R.G.N. 3529/23

Tribunale Ordinario di Benevento
I Sezione Civile
all'udienza del 20/03/2025, è stata chiamata, innanzi al giudice dott.ssa Valeria Protano la causa n.
3529 del 2023.
Sono comparsi:

1. l'avv. TERRAZZANO GIOVANNI ANTONIO per parte attrice Parte_1
;
[...]

2. l'avv. MANDUZIO RAFFAELA per parte convenuta;
Controparte_1
L'avv. Terrazzano fa presente che la morosità persiste e che il credito ad oggi ammonta ad €
9.000,00 oltre interessi, a titolo di canoni scaduti a partire da ottobre a marzo, al netto di quanto già corrisposto;
fa presente che l'incendio che ha interessato l'immobile in oggetto è stato causato dal locatore in quanto i macchinari in esso presenti non sono a norma;

L'avv. Manduzio offre banco iudicis assegni di € 3.000,00 e 20.000,00, quest'ultimo senza data che potrà essere incassato tra giorni 20, rappresentando la volontà di proseguire nel rapporto locatizio nonostante l'impossibilità totale di utilizzo del locale a causa dell'incendio dovuto al cortocircuito delle celle frigorifere.
L'avv. Terrazzano non accetta gli assegni in quanto uno privo di data, e comunque, non provenienti dalla società conduttrice ma dal legale rappresentante della stessa. Insiste pertanto affinchè la causa venga decisa.
L'avv. Manduzio insiste per un rinvio della causa al fine di poter sanare la morosità.
Il Giudice
Preso atto delle richieste delle parti, le invita alla discussione orale.
L'avv. Terrazzano si riporta ai propri scritti difensivi e chiede l'accoglimento delle conclusioni ivi rassegnate.
1 L'avv. Manduzio impugna e contesta quanto richiesto da controparte, ribadendo la propria disponibilità a proseguire nel rapporto e a versare una somma come acconto della morosità maturata considerata l'impossibilità allo stato di poterla sanare interamente.
Il Giudice
All'esito della discussione orale, preso atto dell'intervenuto allontanamento delle parti, pronuncia la seguente sentenza ex art. 429 c.p.c.
Il Giudice
Valeria Protano

2
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO DI BENEVENTO
I Sezione Civile
in composizione monocratica, nella persona del Giudice dott.ssa Valeria Protano, ha emesso la seguente
SENTENZA
nel procedimento iscritto al n. 3529 del Ruolo Generale degli Affari Civili Contenziosi dell'anno
2023
Tra
, in persona del legale rappresentante p.t. (C. F. Parte_2 Parte_1
), con sede legale in Ariano Irpino (Av) alla contrada Manna snc, P. Iva C.F._1
, rappresentata e difesa, come da procura in calce all'atto introduttivo dall' avv. P.IVA_1
Giovanni Antonio Terrazzano (C.F. ), presso il cui studio è elettivamente C.F._2
domiciliata in Grottaminarda (Av), alla via Pioppi n. 12;
-Attrice-
e
in persona del legale rappresentante p.t. con sede legale in Controparte_1 Controparte_2
AR (Na) alla via Bologna n. 57/t, P.Iva , rappresentato e difeso, come da P.IVA_2 procura allegata all'atto introduttivo dall'avv. Raffaela Manduzio (C.F. ), C.F._3
presso il cui studio è elettivamente domiciliato in Ariano Irpino alla via Cardito n. 202;
-Convenuta-
OGGETTO: sfratto per morosità;
3 CONCLUSIONI: come da verbale che precede;

FATTO E SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con atto di citazione ritualmente notificato, di intimava lo sfratto per Pt_1 Parte_1
morosità alla deducendo le seguenti circostanze: Controparte_1
- di essere proprietaria dell'immobile ad uso commerciale sito in Ariano Irpino, alla via
Nazionale SS90, individuato al Catasto dei Fabbricati al foglio 113, particella 861, sub 1, categoria D8;
- di aver concesso in locazione alla con contratto del 28.11.2020, Controparte_1 debitamente registrato presso l'Agenzia delle Entrate;

- con il predetto contratto, la conduttrice si era impegnata, a partire dal terzo anno, al versamento del corrispettivo mensile di euro 1.500,00;
- la convenuta aveva omesso il pagamento dei canoni e delle spese condominiali dal mese di febbraio 2023;
- a seguito di sollecito formale a mezzo pec del 27.07.23, l'intimata versava in data 29.7.23 la somma di € 2.500,00.
Per tali ragioni, la ricorrente agiva per ottenere la convalida dello sfratto per morosità e l'emissione del decreto ingiuntivo per le somme intimate.
L'intimata proponeva opposizione sicché, con ordinanza dell'8.11.23, veniva disposto il mutamento del rito.
In particolare, parte convenuta evidenziava l'atteggiamento di tolleranza tenuto dall'intimante nel ricevere il canone scaduto oltre il quinto giorno del mese, il che avrebbe reso inoperante la clausola risolutiva espressa di cui all'art. 11 del contratto di locazione. Chiedeva, quindi, di poter proseguire il rapporto contrattuale e di ottenere del tempo al fine di poter corrispondere i canoni scaduti non versati.
Nel presente giudizio di merito, con la memoria integrativa depositata ai sensi dell'art. 426 c.p.c., parte attrice si riportava alle conclusioni già formulate, dichiarando il persistere della morosità per i canoni da aprile 2023 a dicembre 2023.
In data 16.01.2024, l'intimata versava una somma di € 3.000,00 a titolo di acconto sui canoni non pagati, e ancora, in data 2.07.2024, la somma di € 10.500,00 a copertura dei canoni scaduti fino a dicembre 2023.
All'udienza del 9.07.2024, l'intimata offriva banco iudicis n. 4 assegni per un importo complessivo di € 13.000,00 a titolo di canoni scaduti per il periodo da gennaio a luglio 2024.
4 Parte attrice dichiarava che un assegno di € 2.500,00 versato banco iudicis rimaneva impagato e faceva presente che persisteva la morosità da agosto a dicembre 2024, per una somma di € 7.500,00.
All'udienza del 12.12.2024, parte convenuta offriva un assegno di € 2.500,00 a dimostrazione della volontà di proseguire il rapporto contrattuale.
In data 21.12.2024, il locale adibito allo svolgimento dell'attività commerciale veniva interessato da un incendio, come da comunicazione del 16.01.2025 del Comune di Ariano Irpino, per cui ne rimaneva interdetto l'uso.
All'udienza del 20.02.25 parte intimata offriva banco iudicis l'ulteriore somma di € 3.000,00 che veniva accettata dalla controparte come acconto sul dovuto.
All'odierna udienza, parte intimante rifiutava le ulteriori somme offerte dalla conduttrice, dichiarando che la morosità persiste ed insistendo per l'accoglimento della domanda.
MOTIVI DELLA DECISIONE
La domanda di risoluzione è fondata stante l'inadempimento della conduttrice e attesa la morosità che ad oggi persiste, come peraltro ammesso dalla stessa intimata.
L'attore ha assolto agli oneri di prova che gli incombevano ex art. 2697 c.c..
Secondo i noti principi in tema di riparto dell'onere probatorio nelle azioni contrattuali di adempimento, di risarcimento danni da inadempimento e di risoluzione (art. 1453 c.c.), incombe al creditore esclusivamente di dimostrare il titolo e la scadenza delle obbligazioni che assume inadempiute, e di allegare il fatto d'inadempimento, incombendo poi al debitore convenuto di allegare e dimostrare dei fatti impeditivi, modificativi od estintivi idonei a paralizzare la domanda di controparte (così per tutte, da ultimo Cass. n.15659/2011: “in tema di prova dell'inadempimento di una obbligazione, il creditore che agisca per la risoluzione contrattuale, per il risarcimento del danno, ovvero per l'adempimento deve soltanto provare la fonte (negoziale o legale) del suo diritto ed il relativo termine di scadenza, limitandosi alla mera allegazione della circostanza dell'inadempimento della controparte, mentre il debitore convenuto è gravato dell'onere della prova del fatto estintivo dell'altrui pretesa, costituito dall'avvenuto adempimento”; conf. Cass. n
3373/2010; Cass. n 9351/2007; Cass. n 1743/2007; Cass. n 20073/2004).
Nella fattispecie, l'attore ha evaso l'onere di prova che gli incombeva producendo in giudizio il contratto stipulato.
Sull'atteggiamento di tolleranza dell'intimante, come eccepito da parte intimata, con conseguente inoperatività della clausola risolutiva espressa pattuita nel contratto, va poi osservato che, secondo i consolidati principi della giurisprudenza di legittimità, “la tolleranza del locatore nel ricevere il canone oltre il termine stabilito rende inoperante la clausola risolutiva espressa prevista in un
5 contratto di locazione, la quale riprende la sua efficacia se il creditore, che non intende rinunciare ad avvalersene, provveda, con una nuova manifestazione di volontà, a richiamare il debitore all'esatto adempimento delle sue obbligazioni” (cfr. Cass. Sez. 3, Sentenza n. 2111 del 14/02/2012),
e ancora, “la tolleranza del locatore nel ricevere il canone oltre il termine stabilito rende inoperante la clausola risolutiva espressa prevista in un contratto di locazione, la quale riprende la sua efficacia se il creditore, che non intende rinunciare ad avvalersene, provveda, con una nuova manifestazione di volontà, a richiamare il debitore all'esatto adempimento delle sue obbligazioni”
(cfr. Cass. Sez. 6 - 3, Ordinanza n. 14508 del 06/06/2018; conf. Cass. n. 90/1991; n. 4058/1989; n.
3016/80; n. 4290/80 secondo cui “la tolleranza del creditore, che non si avvalga della clausola risolutiva espressa, non comporta modificazione della disciplina contrattuale voluta dalle parti;
né
è possibile desumere il consenso della modificazione di tale disciplina da un comportamento equivoco, come normalmente quello di non aver preteso in passato l'osservanza dell'obbligo, in quanto tale comportamento può essere ispirato da benevolenza e tolleranza piuttosto che essere determinato dalla volontà di definitiva modificazione del patto”).
La condotta tenuta dall'intimante la quale ha agito in giudizio al fine di ottenere il pagamento dei canoni rimasti impagati e, ancora prima, ha sollecitato formalmente l'intimata (v. comunicazione a pec del 27.07.23) ad adempiere agli obblighi contrattuali assunti, non può ritenersi compatibile, come invece sostenuto dall'intimata, con la volontà di rendere inoperante la clausola risolutiva espressa prevista nel contratto di locazione, e quindi, di rinunciare alla stessa, avendo, viceversa, inequivocabilmente manifestato il suo intento ad ottenere l'esatto adempimento delle obbligazioni contrattuali.
Sussiste e persiste, quindi, la morosità che giustifica la risoluzione del contratto per inadempimento della conduttrice e, quindi, la condanna della stessa al pagamento delle somme dovute pari ad €
9.000,00 a titolo di canoni scaduti sino a marzo 2025, oltre ai canoni successivamente maturati sino al rilascio effettivo e agli interessi legali dalle singole scadenze al saldo.
Deve peraltro essere accolta la domanda di rilascio dell'immobile.
Le spese di lite seguono il criterio della soccombenza e vengono liquidate, come da dispositivo, avuto riguardo ai parametri minimi di cui al D.M. 147/2022 relativi ai giudizi di cognizione innanzi al Tribunale (scaglione di riferimento da € 5.201,00 a € 26.000,00).


P.Q.M.


Il Tribunale di Benevento, definitivamente pronunciando sulla domanda proposta da Parte_1
nei confronti della ritenuta assorbita ogni altra domanda ed Parte_1 Controparte_1
eccezione, così provvede:
6 - accoglie la domanda e dichiara risolto il contratto di locazione stipulato in data 28.10.2020
(registrato il 29.11.2020 al n.002270 serie 3T) e relativo all'immobile sito in Ariano Irpino alla via
Nazionale SS90 (F. 113, part. 861, sub. 1) per inadempimento della conduttrice;

- condanna la al rilascio dell'immobile entro il 10.04.25; Controparte_1
- condanna la al pagamento in favore della della Controparte_1 Parte_1 Parte_1 somma di € 9.000,00 a titolo di canoni scaduti sino a marzo 2025, oltre ai canoni successivamente maturati sino al rilascio effettivo e agli interessi legali dalle singole scadenze al saldo;

- condanna la al pagamento delle spese di lite che liquida in € 2.540,00, oltre Controparte_1
accessori di legge e rimborso forfettario, da distrarsi in favore degli avv.ti Terrazzano Giovanni
Antonio e Ciriello Orietta, dichiaratisi antistatari.
Così deciso in Benevento, il 20.03.25
Il Giudice
Dott.ssa Valeria Protano
7