N. R.G. 227 /2025
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI VERCELLI
In persona del Giudice, dott. Elisa Trotta, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta al numero di ruolo generale 227 /2025 promossa
DA codice fiscale con sede in Trino Corso Cavour 58, Parte_1 P.IVA_1 rappresentata e difesa dall'Avv. Carlo Ranaboldo (PEC FAX Email_1
0142-74284) e dall'Avv. Enrica Di Marcantonio (PEC Email_2
FAX 014274284), entrambi del Foro di Vercelli, con domicilio eletto in Casale Monferrato Via
Pinelli 8/D
PARTE ATTRICE OPPONENTE
CONTRO
(C.F. e Controparte_1 C.F._1 CP_2
(C.F. ) entrambi residenti in [...], Via
[...] C.F._2
Pasubio n. 41, elettivamente domiciliati in Moncalieri (TO), Strada Stupinigi n. 1 int. 2, presso lo studio dell'Avv.to Armando Capone (C.F. del Foro di Torino che li C.F._3 rappresenta e difende numero di fax: 011.624221 o all'indirizzo pec
Email_3
PARTE CONVENUTA OPPOSTA
Conclusioni: come da verbale di udienza del 10/12/2025
RAGIONI DELLA DECISIONE
Con decreto ingiuntivo provvisoriamente esecutivo n. 1/2025 il Tribunale di Vercelli, su istanza di e , ingiungeva a il pagamento di euro Controparte_1 Controparte_2 Parte_1
20.000 oltre interessi e spese, a titolo di restituzione degli acconti versati in pendenza di contratto preliminare sottoscritto il 21/10/2014, avente ad oggetto l'immobile in allora in corso di costruzione
1 sito nel complesso immobiliare Le Aguglie in Santa Maria Teresa di Gallura (OT), frazione Porto
Pozzo, rimasto inadempiuto – a dire dei ricorrenti – per non avere il costruttore provveduto alla consegna dell'immobile finito entro il termine contrattuale del giugno 2017.
Proponeva opposizione chiedendo, previa sospensione della provvisoria esecuzione, Parte_1 la revoca del decreto ingiuntivo e svolgendo, in via riconvenzionale, domanda di accertamento negativo del credito fatto valere in via monitoria nonché domanda di risoluzione del contratto preliminare per grave inadempimento degli acquirenti. In particolare, l'opponente sosteneva che i promissari acquirenti non avevano provveduto ad effettuare il pagamento degli acconti convenuti nel contratto a stato avanzamento lavori e che, per questo motivo, il costruttore aveva dichiarato di volersi valere della clausola risolutiva espressa.
Si costituivano in giudizio e chiedendo il rigetto Controparte_1 Controparte_2 dell'opposizione e la conferma del decreto ingiuntivo, ribadendo la fondatezza della loro pretesa alla restituzione degli acconti versati, essendosi a loro volta avvalsi della facoltà di recesso dal contratto in ragione dell'inadempimento del costruttore.
Sospesa la provvisoria esecuzione del decreto ingiuntivo ed assegnati i termini ex art. 171 ter c.p.c., all'udienza del 10/12/2025 la causa veniva decisa ai sensi dell'art. 281 sexies c.p.c., con riserva di deposito della sentenza entro trenta giorni.
In diritto, l'opposizione a decreto ingiuntivo è fondata per i motivi che seguono.
In data 21.10.2014 le parti stipulavano contratto preliminare avente ad oggetto un alloggio facente parte degli immobili di prossima costruzione del complesso immobiliare denominato Le Aguglie in corso di costruzione nel Comune di Santa Teresa di Gallura (OT)] in frazione Porto Pozzo, posto al piano terreno, primo fuori terra, dell'edificio Aguglia 3.
In quella sede si impegnava a consegnare l'immobile entro giugno 2017 e i Parte_1 promissari acquirenti a corrispondere il prezzo di euro 140.000,00 oltre iva, come segue:
- euro 10.000,00 alla sottoscrizione dell'accordo;
- euro 10.000,00 all'inizio della realizzazione delle fondazioni;

- euro 10.000,00 al getto del primo solaio;

- euro 10.000,00 al getto del tetto;

- euro 10.000,00 all'inizio della realizzazione degli impianti;

- euro 10.000,00 all'inizio della realizzazione degli intonaci interni;

- euro 20.000,00 all'inizio della realizzazione degli intonaci esterni;

- euro 20.000,00 alla posa degli infissi;

- euro 10.000,00 alla consegna delle chiavi;

2 - euro 30.000,00 attraverso l'esecuzione di lavori che la (o i soci o altra persona o Parte_1
Società da determinarsi) potrà affidare agli acquirenti entro i quattro anni successivi alla data di redazione del preliminare o, in alternativa, nel caso di mancato affidamento lavori, di corrispondere la predetta somma entro il medesimo termine.
Secondo l'art. 10 del contratto preliminare il costruttore avrebbe comunicato, con lettera raccomandata, le fasi di lavorazione e i promissari acquirenti, entro dieci giorni dal ricevimento, avrebbero dovuto effettuare il relativo pagamento.
È pacifico che, all'atto di sottoscrizione del preliminare, veniva versato il primo acconto.
Quanto al secondo acconto, dal doc. 4 fasc. opponente si evince che, con raccomandata del 20.2.2016, comunicava di aver iniziato i lavori relativi alla posa delle fondazioni richiedendo il Parte_1 pagamento della somma di euro 10.000. La ricevuta prodotta sub doc. 3 del fasc. monitorio documenta il pagamento di soli euro 5.000,00 su euro 10.000 dovuti. Va sin d'ora notato che la raccomandata veniva ricevuta il 1/3/2016 e il pagamento avveniva il 23/3/2016, quindi oltre il termine di dieci giorni previsto dal contratto.
Parte convenuta ha dedotto di aver eseguito il pagamento della restante somma di euro 5.000 mendiate plurimi versamenti rateali, effettuati tra aprile 2016 e ottobre 2016 da un soggetto terzo ( Persona_1 di cui la convenuta era ed è tuttora titolare, v. comparsa pag. 4) a saldo di una Controparte_1 fattura emessa (non da ma) dallo studio tecnico di cui il signor Parte_1 Parte_1 CP_3
è quantomeno socio (v. comparsa pag. 4), in relazione a prestazioni professionali di consulenza
[...]
e progettazione inerenti ad affari diversi rispetto all'appalto per cui è causa (il cantiere sito in Vercelli,
Via San Martino, v. capitolo di prova 7 formulato da parte convenuta), prestazioni mai eseguite;
proprio in ragione della mancata esecuzione di tali prestazioni, a dire di parte convenuta opposta, le parti avrebbero pattuito l'imputazione di pagamento della fattura alla parte del secondo acconto ancora dovuta in relazione alla vendita dell'immobile in costruzione.
Tale tesi è priva di riscontro ed in ogni caso inidonea ad escludere l'inadempimento di parte convenuta opposta.
In primo luogo, si osserva che il pagamento di parte del secondo acconto (euro 5.000) tramite pagamenti rateali sarebbe comunque avvenuto oltre il termine contrattuali di dieci giorni dal ricevimento della raccomandata di cui alla clausola 10 del contratto;
si ha quindi un primo inadempimento dell'acquirente in momento in cui il costruttore era invece adempiente. Parte convenuta non spiega perché non abbia effettuato il pagamento di euro 5.000 nei termini contrattuali, tenuto conto che l'asserito accordo intercorso tra le parti circa l'imputazione del pagamento effettuato da secondo la stessa prospettazione di parte convenuta, sarebbe avvenuto nel giugno Persona_1
2017 (v. capitolo di prova n. 13) e quindi ad inadempimento degli acquirenti già conclamato.
3 In secondo luogo, parte convenuta opposta invoca un accordo successivo al contratto in forza del quale concordava, con il signor prima e Controparte_2 Parte_2 Controparte_3 poi, che i denari pagati per la prestazione non resa sarebbero stati imputati per la quota di euro
5.000,00 in adempimento della scrittura privata datata 21 ottobre 2014 (v. comparsa pag. 5).
La pattuizione ha - evidentemente - contenuto contrario al contratto preliminare e non risulta supportata da idonee prove documentali atte a superare l'accordo negoziale scritto. Privo di idoneità probatoria è il capitolo di prova n. 8 formulato da parte convenuta opposta, in quanto generico, non essendo specificato quando sarebbe intercorso tale accordo modificativo delle modalità di pagamento del prezzo.
In terzo luogo, dai bonifici prodotti sub doc. 7 del fasc. opponente emerge che, in realtà, i versamenti rateali eseguiti da ammontino a euro 6.100,00. Non provato, se non inverosimile, il fatto Persona_1 che l'ulteriore somma di euro 1.100,00 è stata trattenuta dallo e/o dai suoi Controparte_4 soci quale compenso per la richiesta e per “danno-disagio” derivante dall'emissione della fattura in parola (v. comparsa pag. 7), tenuto conto che non si comprende perché lo Studio Tecnico avrebbe dovuto trattenere la somma per un disagio creato dallo Studio Tecnico stesso, visto che l'inadempimento sarebbe stato causato da problemi di salute di (v. capitolo di Parte_2 prova n. 10 parte convenuta).
Parte convenuta deduce altresì che, nello stesso periodo dell'(asserito) accordo di imputazione di pagamento (giugno 2017), gli acquirenti, in ragione del silenzio della promissaria venditrice, hanno manifestato la volontà di recedere e richiesto la restituzione dei denari pagati senza ottenere alcun risultato (v. capitolo di prova n. 14): anche in questo caso, non si comprende perché parte convenuta avrebbe dovuto esercitare il recesso subito dopo aver concordato il pagamento del secondo acconto a mezzo imputazione di pagamento. I due fatti sono contraddittori tra loro e ciò contribuisce a rendere la citata tesi inverosimile.
Sempre indimostrata è l'affermazione di parte convenuta secondo cui, in occasione della dichiarazione di recesso comunicata oralmente nel 2017 dagli acquirenti, il signor Controparte_3 prometteva la consegna dell'immobile oggetto del preliminare del 21.10.2014 entro l'anno 2018 –
2019 e, in mancanza, la restituzione dei denari a termini di contratto. Ora, una generica e verbale promessa di consegna entro il 2018 / 2019 non sarebbe idonea a superare le obbligazioni contrattuali pattuite precedentemente in forma scritta, che prevedevano sì l'obbligo del costruttore di consegnare dell'immobile entro il 2017 ma pur sempre in presenza di pagamento degli acconti;
non risulta specificamente contestato, del resto, che la modalità di pattuizione del pagamento del corrispettivo della vendita a stato avanzamento lavori fosse teso a consentire all'appaltatore l'autofinanziamento.
4 Infine, ad ulteriore conferma dell'infondatezza e inverosimiglianza di quanto sostenuto da parte opposta, si rileva che:

1. appare singolare che, nonostante l'asserito pagamento rateale, parte convenuta non si sia fatta rilasciare una quietanza attestante l'estinzione del debito per il secondo acconto;

2. il pagamento rateale di una somma irrisoria di euro 5.000 attesterebbe di per sé il ritardo di pagamento, oltre che l'incapacità finanziaria dell'acquirente.
Dal secondo acconto e sino al 2021, non si ha evidenza di prosecuzione del rapporto contrattuale e dell'esecuzione di ulteriori lavorazioni: ciò è avvenuto, verosimilmente, in ragione di una reciproca tolleranza delle parti legata ad altri rapporti contrattuali pendenti tra di esse o tra soggetti alle stesse collegati (v. capitolo di prova n. 11; fattura n.6/2016).
Al riguardo, si rileva peraltro che non era la prima volta che aveva acquistato da CP_1
e che il rapporto si era dilungato per anni senza poi addivenire ad una conclusione Parte_1 positiva;
infatti, nel 2004 le parti avevano sottoscritto altro preliminare e nel 2010 aveva CP_1 esercitato il recesso dal contratto, dichiarando di rinunciare all'acquisto. In tale documento non si fa riferimento ad inadempimenti del costruttore mentre la generica dichiarazione dell'acquirente di intendere rinunciare all'acquisto, resa molti anni dopo, lascia presumere che, anche in quel caso,
l'acquirente avesse perso interesse all'acquisto per causa, comunque, non imputabile al costruttore
(v. docc. 18 e 19 fasc. opponente).
Tornando al contratto per cui è causa, dallo scambio di corrispondenza whatsapp documentata sub doc. 12, 13 e 14 del fasc. opponente, emerge che, nel 2021, parte convenuta non aveva lamentato alcunché ed anzi i rapporti con il costruttore erano buoni visto il tenore dello scambio di battute tra le parti.
Riguardo all'interpretazione dell'art. 14 del contratto si rileva quanto segue.
Secondo tale clausola
Si ritiene che la possibilità che i promissari acquirenti soggiornassero presso altro immobile, essendo prevista subito dopo la facoltà di recesso dal contratto in caso di mancata consegna dell'immobile entro giugno 2017, fosse ipotizzata proprio per il caso di mancata consegna nei termini contrattuali.
In quella clausola le parti parlavano di recesso e non di risoluzione per inadempimento e dunque:

1. sottintendevano che il termine di consegna non fosse essenziale;

5 2. concepivano la possibilità di una consegna tardiva, senza necessità di risoluzione per causa imputabile al costruttore ma con facoltà concessa ai promissari acquirenti di risiedere in altro immobile.
Il costruttore ha specificamente allegato che gli acquirenti abbiano soggiornato gratuitamente presso altro immobile nelle estati del 2016, 2018, 2020 e 2021, in particolare dal 27/7 al 10/8/2016, dal
18/7 al 28/7/2018, dal 2/8 al 10/8/2020 e infine dal 12/8 al 21/8/2021.
Parte convenuta ha genericamente contestato tale circostanza (v. comparsa pag. 8) sostenendo di aver soggiornato nel (solo) mese di agosto 2021 presso un'abitazione di proprietà del signor Parte_1 pagando tale soggiorno. Sennonché non vi è prova di tale pagamento e di alcun pagamento si parla anche nella conversazione whatsapp sub docc. 12, 13 e 14 fasc. opponente. Inidoneo al fine di fornire prova della natura non gratuita del soggiorno (natura che pare confermata dai citati indizi di prova) è il capitolo 17 formulato da parte convenuta, vertendo peraltro su circostanza da provare documentalmente.
Nel contesto di fatto di cui si è detto, il costruttore, nel novembre 2021, richiedeva il pagamento del terzo acconto in conseguenza del getto primo solaio.
Nella comunicazione non c'è alcuna dichiarazione confessoria espressa di circa il Parte_1 mancato saldo del secondo acconto. Né è possibile in questa sede fare un processo alle intenzioni del dichiarante. La sola circostanza che, ove il secondo acconto non fosse stato pagato, il costruttore in quella comunicazione avrebbe richiesto il pagamento sia di tale importo che del terzo acconto può costituire al più un elemento di prova che rimane però privo di forza tale a consentire la prova presuntiva: si rammenta, infatti, che la presunzione deve basarsi su indizi, gravi, precisi e concordanti.
La citata comunicazione fa specifico riferimento a dei colloqui telefonici intercorsi tra agosto e ottobre 2021, al soggiorno dei promissari acquirenti presso altro immobile, ad un intervenuto accordo per la consegna dell'immobile entro il 2023. Non consta contestazione specifica di tali fatti avvenuta in tempi non sospetti da parte convenuta. Se i fatti richiamati in tale comunicazione fossero stati inventati, i promissari acquirenti –ragionando secondo l'id quod plerumque accidit – avrebbero subito replicato in modo scritto, negando di aver partecipato ad alcun accordo e anzi contestando il grave inadempimento del costruttore che, oltre a non aver ancora consegnato l'immobile, aveva persino sostenuto una tesi falsa.
Ciò non è avvenuto, essendosi parte convenuta limitata a recedere dal contratto non subito ma dopo otto mesi (missiva del 12/7/2022, doc. B 5 fasc. convenuta) e senza considerare di essere essa stessa inadempiente al saldo del terzo acconto, già intimato con lettera del novembre 2021.
E' pacifico che alcun pagamento sia intervenuto in relazione alle fasi di lavorazione inerenti al terzo acconto.
6 Con la comunicazione in data 12/9/2022 il costruttore ha, dunque, legittimamente esercitato la facoltà di avvalersi della clausola risolutiva espressa.
Peraltro, l'inadempimento dei promissari acquirenti andrebbe comunque ritenuto - sia per tempo che per rilevanza - prevalente rispetto al ritardo nella consegna dell'immobile, tenuto conto della causa del contratto di appalto con pagamento a stato avanzamento lavori, liberamente convenuta dalle parti e volta a consentire all'appaltatore l'autofinanziamento.
A quanto sopra, consegue la pronuncia di risoluzione del contratto e la revoca del decreto ingiuntivo, con diritto dell'opponente di trattenere le somme versate in acconto alla luce della previsione della clausola n. 13 del contratto.
La causa ha natura documentale ed è matura per la decisione allo stato degli atti e dei documenti prodotti, irrilevanti le altre istanze di prova non ammesse.
Le spese di lite seguono la soccombenza e sono liquidate in base a parametri medi ex d.m. 55/2014, tenuto conto del valore della domanda, ad eccezione della fase istruttoria /trattazione che si liquida ai minimi in assenza di attività istruttoria costituenda.


PQM


Il Tribunale di Vercelli, definitivamente pronunciando, disattesa ogni diversa domanda ed eccezione, così provvede:
- accoglie l'opposizione a revoca il decreto ingiuntivo n. 1/2025;
- dichiara risolto il contratto stipulato 21/10/2014 agli effetti della clausola risolutiva espressa di cui all'art. 13 del preliminare;

- rigetta le domande di parte convenuta opposta;

- condanna parte convenuta opposta a corrispondere a parte opponente, a titolo di spese di lite, la somma di euro 4.200,00, oltre rimborso contributo unificato e marca da bollo, oltre rimborso forfettario nella misura di legge, oltre IVA se dovuta e oltre CPA.
Vercelli, 15 dicembre 2025
Il Giudice
Dott.ssa Elisa Trotta
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