REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO DI TRANI
AREA 5 - CONT/DIRITTI-REALI/LOCAZ/COND.
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott.ssa Silvia Sammarco, all'esito dell'udienza del 9 ottobre 2025, lette le note di trattazione scritta depositate dalle parti, ha pronunciato la seguente
SENTENZA
a seguito di trattazione scritta, ai sensi dell'art. 127 ter c.p.c., nella causa civile di I
Grado iscritta al n. r.g. 1900/2020 promossa da:

Parte_1
, rappresentato e difeso, in virtù di mandato in atti, dall'avv. Francesco P.IVA_1
CA NA, presso il cui studio in alla via Sant'Andrea n. 56 è Parte_1 elettivamente domiciliato
ATTORE contro
), rappresentato e difeso, in virtù di Controparte_1 P.IVA_2 mandato in atti, dall'avv. Giuseppe Iacovelli, presso il cui studio in Bari al corso
Vittorio Emanuele n. 171 è elettivamente domiciliato
CONVENUTO
CONCLUSIONI
Le parti hanno concluso come da note di trattazione scritta in atti.
pagina 1 di 12 Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione
Con atto di citazione, notificato il 6 maggio 2020, il
[...]
in persona del Parte_2 suo amministratore pro tempore conveniva in giudizio il Parte_3 [...]
, premettendo che: CP_1
- con licenza edilizia n. , rilasciata dal Comune di il 17 febbraio 1972, Nu_1 Parte_1
, e avevano realizzato palazzine residenziali su Parte_4 CP_2 CP_3 un'area di loro proprietà sita in alla Via della Repubblica, località Prussiano, Parte_1 oggi denominata;
Parte_2
- nel 1974, i germani avevano ottenuto la licenza di abitabilità recante Pt_4
l'indicazione toponomastica “strada privata di via delle Repubbliche nn. 1,2,3,4,5,6,”
e, contestualmente, avevano istituito un vincolo pertinenziale sulle aree scoperte, destinandole a parcheggio privato per gli appartamenti, come formalizzato nell'atto pubblico del 17 maggio 1974; nello stesso anno, avevano depositato presso lo studio del notaio il regolamento di condominio, che qualificava la “strada di Per_1 disimpegno dell'intero complesso” come bene comune dei condomini, in proporzione ai millesimi;

- nei successivi atti di compravendita, gli originari costruttori avevano trasferito agli acquirenti non solo la proprietà esclusiva delle singole unità abitative, ma anche la quota di comproprietà indivisa delle aree scoperte destinate a parcheggio privato, riservandosi tuttavia un diritto di servitù di passaggio sulle medesime aree comuni a favore dei condomini delle palazzine oggi identificate con i civici nn. 5, 9 e 20; contestualmente, avevano mantenuto la proprietà esclusiva delle porzioni di suolo sulle quali insistevano gli edifici oggi contraddistinti dai civici nn. 17 e 21, rimasti di loro pertinenza;

pagina 2 di 12 - tali atti, regolarmente trascritti, erano opponibili a terzi, compreso il Comune di
, e comprovavano il trasferimento della proprietà privata delle aree ai Parte_1 condomini;

- con deliberazioni comunali n. 203 del 22 marzo 1983 e n. 96 del 5 febbraio 1985, il
Comune di aveva unilateralmente attribuito all'area scoperta la Parte_1 denominazione di ”; tuttavia, lo stesso Ente, in data Parte_2
13 aprile 1983, aveva implicitamente riconosciuto la natura privata dell'area, autorizzando il all'installazione di un cancello volto a precluderne Parte_1
l'accesso;
- la proprietà privata delle aree di parcheggio del attore era stata, altresì, Parte_1 confermata da un atto di donazione stipulato da uno dei condomini, nel quale la cennata area era stata espressamente indicata come bene privato;

- sin dal 1974, tutte le spese di manutenzione ordinaria e straordinaria, pari a €
32.094,80, erano state sostenute esclusivamente dai condomini e non risultavano convenzioni, atti amministrativi o trascrizioni che avessero attribuito sull'area diritti di uso pubblico o servitù in favore dell'amministrazione comunale, confermandone così la natura privata;

- nel 2002, il Comune di aveva autorizzato la costruzione di un fabbricato Parte_1 che aveva interrotto il collegamento tra e Via Parte_2 Parte_2
Prussiano, determinando la chiusura del transito e confermando l'inesistenza di un diritto di uso pubblico sull'area;
- con nota del 19 aprile 2012, prot. 16664, il Comune di aveva rivendicato Parte_1 un asserito diritto di servitù di uso pubblico sull'area di cui è causa e, successivamente, con ordinanza n. 43 del 13 marzo 2018, aveva disposto la rimozione della sbarra automatizzata installata dal Condominio;

- con note del 15 ottobre 2019 e del 22 ottobre 2019, il aveva richiesto al CP_1
Condominio il pagamento della somma di € 14.400,00 per il riscatto della servitù di pagina 3 di 12 uso pubblico relativa alla medesima area, ma tale richiesta non era stata accettata dall'attore;
- nella specie, non sussistevano i presupposti per la configurazione di una servitù pubblica di passaggio, atteso che non risultavano indicati atti, convenzioni o trascrizioni attribuibili all'area, né erano state precisate le fonti o le modalità di costituzione di un'eventuale servitù di uso pubblico.
Concludeva, pertanto, chiedendo che fosse accertato e dichiarato il suo diritto di proprietà esclusiva sull'area scoperta circostante gli edifici siti in alla Parte_1 [...]
e, per l'effetto, che fosse dichiarata Parte_2
l'inesistenza di un qualsivoglia diritto di uso pubblico o servitù in favore del Comune di . In via subordinata, chiedeva che fosse accertato l'ingiustificato Parte_1 arricchimento del e, per l'effetto, che quest'ultimo fosse Controparte_1 condannato al pagamento della somma di € 32.094,80, a titolo di rimborso dei costi sostenuti per la gestione dell'area, con vittoria di spese e competenze di giudizio.
Con comparsa di costituzione e risposta, depositata il 5 gennaio 2021, si costituiva in giudizio il , in persona del Sindaco pro tempore, il quale Controparte_1 evidenziava che:
- la concessione edilizia n. 67/71, rilasciata ai fratelli per la costruzione di Pt_4 palazzine residenziali, era subordinata all'osservanza di un piano di lottizzazione che prevedeva, tra l'altro, la cessione gratuita al patrimonio comunale di una porzione dell'area destinata alla costruzione della strada di accesso ai fabbricati e alla realizzazione delle opere di urbanizzazione primaria, quali impianti idrici, fognari e di pubblica illuminazione, a totale carico dei richiedenti;

- a seguito della comunicazione del Comune relativa al rilascio della licenza, i proprietari avevano sottoscritto, in data 27 dicembre 1971, un atto con il quale si erano impegnati formalmente a realizzare le opere previste, a cedere gratuitamente l'area necessaria per la strada e a trascrivere a loro spese eventuali atti relativi a parcheggi,
pagina 4 di 12 subordinando il rilascio del certificato di abitabilità al completo adempimento di tali obblighi e autorizzando il Comune a tutelarsi legalmente in caso di inadempimento;

- dopo aver adempiuto agli impegni assunti e ottenuto il certificato di abitabilità, con atto del 17 maggio 1974, a rogito del notaio , trascritto in data 6 agosto 1974, i Per_1 fratelli avevano imposto un vincolo pertinenziale sulla porzione residua Pt_4 dell'area non ceduta al destinandola a parcheggio privato;
CP_1
- la trascrizione del 1974 non assumeva alcuna rilevanza ai fini dell'accertamento della natura pubblica della strada, essendo riferita a una porzione di area diversa da quella ceduta al Comune di nel 1971, in adempimento delle condizioni poste per il Parte_1 rilascio del titolo edilizio;

- la dichiarazione di impegno assunta dai proprietari a cedere gratuitamente l'area, concretamente realizzata come opera di urbanizzazione primaria acquisita al demanio pubblico, aveva determinato l'insorgenza di una servitù pubblica di passaggio sulla stessa, in virtù della cosiddetta “dicatio ad patriam”, con conseguente vincolo a favore della collettività;
- per effetto della cessione del 1971 e della realizzazione delle opere di urbanizzazione, la strada risultava acquisita al patrimonio pubblico o, quantomeno, soggetta a servitù pubblica di passaggio, come confermato dall'inserimento nella toponomastica comunale e dalle pronunce del TAR Puglia (sentenze n. 1258/2013 e n.
923/2019), che avevano riconosciuto la legittimità dei provvedimenti comunali intimanti la rimozione di barriere poste dal;
Parte_1
- la condotta del era contraddittoria, poiché dopo essere stata dichiarata Parte_1 soccombente nei procedimenti giurisdizionali amministrativi, aveva deliberato nell'assemblea del 17 dicembre 2019 di voler riscattare la porzione di area ceduta, salvo poi contestarne in sede civile la natura pubblica;

- la strada, in quanto bene pubblico o comunque assoggettato a servitù di uso pubblico per effetto della dichiarazione di impegno del 1971, non poteva costituire fonte di pagina 5 di 12 indebito arricchimento in favore del non ricorrendo, nella specie, i CP_1 presupposti per la configurabilità di un vantaggio patrimoniale ingiustificato a carico dei privati.
Concludeva, quindi, chiedendo il rigetto delle domande proposte dall'attore, con vittoria di spese e competenze di lite.
Con ordinanza del 4 novembre 2021, il Giudice rigettava le richieste istruttorie della parte attrice e formulava proposta conciliativa ex art. 185 bis c.p.c.
Tale proposta, tuttavia, veniva accettata dalla sola parte convenuta.
Fallito il tentativo di mediazione richiesto dalla parte attrice, la causa veniva rinviata, ai sensi dell'art. 281 sexies c.p.c. all'udienza del 9 ottobre 2025, la cui trattazione veniva fissata con le modalità di cui all'art. 127 ter c.p.c.
Depositate le note conclusive e le note di trattazione scritta, ai sensi dell'art. 127 ter
c.p.c. introdotto dall'art. 3, comma 10, lett. b), del d.lgs. 10 ottobre 2022 n. 149, la causa è stata decisa con deposito, fuori udienza, del presente provvedimento.
La domanda proposta dal Parte_2
è infondata e non merita, pertanto, accoglimento.
[...]
Nella fattispecie in esame, il attore ha esperito azione ex art. 949 c.c., Parte_1 fondando la propria pretesa sulla natura privata dell'area circostante gli edifici siti in alla nn. 5,9,20, affermando che i Parte_1 Parte_2 trasferimenti immobiliari e l'istituzione di un vincolo pertinenziale a parcheggio privato, regolarmente trascritti, ne attesterebbero la titolarità esclusiva.
Di contro, il Comune di ha eccepito la natura pubblica della strada, Parte_1 realizzata in adempimento dell'impegno assunto dai proprietari nel 1971, quale condizione per il rilascio della licenza edilizia e già prevista dal Piano di
Fabbricazione comunale, richiamando l'istituto della “dicatio ad patriam” e il carattere di opera di urbanizzazione primaria, idonea a determinare un vincolo di uso della strada a fini pubblici.
pagina 6 di 12 Orbene, l'azione negatoria, quale rimedio generale posto a tutela del proprietario contro terzi che asseriscono la titolarità di diritti limitati sulla cosa, è un'azione di mero accertamento che il proprietario può proporre quando vi è concreto pericolo di pregiudizio al suo diritto: tale azione, infatti, può essere volta, sia all'accertamento negativo dell'altrui diritto – nella specie, servitù di passaggio -, sia all'eliminazione della situazione antigiuridica posta in essere, mediante la rimozione delle opere lesive del diritto di proprietà (v. Cass. n. 203/2017).
Poiché la titolarità del bene si pone come requisito di legittimazione attiva e non come oggetto della controversia, la parte che agisce non ha l'onere di fornire, come nell'azione di rivendica, la prova rigorosa della proprietà, essendo sufficiente la dimostrazione, con ogni mezzo ed anche in via presuntiva, di possedere la res in forza di un titolo valido affinché il giudice, verificata la sua legittimazione attiva, possa accertare l'inesistenza sul bene medesimo di diritti reali minori da altri asseritamente vantati ed ordinare, eventualmente, la cessazione delle molestie ovvero delle turbative subite da colui che si affermi e provi di essere proprietario: l'azione, infatti, non mira all'accertamento dell'esistenza della titolarità della proprietà, ma a chiedere la cessazione dell'attività lesiva, sicché spetta all'attore in negatoria provare di essere proprietario del fondo in forza di un titolo valido, mentre spetta al convenuto fornire la prova dell'esistenza del diritto a lui spettante.
Ciò premesso, nel caso di specie, sebbene il abbia prodotto Parte_1 documentazione idonea a dimostrare l'utilizzo dell'area da parte dei condomini sin dal
1974, la destinazione a parcheggio privato mediante atto pubblico trascritto e la regolamentazione della comproprietà in proporzione ai millesimi, tali elementi non sono di per sé sufficienti a fondare l'azione ex art. 949 c.c., non potendo neutralizzare la prova, fornita dal Comune di , circa l'originaria destinazione dell'area a Parte_1 uso pubblico, derivante dall'impegno assunto dai proprietari nel 1971 quale pagina 7 di 12 condizione per il rilascio della licenza edilizia e dalla successiva realizzazione della strada come opera di urbanizzazione primaria.
A tal riguardo, deve richiamarsi il consolidato orientamento giurisprudenziale secondo cui “un'area privata può ritenersi assoggettata ad uso pubblico di passaggio quando
l'uso avvenga ad opera di una collettività indeterminata di soggetti considerati "uti cives" ossia quali titolari di un pubblico interesse di carattere generale e non "uti singuli", ossia quali soggetti che si trovano in una posizione qualificata rispetto al bene gravato” (Cass. 6924/2001, in senso conforme anche cfr. Cass. 28869/2021).
L'uso pubblico di una strada richiede tre elementi concorrenti: 1) l'esercizio del passaggio e del transito iure servitutis publicae da parte di una moltitudine indistinta di persone, 2) la concreta idoneità della strada a soddisfare, anche per il collegamento con la via pubblica, le esigenze di carattere generale e pubblico e 3) un titolo valido o l'univoca intenzione del proprietario a riconoscere l'uso pubblico.
Quanto a tale ultimo profilo, afferente ai modi di costituzione di tale diritto, in mancanza di un titolo legale (costituito da un provvedimento amministrativo o da una convenzione con il privato), esso non può che avvenire a mezzo della c.d. dicatio ad patriam oppure attraverso l'uso del bene da parte della collettività indifferenziata dei cittadini, protratto per il tempo di maturazione dell'usucapione ventennale, ovvero da un uso protratto ab immemorabili.
Orbene, dalla documentazione in atti emerge con chiarezza che l'area in contestazione
è stata sin dall'origine destinata a soddisfare esigenze pubbliche di viabilità, costituendo parte integrante della rete stradale comunale poi identificata come
[...]
. Parte_2
Segnatamente, il Comune di ha depositato la dichiarazione del 27 dicembre Parte_1
1971, con la quale i fratelli , originari proprietari dell'area, si erano impegnati Pt_4 formalmente a cedere gratuitamente all'amministrazione comunale la porzione necessaria alla realizzazione della strada di accesso ai fabbricati ed a sostenere a pagina 8 di 12 proprie spese le opere di urbanizzazione primaria (impianti idrici, fognari e pubblica illuminazione), subordinando il rilascio del certificato di abitabilità al completo adempimento di tali obblighi (v. doc.2 allegato alla comparsa di costituzione e risposta).
Tale atto, anteriore agli atti privatistici di vincolo pertinenziale e di regolamento condominiale invocati dall'attore, costituisce titolo idoneo a sorreggere l'affermazione della natura pubblica della strada, essendo conforme al Piano di Fabbricazione vigente e rappresentando la volontà dei proprietari di destinare il bene all'uso generale della collettività, configurando così gli estremi della cosiddetta dicatio ad patriam (cfr.
Cass. Civ., Sez. 1, Sentenza n. 4851/2016 la quale ha affermato che la dicatio ad patriam, quale modo di costituzione di una servitù di uso pubblico, consiste nel comportamento del proprietario che, seppure non intenzionalmente diretto a dar vita al diritto di uso pubblico, metta volontariamente, con carattere di continuità (non di precarietà e tolleranza), un proprio bene a disposizione della collettività, assoggettandolo al correlativo uso, al fine di soddisfare un'esigenza comune ai membri di tale collettività "uti cives", indipendentemente dai motivi per i quali detto comportamento venga tenuto, dalla sua spontaneità e dallo spirito che lo anima. A ciò si aggiunga che la "dicatio ad patriam" non richiede un congruo periodo di tempo o un atto negoziale od ablatorio (Cass. Civ., Sez. 2, Sentenza 12167/2002).
Depongono poi a favore della natura pubblica della strada di cui è causa, come già evidenziato nelle sentenze rese dal TAR Puglia (v. doc. 3A e 3B allegate alla comparsa di costituzione) 1) la conformazione dei luoghi (v. doc. 4 allegato alla comparsa di costituzione) che consente l'utilizzo da parte della collettività: la strada in questione ( ) si innesta infatti direttamente sulla via Parte_2 principale (Via della Repubblica), risultando così concretamente idonea a soddisfare esigenze generali di collegamento viario e non già esclusivamente interessi particolari dei condomini frontisti;
2) il suo inserimento nell'assetto viario comunale e nella pagina 9 di 12 toponomastica ufficiale con la denominazione di “ ”; 3) Parte_2 la qualificazione dell'area come opera di urbanizzazione primaria funzionale al rilascio dei titoli edilizi;
4) la presenza di tubature e condotte sotterranee per impianti idrici e fognari, di proprietà pubblica secondo le dichiarazioni contenute nell'atto di impegno del 27 dicembre 1971 a firma dei fratelli , indicativi di un uso collettivo Pt_4 del bene. Tali circostanze, valutate congiuntamente, confermano l'originaria e perdurante destinazione dell'area al pubblico transito e ne escludono, pertanto, la riconducibilità alla sfera dominicale esclusiva del Condominio attore.
A tal riguardo, deve essere disattesa la deduzione della parte attrice secondo cui l'autorizzazione all'installazione del cancello rilasciata dal Comune di nel Parte_1
1983 costituirebbe una implicita ricognizione del diritto di proprietà privata da parte dell'Ente: un'autorizzazione di tal natura, seppur rilasciata dalla Pubblica
Amministrazione, non incide sulla natura pubblica del bene né equivale a un'implicita ammissione della proprietà privata, avendo esclusivamente la finalità di regolamentare la gestione del transito.
Diversamente opinando, si attribuirebbe a un provvedimento di natura meramente amministrativa una valenza giuridica che esula dalla sua funzione, ponendo ingiustificatamente in discussione la destinazione pubblica del bene: la natura pubblica di una strada, una volta accertata, non può essere modificata da un provvedimento autorizzatorio volto a regolamentarne l'uso o l'accesso.
È evidente, pertanto, che la strada oggetto di causa, realizzata come opera di urbanizzazione primaria, deve ritenersi assoggettata a servitù di uso pubblico, indipendentemente dalla intestazione catastale o dalla successiva trascrizione di atti privatistici, che non possono pregiudicare gli effetti giuridici derivanti dall'impegno assunto dai proprietari originari e dal vincolo pubblicistico correlato.
Per le ragioni testé esposte, la domanda proposta dal
[...]
deve essere rigettata. Parte_2
pagina 10 di 12 Tale circostanza non può che determinare, con rilievo assorbente rispetto ad ogni altra valutazione, il rigetto delle altre domande e delle eccezioni proposte dalla parte convenuta.
Le spese di lite seguono la soccombenza e vanno poste a carico del
[...]
, in persona del suo Parte_2 amministratore pro tempore e liquidate in favore del Parte_3 CP_1
, in persona del Sindaco pro tempore, in € 5.928,00 per compensi (applicati i
[...] valori medi con riguardo alle prime tre fasi del giudizio–in ragione della media complessità della controversia, del numero, dell'importanza e della complessità delle questioni trattate- e i valori massimi con riguardo alla fase decisionale in ragione dell'infondato rifiuto della proposta conciliativa, avuto riguardo allo scaglione relativo al valore compreso tra € 5.201,00 e € 26.000,00 ex D.M. 55/2014 così come modificato dal D.M. n. 147/2022), oltre al rimborso forfettario al 15%, IVA e CAP.


P.Q.M.

il Tribunale di Trani, definitivamente pronunciando nel giudizio R.G. n. 1900/2020 introdotto dal , Parte_2 in persona del suo amministratore pro tempore nei confronti del Parte_3
in persona del Sindaco pro tempore, con atto di citazione Controparte_1 notificato il 6 maggio 2020, ogni altra istanza disattesa o assorbita, così dispone:
1) rigetta la domanda proposta dal Parte_2
, in persona del suo amministratore pro tempore
[...] Parte_3
[...]
2) condanna il , Parte_2 in persona del suo amministratore pro tempore al pagamento delle Parte_3 spese di lite, in favore in persona del Sindaco pro tempore, che Controparte_1 si liquidano in € 5.928,00 per compensi, oltre rimborso forfettario al 15%, IVA e CAP.
pagina 11 di 12 Sentenza resa all'esito di udienza svolta secondo le modalità di cui all'art. 127 ter
c.p.c.
Si comunichi.
Trani, 6 novembre 2025
Il Giudice dott.ssa Silvia Sammarco
pagina 12 di 12