N. R.G. 16310/2024
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI BRESCIA
Seconda sezione civile
Tribunale di Brescia in composizione monocratica nella persona del giudice applicato Alessandra
IE, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 16310/2024 promossa da:
, , (avv.to Alborghetti Giangiacomo) Parte_1 Parte_2 Parte_3
contro
Controparte_1
All'udienza del 18.12.2025, svoltasi in modalità cartolare, la causa è stata riservata in decisione.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Con atto di citazione regolarmente notificato, il , e Parte_1 Parte_2
convenivano in giudizio la esponendo che: Parte_3 Controparte_1
- e avevano acquistato dalla società convenuta un'unità Parte_2 Parte_3
immobiliare costituente il Condominio ricorrente.
- nel luglio 2021 venivano contestati alla Società, la denuncia di gravi vizi e difetti dell'immobile costituente il Condominio consistenti in fenomeni di infiltrazione d'acqua puntuali a soffitto del solaio dell'interrato e diffusa dal pavimento industriale oltre ad una fessura di ritiro lungo la rampa di accesso;

- il CTU nominato in sede di ATP depositava in data 20/12/2023 perizia definitiva stimando in Euro
134.400,00 l'importo dei danni e rassegnava le seguenti conclusioni: “I danni lamentati dai Ricorrenti, sono persistenti, e tranne quello escluso nel corsello comune dei garage dovuto ad attività edilizie eseguite privatamente, ascrivibili alla Ditta Resistente. A parere della scrivente, la pavimentazione di tutto il piano interrato, è da considerarsi un grave difetto costruttivo, perché condizionata dalla costante presenza di acqua dagli strati sottostanti;
si è pertanto optato per il rifacimento totale della pavimentazione non solo perché non adeguatamente progettata, ma per permettere l'esecuzione di un intervento che permetta il “ripensamento” del sistema di tenuta all'acqua del solaio di fondazione pagina 1 di 4 perché si ritiene che nessuna soluzione riparativa possa essere accettabile per durevolezza, o ad effettiva attenuazione della principale causa del danneggiamento di un'opera di recente costruzione. Si precisa inoltre che le cause sono direttamente connesse a modalità ed eventi non controllati” di cui il
Direttore Lavori è direttamente responsabile, insieme alla Resistente”.
Il CTU relativamente alla perdita dal soffitto del garage, presso il corsello comune concludeva per l'insussistenza di responsabilità in capo alla società convenuta ricollegando i vizi ai lavori eseguiti, dopo la consegna dell'abitazione, per l'esecuzione di una piscina.
Quanto alla perdita dal soffitto del garage, presso la proprietà il CTU accertava un costo Pt_3 dell'intervento, a corpo, ipotizzato per l'intera superficie della trave: circa 3.250€”
Relativamente alle crepe verticali presso rampa di accesso ai garage, accertava un costo dell'intervento a corpo, ipotizzato per entrambi i fronti: circa 4.400€”
Relativamente le crepe nella pavimentazione in calcestruzzo accertava un costo di circa € 125.000
Chiedevano accertare e dichiarare la responsabilità in capo alla società per i Controparte_1
fatti di causa e la condanna della convenuta al versamento delle seguenti somme individuate dal
CTU per l'eliminazione dei vizi:
€ 58.494,0 in favore del Condominio;

€ 21.599,00 in favore di;
Parte_3
€ 21.541,00, in favore di Parte_2
Instavano in subordine per la condanna della convenuta al versamento, per il medesimo titolo, delle diverse somme accertate in corso di causa. Con vittoria di spese.
La società sebbene ritualmente citata non si è costituita e deve essere Controparte_1
dichiarata contumace.
La domanda è parzialmente fondata.
Parte ricorrente ha chiesto accertare la responsabilità della società venditrice Controparte_1 dell'immobile oggetto di causa in relazione ai seguenti danni:
a) presenza di infiltrazione di acqua nel soffitto dei garage - parti comuni, in corrispondenza della soprastante proprietà Pt_4
b) presenza di infiltrazione di acqua nel soffitto dell'autorimessa dei signori in corrispondenza Pt_3
del proprio giardino soprastante;

c) presenza di crepe verticali presso rampa di discesa ai garage;

d) presenza di crepe nella pavimentazione in calcestruzzo, del piano -1 dei garage, e tracce di umidità tra le crepe;
sia nelle parti comuni, presso tutto il corsello centrale di servizio che nei garage dei signori e Pt_3 Pt_2
pagina 2 di 4 Le risultanze della CTU espletata in sede di ATP consentono di ritenere parzialmente fondata la domanda.
Il CTU, all'esito di reiterati sopralluoghi sull'immobile, ha escluso la riconducibilità alla società venditrice delle infiltrazioni dal soffitto del garage presso il corsello comune attesa l'esecuzione, dopo la vendita dei lavori per l'esecuzione di una piscina che hanno cagionato i danni.
Per gli altri danni ha così concluso: “I danni lamentati dai Ricorrenti, sono persistenti, e tranne quello escluso nel corsello comune dei garage dovuto ad attività edilizie eseguite privatamente, ascrivibili alla
Ditta Resistente. A parere della scrivente, la pavimentazione di tutto il piano interrato, è da considerarsi un grave difetto costruttivo, perché condizionata dalla costante presenza di acqua dagli strati sottostanti;
si è pertanto optato per il rifacimento totale della pavimentazione non solo perché non adeguatamente progettata, ma per permettere l'esecuzione di un intervento che permetta il
“ripensamento” del sistema di tenuta all'acqua del solaio di fondazione perché si ritiene che nessuna soluzione riparativa possa essere di accettabile per durevolezza, o ad effettiva attenuazione della principale causa del danneggiamento di un'opera di recente costruzione.
Si precisa inoltre che le cause sono direttamente connesse a “modalità ed eventi non controllati” di cui il Direttore Lavori è direttamente responsabile, insieme alla Resistente”.
Dette conclusioni appaiono condivisibili poiché frutto di un attento esame delle risultanze dei sopralluoghi eseguiti e dello studio di tutta la documentazione in atti.
Trattasi di un compendio probatorio rassicurante in quanto costituito dall'esito di n. 8 riunioni verbalizzate e dalle risultanze di n. 2 ricognizioni dei luoghi svolti dal CTU in autonomia.
L'esperto ha accertato, in particolare, accertano quindi la sussistenza di gravi difetti ascrivibili a:
- mancanza di corretta progettazione,
- mancanza di corretta attività di controllo ed accettazione in corso d'opera,
- errata realizzazione.
La riparazione dei gravi difetti rilevati consiste in quanto segue:
- demolizione totale della pavimentazione;

- verifica della prestazione statica della sezione di pavimentazione sotto alla proiezione dei muri di separazione autorimesse. Se necessario occorrerà la demolizione anche dei muri (divisori) soprattutto per scongiurare la risalita di acqua in loro prossimità;
- bonifica della insistenza della condizione che causa la presenza di acqua in aderenza ed in controspinta alla sua base di appoggio;

pagina 3 di 4 - realizzazione di nuova pavimentazione debitamente progettata in relazione anche alla sua fruibilità in condizioni igienico-sanitarie congrue con l'aspettativa d'uso civile prevista dal valore dell'immobile.
Ha, quindi, individuato l'importo totale dei danni stimati in € 134.000,00 così suddivisi:
1) euro 5.000,00 per la perdita dal soffitto del garage, presso la proprietà Pt_3
2) euro 4.40000 per le crepe verticali presso rampa di accesso ai garage;

3) euro 125.000,00 per le crepe nella pavimentazione in calcestruzzo.
Alla stregua di tali risultanze, la società venditrice deve essere condannata al pagamento delle suindicate voci di danno di cui quella sub 1) in favore di , trattandosi di danno afferente Parte_3
in maniera specifica, detta proprietà.
Le restanti voci di danno sub 2) e sub 3) poiché riguardano le parti comuni, in questa sede, vanno liquidate in favore del attore per l'esecuzione dei relativi lavori. Parte_1
La ripartizione pro quota richiesta, pur essendo astrattamente consentita trattandosi di obbligazione divisibile, imporrebbe un'attenta verifica contabile delle quote alla luce delle tabelle millesimali di cui non è stata fornita prova adeguata.
Parimenti non provato è il danno da perdita di valore dell'immobile.
Il parziale accoglimento della domanda anche in relazione alla esclusione della responsabilità della società convenuta per i danni per infiltrazioni dal soffitto del garage e presso il corsello comune giustifica la compensazione in misura di un terzo, ponendo i residui due terzi a carico della società.
Le spese sono liquidate in dispositivo in base al valore della causa (€134.00000) ai sensi del DM n.
55/2014 (parametri minimi attesa la semplicità delle questioni affrontate)
Compensa le spese di ATP in quanto eseguito nell'interesse di entrambe le parti

PQM


Il giudice accoglie parzialmente la domanda proposta da Parte_5
e per l'effetto condanna la società la al pagamento
[...] Controparte_1 di € 134.000,00 di cui € 5.000,00 in favore di . Parte_3
Rigetta ogni altra domanda.
Compensa per un terzo le spese di lite e pone, a carico della società convenuta, i residui due terzi di dette spese liquidate per l'intero in € 7.052,00 oltre rsf 15%, IVA e CPA come per legge.
Compensa le spese di ATP.
Brescia, 21.12.2025
Il giudice
Alessandra IE
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