N. R.G. 342/2024
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di ROVERETO
CONTENZIOSO ORDINARIO CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. Monica Izzo ha pronunciato la seguente

SENTENZA
nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 342/2024 promossa da:
QUALE TITOLARE DELL'IMPRESA WETRADE Parte_1 Parte_2 (C.F. ) con il patrocinio dell'avv. Giovanni GUARINI elettivamente C.F._1 domiciliata in Piazza Damiano Chiesa 16 38068 Rovereto presso il difensore
RICORRENTE IN OPPOSIZIONE contro
(C.F. ) con il Controparte_1 P.IVA_1 patrocinio dell'avv. Francesca IORI elettivamente domiciliata in VIA C. BATTISTI, 80 38077 COMANO TERME presso il difensore
RESISTENTE OPPOSTA
OGGETTO: AFFITTO DI AZIENDA – OPPOSIZIONE A DECRETO INGIUNTIVO
pagina 1 di 11 CONCLUSIONI
Conclusioni per la ricorrente in opposizione:
1) respinta ogni contraria istanza, in accoglimento dei motivi suesposti, revocare l'opposto decreto n. 76/2024 del 15/04/2024 perché infondato, ingiusto ed illegittimo. Con vittoria di spese, competenze e onorari di giudizio;

2) In via riconvenzionale
2.1) In via principale
- dichiarare la nullità del contratto per impossibilità dell'oggetto dd. 20.4.23;
- di conseguenza, condannare la Controparte_1
a restituire alla sig.ra i canoni di affitto corrisposti a partire dall'aprile
[...] Pt_2
2023 all'agosto del 2023 per la somma complessiva di € 6.500,00;
2.2) In via di subordine
- accertare e dichiarare risolto il contratto dd. 20.4.23. a far data dal 1.09.2023, data di comunicazione del recesso da parte della sig.ra (doc.8) per gravi inadempimenti Pt_2 imputabili al concedente;

- Per l'effetto, condannare la Controparte_1
al risarcimento danni quantificati in € 8.400 pari a quanto pattuito dalle parti a
[...] titolo di fideiussione (doc. 2) in favore della signora Pt_2
3) In ogni caso
- Accertare la natura del contratto dd. 20.4.23 di locazione commerciale con conseguente applicazione della relativa disciplina contenuta nella L. 397/1978;
- Di conseguenza, dichiarare la nullità della clausola prevista sub. art. 13 del contratto
(doc.1) e condannare la a Controparte_1 corrispondere alla sig.ra l'indennità di avviamento spettante, pari a 18 mensilità Pt_2 commisurate sulla base del canone di affitto di € 1.300;
4) In via di estremo subordine
- Dichiarare il contratto risolto, per clausola risolutiva espressa, ex art. 4 dell'atto dd.
20.4.23, a far data dal novembre 2023, per il mancato pagamento di 3 canoni d'affitto.
5) In ogni caso
Con vittoria di spese di lite, compensi, ed onorari.
Conclusioni per la resistente opposta: pagina 2 di 11 ogni deduzione, argomentazione, eccezione e domanda avversaria disattesa,
Nel merito:
In via principale respingere siccome infondata in fatto ed in diritto l'opposizione come proposta da con piena conferma del decreto Controparte_2 ingiuntivo telematico n. 76/2024 del 15.04.2014 R.G. 127/2024 del Tribunale di Rovereto, per i motivi tutti esposti in narrativa.
In via subordinata in denegata ipotesi, si chiede il rigetto delle domande tutte come formulate da sia nel merito che in via Controparte_2 riconvenzionale e la conseguente condanna della Controparte_2 al pagamento in favore di di e della somma di CP_1 CP_1 Controparte_1
Euro 7.800,00 + IVA maggiorata delle spese del decreto ingiuntivo opposto e degli interessi ovvero di quella diversa somma, maggiore o minore, ritenuta di giustizia.
In via riconvenzionale:
Accertato e dichiarato che di e ha subito un CP_1 CP_1 Controparte_1 danno a causa della condotta di di condannare CP_2 Controparte_2 quest'ultima al risarcimento del danno nei confronti di di e CP_1 CP_1
da quantificarsi in Euro 5.000,00 o in quella diversa somma, maggiore o Controparte_1 minore e ritenuta di giustizia, da liquidarsi, se del caso, anche in via equitativa.
In ogni caso:
- con vittoria di spese e compensi di lite oltre alle 15% per spese generali, IVA e CNPA in misura di legge;

FATTO E MOTIVI DELLA DECISIONE
Con ricorso ritualmente notificato, quale titolare dell'impresa Controparte_2 individuale , opponeva il decreto ingiuntivo N. 76/2024 di data 15.4.2024 CP_2 con il quale le veniva intimato il pagamento di € 7.800,00 oltre Iva, interessi e spese a favore di e , somma corrispondente ai canoni di CP_1 CP_1 Controparte_1 locazione non versati a seguito di comunicazione di recesso senza preavviso;
svolgeva, inoltre, domanda riconvenzionale di nullità del contratto per impossibilità dell'oggetto o, in subordine, di risoluzione per grave inadempimento dell'affittante con condanna al risarcimento del danno pari alla fideiussione prestata;
in ogni caso, accertata la nullità dell'art, 13 del contratto, chiedeva condannarsi la locatrice al pagamento dell'indennità di pagina 3 di 11 avviamento;
infine, in via gradatamente subordinata, chiedeva dichiararsi risolto il contratto in virtù della clausola risolutiva espressa per mancato pagamento di tre mensilità.
La convenuta opposta si costituiva in giudizio contestando in fatto ed in diritto le deduzioni della controparte e chiedendo il rigetto dell'opposizione con conferma del decreto ingiuntivo opposto;
in via subordinata, chiedeva il rigetto delle domande formulate dalla parte ricorrente con condanna della stessa al pagamento di € 7.800,00 oltre Iva e interessi a titolo di canoni non versati;
in via riconvenzionale chiedeva la condanna della controparte al risarcimento del danno conseguente alle condotte della stessa, quantificato in
€ 5.000,00.
Deduceva in particolare la che, una volta fatto ingresso nel chiosco preso in Pt_2 affitto, si era avveduta dell'assoluta inagibilità del locale e dell'impossibilità di esercitarvi l'attività; in primo luogo, al momento delle volture, il Comune di Riva del Garda aveva chiesto il pagamento dei canoni pregressi relativi all'occupazione del suolo oggetto di cessione e il versamento, da parte del subentrante, del canone per l'anno solare in corso, entro il 22/06/2023 (doc. 12 di parte opponente); a fronte del mancato pagamento dei debiti insoluti della nel termine, in violazione dell'art. 1 del contratto, il giorno CP_1
28.8.2023 il aveva avviato il procedimento di decadenza della concessione CP_3 relativa al posteggio e concessione dell'area pubblica a servizio del chiosco con sospensione dell'esercizio dell'attività di commercio al dettaglio (doc. 13, nota dd.
24.8.2023); pertanto, i mesi di aprile, maggio, giugno, luglio, agosto, non aveva potuto somministrare alimenti e bevande alla clientela, in quanto non autorizzata ad installare tende da sole e a posizionare tavoli e sedie sul suolo circostante al chiosco;
in secondo luogo, non era stata possibile la voltura delle autorizzazioni di somministrazione di alimenti o bevande ma solo al commercio degli stessi, in violazione di quanto contrattualmente pattuito, in contrasto con l'inventario allegato al contratto stesso - che evocava un'attività di somministrazione di alimenti - e con l'indicazione testuale, nell'oggetto del contratto, dell'attività di somministrazione con la sola esclusione di alcolici e superalcolici nonché in contraddizione con le rassicurazioni fornite dagli affittanti in ordine alla possibilità di somministrare anche bevande e alimenti artigianalmente preparati;
per contro, le autorizzazioni concesse a da parte del CP_1
Comune di Riva del Garda riguardavano esclusivamente la vendita al dettaglio di alimenti pagina 4 di 11 preconfezionati e non anche la somministrazione di alimenti ( cfr. doc. 4); in terzo luogo,
l'impianto elettrico del chiosco si era rivelato fuori norma, con grave pericolo per la sicurezza di chi operava all'interno del locale;
in quarto luogo, nel chiosco era assente l'impianto idraulico necessario ai fini del legittimo esercizio dell'attività.
Osservava pertanto l'opponente che, alla luce delle citate gravi carenze, in data 01.08.2023, aveva esercitato il diritto di recesso con contestuale sospensione del pagamento del canone in quanto l'azienda era affetta da vizi così gravi da renderne impossibile l'uso.
per quanto attiene la plateatico, ha evidenziato che la documentazione fornita da CP_1 parte opponente è di data successiva (24.08.2023 – doc. 18 di parte opposta) rispetto alla comunicazione del recesso (01.08.2023 – doc. 11), che il chiosco non era mai stato chiuso, che l'attività non era mai stata sospesa né il Comune di Riva del Garda aveva mai adottato provvedimenti sanzionatori (doc. 19); in particolare aveva provveduto al CP_1 pagamento del dovuto in data 01.09.2023, a causa esclusivamente di problemi di calcolo delle quote di rispettiva competenza, essendo subentrata nel mese di aprile 2023 CP_2
(doc. 20) mentre la signora vi aveva provveduto ad ottobre 2023 Controparte_2
(doc. 19).
Per quanto concerne la licenza, ha rilevato che è documentale come si trattasse di licenza per la sola commercializzazione e somministrazione nell'ambito del commercio ambulante, sicchè l'affittuaria era pienamente in grado di comprenderne i limiti.
Con riferimento, infine, a presunti vizi dell'impianto elettrico e alla mancanza di un impianto idraulico ha sottolineato che, prima della conclusione del contratto, la controparte aveva visionato i locali e li aveva ritenuti idonei all'uso e che l'affittante non aveva assunto nessun impegno ad introdurre migliorie.
Le parti erano disponibili a definire la controversia mediante l'escussione della fideiussione prestata a garanzia delle obbligazioni contrattuali ma la società Fin Cassa
Società si rendeva, di fatto, irreperibile né l'opponente offriva certezza Parte_3 in ordine al pagamento.
Il giudice autorizzava quindi la provvisoria esecutorietà del decreto ingiuntivo evidenziando che l'opposizione non risultava fondata su prova scritta rilevante e, anzi, le deduzioni dell'affittuaria parevano contraddette dalla documentazione in atti.
pagina 5 di 11 La causa risulta istruita attraverso le allegazioni delle parti, la documentazione versata in atti e la prova testimoniale.
Ciò posto va premesso che la somma oggetto del decreto ingiuntivo pari ad € 7.800,00 oltre Iva, corrisponde a sei mensilità di canone da mancato preavviso di recesso, posto che l'affittuaria, con comunicazione pec dd. 01.08.2023 (doc.3 di parte opposta fascicolo decreto ingiuntivo), aveva comunicato l'intenzione di recedere dal contratto di affitto di azienda intercorso tra le parti, con decorrenza 15.09.2023, senza tener conto del periodo di preavviso espressamente previsto all'art. 3 del contratto stesso.
In atti è depositata la comunicazione a mezzo pec di data 01.8.2023, inviata dall'odierna opponente alla controparte annunciando la “ferma decisione, senza possibilità di ripensamento di voler recedere a far data dal 15.9.2023 dal contratto di affitto del
Chiosco…” con la motivazione che, contrariamente a quanto prospettato, si trattava di
“un'attività in perdita”; la specificava che non intendeva indebitarsi o perdere Pt_2 denaro (cfr. doc. citato).
Il punto 3 del contratto di affitto di azienda di data 20.3.2023 sottoscritto dalle parti, prevede espressamente che “sarà in facoltà delle parti recedere dal rapporto di affitto, previo preavviso da comunicarsi almeno 6 (sei) mesi prima, a mezzo raccomandata con avviso di ricevimento o Posta Elettronica Certificata”.
La ha opposto il decreto ingiuntivo deducendo di non essere tenuta al pagamento Pt_2 azionato in considerazione della nullità del contratto per impossibilità dell'oggetto, dell'avvenuta risoluzione del contratto per gravi inadempimenti dell'affittante; eccepiva inoltre la nullità della clausola n. 13 del contratto in materia di indennità di avviamento e l'avvenuta risoluzione di diritto ai sensi dell'art. 4.
A sostegno delle proprie tesi, l'opponente afferma che, soltanto dopo la conclusione del contratto, si era avveduta che, diversamente da quanto prospettato, poteva subentrare solo nel commercio al dettaglio di cibo preconfezionato e non nell'attività di somministrazione;
che aveva debiti con il Comune per l'uso del plateatico;
che l'impianto elettrico CP_1 non era a norma e che, non essendo il chiosco dotato di acqua corrente, l'affittante non aveva adempiuto all'impegno assunto in fase di trattativa di istallare una tanica e un lavabo o pilozza con rubinetto nella parte posteriore.
pagina 6 di 11 Quanto al primo profilo, è documentale che nel contratto di affitto veniva indicato come oggetto dell'azienda la “vendita di prodotti alimentari e non alimentari….corredata sia dell'autorizzazione al commercio al dettaglio su aree pubbliche….sia della concessione di spazio soprassuolo per installazione di tende da sole e dello spazio sottostante per il collocamento di tavoli e sedie”; nella documentazione allegata, relativa alle licenze,
l'attività veniva indicata come “vendita di cibi e bevande confezionate, vendita souvenirs”.
Dunque l'affittante era pienamente a conoscenza dei limiti della licenza.
D'altro canto, come ricordato dal teste delle condizioni del contratto di Testimone_1 affitto di data 20.4.2023, si erano preoccupati i rispettivi commercialisti, quindi certamente la non si era trovata a prendere decisioni affrettate mentre il coinvolgimento dei Pt_2 professionisti aveva garantito l'acquisizione di tutta la documentazione in tempo utile, inclusa quella relativa a ciò che poteva essere commerciato nel chiosco.
La stessa opponente, peraltro, ha ammesso di avere parlato con l'affittante del cibo che egli stesso vendeva e preparava e questi, chiarendo che non potevano essere venduti alcolici, aveva fornito delle risposte che confermavano l'impossibilità di cucinare (salvo il fatto che essi stessi avevano fatto ricorso a stratagemmi per diversificare l'offerta).
A tale proposito, il teste ha ricordato che, prima del subentro della nel Tes_2 Pt_2 chiosco venivano venduti pizzette, toast, piadine, panini con hamburger o salsicce e pasta da microonde, di fatto confermando che si trattava di cibo pronto che veniva solo riscaldato
(lo stesso testimone, peraltro, ha ricordato che con la nuova gestione quegli alimenti non venivano più venduti, sostituiti integralmente da patatine, caramelle, birre e gelati).
Dunque nessun affidamento poteva essere sorto in ordine alla possibilità di utilizzare il chiosco come cucina essendo la licenza inequivoca sul punto.
Quanto alle condizioni del chiosco stesso, è certo che la lo aveva visionato prima Pt_2 di procedere con la trattativa.
Un sopralluogo aveva preceduto la formulazione della proposta e un altro aveva seguito la conclusione del contratto per la verifica delle funzionalità (cfr. dichiarazioni del teste e ammissioni della stessa . Tes_1 Pt_2
L'assenza di acqua corrente era evidente. Il 16.3.2023, l'agente immobiliare incaricato, rispondendo ad una richiesta della opponente, aveva replicato: “per quanto riguarda l'uso dell'acqua hanno confermato l'utilizzo di una tanica in pvc di 25 Lt per gli usi di lavaggio pagina 7 di 11 utensili e superfici, non hanno saputo rispondere per l'uso e l'ingombro di una cisterna a caduta (cfr. doc. 17 di parte opponente).
Risposta, questa, che consente di escludere che la società affittante avesse assunto un obbligo di assicurare la presenza di quella tanica, di cui, in ogni caso, non vi è alcuna traccia nella proposta accettata né nel contratto;
eppure, poche ore dopo quella comunicazione, il professionista aveva inviato la copia della proposta alla che Pt_2
l'aveva restituita firmata il 21 marzo ed era stata accettata il giorno successivo (cfr. dichiarazioni teste e documenti 16 e 17 di parte opponente); il contratto era stato Tes_1 poi sottoscritto il 20.4.2023 senza alcun riferimento al sistema idraulico malgrado la sicura consapevolezza, da parte della che fosse necessaria una tanica per assicurare la Pt_2 disponibilità di acqua.
Quanto all'impianto elettrico convivente della e ex Persona_1 Pt_2 Parte_4 dipendente, hanno parlato di una sensazione di anomalo passaggio di corrente nel momento in cui veniva premuto l'interruttore, ma, secondo quanto riferito dalla era Pt_4 stato tempestivamente chiamato l'elettricista che aveva risolto il problema;
era poi accaduto che i frigoriferi non funzionassero bene ma, anche in quel caso, un tecnico aveva ripristinato i macchinari.
Sicchè anche per quanto concerne l'impianto elettrico non risulta in alcun modo provato che presentasse difetti tali da renderlo inutilizzabile ovvero che fosse stato chiesto un intervento della per provvedere al ripristino senza ricevere collaborazione (non vi CP_1
è in atti, né è stata articolata prova per testi in ordine a qualunque richiesta di intervento dell'affittante).
Infine, l'affittuaria deduce che l'opposta era morosa rispetto ai canoni dovuti al Comune di
Riva del Garda per l'utilizzo del plateatico e che tale condotta era stata causa di non meglio precisato pregiudizio (inizialmente ha sostenuto che non aveva potuto usare il plateatico ma l'argomento non è stato ulteriormente coltivato né provato).
Non è contestato che , nel periodo dell'affitto, dovesse ancora corrispondere parte CP_1 delle mensilità all'ente locale e, infatti, il pagamento è sopravvenuto alla dichiarazione di recesso, ovvero in data 01.9.2023 (doc. 20 di parte opposta); tuttavia detto ritardo, secondo l'opposta riconducibile a ritardi del nell'imputazione del debito, non aveva CP_3 comportato nessun pregiudizio per l'attività svolta dalla che aveva potuto Pt_2
pagina 8 di 11 utilizzare regolarmente il plateatico perché nel frattempo non era stato adottato alcun provvedimento sanzionatorio (peraltro la stessa ha saldato il proprio debito verso CP_2 il solo nel mese di ottobre 2023). CP_3
Dunque anche detta doglianza è del tutto inconferente rispetto alle richieste formulate dall'opponente.
Una ulteriore precisazione si impone: agli atti non vi è alcuna prova che, nel periodo tra il
20.4.2023 (inizio dell'affitto) e il 30.8.2023 (mail in risposta alla richiesta di pagamento dei canoni per mancato preavviso) l'affittante avesse lamentato alcunchè.
Ed è singolare che le doglianze in ordine all'estensione della licenza e alle condizioni del chiosco siano tutte successive alle richieste di pagamento dei canoni per mancato rispetto del termine di preavviso.
Anzi, nella mail con cui comunicava il recesso, la aveva fatto espresso Pt_2 riferimento all'attività in perdita e non già a vizi riconducibili alla licenza o alle condizioni del chiosco.
La parte opposta, attraverso le testimonianze ha inteso dimostrare che la causa delle scarsa redditività dell'azienda era riconducibile ad una gestione poco attenta da parte della stessa affittuaria, che aveva limitato sia gli orari di apertura che l'offerta dei beni, ma l'argomento non è rilevante.
Infatti, la giurisprudenza di legittimità ha chiarito che nel contesto dell'attività di impresa, le difficoltà di gestione rilevano solo se si tratti di fatti involontari, imprevedibili e sopravvenuti alla costituzione del rapporto ed essere tali da rendere oltremodo gravosa per il conduttore medesimo, sotto il profilo economico, la prosecuzione del rapporto locativo. Pertanto, essi non possono attenere alla soggettiva ed unilaterale valutazione effettuata dal conduttore in ordine all'opportunità o meno di continuare ad occupare
l'immobile locato ma devono avere carattere oggettivo (cfr. Cass. Sez. 3, Sentenza n. 9443 del 21/04/2010).
E, nel caso di specie, una volta accertato, per le ragioni sopra esposte, che la era Pt_2 pienamente consapevole dei limiti della licenza e delle condizioni del chiosco e che, in ogni caso, all'affittante non erano imputabili inadempimenti contrattuali né erano sopravvenuti eventi eccezionali tali da rendere inservibile il locale, il rischio derivante dalla scarsa redditività dell'impresa rimane necessariamente in capo all'affittuaria. pagina 9 di 11 La ha legittimamente esercitato il proprio diritto di recesso ad nutum e, tuttavia, è Pt_2 tenuta a versare le sei mensilità di preavviso come previsto nel punto 3 del contratto.
Inconferente è ogni questione relativa alla presunta nullità dell'art 13 del contratto, trattandosi di contratto di affitto di azienda e non di locazione e, in ogni caso, essendo la cessazione avvenuta per scelta della Pt_2
Né ricorrono ragioni per ritenere, come vorrebbe l'opponente, che il contratto si fosse risolto di diritto in considerazione del mancato pagamento di tre mensilità posto che l'affittante, unica titolare del diritto potestativo, non ha mai inteso avvalersi della clausola risolutiva.
Il decreto ingiuntivo va quindi confermato essendo accertato il credito di . CP_1
Per quanto concerne la domanda riconvenzionale di risarcimento del danno formulata dalla parte opposta, va evidenziato che la stessa si fonda sulla generica considerazione della perdita di clientela conseguente alla gestione poco attenta dell'attività da parte della
[...]
Pt_2
Ma l'impresa, sia pure in forma ridotta e poco soddisfacente, è stata comunque esercitata sicchè l'assunta perdita di clientela, in difetto di gravi anomalie, non costituisce una posta di danno risarcibile trattandosi di una componente del rischio connaturato all'affidamento a terzi della gestione;
né sono state dimostrate specifiche difficoltà nel riavvio dell'attività.
Quanto ai costi derivanti dalla chiusura delle utenze, che potevano essere evitati, in ipotesi, mediante il sistema delle volturazioni, la mancanza di prova delle spese eventualmente sostenute preclude qualunque pronuncia risarcitoria.
In conclusione, la domanda di condanna al risarcimento del danno formulata in via riconvenzionale dalla resistente opposta, va respinta in quanto infondata e indimostrata.
La condanna alla rifusione delle spese di lite, incluse quelle relative al procedimento di mediazione, fermo quanto già liquidato nella fase monitoria, va posta interamente a carico della parte opponente in considerazione del rigetto di ogni domanda e della evidente infondatezza delle argomentazioni utilizzate per sottrarsi al pagamento del dovuto;

l'irrilevanza, ai fini della condanna alla rifusione delle spese, del rigetto della domanda riconvenzionale formulata dalla convenuta opposta consegue allo spessore del tutto marginale nell'ambito della controversia.
pagina 10 di 11 La quantificazione del dovuto è stata effettuata in applicazione dei parametri medi, in considerazione della fase di mediazione, della complessità della controversia, dell'istruttoria svolta e dell'articolazione delle questioni trattate.

P.Q.M.


Il Tribunale di Rovereto, in persona del giudice unico dott.ssa Monica Izzo, definitivamente pronunciando, ogni contraria istanza, eccezione e deduzione disattesa, così provvede:
RESPINGE l'opposizione e, per l'effetto, conferma il decreto ingiuntivo N. 76/2024 di data
15.4.2024 del Tribunale di Rovereto.
Dichiara l'esecutorietà del predetto decreto ingiuntivo.
Respinge nel resto.
Ferma la liquidazione delle spese disposta nel decreto ingiuntivo, condanna la parte opponente alla rifusione a favore dell'opposta delle spese di mediazione e della presente fase processuale che si liquidano complessivamente in € 4.262,52 di cui € 362,52 per anticipazioni oltre 15% spese generali e accessori.
Rovereto, 26 novembre 2025
Il Giudice
dott. ssa Monica Izzo
pagina 11 di 11