N. R.G. 383/2025
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO DI FERRARA
SEZIONE CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice MA MA ST ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile di primo grado iscritta al n. r.g. 383/2025, promossa da:
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. FERRARI MIRCA Parte_1 C.F._1
ricorrente contro
(C.F. Controparte_1 C.F._2 convenuto-contumace
CONCLUSIONI
Il ricorrente ha concluso come da verbale d'udienza di precisazione delle conclusioni e discussione orale del 9-10-2025.
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
ha convenuto in giudizio chiedendo l'accoglimento delle Parte_1 Controparte_1 seguenti conclusioni: “- accertare e dichiarare che il ricorrente è receduto – ex art. 1385 c.c. – dalla proposta unilaterale d'acquisto dell'unità immobiliare descritta in narrativa con proprie comunicazioni in data 24.06.2024 e 26.08.2024 con richiesta di restituzione, oltre che del doppio della caparra confirmatoria versata nella misura di euro 30.000,00 al Sig. , anche Controparte_1 tutti gli ulteriori acconti versati al predetto per totali euro 55.000,00 come documentati, e conseguentemente , condannare il Sig. alla restituzione, in favore del Controparte_1 ricorrente, della complessiva somma pari ad euro 115.000,00, di cui euro 60.000,00 a titolo di restituzione del doppio della caparra confirmatoria versata in data 02.08.2023 in conformità alla pagina 1 di 6 proposta unilaterale, ed euro 55.000,00 quali acconti ulteriori complessivamente versati al resistente in riferimento alla proposta unilaterale di acquisto di unità immobiliare per la quale è intervenuto il formale recesso;
- in ogni caso, con condanna del Sig. alla rifusione, in favore Controparte_1 del ricorrente, delle spese ed i compensi professionali del giudizio.”.
Il convenuto è rimasto contumace.
A fondamento delle domande proposte il ricorrente ha dedotto e documentato quanto segue:
- il ricorrente , in data 07.07.2023 e tramite la società mediatrice Stonehenge Srls, Parte_1 ha formalizzato, dopo aver visionato un immobile ed avendolo ritenuto confacente alle proprie necessità, una proposta unilaterale di acquisto di unità immobiliare in riferimento all'appartamento “sito in via Romea Vecchia n. 13 San Giuseppe di Comacchio (FE); gli spazi interni saranno da personalizzare entro il rogito, garage, area cortiliva pertinenziale”, il tutto senza ulteriore specificazione dei dati catastali identificativi (doc. 01);
- - la suddetta proposta unilaterale di acquisto, è stata in pari data accettata dalla ditta
[...]
(con sede legale in via A. Lollio n. 16 – Ferrara – c.f. Parte_2
) (cfr. doc. 01), ditta individuale in persona del titolare Sig. CodiceFiscale_3 [...]
; CP_1
- - in base a quanto dedotto nella suddetta proposta unilaterale di acquisto, il prezzo è stato fissato in euro 158.000,00 e avrebbe dovuto essere corrisposto: * quanto ad euro 15.000,00, alla sottoscrizione della proposta, a titolo di deposito cauzionale e nelle mani del mediatore incaricato;
* quanto ad euro 30.000,00, entro il 30.08.2023 e da valersi quale caparra confirmatoria;
* quanto ad ulteriori euro 20.000,00 entro il 10.10.2023; * quanto infine al saldo di euro 93.000,00, da versarsi al momento della stipula notarile “che dovrà avvenire entro e non oltre il 31.12.2023” presso lo studio del notaio da nominare;
- che il Sig. , a Parte_1 richiesta del promittente venditore , effettuò non solo i primi tre sopra Controparte_1 descritti versamenti (euro 65.000,00, non il saldo non essendosi verificata la notarile stipulazione, a maggior ragione nel termine indicato nella proposta), ma effettuò addirittura ulteriori pagamenti, versando quindi al Sig. riassuntivamente e Controparte_1 complessivamente: * euro 15.000,00 con assegno postale n. 7250954212 datato 10.07.2023
(doc. 02), incassato dal beneficiario l'11/07/2023 (doc. 03 – Controparte_1 registrazione di c/c del 11.07.2023) dopo averlo evidentemente ricevuto (quale beneficiario appunto indicato nel titolo stesso e dunque unico soggetto in grado di incassarlo) dal mediatore che aveva a propria volta ricevuto il titolo dal ricorrente quale deposito cauzionale;
* euro
30.000,00 a titolo di caparra confirmatoria con assegno postale n. 7250954214 datato pagina 2 di 6 02.08.2023 (doc. 04), incassato dal beneficiario il 03/08/2023 (cfr. doc. Controparte_1
03 registrazione di c/c del 03.08.2023); * euro 5.000,00 con assegno postale n. 7250954215 datato 12.10.2023 (doc. 05), incassato dal beneficiario il 13/10/2023 Controparte_1
(cfr. doc. 03 registrazione di c/c del 13.10.2023); * euro 5.000,00 con assegno postale n.
7250954216 datato 20.10.2023 (doc. 06), incassato dal beneficiario il Controparte_1
21/10/2023 (cfr. doc. 03 registrazione di c/c del 21.10.2023); * euro 10.000,00 con assegno postale n. 7250954217 senza data di emissione (doc. 07), incassato dal beneficiario
[...]
il 23.11.2023 (cfr. doc. 03 registrazione di c/c del 23.11.2023); * euro 20.000,00 CP_1 con vaglia postale circolare n. 0372552050 emesso il 29.01.2024 (doc. 08) e consegnato al beneficiario che poi lo ha incassato;
Controparte_1
- - infatti tutti i sopra indicati pagamenti tramite assegno, diversamente da quanto indicato in proposta ed in accordo fra le parti, non vennero effettuati con intestazione
[...]
”, bensì tutti ed esclusivamente con intestazione a favore del Parte_2
Sig. ; Controparte_1
- - dunque, nutrendo piena fiducia nel sig. che – tra l'altro Parte_1 Controparte_1
– si mostrava impegnato a lavorare presso il suddetto immobile per poterlo consegnare quanto prima e nonostante lo sforamento del tempo massimo di stipula indicato in proposta, effettuò pertanto il pagamento della complessiva somma di euro 85.000,00 in favore del Sig.
[...]
, di cui euro 30.000,00 per la caparra confirmatoria e la restante somma di euro CP_1
55.000,00 (i restanti cinque assegni) quale acconto sul prezzo finale;

- - tuttavia, trascorrendo i mesi senza ottenere il risultato e dopo aver sollecitato (o cercato di sollecitare) in più occasioni il resistente per la conclusione della vendita, il ricorrente, avuto riscontro di fatto dell'agire (ovvero il non agire) di controparte, ha comunicato il proprio recesso dalla proposta di acquisto (doc. 09 – pec indirizzata alla ditta del Sig. Controparte_1 ove risulta anche consegnata), chiedendo al contempo la restituzione del doppio della
[...] caparra confirmatoria (euro 60.000,00) e di tutti gli acconti nel frattempo versati (euro
55.000,00);
- - il ricorrente ha infatti potuto verificare solo nella tarda primavera dell'anno corrente, e dopo che il promittente venditore lo evitava e/o non rispondeva alle sue richieste, che la ditta individuale del Sig. era stata addirittura cancellata dal Registro della Controparte_1
Imprese in data 15.02.2024 (dopo aver cessato l'attività il 31.12.2023) (doc. 10), dunque che la definitiva cancellazione della ditta, era avvenuta solo qualche settimana dopo che lo stesso aveva ricevuto l'ultimo pagamento di euro 20.000,00 (di cui sopra si è detto in Controparte_1
pagina 3 di 6 data 29.01.2024), pagamento quindi ricevuto dal resistente nonostante la sua piena consapevolezza di aver cessato la propria attività di lavori edili (peraltro da effettuare anche nell'immobile in questione) già dal 31.12.2023;
- - il ricorrente, atteso quanto sopra e nonostante l'invio della pec suddetta regolarmente ricevuta dalla ditta individuale , si è visto costretto, proprio a causa della Controparte_1 cessazione della ditta di cui era nel frattempo venuto a conoscenza, a ribadire il proprio recesso con raccomandata a.r. del 30.08.2024 (doc. 11) e ribadire altresì la richiesta di restituzione, nel volgere di tre giorni, del doppio della caparra e di tutti gli acconti versati;

- - il resistente non ha mai riscontrato la suddetta raccomandata e tanto meno ha restituito le somme richieste.
***
Le domande proposte da parte ricorrente devono trovare accoglimento.

1. L'inadempimento contrattuale del promittente venditore ed il recesso del promissario acquirente.
A mente dell'art. 1385 c.c., se al momento della conclusione del contratto una parte dà all'altra, a titolo di caparra una somma di danaro o una quantità di altre cose fungibili, la caparra, in caso di adempimento, deve essere restituita o imputata alla prestazione dovuta. Se la parte che ha dato la caparra è inadempiente, l'altra può recedere dal contratto, ritenendo la caparra;
se inadempiente è invece la parte che l'ha ricevuta, l'altra può recedere dal contratto ed esigere il doppio della caparra.
Il ricorrente ha dato prova del contratto preliminare di vendita immobiliare sottoscritto con il convenuto e del proprio esatto adempimento in relazione alle obbligazioni di pagamento assunte.
, in data 07.07.2023 e tramite la società mediatrice Stonehenge Srls, ha formalizzato Parte_1 la proposta unilaterale di acquisto di unità immobiliare in riferimento all'appartamento “sito in via
Romea Vecchia n. 13 San Giuseppe di Comacchio (FE); gli spazi interni saranno da personalizzare entro il rogito, garage, area cortiliva pertinenziale”, il tutto senza ulteriore specificazione dei dati catastali identificativi (doc. 01).
La proposta unilaterale di acquisto, è stata in pari data accettata dalla ditta individuale
[...]
(con sede legale in via A. Lollio n. 16 – Ferrara – c.f. Parte_2
in persona del titolare . CodiceFiscale_4 Controparte_1
In esecuzione dell'accordo l'attore ha versato direttamente al titolare dell'impresa individuale venditrice quanto segue: euro 15.000,00 con assegno postale n. 7250954212 Controparte_1 datato 10.07.2023 (doc. 02), incassato dal beneficiario l'11/07/2023 dopo Controparte_1 averlo evidentemente ricevuto (quale beneficiario appunto indicato nel titolo stesso e dunque unico pagina 4 di 6 soggetto in grado di incassarlo) dal mediatore che aveva a propria volta ricevuto il titolo dal ricorrente quale deposito cauzionale;
euro 30.000,00 a titolo di caparra confirmatoria con assegno postale n. 7250954214 datato 02.08.2023 (doc. 04), incassato dal beneficiario Controparte_1 il 03/08/2023; euro 5.000,00 con assegno postale n. 7250954215 datato 12.10.2023 (doc.
[...]
05), incassato dal beneficiario il 13/10/2023; euro 5.000,00 con assegno Controparte_1 postale n. 7250954216 datato 20.10.2023 (doc. 06), incassato dal beneficiario Controparte_1 il 21/10/2023; euro 10.000,00 con assegno postale n. 7250954217 senza data di emissione
[...]
(doc. 07), incassato dal beneficiario il 23.11.2023; euro 20.000,00 con Controparte_1 vaglia postale circolare n. 0372552050 emesso il 29.01.2024 (doc. 08) e consegnato al beneficiario che poi lo ha incassato. Controparte_1
I pagamenti tramite assegno, diversamente da quanto indicato in contratto, non vennero effettuati con intestazione ”, bensì tutti ed esclusivamente Parte_2 Controparte_1 con intestazione a favore di . Controparte_1
ha dunque dedotto e documentato di aver versato direttamente al convenuto la Parte_1 complessiva somma di euro 85.000,00, di cui euro 30.000,00 a titolo di caparra confirmatoria e la restante somma di euro 55.000,00 (i restanti cinque assegni) quale acconto sul prezzo finale.
Il convenuto non ha provveduto al trasferimento dell'immobile nei tempi indicati e pertanto il ricorrente ha legittimante esercitato il proprio diritto di recesso dal contratto (doc. 09 – pec indirizzata alla ditta del Sig. ove risulta anche consegnata), chiedendo al Controparte_1 contempo la restituzione del doppio della caparra confirmatoria (euro 60.000,00) e di tutti gli acconti nel frattempo versati (euro 55.000,00) essendo peraltro venuto a conoscenza della cancellazione della ditta individuale del sig. dal Registro della Imprese in Controparte_1 data 15.02.2024 (doc. 10).
A fronte delle puntuali allegazioni di parte ricorrente, il convenuto, promittente venditore, non costituendosi in giudizio, non ha inteso fornire prova del proprio esatto adempimento, né di fatti impeditivi o estintivi delle obbligazioni assunte.
A fronte dunque del legittimo esercizio del diritto di recesso ad opera del ricorrente in data
1.07.2024, con comunicazione effettuata a mezzo pec a (comunicazione Controparte_1 accettata e consegnata al destinatario), ha receduto dal contratto ed ha diritto al Parte_1 doppio della caparra versata al convenuto (dunque 60.000,00 euro) ai sensi dell'art. 1385 c.c., e alla restituzione di tutte le ulteriori somme versate in acconto sul prezzo complessivo della vendita (per euro 55.000,00).
Le spese seguono la soccombenza e sono liquidate in dispositivo. pagina 5 di 6

P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando sulla domanda di nei confronti di Parte_1
, ogni diversa istanza ed eccezione disattesa o assorbita, così dispone: Controparte_1
- accerta e dichiara che il ricorrente è receduto ex art. 1385 c.c. dal contratto preliminare di compravendita tra le parti, con comunicazione in data 1.07.2024;
- condanna alla restituzione, in favore di della Controparte_1 Parte_1 complessiva somma di euro 115.000,00 (di cui euro 60.000,00 a titolo di restituzione del doppio della caparra confirmatoria versata in data 02.08.2023 ed euro 55.000,00 quali acconti sul prezzo versati);
- condanna alla rifusione in favore del ricorrente, delle spese di lite, che Controparte_1 liquida in complessivi euro 7052,00 compensi professionali, oltre spese forfettarie ed accessori di legge.
Ferrara, 20 ottobre 2025
Il Giudice
MA MA ST
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