi, nello specifico delle note del 9 luglio 2018, del 24 maggio 2019, del 23 maggio 2020, del 20 maggio
2021 che ha preceduto la notifica dell'atto di citazione.
L'appellante, pur trattandosi di documentazione ritualmente introdotta nel patrimonio probatorio di causa in primo grado e di conseguenza pienamente utilizzabile ai fini della decisione, non ha preso posizione su tali atti interruttivi limitandosi unicamente a dedurre il superamento del limite annuale tra l'invio della nota del maggio 2018 e l'instaurazione del giudizio.
Sulla scorta, allora, di tali essenziali considerazioni, anche il primo motivo di gravame non può che essere rigettato.

4.3.1. A non diverse conclusioni, deve pervenirsi anche per quanto concerne il terzo profilo di censura.
Si è già detto che l'appellante ha contestato la fondatezza nel merito della domanda assumendo, in estrema sintesi, l'insussistenza dei requisiti per l'applicazione dell'art. 1669 cod civ con specifico riguardo al nesso di causa essendo state da un lato poste in essere tecniche costruttive idonee ad escludere la sua responsabilità, dall'altro essendovi stati altri fattori in grado di incidere eziologicamente sul verificarsi del danno lamentato.
7 Il giudice di prime cure ha fondato il suo convincimento in gran parte sulle risultanze della CTU da cui, in estrema sintesi, è emerso che:
- “…Esternamente, si notavano in alcuni punti delle pareti perimetrali segnali di distacco della tinteggiatura, e del sottostante intonaco, nonché il distacco di alcuni battiscopa. L'androne condominiale presenta segni di umidità prevalentemente sul pavimento in aderenza con i muri stessi dell'androne, nonché piccoli segni di ammaloramento in alcune parti basse delle murature”;
- Ed ancora “…Dal sopralluogo effettuato, lette le relazioni peritali dei CTP, è palese che l'immobile, relativamente al piano terra, è interessato da fenomeni di umidità, e danni conseguenti, derivanti da formazione di muffe e condense. Il piano terra dell'edificio condominiale, è costituito da un solaio in latero cemento, appoggiato sulle travi di fondazione, con sottostante camera d'aria riempita con ghiaia e/o pietrame, come dichiarato dal CTP di parte convenuta, e come in parte verificato, sia dal
CTP parte attrice che dallo scrivente CTU. Sul massetto collaborante, al di sotto della rete elettrosaldata, si nota un telo in PVC, (vedi foto), lo stesso telo è stato rinvenuto dal CTP parte attrice nel sondaggio effettuato in sede di perizia di parte. Il telo in PVC è ancora oggi, in molti casi utilizzato come “barriera vapore” al posto della guaina bituminosa elastoplastomerica, ciò perché la guaina per sua natura è maggiormente indicata per la protezione da infiltrazioni o umidità con spinta positiva
(dall'alto verso il basso). In pratica, se il telo in pvc, non subisce danneggiamenti durante la fase di posa e successivo getto e vengono adottate le giuste misure durante la posa in opera, con idonei risvolti sulle pareti e sui pilastri al fine di creare una tenuta ermetica, assolve al proprio compito di tenuta del vapore acqueo che potrebbe crearsi dall'ambiente umido del sottosuolo. Dal sopralluogo, ed in particolare visionando la parte di solaio ancora osservabile, nel locale adiacente l'androne, si sono riscontrati tagli, ed interruzioni del suddetto telo, ne deriva che benché il telo in plastica sia un sistema accettabile per impedire la risalita di umidità e/o vapore acqueo, non è stato posto in opera con le dovute attenzioni creando zone mancanti o danneggiate da cui può risalire umidità.” (cfr pag 5);
- “…le cause di formazione di muffe con conseguenti ammaloramenti dei materiali di finitura, sono dovuti a molteplici fattori;
in gran parte alla formazione di condensa superficiale ed interstiziale, infatti, il vapore acqueo, proveniente dalla camera d'aria o vespaio (ambiente umido), “carica” di umidità l'aria presente nei locali, che venendo a contatto con le superfici delle pareti fredde, si condensa in micro-goccioline dando origine a formazione di microorganismi (muffe) con conseguente danneggiamento dei materiali. Le parti più fredde delle superfici, come da termografia risultano essere la dove vi è la presenza di ponti termici, ovvero prevalentemente nell'intersezione tra murature in laterizio e massetto in calcestruzzo;
• In parte umidità da risalita, prevalentemente attraverso le murature di tamponamento;
• Altra causa a giudizio della sottoscritta è la mancata o scarsa ventilazione dei locali che non permette, in maniera sufficiente, l'eliminazione dell'aria umida presente all'interno dei locali ed il conseguente ricambio di aria” (cfr pag 6);

8 - Tali fattori sono stati ritenuti rilevanti ancorchè nella zona interessata dalle problematiche per cui è causa non vi fosse, trattandosi di locali non riscaldati, l'indispensabilità di una preventiva opera di coibentazione del pavimento e delle murature;

- “..l'ostruzione della fognatura, con eventuale fuoriuscita di acque nere, non abbia influito, se non in maniera pressocché insignificante ai danni riscontrati. In ogni caso, qualora tale evento avesse causato infiltrazioni, si riscontrerebbe un difetto di costruzione, in quanto le linee fognanti dovrebbero essere a tenuta, ed in caso di ostruzione, fuoriuscire superficialmente dai chiusini e non disperdersi nel sottosuolo” (cfr pag 7);
- In sede di risposta alle osservazioni, è stato precisato che “…Sulla causa principale asserita dal CTP, imputabile all'ostruzione della fognatura, si ribadisce quanto già detto nella relazione CTU, precisando, che se è vero che la fogna è a tenuta, prima della fuoriuscita superficiale dell'acqua dai pozzetti, non vi sono state dispersioni nel sottosuolo;

considerato che

nel momento di presa d'atto della fuoriuscita dell'acqua dai chiusini, si è intervenuto in breve tempo, l'eventuale quantità di acqua potenzialmente infiltratasi non può rappresentare la causa principale” con l'ulteriore specificazione
“ Circa l'interruzione della eventuale guaina taglia muro in corrispondenza dei pilastri è assolutamente ovvio ed inevitabile, (significherebbe “tagliare i pilastri”), e non è stato detto che trattasi di errore costruttivo, ma di esigenza tecnica inevitabile;
circa l'interruzione del telo in PVC è visibile nel locale adiacente il vano scala, per accertamenti più approfonditi e completi, come già detto in risposta alle osservazioni della parte attrice, bisognerebbe demolire le murature e le pavimentazioni di tutto il piano terra, ipotesi a giudizio del sottoscritto ctu, spropositata e da escludere” (cfr pag 8);

4.3.2.Le conclusioni a cui è pervenuto il CTU sulla genesi dei fenomeni di umidità da risalita devono ritenersi pienamente condivisibili (così corroborando quanto sostenuto anche dal primo giudice) in quanto:
- l'esperto ha effettuato verifiche sui luoghi oggetto di causa documentando la situazione riscontrata nelle produzioni fotografiche da cui, in effetti, è emersa la presenza di segni (muffa in particolare) pienamente compatibili con la ricostruzione operata;

-a supportare quanto accertato sono stati menzionati gli accertamenti termografici;
essi sono stati riportati nel supplemento di perizia in cui è stato evidenziato che “ le pareti perimetrali e divisorie del piano terra dell'involucro edilizio presentano evidenti tracce di umidità da risalita” e che a seguito di un supplemento di
è finanche emerso un peggioramento delle condizioni a conferma di un fenomeno sostanzialmente ancora in corso (cfra doc 20 di parte appellata);
- è stata data contezza delle ragioni per le quali le tecniche di costruzione adoperate non si sono rivelate decisive ad escludere il verificarsi del fenomeno dell'umidità da risalita;

- con adeguata motivazione, è stato spiegato dall'esperto anche il perché non è possibile sostenere la tesi dell'esistenza di un fattore alternativo (ostruzione della fognatura);
9 -è vero che l'odierna appellante ha prodotto la fattura della ditta De Leonibus relativa all'intervento effettuato nel mese di settembre 2017, tuttavia non è superfluo evidenziare che nell'unica nota di riscontro successivamente alla denunzia dei fenomeni del maggio 2018, pur potendo invocare l'episodio dell'occlusione della linea fognaria, la predetta società si è limitata a manifestare (nella nota a mezzo posta elettronica del 9 luglio 2018- cfr doc 6 di parte appellata) la propria disponibilità ad effettuare un sopralluogo per la ricerca delle cause dei danni lamentati;

- per tali essenziali ragioni, la richiesta di rinnovazione della CTU non può trovare accoglimento;

-analogamente, non può essere accolta neppure la ulteriore richiesta di ammissione delle prove orali;
seppur trattasi di istanze ritualmente reiterate dall'odierna appellante all'udienza di precisazione delle conclusioni, resta il dato assolutamente dirimente della irrilevanza (anche alla luce di quanto sin qui esposto) delle prove orali;
infatti i testi di cui è stata invocata l'escussione (tra cui anche il tecnico di fiducia della Parte_1 avrebbero dovuto riferire sul fattore indicato dalla stessa parte come alternativo rispetto alla prospettazione del;
in realtà, pur non essendo incontestato il problema dell'ostruzione dell'impianto fognario, i CP_1 testi avrebbero dovuto riferire su circostanze che il CTU, pur avendole adeguatamente valutate, ha ritenuto eziologicamente non riconducibili al quadro accertato;
esso, al contrario, deve ritenersi compatibile con un difetto costruttivo che non ha adeguatamente salvaguardato lo stabile dal verificarsi e comunque CP_3 dal ripetersi, nel tempo, di episodi infiltrativi derivanti da umidità da risalita;

- non è superfluo osservare inoltre che, in assenza di elementi in grado di consentire un diverso inquadramento dei fatti, la lamentata ostruzione ben potrebbe essere compatibile con ad una non corretta esecuzione dell'impianto fognario, intervento certamente di spettante del costruttore- venditore;

- lo stesso tecnico di parte (che avrebbe dovuto essere indicato a testimoniare) nella relazione prodotta in allegato alla seconda memoria istruttoria ha concluso nel senso di attribuire, valutandola come probabile ipotesi, la suddetta ostruzione ad un intasamento della conduttura provocata dagli scarichi dei condomini;

4.3.3. Non resta a questo punto che affrontare l'ultimo tema svolto dalla società appellante relativo alla idoneità della situazione accertata a soddisfare i requisiti per l'applicazione dell'art. 1669 cod civ.
Su tale (e solo) profilo, in realtà, la valutazione del giudice di prime cure si è discostata da quella dell'esperto.
Nella CTU, difatti, è specificato che “…Anche i danni alle mura esterne sono a giudizio del sottoscritto CTU derivanti dalle cause esposte nei precedenti paragrafi, tali danni, per propria natura, e per la specifica destinazione dei locali, non pregiudica il godimento degli stessi.” (cfr pag 8).
Da tale affermazione non può tuttavia farsi discendere la conseguenza (sostenuta dall'appellante) dell'inapplicabilità dell'art. 1669 cod civ.
Si è già in parte evidenziato, attingendo alla copiosa produzione giurisprudenziale formatasi in materia, che la particolare ipotesi di responsabilità disciplinata dall'art. 1669 cod civ è destinata ad operare anche soltanto laddove si verifichi una situazione da pregiudicare la funzionalità e l'utilizzo dell'opera.
10 Scendendo ancor più nel dettaglio è quindi possibile affermare che ai fini dell'operatività della norma è sufficiente che la situazione di rovina si manifesti esternamente attraverso segni visibili, come nel caso di modificazioni oppure soltanto anche di alterazioni idonee ad incidere sugli elementi essenziali dell'immobile
(come la struttura perimetrale) per la statica, tali da indicare di per sé una situazione di pericolo, indipendentemente dal fatto che la rovina sia imminente o prossima.
La nozione invece di gravi difetti evoca la sussistenza di situazioni di alterazioni che, pur riguardando direttamente anche solo una parte dell'opera, incidono sulla sua funzionalità globale, pregiudicandone in modo apprezzabile il godimento e renderla inidonea a fornire l'utilità cui è destinata;
e ciò indipendentemente dalla somma di denaro necessaria per la loro eliminazione.
Ed ancora, secondo la giurisprudenza di merito rientra nella previsione dell'art. 1669 cod civ anche l'ipotesi in cui la presenza di fenomeni di umidità di risalita sia conseguenza dell'impiego di “ materiali inidonei e/o non a regola d'arte e anche se incidenti su elementi secondari e accessori dell'opera, purché tali da compromettere la funzionalità e l'abitabilità ed eliminabili solo con lavori di manutenzione, ancorché ordinaria, e cioè mediante opere di riparazione, rinnovazione e sostituzione". (cfr Corte Appello Milano,

4.6.2015n. 2381).
Orbene, muovendo da tale premessa ben si comprende che la situazione riscontrata e documentata dai rilievi fotografici dello stato dei luoghi, è tale da incidere sulla funzionalità dei locali atteso che la presenza di un ambiente evidentemente insalubre per diffusi fenomeni di umidità da risalita limita tale aspetto a nulla rilevando (se non, come in effetti avvenuto, ai fini della quantificazione del danno) che si tratta essenzialmente di locali privati destinati in prevalenza a garage atteso che essi hanno interessato in maniera generalizzata tutto il perimetro del primo piano.
Un ulteriore e non secondario elemento da considerare è rappresentato dal fatto che sempre il CTU ha concluso affermando che “….gli immobili al piano terra abbiano una svalutazione pari al 15% del valore di mercato”
(cfr pag 7).
Infine, i compiti e le funzioni del CTU escludono che allo stesso possano essere demandate delle valutazioni di ordine strettamente giuridico sulla applicazione delle norme.
Alla luce, pertanto, delle considerazioni svolte l'appello deve essere integralmente rigettato.

5. In ultimo, le spese del presente grado seguono la soccombenza e vanno regolate come di seguito indicato.
Considerato che, alla luce delle nuove disposizioni in materia il compenso del professionista è determinato con riferimento ai seguenti parametri generali:
a) valore e natura della pratica;

b) importanza, difficoltà, complessità della pratica;

c) condizioni di urgenza per l'espletamento dell'incarico;
d) risultati e vantaggi, anche non economici, ottenuti dal cliente e) pregio dell'opera prestata;

11 Tenuto conto dell'opera prestata e delle attività svolte dall'avvocato, si reputa congruo liquidare in favore dell'appellato condominio la somma di € 8.256,00 per compensi professionali attenendosi ai valori medi di liquidazione di cui al D.M. n. 147 del 13 agosto 2022 eccetto per la fase decisoria da liquidarsi nei minimi atteso che gli scritti difensivi finali hanno sostanzialmente il medesimo contenuto della comparsa di costituzione (valore della controversia da € 26.001 ad € 52.000,00) oltre al 15%, calcolato su detto importo, dovuto per spese forfetarie così come espressamente previsto dal citato decreto.

6.Visto l'esito dell'appello e visto l'art. 13 co. 1 quater del D.P.R. n. 115/02, come modificato dall'art. 1 comma
17 L. 228/12, che prevede l'obbligo del versamento, per l'appellante, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato in caso di rigetto integrale della domanda (ovvero di definizione negativa, in rito, del gravame), previsto per i procedimenti iniziati in data successiva al 30 gennaio 2013 (cfr. Cass. SS.UU. n.
9938/14), dichiara che l'appellante è tenuta al pagamento di un ulteriore importo pari a quello già dovuto a titolo di contributo unificato.


P.Q.M

.
La Corte di Appello di L'Aquila, sezione civile, definitivamente pronunciando sull'appello come sopra proposto avverso la sentenza n. 1300/24 del Tribunale di Pescara così decide nel contraddittorio delle parti:
a) Rigetta, per le causali di cui in motivazione, l'appello;
b) Condanna l'appellante alla rifusione in favore della controparte delle spese di lite del presente grado che liquida in € 8.256,00 per compensi professionali oltre al 15%, calcolato su detto importo, dovuto per spese forfetarie, IVA e CPA dovuti come per legge;

c) Manda alla Cancelleria per l'adeguamento del contributo unificato.
Così deciso nella camera di consiglio da remoto del 4 novembre 2025
Il Consigliere estensore dott. Andrea Dell'Orso
Il Presidente
dott.ssa Nicoletta Orlandi
12