N. R.G. 1843/2023
TRIBUNALE ORDINARIO DI CREMONA
SEZIONE CIVILE
VERBALE DELLA CAUSA n. r.g. 1843/2023
Oggi 23/10/2025, alle ore 9.50, innanzi al giudice designato, dott. NI RO, sono presenti:
Per , l'avv. A. Daconto, in sost. dell'avv. Parte_1
AL AR
Per l'avv. TAGLIAFERRI FRANCO CP_1
Il giudice invita le parti a precisare le conclusioni e a discutere oralmente la causa.
Le parti precisano le conclusioni come da appositi fogli depositati telematicamente e discutono la causa. Il giudice, all'esito della discussione, pronuncia sentenza, dando lettura del dispositivo e della parte motivazionale.
Cremona, 23/10/2025
Il giudice
NI RO REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO DI CREMONA
SEZIONE CIVILE
Il Tribunale in composizione monocratica, nella persona del giudice NI RO, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta al n. r.g. 1843/2023 promossa da:
(C.F. ), con il patrocinio Parte_1 P.IVA_1 dell'avv. Falcone Bartolomeo, domiciliata in Cremona, piazza Roma n. 2, presso lo studio dell'avv. Andrea Daconto
- parte attrice - nei confronti di:
(C.F. ), con il patrocinio degli avv.ti Tagliaferri Franco e CP_1 P.IVA_2
IO SE, domiciliata in Crema, via Boldori n. 18, presso il difensore
- parte convenuta -
CONCLUSIONI
Per parte attrice: “nel merito: - accertare e dichiarare che la società convenuta
[...]
CP_ illegittimamente occupa senza alcun titolo ab origine i posti auto di proprietà della attrice siti nel seminterrato S1 del Controparte_2 via Pombioli identificati al Foglio 45, mapp. 944 sub. 536 del Catasto
[...]
Fabbricato del predetto Comune e, per l'effetto, condannare la società al CP_1 rilascio degli stessi liberi da persone e/o cose e nella piena disponibilità dell'attrice fissando la data per il rilascio, nonché emettendo ogni altro provvedimento necessario e conseguenziale per consentire alla attrice di esercitare il godimento degli stessi, ivi inclusa la condanna della convenuta a consegnare alla attrice copia delle chiavi dei cancelli dei passi carrabili e delle porte delle scale interne di accesso al piano seminterrato meglio evidenziate in narrativa;
condannare la convenuta al pagamento in favore dell'attrice dell'importo di € 7.200,00, così come quantificati dal CTU nella propria relazione, a titolo di risarcimento del danno per illegittima occupazione dei due posti auto nel periodo
30.09.2018-30.09.2023, oltre all'ulteriore indennità da illegittima occupazione dal
01.10.2023 sino al rilascio, quantificata dal CTU in € 60,00 mensile per ogni posto auto, ovvero della maggiore o minor somma risultante in corso di causa, anche ritenuta di giustizia in via equitativa dal Giudicante, oltre interessi dal dovuto al saldo, in ogni caso: - con vittoria di spese e compensi professionali del presente giudizio, oltre rimborso spese generali, IVA e CPA, nonché con spese di CTU a carico della convenuta e con condanna di questa ultima alla restituzione di quanto corrisposto dall'attrice in corso di giudizio per detta causale”.
Per parte convenuta: “voglia l'Ecc.mo Tribunale di Cremona, contrariis rejectis, così giudicare: in via riconvenzionale: accertare e dichiarare, con riferimento al subalterno
536 del seminterrato del fabbricato di via Pombioli a Crema, l'attuale validità del contratto di locazione del 18.06.2015, rinnovato automaticamente nel 2021, e conseguentemente respingere tutte le domande svolte dalla . Spese, diritti ed Parte_1 onorari rifusi oltre al rimborso forfetario, IVA e CNA come per legge. In via principale: respingere tutte le domande proposte dalla poiché infondate per Parte_1 tutte le ragioni esposte in atti. Spese, diritti ed onorari rifusi oltre al rimborso forfetario,
IVA e CNA come per legge. In via subordinata: nella denegata e non creduta ipotesi in cui vengano accolte le domande di parte attrice, dichiarare non dovuta l'indennità di occupazione richiesta ed eventualmente ridurla per quanto provato e di giustizia in base al reale valore locativo di mercato del sub. 536. Spese, diritti ed onorari rifusi oltre al rimborso forfetario, IVA e CNA come per legge”.
Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione conveniva in giudizio al fine di ottenere Parte_1 CP_1
l'accoglimento delle domande sopraccitate.
L'attrice deduceva:
- di avere “costruito il complesso immobiliare denominato Controparte_2
sito in Crema, via Pombioli s.n.c.”;
[...] - di avere “proceduto alla vendita a terzi di alcune porzioni del predetto complesso immobiliare, mantenendo la proprietà di uffici ed immobili a rustico siti al piano primo
(foglio 45 – mapp. 944 – sub. 527), secondo (foglio 45 – mapp. 944 – sub. 548) e terzo
(foglio 45 – mapp. 944 – sub. 549) nonché di due posti auto siti nel piano interrato S1
(foglio 45 – mapp. 944 – sub. 536)”;
- che “del fa parte anche la Controparte_2 società (che gestisce un supermercato per la vendita di casalinghi) avendo CP_1 acquistato porzioni dell'immobile”;
- di avere stipulato un contratto di locazione con CP_1
- che “nonostante non fossero oggetto del contratto di locazione, la convenuta procedeva ad occupare nel seminterrato S1 anche i posti auto di proprietà della attrice identificati a quel tempo al sub. 521 senza alcun titolo ab origine, nonché a cambiare all'inizio dell'anno 2018 le serrature dell'ingresso carraio e delle due porte di accesso dalle scale interne al seminterrato, impedendo dunque l'accesso alla società attrice”;
- “la compromissione del diritto di godere in modo pieno ed esclusivo dei due posti auto, che l'attrice avrebbe senza alcun dubbio utilizzato, laddove non fossero stati occupati, eventualmente anche locandoli ad altri inquilini che avevano la necessità di poter parcheggiare in luogo sicuro nel seminterrato”.
Si costituiva in giudizio la quale, argomentato circa la fondatezza delle CP_1 proprie pretese e l'infondatezza di quelle altrui, chiedeva il rigetto di ogni richiesta ex adverso formulata.
La convenuta deduceva:
- che “con l'atto di vendita stipulato in data 26 novembre 20201, la cedeva Parte_1 alla la proprietà dell'unità immobiliare ad uso supermercato composta da ampio CP_1 vano supermercato e vano stoccaggio merci (foglio 45 - mappale 944 - sub. 538) e dell'interrato – D8 - con wc (foglio 45 - mappale 944 - sub. 540), ad eccezione dei due posti auto identificati dal foglio 45 - mappale 944 - sub. 536, di proprietà della
. Il subalterno 536, è di fatto “fondo intercluso” e, pertanto e correttamente, Parte_1 nel medesimo atto pubblico veniva adeguatamente regolato anche il passaggio sul fondo servente di proprietà ; CP_1 - che “nel rogito, alla pagina 8 articolo 6 – effetti e possesso, le parti: “…danno atto che la parte acquirente già detiene gli immobili in oggetto in forza di regolare contratto di locazione.” Le parti, in sede di atto notarile, dichiaravano che in quel momento vi era in essere tra le parti un contratto di locazione che aveva ad oggetto i beni compravenduti ma la locazione riguardava anche tutto il seminterrato”;
- che “le parti, in data 18.06.2015, sottoscrivevano un contratto di locazione avente ad oggetto anche il seminterrato identificato dal foglio 45 – mappale 944 – sub. 522 – categoria D8. Alla pagina 10 della relazione dell'Arch. , che si produce, si vede Per_1 bene nell'elaborato planimetrico il subalterno 522, che viene locato, ed il subalterno 521, che non viene locato. Nel corso del tempo, tuttavia, si sono susseguite diverse modifiche catastali da parte della che, in data 27.12.2016, ha esteso l'area locata del Parte_1 fabbricato con la soppressione del subalterno 521 e, successivamente, in data 21.02.2017, con un ulteriore modifica catastale, in maniera autonoma ed arbitraria, l'ha ridotta
“creando” il subalterno 536 per cui è causa…nell'area relativa ai parcheggi sotterranei venivano costituiti i subalterni 536 e 537. Il subalterno 537 rappresentava la superficie di seminterrato originariamente locata alla mentre il sub. 536 – ossia i due posti auto CP_1 oggi oggetto di lite – veniva autonomamente ed arbitrariamente costituito dalla sull'area che, in virtù dell'estensione a fronte della precedente modifica Parte_1 catastale, era diventata anch'essa oggetto di locazione”;
- che “in vigenza del predetto contratto di locazione, la non ha mai avanzato Parte_1 nei confronti della una formale e diretta richiesta di consegna della copia delle CP_1 chiavi di accesso al seminterrato, a dimostrazione di un inesistente interesse ad accedervi”.
La domanda attorea è fondata nei termini e per le ragioni che seguono.
Preliminarmente si evidenzia che i posti auto oggetto della richiesta restitutoria sono siti in Crema, via Pombioli e sono attualmente identificati al catasto fabbricati del predetto comune al foglio 45, mapp. 944, sub. 536.
Secondo la tesi sostenuta da la domanda restitutoria avanzata da CP_1 dovrebbe essere rigettata, in ragione dell'intervenuta stipulazione del Parte_1 contratto di locazione del 18.6.2015. La tesi è infondata, poiché i citati posti auto non sono mai stati locati alla convenuta. La circostanza è ammessa nella comparsa di costituzione e risposta e accertata dal consulente tecnico nominato (“cfr. relazione di consulenza nella parte in cui si legge: “nel contratto di locazione stipulato dalle parti in data 18.6.2015 i posti auto non sono in alcun modo menzionati e quindi sono sicuramente da considerarsi esclusi dalla locazione stessa”). La mutata identificazione catastale dei beni non ha ampliato l'oggetto del contratto di locazione, che è rimasto quello concordato dai contraenti nel negozio del 18.6.2015. Solamente una nuova volontà delle parti, manifestata nelle forme previste dalla legge, avrebbe potuto attribuire a il godimento di beni non CP_1 originariamente concessi in locazione.
Considerato che i posti auto sono di proprietà di e Parte_1 che la convenuta non ha diritto di godere dei beni altrui, deve essere condannata CP_1 all'immediato rilascio degli stessi.
Considerato che la convenuta ha sostituito le serrature dei cancelli dei passi carrabili e delle porte delle scale di accesso al piano seminterrato dell'immobile all'interno del quale sono situati i posti auto di proprietà di (fatto non contestato) Parte_1
e che quest'ultima ha diritto di accedere al piano al fine di godere dei beni, deve CP_1 essere condannata a consegnare all'attrice le chiavi delle predette serrature.
Considerato che la convenuta ha occupato illegittimamente i posti auto di proprietà di deve essere condannata a ristorare il Parte_1 Parte_1 CP_1 pregiudizio subito dall'attrice consistente nell'impossibilità di godere direttamente o indirettamente dei beni. Tenuto conto della domanda risarcitoria formulata dall'attrice, come precisata nella memoria n. 1 ex art. 171 ter c.p.c., e del fatto che i beni potavano essere locati al prezzo mensile di euro 120,00 (cfr. relazione di CTU), deve CP_1 essere condannata a corrispondere all'attrice la somma di euro 10.200,00 (euro 120,00) x
85 mesi di occupazione (da ottobre 2018 a ottobre 2025)). deve essere altresì condannata a corrispondere a CP_1 [...] la somma giornaliera di euro 4,00, con decorrenza dall'1.11.2025 sino Parte_1 alla data di rilascio dei posti auto, in quanto i beni sono ancora nella materiale disponibilità della convenuta. L'importo indennitario giornaliero è stato determinato sulla base del canone locativo di mercato (euro 120,00 / 30 giorni).
Sulle 85 frazioni d'importo pari a euro 120,00 – frazioni che formano la somma di euro 10.200,00 – sono dovuti interessi, nella misura del tasso legale, dal giorno successivo all'ultimo giorno del mese di occupazione sino al saldo (a titolo esemplificativo, per l'indennità di occupazione relativa al mese di ottobre 2018, gli interessi decorreranno dall'1.11.2018).
Sull'importo giornaliero di euro 4,00 sono dovuti interessi, nella misura del tasso legale, dal giorno successivo alle scadenze dei termini per il pagamento sino al saldo (a titolo esemplificativo, per l'ipotetica occupazione del 2.11.2025, gli interessi decoreranno dal 3.11.2025).
È opportuno sottolineare che, sebbene nell'atto introduttivo del giudizio sia domandata la condanna di al pagamento della somma di euro 4.185,00, l'attrice CP_1 ha modificato l'importo richiesto nel foglio di precisazione delle conclusioni (“condannare la convenuta al pagamento in favore dell'attrice dell'importo di € 7.200,00, così come quantificati dal CTU nella propria relazione, a titolo di risarcimento del danno per illegittima occupazione dei due posti auto nel periodo 30.09.2018-30.09.2023, oltre all'ulteriore indennità da illegittima occupazione dal 01.10.2023 sino al rilascio, quantificata dal CTU in € 60,00 mensile per ogni posto auto”). La correzione è tempestiva, in quanto al momento dell'instaurazione della controversia sussisteva un'oggettiva incertezza circa l'ammontare del pregiudizio, sicché non costituisce una clausola di stile il sintagma “ovvero della maggiore o minor somma risultante in corso di causa” di cui alle
“conclusioni” dell'atto di citazione (“cfr. Cass. Civ., Sez. 3, sent. n. 12724 del 21/6/2016 secondo cui “la formula "somma maggiore o minore ritenuta dovuta" o altra equivalente, che accompagna le conclusioni con cui una parte chiede la condanna al pagamento di un certo importo, non costituisce una clausola meramente di stile quando vi sia una ragionevole incertezza sull'ammontare del danno effettivamente da liquidarsi, mentre tale principio non si applica se, all'esito dell'istruttoria, sia risultata una somma maggiore di quella originariamente richiesta e la parte si sia limitata a richiamare le conclusioni rassegnate con l'atto introduttivo e la formula ivi riprodotta, perché l'omessa indicazione del maggiore importo accertato evidenzia la natura meramente di stile dell'espressione utilizzata”).
Le spese processuali, comprese quelle relative all'esperita consulenza tecnica, seguono la soccombenza della convenuta e sono liquidate come da dispositivo tenuto conto del valore della controversia.

P.Q.M.

Il Tribunale di Cremona, definitivamente pronunciando, disattesa o assorbita ogni istanza ed eccezione, così dispone:
- condanna all'immediato rilascio dei posti auto siti in Crema, via Pombioli e CP_1 identificati al catasto fabbricati del predetto comune al foglio 45, mapp. 944, sub. 536;
- condanna a consegnare a le chiavi delle CP_1 Parte_1 serrature dei cancelli dei passi carrabili e delle porte delle scale di accesso al piano seminterrato dell'immobile all'interno del quale sono situati i posti auto di cui al punto precedente;

- condanna a corrispondere la somma di euro CP_1 Parte_1
10.200,00, oltre interessi come precisati in parte motivazionale;

- condanna a corrispondere la somma giornaliera CP_1 Parte_1 di euro 4,00 con decorrenza dall'1.11.2025 sino alla data di rilascio dei posti auto, oltre interessi come precisati in parte motivazionale;

- condanna alla rifusione delle spese di lite in favore di CP_1 [...]
che si liquidano in euro 545,00 per spese esenti e in euro 5.000,00 per Parte_1 compensi professionali, oltre rimborso forfetario per spese generali al 15%, oltre IVA, se e in quanto dovuta, e CPA come per legge;

- pone definitivamente a carico di il pagamento del compenso e delle spese del CP_1
CTU, come liquidati con provvedimento datato 26.5.2025.
Cremona, 23/10/2025
Il giudice
NI RO