N. R.G. 7101/2022
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di MODENA
SEZIONE PRIMA CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. FR RO ha pronunciato la seguente:
SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 7101/2022 promossa da:
c.f. , Parte_1 P.IVA_1 rappresentata e difesa dall'AVV.
UC EF, giusta procura in atti;

RICORRENTE
Contro
c.f. , Controparte_1 P.IVA_2 rappresentato e difeso dall'AVV. BULGARELLI FABRIZIO, giusta procura in atti;

RESISTENTE
OGGETTO: impugnazione di delibera condominiale
MOTIVAZIONE
pagina 1 di 9 1.L' in persona del suo legale rappresentante Parte_1 ha convenuto in giudizio, dinanzi al Tribunale di Modena, il CP_2 [...]
n persona dell'Amministratore pro tempore Controparte_3 CP_4
formulando le seguenti richieste:
[...]
-“accertare e dichiarare l'invalidità e l'inefficacia e quindi annullare la delibera del
Supercondominio” sito AR (MO), assunta in data Controparte_1
20.06.2022 per quanto attiene ai punti 1, 2 e 3, per le motivi tutti sopra esposti e come meglio ritenuto
- Condannare il Supercondominio convenuto all'integrale rifusione delle spese di giudizio, ivi comprese quelle per il procedimento di mediazione obbligatoria”.
A sostegno di tali richieste parte attrice ha mosso alla delibera impugnata le seguenti doglianze: 1)mancanza del quorum richiesto dalla legge per l'approvazione del consuntivo e del relativo piano di riparto (avendo la maggioranza degli intervenuti espresso parere contrario all'approvazione del piano di riparto); 2)mancanza del quorum necessario alla delibera di revoca o conferma dell'amministratore per la gestione 2022/2023; 3) erroneità delle spese legali attribuite all' , essendo state le stesse già debitamente saldate. Pt_1

2. La parte convenuta si è costituita in giudizio e ha chiesto il rigetto delle domande di parte attrice in quanto infondate in fatto e in diritto.

3. Con provvedimento del 17.10.2024 il g.i. pro tempore ha rigettato le richieste di prova e, ritenuta la causa matura per la decisione, ha rinviato il giudizio alla data del 16 settembre 2025. Il procedimento è stato quindi trattenuto in decisione con le modalità di cui all'art. 281 sexies terzo comma cpc all'udienza indicata del 16 settembre 2025.
pagina 2 di 9 4. In via preliminare giova ricordare che nel giudizio di impugnazione delle deliberazioni assembleari condominiali, il giudice non può valutare il merito delle decisioni, né limitare il potere discrezionale che l'assemblea esercita quale organo sovrano della volontà dei condomini. Nel condominio degli edifici, infatti, vige il principio maggioritario e che la minoranza deve adeguarsi alle deliberazioni adottate dalla maggioranza ed il condomino dissenziente, quindi, non può sovvertire quanto deciso dalla maggioranza mediante l'impugnazione della delibera, dovendo soccombere al principio maggioritario per tutte le questioni che attengono alla gestione condominiale.
Invero il tema di condominio negli edifici, il sindacato del giudice sulla validità delle delibere assembleari oggetto di impugnazione è limitato, ai sensi dell'art. 1137, comma 2, c.c., alla verifica dell'eventuale mancato rispetto della legge, del regolamento di condominio o al grave pregiudizio arrecato dal deliberato alle cose comuni.
Il controllo del giudice sulle decisioni dell'assemblea dei condomini può al più abbracciare anche l'eccesso di potere, purché la causa della deliberazione risulti falsamente deviata dal suo modo di essere, in quanto anche in tal caso lo strumento di cui all'art. 1137 c.c. non è finalizzato a controllare l'opportunità o convenienza della soluzione adottata dall'impugnata delibera, ma solo a stabilire se l'atto collegiale sia, o meno, il risultato del legittimo esercizio del potere dell'assemblea. Ne consegue che esulano dall'ambito del sindacato giudiziale sulle deliberazioni condominiali, ad esempio, le censure inerenti alla vantaggiosità della scelta operata dall'assemblea sui costi da sostenere nella gestione delle spese relative alle cose e ai servizi comuni (Cass. VI, n. 5061/2020;Cass. II, n.
4686/2018; Cass. VI, n. 20135/2017).

5. Sempre in via preliminare giova ricordare che l'azione di annullamento delle delibere assembleari costituisce la regola generale, ai sensi dell'art. 1137, mentre la categoria della nullità ha un'estensione residuale ed è rinvenibile nelle seguenti ipotesi: mancanza originaria degli elementi costitutivi essenziali, impossibilità dell'oggetto in senso materiale o giuridico contenuto illecito, ossia contrario a
"norme imperative" o all'"ordine pubblico" o al "buon costume".
pagina 3 di 9 Da tale lettura consegue, avendo a mente le allegazioni della parte ricorrente, che le doglianze di cui al ricorso debbano essere ricondotte nel novero delle annullabilità.
L'annullabilità di una delibera deve essere fatta valere entro un termine perentorio di trenta giorni (decorrenti dal giorno stesso dell'assemblea per i condomini presenti e dalla comunicazione della delibera per i condomini assenti).
Il termine di decadenza, infine, deve essere calcolato con riferimento alla data del deposito del ricorso in cancelleria, e non a quella della successiva notifica del decreto di comparizione delle parti. Cass. Civ. sez. II, 28 novembre 2001, n.
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Ebbene nel caso di specie la delibera impugnata reca la data del 20.6.2022.
Il giudizio è stato introdotto in data 14.11.2022, ma dalla parte convenuta non è stata eccepita la decadenza di cui all'art.1137 c.c. (la quale non si applica alle azioni dirette a far accertare la nullità delle delibere condominiali). La decadenza del diritto di impugnare la deliberazione annullabile non può essere rilevata d'ufficio, trattandosi di materia non sottratta alla disponibilità delle parti. Chi intenda valersi del trascorso termine di decadenza ha, perciò, l'onere di eccepirlo durante e non oltre il giudizio di merito.

6. Tanto precisato in diritto può passarsi all'analisi della doglianza di cui al punto
1) di parte ricorrente.
Ai fini della risoluzione della tematica in oggetto, giova precisare che ai sensi del I comma dell'art. 1336 c.c. l'assemblea è regolarmente costituita con l'intervento di tanti condomini che rappresentino i due terzi del valore dell'edificio e la maggioranza dei partecipanti al . CP_3
Questo rappresenta il quorum costitutivo che riguarda la prima convocazione.
Il secondo comma della norma in esame, per quanto attiene invece al quorum deliberativo sempre in prima convocazione prescrive che sono valide le deliberazioni approvate con un numero di voti che rappresenta la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio.
pagina 4 di 9 Al terzo comma della prescrizione in esame è poi previsto che se l'assemblea in prima convocazione non può deliberare, per mancato raggiungimento del numero legale, in un giorno successivo a quello della prima e, in ogni caso non oltre dieci giorni dalla stessa, delibera l'assemblea in seconda convocazione.
L'assemblea in seconda convocazione è regolarmente costituita con l'intervento di tanti condomini che rappresentino almeno un terzo del valore dell'intero edificio e un terzo dei partecipanti al condominio.
La deliberazione, invece, è valida se è approvata dalla maggioranza degli intervenuti con un numero di voti che rappresenti almeno un terzo del valore dell'edificio. In sostanza in seconda convocazione il quorum costitutivo è dato dalla contemporanea verifica della presenza: di almeno un terzo dei condomini e di almeno un terzo del valore dell'edificio.
Il quorum deliberativo, invece, consta della mera maggioranza degli intervenuti, comunque, rappresentanti almeno un terzo del valore dell'edificio.
Ebbene, nel verbale di assemblea del 20.6.2022, è scritto che sono stati rispettati i quorum di legge, essendovi la partecipazione di n. 36 teste.
Con riguardo all'approvazione del consuntivo e del piano di riparto della gestione
2021/2022 nel medesimo verbale è precisato: partecipano al voto 27 teste e
756,47 millesimi, favorevole all'approvazione 430,68/1000 e 12 teste, contrari all'approvazione 325,79 e 15 teste.
Appare quindi evidente che non sia stato rispettato il quorum deliberativo di cui all'art. 1137 c.c., non essendo stata deliberata l'approvazione del consuntivo dalla maggioranza delle teste, (lo stesso invero è stato approvato da 12 teste su 27), requisito necessario unitamente a quello della rappresentanza da parte della maggioranza di un terzo del valore dell'edificio.
pagina 5 di 9 Ed invero, dopo la riforma del condominio, oggi vige il criterio della prevalenza delle teste sui millesimi ove, comunque, la maggioranza abbia raggiunto il minimo richiesto dalla legge. Occorre infatti una prima maggioranza, che è quella degli intervenuti, e poi una seconda maggioranza, che è quella dell'espressione in millesimi, ma rispetto non agli altri condomini, ma alla legge, giacché la maggioranza delle teste deve essere portatore di mm in misura pari o maggiore di quella minima prevista dalla legge indipendentemente dai millesimi dell'altro gruppo, che rimane soccombente anche se portatore di millesimi maggiori ove non sia la “maggioranza degli intervenuti”.
Conseguentemente avendo la maggioranza degli intervenuti (i quali rappresentano un terzo del valore dell'edificio) votato in senso contrario all'approvazione del consuntivo, la delibera di cui all'assemblea del 20.6.2022 deve essere annullata sul punto.

7. Con riguardo alla doglianza di cui al punto 2 occorre precisare che nel verbale di assemblea avente ad oggetto: eventuale conferma o revoca dell'amministratore per la gestione 2022/2023 è indicato solo il numero delle teste favorevoli (19). Con riguardo a tale aspetto l'attore ha segnatamente espresso la seguente doglianza: non avendo chiarito quanti millesimi di proprietà siano favorevoli o meno alla conferma dell'amministratore, risulta pacifico che la maggioranza degli intervenuti si è espressa in senso contrario alla conferma, diversamente da quanto invece si evince dal verbale.
Il convenuto ha invece evidenziato che: L'amministratore che era in CP_3 carica non è stato revocato, non essendovi una delibera neppure implicita in tal senso in quanto chi ha espresso voto sfavorevole alla sua nomina non rappresentava la maggioranza di cui sopra per farlo, per cui ai sensi dell'art.
1129, X, cod. civ., l'amministratore è stato implicitamente confermato e
l'impugnativa anche su tale punto è infondata.
pagina 6 di 9 In via preliminare occorre evidenziare che non si nutrono i dubbi sulla necessità che la delibera di conferma dell'amministratore in carica debba essere assunta con la maggioranza rafforzata di cui al secondo comma dell'art. 1136 c.c. La
Corte di cassazione ha chiarito che "la disposizione dell'art. 1136 comma quarto cod. civ. la quale richiede per la deliberazione dell'assemblea del condominio di edifici riguardante la nomina o la revoca dell'amministratore la maggioranza qualificata di cui al secondo comma è applicabile anche per la deliberazione di conferma dell'amministratore dopo la scadenza del mandato" (Cass. 4 maggio
1994, n. 4269).
Il principio non può essere disatteso sulla base dell'argomento che evidenzia il mancato richiamo al provvedimento di "conferma" nella norma in commento, riferita espressamente alla sola nomina o revoca dell'amministratore.
Ed invero, soprattutto a seguito della novella in materia di condominio, la carica di amministratore, che ha durata annuale, si rinnova tacitamente solo per un ulteriore anno, al termine del quale deve intendersi cessata ex lege. Quanto sopra trova conferma nel disposto dell'art. 1129 co 8 c.c. norma che prevede una limitazione automatica del mandato amministrativo al termine dell'incarico, essendo esso ristretto al compimento dei soli atti indifferibili e comunque non retribuito.
Ne consegue che la c.d. “conferma” del mandato non è altro che la rinnovazione dei poteri gestori, atteso che essa determina la riespansione delle funzioni amministrative nella loro pienezza con effetti analoghi al provvedimento di nomina.
Ebbene, nel caso di specie, hanno votato in senso contrario alla conferma dell'amministratore 11 teste rappresentanti di soli 273,08 millesimi di valore, conseguentemente la conferma del mandato è stata raggiunta dalla maggioranza dei partecipanti, rappresentanti i millesimi richiesti dall'art. 1136 c.c.
Per tale ragione la decisione assembleare impugnata anche in relazione al punto conferma o revoca dell'amministratore all'o.d.g. non deve essere annullata essendo stata deliberata con le maggioranze di cui all'art. 1136 c.c.
pagina 7 di 9 8. Per quanto concerne invece la doglianza relativa all'erroneità delle spese approvate nel consuntivo occorre fare delle precisazioni.
Il controllo del giudice è limitato alla legittimità della delibera, verificando il rispetto delle norme di legge e del regolamento condominiale. Non può estendersi alla valutazione del merito, cioè all'opportunità o alla convenienza della scelta fatta dall'assemblea, salvo il caso di 'eccesso di potere'.
In altri termini il giudice deve intervenire ove si assuma essere la deliberazione affetta da vizi formali, perché presa in violazione di prescrizioni legali, convenzionali o regolamentari attinenti al procedimento di convocazione o di informazione dell'assemblea, o da eccesso di potere o da incompetenza;
svincolata da tale termine nel caso di delibera radicalmente nulla perché esorbitante dai limiti delle attribuzioni dell'assemblea o concernente innovazioni lesive dei diritti di ciascun condomino sulle cose o servizi comuni o su quelle di proprietà esclusiva di ognuno di essi (Cass. n. 1890 del 1995, da ultimo Cass S.U.
n. 8931 del 2021).
Al riguardo la contestazione della odierna ricorrente non involge l'atto deliberativo, ma il solo addebito di costi, conseguentemente, per quanto sopra evidenziato, non può essere analizzata in questa sede.

9. In considerazione della soccombenza reciproca (data dall'accoglimento della domanda attorea limitatamente ai suindicati punti all'ordine del giorno, con rigetto di tutte le ulteriori censure), sussistono evidenti motivi per disporre la compensazione integrale delle spese processuali tra le parti ai sensi dell'art. 92
c.p.c.


P.Q.M.


Il Tribunale di Modena, in composizione monocratica, nella persona del Giudice
Unico Dr.ssa FR RO, ha provveduto nel seguente modo:
pagina 8 di 9 1) In parziale accoglimento della domanda nei sensi indicati in parte motiva,
(ovvero con riguardo al solo punto 1 di cui al ricorso), annulla la delibera dell'assemblea del Supercondominio, “ sito AR Controparte_1
(MO), assunta in data 20.06.2022, nella parte in cui risulta approvato il
Consuntivo ed il Piano di Riparto della Gestione 2021/2022;
2) Rigetta nel resto la domanda attorea;

3) Compensa integralmente tra le parti le spese processuali
Modena 27 ottobre 2025
Il Giudice
FR RO
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