R E P U B B L I C A I T A L I A N A
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI BARI
TERZA SEZIONE CIVILE
In persona del Giudice Onorario Avv. MASSIMILIANO LELLA in funzione di Giudice Unico
ha pronunciato la seguente:
S E N T E N Z A
nella causa civile iscritta sul ruolo generale affari contenziosi sotto il numero d'ordine
15189/2022
T R A
, P. IVA Parte_1
, in persona del legale rappresentante pro-tempore, rappresentata e difesa dall' Avv. P.IVA_1
OB AN, ed elettivamente domiciliata presso il suo studio in Acquaviva delle Fonti alla via M.
Scalera n. 34
- ATTRICE–
E
ISC. , assistito e rappresentato Controparte_1 CodiceFiscale_1
dall'Avv. Leopoldo Di Nanna del Foro di Bari, che ha dichiarato di voler ricevere le comunicazioni di cancelleria al seguente indirizzo PEC: Email_1
- CONVENUTO -
, COD. FISC. , con domicilio in Controparte_2 CodiceFiscale_2
Acquaviva delle Fonti, alla Via N. Abrusci n. 151, e COD. FISC. Controparte_3
, residente in [...], CodiceFiscale_3 - CONVENUTI CONTUMACI –
All'udienza del 19.09.2025 le parti hanno precisato le conclusioni come di seguito riportato:
PER L'ATTRICE: ( dalla comparsa conclusionale ) “…accertare e dichiarare il grave inadempimento dei convenuti agli obblighi di manutenzione gravanti su di essi quali locatori dell'immobile sito in
Acquaviva delle Fonti alla Via Dante Alighieri nn. 17-21; per l'effetto, condannare i Sig.ri
[...]
, e , in solido tra loro, al pagamento in favore di CP_1 Controparte_3 Controparte_2 Parte_1
delle seguenti somme: A) 7.985,00, oltre IVA, a titolo di danno emergente;
B) La somma di €
[...]
18.000,00, o quella maggiore o minore somma ritenuta di giustizia, da liquidarsi anche in via equitativa, a titolo cumulativo di lucro cessante;
di danno all'immagine e sviamento della clientela;
di inutile corresponsione del canone di locazione;
di inutile retribuzioni degli istruttori, oltre interessi e rivalutazione monetaria su tutte le somme come per legge dal dovuto al saldo;
condannare i convenuti, in solido tra loro, ad eseguire tutte le opere necessarie alla definitiva eliminazione delle cause delle infiltrazioni, stabilendo, in difetto, a titolo di coercizione indiretta, il pagamento di una somma da liquidare, anche in via equitativa, per ogni mese di ritardo nella esecuzione delle opere di ripristino del solaio interessato dalle perdite per cui è causa, come attestate ed indicate dal CTU;
con vittoria di tutte le spese e competenze professionali del presente giudizio e della fase stragiudiziale, con la applicazione dei tariffari previsti dal D.M. 55/2014, incrementati, come per legge fino al 30%, per l'adozione di tecniche di redazione digitale, ex art. 4, comma 1-bis (modificato dal D.M. 147/2022, oltre che in via punitiva a censura della condotta tenuta dai convenuti, da distrarsi in favore del sottoscritto procuratore antistatario,
oltre rimborso forfettario, IVA e CPA come per legge…”
CONCLUSIONI DEL CONVENUTO COSTITUITO: ( dalla comparsa di costituzione ) “….
riserva di depositare memorie, produrre ogni ulteriore istanza, documenti ed eccezioni nel rispetto dei termini di legge, constatata la avversa produzione e rivendicazione…”
MOTIVAZIONE DELLA SENTENZA: Con atto di citazione notificato a il Controparte_1
12.12.2022 ed a e in data 17.12.2022, la società attrice evocava in Controparte_2 Controparte_3
giudizio i suddetti convenuti per ivi sentire accogliere le seguenti conclusioni: “…accertare e dichiarare le pag. 2/8 parti convenute gravemente ed oggettivamente inadempienti alle obbligazioni che le fanno carico quali proprietari e parti locatrici dell'immobile di via Dante 17/19/21 e per l'effetto condannarle in solido tra loro ed in favore della società attrice: A) al risarcimento, a qualsiasi titolo dovuti, di tutti i danni rivenienti da quanto contestato in premessa, ivi inclusi il danno emergente, il danno da lucro cessante, nonché il danno all'immagine ed all'avviamento dell'attività commerciale della società conduttrice, in uno agli interessi, svalutazione monetaria, nella misura che risulterà dovuta in corso di causa e che, in ogni caso,
viene rattenuta nei limiti di scaglione sino ad € 26000.00; B) Condannare gli stessi ad eseguire nell'assegnando termine tutti gli interventi necessari ad eliminare le infiltrazioni che ancora si verificano nel solaio sottostante il bagno dell'appartamento di I piano, sempre di proprietà degli eredi
[...]
, nonché al ripristino del solaio dei locali adibiti a sede della parte attrice, con rifusione dei Persona_1
costi relativi agli interventi provvisori ed urgenti posti in essere dalla società attrice per impedire l'ulteriore aggravamento dei danni all'immobile, nonché ogni ulteriore e conseguente ristoro per il danno emergente, lucro cessante, nonché per il danno all'avviamento ed all'immagine della attività commerciale in essa svolta, nella misura che risulterà in corso di causa o in via equitativa e che, in ogni caso, viene rattenuta, cumulativamente alla domanda sub A nei limiti di scaglione sino ad € 26000.00; C) Condannare
gli stessi al pagamento delle spese di lite in favore del procuratore antistatario, tenuto conto del criterio di piena soccombenza, ma anche della prolungata attività stragiudiziale, della negligente inerzia dei convenuti ed infine dell'ingiustificato e provocato aggravamento dei pregiudizi arrecati…”. Deduceva di condurre in locazione i locali a pianoterra, ubicati nell'abitato di Acquaviva delle Fonti (BA) alla Via
Dante Alighieri nn.17-21, e facenti parte di un più ampio fabbricato, articolato su più piani, con ingresso dal civico 19, interamente di proprietà dei convenuti eredi;
che nella predetta sede, Persona_2
la dott.ssa , laureata in Scienze Motorie ed in Scienze Osteopatiche, coadiuvata Parte_1
da due dipendenti, svolgeva molteplici attività (ginnastica correttiva, rieducazione funzionale,
preparazione sportiva, fitness, pilates, yoga, aerobica step, just pump) con una media mensile di iscritti che superava i 200 corsisti;
che tra gli eredi era in corso presso il Tribunale di Bari un giudizio CP_1
civile, iscritto al N.R.G.1058/2011 avente ad oggetto lo scioglimento della comunione ereditaria che comprendeva anche il predetto stabile di Via Dante 17/19/21; che nel corso della intrapresa azione giudiziale, su istanza di una degli eredi, il Tribunale di Bari aveva autorizzato il sequestro giudiziario pag. 3/8 sulle masse ereditarie e nominato un custode dei beni;
che con comunicazione P.E.C. del 20.11.2018
l'attrice al verificarsi di infiltrazioni di acqua meteorica all'interno dell'immobile locato, in particolare dal solaio e dai muri perimetrali della sala fitness, aveva allertato il custode giudiziario;
che su relazione del custode giudiziario, il Giudice aveva autorizzato la nomina di un C.T.U., nella persona dell'Ing.
perché ispezionasse e valutasse lo stato dei luoghi, cause e rimedi eventualmente da Persona_3
disporsi; che la perizia del 03.02.2019 aveva illustrato la necessità di improrogabili lavori di rifacimento della intera coibentazione e pavimentazione del lastrico solare di pertinenza degli appartamenti di primo piano, sovrastanti la sala fitness della palestra, tutti di proprietà dei medesimi eredi nonchè, CP_1
all'esito, di ripristino della malta cementizia, dell'intonaco e della pitturazione di tutto il solaio della sottostante sala;
che i lavori venivano autorizzati ed assegnati dal Tribunale di Bari nel maggio 2019 alla impresa di;
che in occasione di ulteriori precipitazioni piovose, alle già segnalate Controparte_4 CP_5
infiltrazioni di acqua meteorica si erano aggiunte, questa volta, anche le perdite manifestate dalle tubazioni di scolo che, dal sovrastante lastrico solare, convogliano l'acqua verso le condotte pubbliche e la strada, perdite così abbondanti da aver fatto collassare la struttura in cartongesso che ne conteneva il tratto orizzontale ancorato al solaio, inondando la pavimentazione in parquet della intera sala fitness,
risultata poi irrimediabilmente compromessa;
che i lavori autorizzati dal Tribunale, venivano svolti solo nel successivo febbraio 2020; che a cominciare dal periodo invernale 2018/2019, durante le ripetute precipitazioni atmosferiche aveva dovuto sospendere, in più occasioni, le proprie attività per la impraticabilità della sala, a causa delle permeazioni di acqua dal solaio, dai muri perimetrali e attraverso le tracce dell'impianto elettrico;
che nel lungo periodo intercorso tra la denuncia dei fatti ( novembre
2018) e la esecuzione dei lavori (febbraio 2020) aveva dovuto svolgere la propria attività in un diffuso stato di fatiscenza della propria sede con conseguente sviamento della clientela;
che durante la esecuzione dei lavori svolti all'interno della palestra protrattisi complessivamente per 10 gg. lavorativi,
cui vanno ad aggiungersi ulteriori due giorni per le operazioni di pulizia straordinaria degli ambienti, si era reso inevitabile disporre la completa chiusura della palestra, con interruzione di tutti i corsi;
che era stata costretta, per immediata esigenza, a sostituire a sue spese l'intera pavimentazione in parquet della sala fitness;
che aveva subito arredi danneggiati;
forzosa interruzione delle attività ginniche, con inevitabile proroga degli abbonamenti mensili;
inutile corresponsione del canone di locazione;
che con pag. 4/8 comunicazione p.e.c. del 21/01/2021 l' attrice aveva segnalato al custode giudiziario la presenza di un'altra diversa infiltrazione di umidità dal solaio, questa volta nella zona sottostante il bagno dell'appartamento di I° piano del medesimo immobile, con evidente presenza di umidità e conseguenti distacchi di intonaco nel corrispondente solaio del vano spogliatoio e sala attrezzi della palestra;
che il
Tribunale, interessato della questione per il tramite del custode giudiziario, con provvedimento del 10
febbraio 2021 riteneva che non vi fossero particolari motivi di urgenza per intervenire, trovandosi l'attività delle palestre in un periodo di chiusura forzata per le misure restrittive anti-covid, introdotte dal
Governo già da novembre 2020 ed in attesa di revoca;
che con comunicazione p.e.c. del 18/05/2021, dato atto della imminente riapertura delle palestre, a partire dal giorno 24.05.2020, per espresso provvedimento governativo, l'attrice rinnovava l'invito al ripristino del solaio ed al risarcimento dei danni;
che in mancanza di riscontri e per evitare il continuo distacco di polveri ed intonaco nel mese di settembre 2022
faceva posizionare provvisoriamente ed in economia, sul solaio interessato, dei pannelli di polistirolo, in attesa degli invocati lavori finalizzati innanzitutto alla eliminazione delle perdite di acqua;
che senza esiti restava anche l'invito alla negoziazione assistita. Nonostante la regolare notifica della citazione i convenuti non si costituivano in giudizio per cui ne veniva dichiarata la contumacia. Nel corso del giudizio erano escussi i testi , e;
era quindi disposta ed Tes_1 Tes_2 Persona_3
espletata C.T.U. a mezzo dell'ing. con elaborato depositato il 07.10.2024. Con atto Persona_4
depositato il 04.09.2024 si costituiva in giudizio il sig. concludendo come innanzi Controparte_1
riportato. Con provvedimento del 29.11.2024 il Giudice rimetteva in termini il convenuto costituito, su sua specifica istanza, al fine di formulare eventuali osservazioni alla C.T.U., ma il convenuto nulla osservava. Ritenuta matura per la decisione la causa era rinviata per la precisazione delle conclusioni e viene ora in decisione. Deve preliminarmente rilevarsi come parte convenuta , pur Controparte_1
essendosi costituita in giudizio, seppure tardivamente e quando era stata già espletata l'attività istruttoria,
nulla abbia poi concretamente dedotto o eccepito. Parte attrice ha chiesto il risarcimento dei danni subiti e causati dai beni in comunione tra i convenuti, danni che possono riassumersi nelle seguenti categorie: 1.
Danni rappresentati dalle spese di sostituzione del parquet danneggiato dai primi fenomeni infiltrativi,
nonché di pulizia del cantiere;

2. Danni provocati dal secondo fenomeno infiltrativo;

3. Danni subiti dall'attività svolta e consistenti: a) nella riduzione del fatturato in relazione ai periodi di chiusura pag. 5/8 dell'esercizio per l'esecuzione dei lavori all'interno del locale;
b) altri danni per rinvio corsi, sviamento clientela e perdita d'immagine a causa delle condizioni dell'immobile causate delle infiltrazioni. Per quel che concerne i fatti di causa e la loro imputabilità ai convenuti deve rilevarsi che le prime infiltrazioni risultano pacificamente provate dalla documentazione prodotta agli atti ( e confermata dal teste Per_3
perito nominato dal Tribunale ) relativa dalle attività peritali e materiali svolte nell'ambito del procedimento di divisione, nonché dalle dichiarazioni rese dai testi nel corso di questo giudizio;
i secondi fenomeni infiltrativi sono stati confermati dai testi e constatati dal C.T.U. ing. che, in sede di Per_4
ispezione dei luoghi di causa, ha verificato che tali fenomeni infiltrativi provenienti dal piano superiore sono ancora in atto. Dalla C.T.U. è inoltre risultato che il parquet è stato sostituito. Per quel che concerne la misura del risarcimento deve rilevarsi che parte attrice pur avendo dichiarato sin dall'atto introduttivo del giudizio di avere a proprie spese già provveduto allo sostituzione del parquet, non ha tuttavia prodotto la documentazione attestante l'entità delle spese sostenute ( fattura quietanzata della ditta esecutrice dei lavori ) ma un semplice preventivo. Sebbene il C.T.U. abbia ritenuto tale preventivo “un buon prezzo”,
non ci si può esimere da evidenziare che a causa della mancata produzione della fattura dei lavori eseguiti non possa dirsi provato il danno effettivamente subito da parte attrice in ordine alla sostituzione del parquet che deve pertanto essere equitativamente indicato nella misura di €. 3.000,00. È infatti evidente che la mancata produzione della fattura deve fare presumere che la spesa sostenuta per la sostituzione del parquet debba essere necessariamente stata inferiore a quella preventivata, o perché il parquet non sia stato sostituito su tutta la superficie dei locali ( come invece indicato in preventivo) o perché sia stato sostituito da una ditta che abbia praticato un prezzo inferiore;
d'altro canto deve rilevarsi come nel preventivo non era indicata la tipologia di materiale che si intendeva utilizzare. Deve poi riconoscersi la spesa per le pulizie dopo l'esecuzione delle opere sulle strutture da parte della comunione, documentate questa volta da regolare fattura per €. 282,00. Per quel che concerne le spese necessarie al ripristino dei danni in seguito ai secondi fenomeni infiltrativi deve farsi riferimento alle risultanze peritali che le hanno quantificate in €. 2.500,00. Parte attrice ha poi chiesto il risarcimento dei danni subiti in relazione ad una pretesa riduzione delle proprie entrate a causa dei giorni di chiusura dell'esercizio per l'esecuzione delle opere ed un preteso sviamento della clientela. Deve in proposito rilevarsi come parte attrice non abbia adeguatamente documentato e provato la propria pretesa. Per quel che concerne la sostituzione del pag. 6/8 parquet appare evidente che la stessa sia stata eseguita dopo che le opere strutturali di ripristino erano terminate ( 29.02.2020 cfr fattura delle opere di pulizia a chiusura del cantiere ) e quindi presumibilmente in pieno periodo di chiusura dell'esercizio a causa del CO ( in questo senso depone anche la mancata allegazione della fattura relativa all'esecuzione delle opere ). Per quel che concerne gli altri danni deve rilevarsi come parte attrice si sia limitata a produrre la dichiarazione IRAP 2019 relativa all'anno 2018
mentre, essendo i danni invocati relativi ai periodi da novembre 2018 a febbraio 2019 avrebbe semmai dovuto produrre anche le dichiarazioni IRAP degli anni 2017 ( e precedenti ) per dimostrare una contrazione degli affari nel 2018 e 2109 e degli anni successivi per dimostrare una contrazione degli affari negli anni 2019 e 2020. Anche in questo caso deve pertanto procedersi ad una liquidazione equitativa da contenersi nella misura di €. 2.000,00. Devono pertanto condannarsi i convenuti in solido al risarcimento dei danni subiti dall'attrice e quindi al pagamento della complessiva somma di €. 7.782,00
oltre interessi e rivalutazione monetaria dalla domanda all'effettivo soddisfo. Fondata è poi la domanda di condanna alla rimozione delle cause della seconda infiltrazione così indicate dal C.T.U.: “ …per eliminare le cause delle infiltrazioni è necessario il rifacimento degli impianti al piano superiore…”,
dovendosi riferire ovviamente agli impianti esistenti in corrispondenza delle infiltrazioni stesse. In
proposito deve rilevarsi come parte attrice abbia documentato che in corso di causa l'appartamento sovrastante l'immobile oggetto del presente giudizio, e dal quale provengono le infiltrazioni sia divenuto di proprietà esclusiva del sig. ; ne consegue che la domanda deve essere accolta nei Controparte_1
confronti del solo attuale proprietario dell'immobile non potendo avere esecuzione nei confronti degli altri convenuti che non sono più proprietari del bene e che pertanto non potrebbero mai eseguire le opere su di un bene ormai di proprietà di terzi. Deve pertanto condannarsi il solo Controparte_1
all'esecuzione delle relative opere di rifacimento degli impianti nel termine di novanta giorni dalla legale conoscenza della presente sentenza. Non può accogliersi invece la domanda formulata da parte attrice ex art. 614 bis c.p.c. solo con la comparsa conclusionale. L'istanza volta ad ottenere la misura di coercizione indiretta ex art. 614-bis c.p.c. costituisce una vera e propria domanda giudiziale e, come tale, va avanzata prima della maturazione delle preclusioni assertive, poiché non consegue necessariamente alla pronuncia di condanna, a differenza delle spese di lite, e dev'essere determinata tenuto conto di circostanze di fatto –
quali il valore della controversia, la natura della prestazione, il danno quantificato o prevedibile – che pag. 7/8 vanno tempestivamente allegate (e, se del caso, provate), così da consentire alla controparte una compiuta difesa, altrimenti impossibile se la richiesta fosse sottratta alle barriere preclusive del rito ( cfr.
Cassazione; sezione III, ordinanza del 23 maggio 2024, n. 14461 ). In considerazione dell'andamento del giudizio devono porsi definitivamente a carico dei convenuti, in solido tra loro, le spese dell'espletata
C.T.U. Le altre spese seguono la soccombenza e sono liquidate come da dispositivo.

P.Q.M.


Il Tribunale di Bari, terza sezione civile, in persona del Giudice Monocratico, definitivamente pronunciando sulla domanda proposta dalla , in persona del Parte_1
legale rappresentante pro-tempore, nei confronti di , e Controparte_1 Controparte_2 CP_3
[...
, così provvede:
- dichiara la responsabilità dei convenuti nella causazione dei danni occorsi alla parte attrice;

- per l'effetto, condanna i Sig.ri , e , in Controparte_1 Controparte_3 Controparte_2
solido tra loro, al pagamento in favore dell'attrice della complessiva somma di €. 7.782,00 a titolo di risarcimento dei danni subiti, maggiorata degli interessi e del danno da svalutazione monetaria dalla domanda all'effettivo soddisfo;

- condanna all'esecuzione delle opere di rifacimento degli impianti ( che Controparte_1
causano le infiltrazioni nell'immobile condotto dall'attrice ) negli immobili siti al piano primo di sua proprietà, nel termine di novanta giorni dalla legale conoscenza della presente sentenza
- pone definitivamente a carico dei convenuti, in solido tra loro, le spese dell'espletata C.T.U.;
- condanna i convenuti in solido tra loro al pagamento anche delle altre spese processuali dell'attrice che liquida in €. 3.000,00 di cui €. 290,00 per spese oltre maggiorazione per spese generali IVA e CAP come per legge, che distrae in favore dell'Avv. OB AN,
dichiaratosi anticipatario ex art. 93 c.p.c..
Bari, 12.12.2025 Il Giudice Onorario
Avv. Massimiliano Lella
pag. 8/8