REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Corte D'Appello di Venezia
SEZIONE TERZA
R.G. 2147/2023
La Corte D'Appello di Venezia, SEZIONE TERZA, in persona dei
Magistrati
Dott. LUCA BOCCUNI Presidente
Dott. ssa SILVI BARISON Consigliere relatore
Dott. ssa SILVIA FRANZOSO Consigliere ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di II grado tra
(C.F. , assistito e difeso Parte_1 C.F._1
dall'Avv. BROLLO GIUSEPPE appellante
e
(C.F. Controparte_1
), assistito e difeso dall'Avv. COMACCHIO C.F._2
ENRICO
GI AN contumace appellate
Posta in decisione il 23 settembre 2025 sulle CONCLUSIONI rassegnate dalle parti nei rispettivi atti Per i seguenti motivi in
FATTO E DIRITTO
Con sentenza n. 1936/2023 il Tribunale di TREVISO – istruita la causa documentalmente, per interpello e testi – 1. rigettava la domanda proposta da , avente ad oggetto 1.a) l'accertamento negativo del Parte_1
credito di alla provvigione e 1.b) la condanna di CP_1
AN GI alla restituzione, in suo favore, della caparra ricevuta contestualmente alla sottoscrizione di proposta di acquisto immobiliare medio tempore divenuta inefficace in ragione, secondo il sig. , Pt_1
dell'inutile spirare del termine di irrevocabilità stabilito dalle parti;

2. accoglieva la domanda riconvenzionale spiegata da er la condanna CP_1
attorea al pagamento della provvigione, nella misura di cui alla comparsa di costituzione e risposta della convenuta;

3. condannava al pagamento Pt_1
delle spese processuali in favore di CP_1
Riteneva il Tribunale, in sintesi (e per quanto qui interessa), che lo spirare del termine di irrevocabilità della proposta di acquisto sottoscritta tra e GI con la mediazione di non implicasse ipso iure la Pt_1 CP_1
perdita di efficacia della stessa, che dunque ben avrebbe potuto – come in effetti avvenne – essere anche successivamente accettata dall'oblata e determinare così la conclusione del contratto di compravendita immobiliare, con esclusione del diritto attoreo alla restituzione della caparra già versata e diritto del mediatore alla provvigione. Secondo il
Giudice di prime cure, nella specie se è documentale che l'accettazione di
GI sia stata comunicata a via wa (dall'agente) solo il 19.1.2021 – Pt_1
mentre le dichiarazioni testimoniali che anticipano al 15.1.2021 tale comunicazione sarebbero, oltre che inutili, anche incoerenti e dunque pag. 2/8 inutilizzabili – non per questo va escluso il perfezionamento dell'accordo, non avendo determinato la scadenza del termine di irrevocabilità della proposta (intervenuta il 15.1.2021) anche l'inefficacia della stessa.
Contro tale sentenza il soccombente proponeva appello, insistendo per l'accoglimento delle proprie domande e chiedendo il rigetto delle domande avversarie. Vinte le spese del doppio grado.
L'appellata GI rimaneva contumace;
instava per il CP_1
rigetto del gravame, siccome infondato. Vinte le spese.
Sulle conclusioni come in atti precisate, la causa è stata rimessa in decisione ai sensi dell'art. 352 c.p.c. previa concessione dei termini di legge per il deposito delle comparse conclusionali e delle memorie di replica.
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L'appello è infondato e va respinto.
Premesso che l'unico elemento controverso in fatto è costituito dal momento in cui ebbe conoscenza dell'accettazione conforme, da Pt_1
parte di GI, della sua proposta di acquisto dell'immobile sito in
Castelfranco V.to, deve ritenersi corretta la prevalenza attribuita dal
Giudice di prime cure alle risultanze documentali rispetto alle dichiarazioni testimoniali. In particolare, il teste , collaboratore saltuario Tes_1
dell'agenzia ed unico teste sentito sul punto, non ha CP_1
saputo riferire che cosa si siano detti e urante la telefonata la Pt_1 CP_1
sera del 15 gennaio 2021: dunque, non si può escludere che l'oggetto della loro conversazione fosse la “nuova proposta” riportata nei capitoli di prova della II memoria ex art. 183 VI co. c.p.c. di parte ossia la Pt_1
controproposta formulata da per concludere l'affare onerando CP_1
pag. 3/8 l'acquirente dei costi per la regolarizzazione urbanistico/edilizia. Non è invece emersa la prova che nella telefonata del 15.1.2021 abbia CP_1
comunicato a che GI aveva accettato la sua proposta, la quale Pt_1
prevedeva al par. 3 la vendita dell'immobile “in regola con la normativa urbanistica ed edilizia” (v. doc. 3 fasc. att. I grado), con costi a carico della promittente venditrice.
È invece provato per tabulas che il 19.1.2021 bbia comunicato – e CP_1
presumibilmente, per la prima volta, dati i toni entusiastici del messaggio – che GI, seppur “non volentieri”, aveva accettato e si fosse infine “piegata
a tutte le … condizioni” poste da (doc. 9 fasc. att. I grado). Pt_1
Ciò premesso in fatto, in diritto occorre stabilire se alla data del 19 gennaio
2021 l'odierno appellante fosse ancora vincolato alla sua proposta o se, come da lui stesso comunicato a mezzo raccomandata A/R il giorno successivo, a tale data potesse già “consider[arsi] libero” per sopravvenuto spirare – il precedente 15 gennaio – del termine di irrevocabilità della proposta.
Nella raccomandata del 20 gennaio 2021, contrariamente a quanto allegato dall'odierna appellata, non ebbe a “revocare” la propria proposta, Pt_1
con un atto di volontà di segno “uguale e contrario” alla formulazione della proposta irrevocabile, limitandosi invece a dichiarare di “considerar[si] libero”, come se gli effetti della proposta si fossero automaticamente caducati al venir meno della sua irrevocabilità.
In realtà, letteralmente considerata, la clausola n. 7 della proposta (doc. 3 fasc. att. I grado), non consente di ravvisare quel nesso indissolubile che secondo l'appellante avvincerebbe revocabilità ed efficacia della proposta.
pag. 4/8 Non ha peraltro alcun senso, neppure sul piano sistematico, identificare le due qualità, ritenendo che venuta meno la prima, fosse libero, come Pt_1
all'epoca dei fatti, significativamente, si professò (cfr. raccomandata, cit.), di fare propria o meno l'accettazione avversaria.
Com'è noto, in diritto, sono dibattute sia la natura della proposta irrevocabile che il suo rapporto con quella semplice.
Se il procedimento di formazione del contratto trova la propria disciplina generale nell'art. 1326 c.c. l'art. 1329 c.c. stabilisce la perdurante efficacia della proposta irrevocabile in ipotesi di morte o sopravvenuta incapacità del proponente. Il che è stato essere valorizzato dalla difesa dell'appellante per far coincidere irrevocabilità ed efficacia della proposta: spirato il termine dell'una, anche l'altra viene ipso iure a mancare. Questa interpretazione distingue qualitativamente i due generi di “proposta”, di cui agli artt. 1326
e 1329 c.c. come se fossero due atti (anzi, il secondo, un vero e proprio negozio unilaterale) anche funzionalmente disomogenei, nel senso che mentre la proposta semplice (art. 1326 c.c.) avrebbe efficacia fin che non viene revocata;
quella irrevocabile vincola il proponente per un dato periodo, ma come “contropartita” automaticamente lo libera finanche dalla sua originaria proposta una volta decorso il termine di irrevocabilità.
Questa interpretazione, sul piano strutturale, postula che la clausola di irrevocabilità trasformi la proposta da atto prenegoziale in vero e proprio negozio giuridico a sé stante e, sotto il profilo funzionale, presenta il pregio di equilibrare le posizioni precontrattuali delle parti, posto che l'irrevocabilità favorisce sia l'oblato, che per un certo tempo non è esposto a revoche avversarie, sia il proponente, che se per quel periodo è vincolato alla sua proposta, ma immediatamente dopo è totalmente libero.
pag. 5/8 A ben vedere, tuttavia, a tutela della libertà negoziale del proponente non è necessario spingersi fino a costruire una coincidenza tra irrevocabilità ed efficacia della sua proposta: egli, infatti, può non essere vincolato sine die alla sua proposta concedendo all'altro contraente un termine per accettare – come previsto dall'art. 1326 c.c.
L'argomento circa la coincidenza di irrevocabilità ed efficacia della proposta quale unico mezzo di tutela della libertà negoziale del proponente
è dunque privo di consistenza.
Anche l'interpretazione sistematica porta a ritenere che efficacia ed irrevocabilità non siano sinonimi: diversamente, il I comma dell'art. 1329
c.c. non avrebbe ragion d'essere, rappresentando una mera ripetizione della regola generale dell'art. 1326 c.c. in contrasto con il divieto generale di interpretazione abrogatrice (art. 12 prel.).
In effetti, la giurisprudenza di legittimità maggioritaria è da tempo orientata a scindere l'efficacia dalla irrevocabilità della proposta, tenendo distinti i relativi termini ed il connesso regime giuridico (cfr. e pluribus C. Cass. sent. 41/1990).
Secondo questa condivisibile impostazione, la proposta è irrevocabile per dare tempo all'oblato di determinarsi in ordine all'accettazione, che se sopravviene determina il perfezionamento del contratto (preliminare); per contro, lo spirare del termine d'irrevocabilità rende libero il proponente di ritirare quella proposta o di modificarla, ma se egli non esercita questa facoltà, la sopravvenuta altrui accettazione conforme determina il perfezionamento del contratto (preliminare).
Essedo quanto accaduto nel caso di specie, l'appello va dunque integralmente respinto e la sentenza di prime cure confermata.
pag. 6/8 Le spese legali di fase sostenute dall'appellata costituita vanno poste a carico dell'appellante soccombente e sono liquidate in dispositivo tenuto conto del valore della causa e della sua media complessità, nonché della limitata attività processuale svolta.
Non vi è luogo a provvedere sulle spese legale tra l'appellante soccombente e l'appellata rimasta contumace.
Sussistono i presupposti per il versamento del doppio del contributo unificato da parte dell'appellante.


P.Q.M.


La Corte d'Appello, definitivamente pronunciando sull'appello proposto da nei confronti di Parte_1 Controparte_1
AN GI avverso la sentenza del Tribunale di TREVISO n.
[...]
1936/2023, ogni diversa istanza, eccezione, deduzione rigettata, respinge l'appello e conferma integralmente la sentenza impugnata;
condanna la parte appellante al pagamento, in favore di delle spese del presente grado Controparte_1
del giudizio, che liquida in € 1134,00 per studio, € 921,00 per fase introduttiva ed € 1911,00 per fase decisoria, oltre al 15 % per spese generali, i.v.a. e c.p.a. come per legge;
nulla per le spese legali verso CP_2
dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte dell'appellante, in favore dell'erario di un importo ulteriore, pari a quello del contributo unificato previsto per il gravame, se dovuto.
Così deciso nella camera di consiglio della SEZIONE TERZA, in data
29.9.2025.
Il Consigliere relatore/estensore Il Presidente
pag. 7/8 Dott. ssa Silvia Barison
pag. 8/8
Dott. Luca Boccuni