REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI SALERNO
Seconda Sezione Civile
Il Tribunale, nella persona del giudice unico Dott. Antonio Ansalone, ha pronunziato, ex art. 281- sexies c.p.c., la seguente
SENTENZA
Nella causa civile iscritta al ruolo in data 1.4.2025 al numero n.2506/2025 R.G., avente ad oggetto: inadempimento contrattuale
TRA
(CF: ), rappresentato e difeso dall'Avv. Parte_1 CodiceFiscale_1
RE IO;

ATTORE
E
(CF: ); Controparte_1 CodiceFiscale_2
CONVENUTO CONTUMACE
CONCLUSIONI
La parte costituita concludeva come da verbale d'udienza del 21.10.2025
MOTIVAZIONI IN FATTO E DIRITTO DELLA DECISIONE
1. Con atto di citazione ritualmente notificato in data 18.03.2025 assumeva che in Parte_1 data 8/4/2024 in Capaccio-Paestum (SA) aveva stipulato con il sig. (mediante Controparte_1 proposta di acquisto del sig. datata 5/4/2024 e successiva accettazione del sig. Controparte_1
datata 8/4/2024, contenente controproposta, regolarmente accettata in pari data, Parte_1 con la quale si conveniva che il passaggio sulla corte, di comproprietà di terzi, sarebbe stato solo pedonale, ed inoltre che l'acconto sarebbe stato incassato dal promissario venditore all'atto dell'accettazione della controproposta e che le rate da €15.000,00 avrebbero dovuto essere versate mediante bonifico o assegno circolare) contratto preliminare di compravendita immobiliare, con il quale prometteva di acquistare, e prometteva di alienare, Controparte_1 Parte_1
l'immobile sito in Capaccio-Paestum alla via delle Telline 18, individuato in NCEU di detto
Comune al foglio 29, particella 345 sub 9, al prezzo complessivo di €116.000,00.
1 Le parti convenivano che il prezzo sarebbe stato versato nel seguente modo: €15.000,00, quale acconto e caparra confirmatoria, da versarsi all'atto della sottoscrizione del preliminare;

€90.000,00, da versarsi a mezzo n. 6 rate mensili di €15.000,00, a far data dal 30/5/2024 al
30/10/2024; €11.000,00 da versarsi a saldo entro e non oltre il mese di novembre 2024. Le parti fissavano la data del 30.11.2024 per il rogito e concordavano altresì di stipulare contratto di comodato per l'uso gratuito dell'immobile da parte del promittente acquirente. Nelle more le parti stipulavano contratto di comodato ad oggetto l'immobile promesso in vendita, con durata dal
17/4/2024 al 31/12/2024.
Deduceva l'attore che il promittente alienante si era reso gravemente inadempiente, in quanto non aveva rispettato l'obbligo di pagamento delle rate mensili pattuite, avendo alla data del 30/10/2024 versato a mezzo bonifico solo quattro delle sei rate convenute di € 15.000,00 cadauna (essendo stata la quinta rata versata soltanto in data 24/2/2025 e la sesta in data odierna, sempre a mezzo bonifico, restando ad oggi un saldo debitore di € 11.000,00). Il promissario acquirente non rispettava il termine stabilito per il rogito notarile, fissato per il 30/11/2024, non avendone richiesto la stipula, né rilasciava l'immobile detenuto a titolo di comodato.
L'attore, pertanto, atteso il grave inadempimento del convenuto, formulava, ai sensi e per gli effetti dell'art. 1385 comma 2° c.c., formale recesso dal contratto preliminare de quo, giusta lett. racc. AR datata 25/2/2025.
L'attore, stante il denunciato grave inadempimento, dichiarava di non accettare le somme versategli ad oggi a mezzo bonifico dal convenuto e si riservava di farne offerta in restituzione banco judicis alla prima udienza, al netto della caparra;
tutto quanto premesso l'attore chiedeva:
- in via principale, accertare il grave inadempimento del convenuto e la ritualità del recesso formulato ex art. 1385 comma 2° c.c., con conseguente ritenzione della caparra da parte dell'attore e declaratoria di risoluzione per inadempimento del convenuto del contratto preliminare per cui è causa;
in via subordinata, dichiarare risolto il contratto in oggetto per mutuo consenso e/o dissenso;

- condannare il convenuto al rilascio dell'immobile de quo;

- condannare il convenuto al pagamento delle spese di causa, con attribuzione.
Nessuno si costituiva per il convenuto, che veniva dichiarato contumace.
Alla prima udienza del 21.10.2025 l'attore esibiva assegno circolare di €90.000,00 che si dichiarava disponibile a consegnare al convenuto contumace. Il Giudice, pertanto, invitava la parte costituita alla discussione e decideva la causa ai sensi dell'art. 281-sexies c.p.c.
2. La domanda merita accoglimento. 2 E' documentalmente provato che le parti stipularono un contratto mediante proposta di acquisto del dig. datata 5/4/2024 e successiva accettazione del dichiarante datata 8/4/2024, Controparte_1 contenente controproposta, regolarmente accettata in pari data, con la quale si conveniva che il passaggio sulla corte, di comproprietà di terzi, sarebbe stato solo pedonale, ed inoltre che l'acconto sia stato incassato dal promissario venditore all'atto dell'accettazione della controproposta e che le rate da €15.000,00 avrebbero dovuto essere versate mediante bonifico o assegno circolare.
Dal tenore della documentazione in atti deve ritenersi, quindi, che le parti abbiano stipulato preliminare di vendita avente ad oggetto l'immobile sito in Capaccio-Paestum alla via delle Telline
18, individuato in NCEU di detto Comune al foglio 29, particella 345 sub 9, al prezzo complessivo di €116.000,00. Le parti convenivano, inoltre, che il promissario acquirente Controparte_1 avrebbe versato il prezzo pattuito nel seguente modo: €15.000,00, quale acconto e caparra confirmatoria, da versarsi all'atto della sottoscrizione del preliminare;
€90.000,00, da versarsi a mezzo n. 6 rate mensili di €15.000,00, a far data dal 30/5/2024 al 30/10/2024; € 11.000,00 da versarsi a saldo entro e non oltre il mese di novembre 2024.
La domanda è meritevole di accoglimento atteso che:
- parte attrice ha provato la fonte negoziale della sua pretesa mediante la produzione in giudizio della copia della scrittura privata del 5-8.4.2025;
- la convenuta, non costituendosi, non ha potuto formulare eccezioni non rilevabili d'ufficio;
- non sussistono dubbi in ordine alla configurabilità del grave inadempimento in cui è incorso la parte convenuta che non ha inteso stipulare il contratto definitivo in forma pubblica, non ha versato il saldo prezzo, ha trattenuto illegittimamente l'immobile.
Pertanto, alla luce della documentazione acquisita, l'inadempimento del promissario acquirente è grave e manifesto.
L'attrice ha proposto, in via stragiudiziale prima, ed in via principale in questa sede domanda di recesso ex art. 1385 c.c. dal contratto preliminare con ritenzione della caparra.
Ai sensi dell'art. 1385 c.c.: “Se al momento della conclusione del contratto una parte dà all'altra, a titolo di caparra, una somma di danaro o una quantità di altre cose fungibili, la caparra, in caso di adempimento, deve essere restituita o imputata alla prestazione dovuta. Se la parte che ha dato la caparra è inadempiente, l'altra può recedere dal contratto, ritenendo la caparra;
se inadempiente è invece la parte che l'ha ricevuta, l'altra può recedere dal contratto ed esigere il doppio della caparra. Se però la parte che non è inadempiente preferisce domandare l'esecuzione o la risoluzione del contratto, il risarcimento del danno è regolato dalle norme generali”.
L'art. 1385, quindi, autorizza la parte adempiente a recedere dal contratto e di trattenere la caparra ricevuta. Sostanzialmente, la disciplina dettata dall'art. 1385 comma 2 c.c. in tema di recesso per
3 inadempimento, nell'ipotesi in cui sia stata versata una caparra confirmatoria, non deroga alla disciplina generale della risoluzione per inadempimento, consentendo il recesso di una parte solo quando l'inadempimento della controparte non sia colpevole e non di scarsa importanza in relazione all'interesse dell'altro contraente (Cass. Civ. del 09.05.2016 n. 9317).
Dunque, a fronte dell'inadempimento imputabile al convenuto, non di scarsa importanza, l'attore può legittimamente esercitare il diritto di recesso trattenendo la caparra confirmatoria di
€.15.000,00, che assolve alla evidente funzione di preventiva liquidazione del danno subito a causa dell'inadempimento dell'altra parte. Quanto alla residua summa versata dal promissario acquirente a titolo di mero acconto prezzo, l'attore si è reso disponibile a renderla al convenuto, che però non costituendosi non ha potuto formulare domanda di ripetizione.
La domanda va, quindi, accolta.
4. Le spese di lite seguono la soccombenza e sono liquidate come in dispositivo ex D.M. n. 147/22
e successive modifiche, applicando i valori minimi, data la natura documentale del giudizio, con attribuzione al procuratore antistatario.


PER QUESTI MOTIVI


Il Tribunale di Salerno, Seconda Sezione Civile, Seconda Unità Operativa, in persona del giudice unico Dott. Antonio Ansalone, definitivamente pronunziando sulla domanda proposta nel giudizio n. RG. 2506/2025, ogni altra istanza disattesa, così provvede:
- accertato e dichiarato il grave inadempimento contrattuale della parte promissaria acquirente in relazione al contratto preliminare stipulato in data 5-8/4/2025, rispetto Controparte_1 all'obbligo di concludere il contratto definitivo, accoglie la domanda avanzata da;
Parte_1
- per l'effetto, accertato e dichiarato il diritto di al recesso dal contratto preliminare Parte_1 di compravendita stipulato in data 8/4/2025 ex art. 1385, comma 2, c.c., accoglie la richiesta della stessa di ritenere la caparra confirmatoria pari ad €.15.000,00;
- per l'effetto, condanna il convenuto al rilascio immediato, dell'immobile sito in Capaccio-Paestum alla via delle Telline 18, individuato in NCEU di detto Comune al foglio 29, particella 345 sub 9;
- condanna il convenuto in favore dell'attore alla rifusione delle spese di lite che si quantificano in complessivi €250,00 per esborsi, €2.500,00 per compenso, oltre spese generali al 15%, IVA e CPA come per legge, con attribuzione in favore dell'avv. RE IO.
Così deciso in Salerno, il 21.10.2025
Il Giudice
Dott. Antonio Ansalone
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