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Repubblica Italiana
In Nome del Popolo Italiano
Tribunale Ordinario di Roma
Sezione 6^ Civile
Il Tribunale ordinario di Roma - VI Sezione civile, in composizione monocratica, in persona del giudice DOTT.SSA
Roberta Nardone, nell'udienza del 03/03/2025, esaurita la discussione orale e udite le conclusioni della parte presente, ha pronunciato, ai sensi dell'art. 429 c.p.c., la seguente
SENTENZA dando lettura del dispositivo e della esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione, nella causa iscritta al n.
53558 del Ruolo generale affari contenziosi dell'anno 2024 tra
(n. Roma 4.4.1945 Parte_1
C.F. ), rappresentato e difeso – giusta C.F._1 procura IN ATTI – dagli avv.ti MASSIMO FALOVO e
ANDREA VOLTAGGIO, presso il cui studio è elettivamente domiciliato in LUNGOTEVERE DEI SANGALLO N. 1 ROMA
RICORRENTE
e
IÀ , (p.iva Controparte_1 CP_2
) Convenuto CONTUMACE P.IVA_1
Conclusioni: COME IN ATTI
FATTO E DIRITTO
Con ricorso ex art. 447 bis c.p.c., il sig. Parte_1 conveniva in giudizio la
[...] Controparte_1
(IÀ per sentir accertare e dichiarare
[...] CP_2
l'inadempimento da parte di essa convenuta;
dichiarare risolto il contratto di locazione del 1.6.21 (registrato il 30.6.2021 al n.
012879-3) avente ad oggetto gli immobili siti in Roma, Via San
Pantaleo n. 66, piano 1°, interni 4 e 5, per fatto e colpa della
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convenuta resistente;
condannare la medesima al risarcimento del danno nella misura di € 74.296,21 o nella minore o maggiore somma ritenuta di giustizia, a titolo di indennità di preavviso, di oneri accessori ancora dovuti e debendi.
A fondamento della propria domanda, Parte_1
a dedotto:
[...]
1) che il contratto di locazione prevedeva il pagamento del canone in ratei trimestrali anticipati scadenti entro il giorno 5 dei mesi giugno, settembre, dicembre e marzo;

2) che il canone di locazione per l'annualità giugno 2023 - giugno 2024, a seguito degli aggiornamenti Istat maturati, era pari ad Euro 11.078,00 come comunicato con email del
3 luglio 2023 inviata da esso ricorrente al conduttore;

3) che la (divenuta prima e CP_2 Controparte_3 successivamente rilasciava, a garanzia Controparte_1 delle obbligazioni assunte con il contratto di locazione e in ottemperanza alla clausola di cui all'art. 19 del contratto inter partes, garanzia bancaria fideiussoria per il tramite del Monte Paschi di Siena, costituitosi in data 6 agosto
2021 fideiussore, fino alla concorrenza di € 60.000,00;
4) che non essendo stati corrisposti i canoni di locazione dei mesi di novembre e dicembre 2023, per un importo complessivo di Euro 22.156,00, ed essendo scaduto il termine per il pagamento dei mesi di gennaio, febbraio e marzo 2024, il locatore notificava in data 10 gennaio 2024 intimazione di sfratto per morosità con indicazione del
14.2.2024 come giorno della convalida, ma che la stessa non veniva iscritta a ruolo;

5) che il conduttore alla data del 5 marzo 2024, risultava moroso della complessiva somma 63.871,21 di cui €
55.390,00 per i canoni rivalutati non versati dei mesi da novembre 2023 a marzo 2024, € 567,00 per l'aumento istat non corrisposto a giugno 2023 ed € 7.914,21 per oneri condominiali non pagati, come da estratto conto del
29.2.2024;
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6) che contestualmente il locatore escuteva la fideiussione bancaria rilasciata di € 60.000,00, residuando a marzo 2024 un debito della conduttrice di € 3.871,21;
7) che successivamente, sempre nel mese di marzo, il conduttore comunicava informalmente all'avv. Falovo di voler risolvere il contratto e di essere pronto al rilascio dell'immobile, pur permanendo nel possesso del medesimo;

8) che il rilascio dell'immobile, con conseguente reimmissione nel possesso della parte locatrice, avveniva solo in data 4 aprile 2024, come risulta da verbale di rilascio formale di immobile;

9) che in detto verbale la parte locatrice specificava di non voler rinunciare a qualsiasi diritto derivante dal contratto e la parte conduttrice di aver comunicato già a febbraio al locatore “di voler consegnare le chiavi e rilasciare l'immobile e di fatto risolvere il contratto con effetto immediato a seguito della notifica di sfratto”;
10) che la conduttrice, nonostante il rilascio dell'immobile, non avendo esercitato il recesso con le modalità previste dall'art. 2 del contratto (“inoltro di lettera raccomandata a.r. o invio di PEC da recapitare al locatore con un preavviso minimo di 6 mesi rispetto alla data di efficacia del recesso”), risulta debitrice della residua somma di € 3.872,21 nonché a titolo risarcitorio della somma di € 66.468,00 per non aver dato il preavviso di sei mesi di cui all'art. 27 legge 392/1978;
11) che il locatore in conseguenza del mancato preavviso ha diritto, sempre a titolo risarcitorio, anche al versamento di ulteriori € 3.956,00 a titolo di oneri condominiali per il semestre di preavviso di cui si sarebbe dovuto far carico il conduttore;

12) che il locatore ha esperito il tentativo di mediazione istaurando la procedura n. 1558/2024, la quale si è conclusa negativamente come risulta dal verbale di mediazione del
2 luglio 2024.
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Parte resistente rimaneva contumace sebbene ritualmente citata, sicché la causa veniva decisa all'udienza del 03.03.2025 in quanto documentale.
Il ricorso è fondato e, pertanto, va accolto per quanto di ragione .
Il contratto di locazione inter partes, avente decorrenza dal

1.6.2021 e durata esennale (doc.1), all'art. 1 prevedeva la possibilità per il conduttore di recedere ad nutum, salvo un preavviso di mesi sei.
Risulta (doc. 11) che solo in data 4.4.2024, in cui avveniva il rilascio formale dell'immobile (come da verbale firmato dal ricorrente e dal legale rappresentante della convenuta), parte ricorrente veniva formalmente a conoscenza della volontà di recesso della conduttrice.
Sul punto, non assume alcuna rilevanza la circostanza che, come si evince dallo stesso verbale (doc. 11), parte conduttrice dichiarava di aver comunicato già a febbraio al locatore “di voler consegnare le chiavi e rilasciare l'immobile e di fatto risolvere il contratto con effetto immediato a seguito della notifica di sfratto”. Ed invero, tale comunicazione – oltre che non documentata ma semplicemente rappresentata dalla conduttrice nel verbale di rilascio – non rispetta le forme previste dal contratto (ar.t 2) e dalla legge n. 392/1978 (art. 27), perché effettuata informalmente all'avvocato del ricorrente.
Pertanto, nel caso di specie, l'effetto risolutivo si è prodotto il
4.4.2024, data in cui è avvenuto il rilascio formale dell'immobile.
Ne consegue la condanna della resistente al pagamento della somma complessiva pari a € 70.340,21, di cui € 66.468,00 a titolo di indennità di preavviso ex art. 27 L. 392/1978, ed € 3.872,21 quale debito residuo per il mancato versamento dei canoni e degli oneri condominiali fino al marzo 2024.
Deve invece respingersi la domanda attorea diretta ad ottenere il versamento di ulteriori € 3.956,00 a titolo di oneri condominiali per il semestre di mancato preavviso. Infatti tali
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oneri non risultano provati né è provata la relativa anticipazione da parte dele locatore all'amministratore di condominio. I predetti, inoltre, sono legati all'effettivo godimento dell'immobile, mentre la c.d. indennità di preavviso
è un rimedio di carattere indennitario-risarcitorio comprensivo esclusivamente del canone di locazione, perché volta a sanzionare il mancato rispetto da parte del conduttore del termine di preavviso che ha la funzione di garantire al locatore un lasso di tempo ragionevole per trovare nuovi inquilini senza perdere il diritto al compenso per l'utilizzo dei locali.
Le spese di lite, liquidate come da dispositivo, seguono la soccombenza.


P.Q.M.


Il Tribunale di Roma, sez. VI, in persona del giudice dott.ssa
Roberta Nardone, definitivamente pronunciando sulla domanda proposta da Parte_1 nei confronti di (IÀ , Controparte_1 CP_2 con ricorso depositato il 6.12.2024, così decide: accoglie la domanda e per l'effetto dichiara il contratto di locazione del 1.6.21 (registrato il 30.6.2021 al n. 012879-3) avente ad oggetto gli immobili siti in Roma, Via San Pantaleo n. 66, piano 1°, interni 4 e 5, cessato alla data del 04.04.2024; condanna (IÀ al Controparte_1 CP_2 pagamento in favore di Parte_1 dell'importo di complessivi € 70.340,21; condanna parte resistente al rimborso in favore del ricorrente delle spese di lite che liquida in euro 786,00 per esborsi ed euro
3.809,00 per compensi, oltre accessori di legge e rimborso forfettario (15%).
Roma, 03/03/2025 Il giudice
Dott.ssa Roberta Nardone

La presente sentenza è stata redatta con la collaborazione del dott.
Antonio Romano, magistrato ordinario in tirocinio.
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