N. R.G. 1873/2022
TRIBUNALE ORDINARIO di PALERMO
SEZIONE SECONDA CIVILE
VERBALE DELLA CAUSA n. r.g. 1873/2022
tra
Parte_1
ATTORE
e

Controparte_1
CONVENUTO
Oggi 11 dicembre 2025, innanzi al dott. AN AR AR, sono comparsi: per l'attrice l'avv. Federico Bruno e per il convenuto l'avv. Mario Rispoli, anche in sostituzione dell'avv. Ambra Rispoli.
Il Giudice invita le parti a precisare le conclusioni.
L'avv. Bruno si riporta alle conclusioni già rassegnate e chiede che la causa sia decisa.
L'avv. Rispoli si riporta agli atti già depositati, insistendo nell'istanza di ammissione dei mezzi istruttori già articolati, soffermandosi sulla intervenuta prescrizione, vertendosi in tema di infiltrazioni pregresse, oggi non attive, oltre che di carenza di legittimazione passiva del convenuto, che mai era stato costituito in mora prima del giudizio. Dà atto che il ricorrente ha rinunciato ad una delle domande formulate dalla attrice.
L'avv. Bruno precisa di avere rinunciato alla domanda concernente il risarcimento del danno proveniente dal balcone soprastante la proprietà dell'attrice, quantificato dal
Ctu in € 500,00 circa. Con riguardo all'eccezione di difetto di legittimazione passiva, precisa che la questione è risolta in quanto il Ctu ha collocato le cause delle infiltrazioni nelle parti del supercondominio;
in ordine alla prescrizione eccepita, precisa che parte convenuta ritiene che il danno sia cristallizzato, mentre il danno è in continua evoluzione e precisa che il Ctu ha dichiarato che il danno sussiste tuttora.
Dopo breve discussione orale, alle ore, il Giudice pronuncia sentenza ex art. 281 sexies
c.p.c. dandone lettura, in assenza delle parti, nelle more allontanatesi.
Il Giudice
AN AR AR G.o.p.
Pag. 2 di 10 REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di PALERMO
SEZIONE SECONDA CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. AN AR AR ha pronunciato ex art. 281 sexies c.p.c. la seguente
SENTENZA
nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 1873/2022 promossa da:
nata a [...] [...] (C.F. ), Parte_1 CP_1 C.F._1
elettivamente domiciliata in , Via Jacopo Tintoretto n.4, presso lo studio CP_1
dell'Avvocato Federico Bruno (C.F.: che la rappresenta e difende C.F._2
per mandato in atti
ATTORE
contro
, C.F. , in persona Controparte_2 P.IVA_1
dell'amministratore pro tempore Dr. con sede in CP_3 CP_1 [...]
, elettivamente domiciliato Via G. Sciuti 38, presso lo studio Controparte_2 CP_1
dell'Avv. Mario Rispoli e dell'Avv. Ambra Rispoli ( CodiceFiscale_3 [...]
) che lo difendono congiuntamente e/o disgiuntamente per mandato C.F._4
CONVENUTO
CONCLUSIONI
Pag. 3 di 10 Le parti hanno concluso come da verbale d'udienza.
Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione
Con ricorso ex art. 702-bis c.p.c. la sig.ra ha convenuto in Parte_1
giudizio il , in persona Controparte_4
dell'amministratore pro tempore, Dott. , chiedendone, in via principale CP_3
ex art. 2051 c.c., ed in via subordinata ex art. 2043 c.c., la condanna al pagamento in suo favore della somma di euro 9.170,02, a titolo di risarcimento dei danni da infiltrazioni verificatisi nell'immobile di sua proprietà posto in , Via Santa Maria CP_1
di Gesù n. 98, piano terra, con accesso da via Antonio Gramsci, n. 38. (Identificato in catasto di detto Comune al foglio 85, part. 1376, sub 47), ovvero di quella diversa somma che dovesse risultare in corso di causa, oltre interessi e rivalutazione monetaria e la condanna del condominio ex art. 96 c.p.c. per la mancata partecipazione dello stesso alla mediazione obbligatoria, con condanna altresì al rimborso delle spese sostenute dalla ricorrente per il procedimento di mediazione.
Il si è costituito con comparsa di Controparte_4
costituzione e risposta del 22.04.2022, eccependo il proprio difetto di legittimazione passiva, la prescrizione delle richieste risarcitorie nonché l'esclusiva responsabilità per il danno della stessa ricorrente, chiedendo il rigetto di tutte le domande esposte nel ricorso, con la condanna di quest'ultima alle spese di lite.
La causa è stata istruita sia in forma documentale che tramite una Consulenza
Tecnica d'Ufficio volta ad accertare la sussistenza e la provenienza dei danni lamentati dalla parte attrice, nonché eventualmente il costo dei lavori necessari per il ripristino dell'immobile de quo. Le prove testimoniali articolate dal convenuto sono state dichiarate inammissibili in quanto concernenti circostanze ininfluenti ai fini della decisione – come quelle relative alle domande da porre alla persona addetta alla pulizia condominiale sul mancato utilizzo dell'immobile in oggetto, o quelle relative all'insussistenza di danni agli immobili degli altri condomini provenienti dalle aiuole condominiali o ancora in quanto concernenti giudizi sulle cause del verificarsi dei
Pag. 4 di 10 danni.
Infine, all'udienza dell'11 dicembre 2025, dopo la precisazione delle conclusioni, la causa è stata decisa ai sensi dell'art. 281 sexies c.p.c.
Motivi della decisione
La domanda attorea, alla luce della documentazione versata in atti, dell'attività istruttoria espletata e della disposta consulenza tecnica, appare fondata e va accolta.
Preliminarmente, con riguardo all'eccezione sollevata dal convenuto circa il difetto di legittimazione passiva dello stesso, si osserva che il Controparte_4
, comprendente diversi edifici, è unico, nel senso che, come si
[...]
legge all'art. 2 del Regolamento vigente, esso “ha ad oggetto la proprietà comune dei condomini di ogni edificio” e cioè, “oltre le parti comuni indicate dall'art. 1117 del codice civile, quant'altro serve all'uso e al godimento comune;
inoltre costituiscono proprietà comune e indivisibile fra i condomini di ciascun edificio o del caso fra i condomini di ciascun complesso: a) l'area su cui sorge la costruzione salvi i diritti del
Comune di Palermo accettati con la stipula dell'atto pubblico di trasferimento;
b) le recinzioni di cose comuni e i relativi cancelli, il cornicione, le intercapedini tra i fabbricati;
c) area parco giochi e aree di manovra ed ingresso, escluse le zone assegnate in proprietà o uso ai singoli condomini e i posti auto”.
Inoltre, l'art. 8 del Regolamento così recita: ” l'amministrazione del condominio
è affidata ad un amministratore nominato dall'assemblea dei condomini e dura in carica un anno (…) l'amministratore dovrà essere coadiuvato da un consiglio composto da sei membri (uno per ciascuno degli stabili condominiali) nominati annualmente dall'assemblea dei condomini. Detto consiglio ha funzioni meramente informative e consultive ed è rieleggibile. I consiglieri potranno prendere visione in ogni momento delle pezze giustificative e dei registri tenuti dall'amministratore”.
Dal Regolamento condominiale allegato agli atti del giudizio, si evince pertanto l'esistenza di un unico condominio, comprendente sia i singoli edifici che le parti in
Pag. 5 di 10 comune tra gli stessi, amministrato da un unico amministratore coadiuvato da un consigliere per ogni stabile. Inoltre, il primo punto dell'ordine del giorno del verbale dell'assemblea condominiale del 14/10/2005 concerne proprio l'impermeabilizzazione delle pareti della fioriera posta all'ingresso dell'edificio in cui si trova l'immobile dell'attrice e il ripristino di quest'ultimo. Da ciò si deduce che il convenuto CP_4
sia unico, visto l'elevato numero di condomini che ne fanno parte, ottantacinque per la precisione, che denota l'esistenza di un unico ente di gestione per tutti gli edifici e che lo stesso avesse piena consapevolezza già nel 2005 dei danni provocati dalle parti comuni nell'immobile di proprietà della signora . Ancora, il medesimo Parte_1
amministratore del , il dottore Controparte_5
, inviava alla odierna attrice la convocazione all'assemblea del 22/11/2016 per CP_3
discutere di questioni attinenti al solo edificio in cui si trova l'immobile de quo.
In ogni caso, dalle risultanze della relazione resa dal Ctu nominato, alle quali hanno aderito i Ctp nominati dalle parti, risulta che i danni all'immobile di proprietà della signora derivino tutti da parti comuni a tutti gli edifici. Parte_1
Alla luce di quanto sopra, quindi va rigettata l'eccezione di difetto di legittimazione passiva del convenuto.
Nel merito, appare opportuno sottolineare come nella fattispecie de qua sia stata inequivocabilmente accertata la responsabilità del Controparte_4
, in persona dell'amministratore pro tempore, per la violazione
[...]
delle disposizioni di cui all'art. 1130 n. 1 c.c. e 2051 e 2043 c.c.
In particolare, la giurisprudenza di legittimità è concorde nel ritenere che l'amministratore del condominio abbia il compito di provvedere non solo alla gestione della cosa comune, ma anche alla gestione di essa, col conseguente obbligo di vigilare affinchè quest'ultima non rechi danni a terzi o agli stessi condomini, come è avvenuto nella fattispecie per cui è causa.
Come è noto, la norma dell'art. 2051 c.c. individua nel custode del bene il
Pag. 6 di 10 soggetto responsabile dei danni da esso causati, salvo la prova del caso fortuito. Nella fattispecie, il convenuto è certamente custode dei beni esemplificativamente elencati dall'art. 1117 c.c., in ordine ai quali, qualora si verifichi un danno a terzi il CP_4
può essere chiamato a rispondere. Tra i soggetti legittimati ad agire nei confronti del per i danni patiti a causa di beni condominiali si ricomprendono anche i CP_4
singoli condomini danneggiati. La giurisprudenza è assolutamente costante nell'affermare che il singolo condomino possa agire nei confronti del per il CP_4
risarcimento dei danni sofferti per esempio per infiltrazioni di acqua provenienti da parti comuni, per i quali il agisce da custode. Affinchè possa configurarsi la CP_4
responsabilità del è sufficiente che l'attore dimostri il verificarsi CP_4
dell'evento dannoso, il rapporto di custodia e il rapporto di causalità col bene, fatta salva la prova del caso fortuito incombente al . CP_4
Nella fattispecie che ci occupa, il Consulente Tecnico nominato dal Tribunale ha accertato che l'immobile di proprietà della signora è interessato da fenomeni Parte_1
di infiltrazione di acqua provenienti sia dal balcone soprastante, che ha determinato l'ammaloramento del pilastro destro, sia dalle parti poste a servizio dell'intero supercondominio, d'accordo con i Ctp di entrambe le parti.
Il Ctu in particolare ha dichiarato, in merito al primo quesito concernente la sussistenza di danni da infiltrazioni nel locale de quo, che “Durante il sopralluogo è stata accertata l'esistenza di avvenute infiltrazioni nell'immobile di proprietà dell'attrice, con i conseguenti danni:
1)Pilastro dx di facciata rivestito in marmo
Il marmo è risultato in parte distaccato dal pilastro a causa del rigonfiamento del copriferro, a sua volta causato dall'ossidazione dei ferri di armatura (f.to.2).
L'ammaloramento del pilastro sulla facciata si è ampliato internamente, come da vistosa lesione nella sua parte bassa (f.to.12).
2)Parete sx entrando
Pag. 7 di 10 Nell'intera parete, per circa cm 70 di altezza, sono presenti effluorescenze con taluni distacchi dei rivestimenti (f.to.4-10), che hanno provocato ammaloramenti anche nei pilastri;
inoltre sono presenti lesioni, fino a circa mt.1,50 nel pilastro posto all'ingresso (f.to.4).
3)Piastrellatura bagno
L'intonaco retrostante alla piastrellatura della parete entrando nel wc a dx è stato rinvenuto rigonfio.
In ordine all'accertamento della provenienza delle infiltrazioni da parti comuni:
1)Pilastro a dx. di facciata rivestito in marmo
Visibili macchie di umidità nel marmo sia nella parte bassa che nella parte alta
(f.to.2).
Esse indicano che le infiltrazioni avvengono appunto sia dal basso che dall'alto della lastra di marmo, entrambe causate da mancanza di sigillatura. Si evidenziano infiltrazioni nella parte alta del marmo del pilastro dx (f.to.13,14), non riscontrate nel pilastro sx (f.to.15, 16), a causa delle percolazioni derivanti dal balcone sovrastante, come è evidente dalla zona di umidità visibile al di sotto del balcone (f.to.2 a dx sotto il balcone).
2)Parete lato sx entrando
L'ammaloramento della parete lato sx prima descritto è stato provocato dallo stato dell'intercapedine interposta tra il muro sx e l'aiuola; in particolare dalla rottura a cielo aperto della copertura dell'intercapedine, inoltre, anche se non evidente ma molto verosimile, dall'impermeabilizzazione della parete nella zona dell'aiuola (V. foto fioriera sett-nov 2021 allegate al fascicolo).
In ordine al quesito concernente 3)INDICARE I LAVORI NECESSARI PER LA
RIMESSIONE IN PRISTINO DEL MAGAZZINO DELLA SIGNORA INGRASSIA,
DETERMINANDONE IL RELATIVO COSTO CON LA REDAZIONE DI APPOSITO COMPUTO
METRICO, i lavori sopra indicati sono elencati nell'allegato computo metrico
Pag. 8 di 10 dell'importo di complessive €.9.000,00.
Il ha eccepito la prescrizione del diritto al risarcimento del danno CP_4
per il decorso del termine di cinque anni previsto per il risarcimento del danno extracontrattuale qual è quello previsto dall'art. 2051 c.c.
Giova ricordare, a tal proposito, che la Corte di Appello di Milano con la sentenza n. 610/2020 ha affermato che, in caso di illecito permanente, cioè di illecito i cui effetti perdurino nel tempo - il termine di prescrizione quinquennale del danno previsto dall'art. 2947 c.c. ricomincia a decorrere ogni giorno successivo a quello in cui il danno si è manifestato per la prima volta, fino alla cessazione della condotta colposa
(generatrice del danno). La Corte di Cassazione con l'ordinanza n. 25835/2023 ha dichiarato che "per il risarcimento in forma specifica, volto alla rimozione della situazione dannosa e pregiudizievole, l'inizio del decorso della prescrizione quinquennale consegue dalla data della sua eliminazione"
Il tuttavia non ha dato prova della riparazione delle cause dei CP_4
danni, che si è appurato provenire dalle parti comuni sottoposte alla gestione dello stesso, né del tempo in cui eventualmente sarebbe stata effettuata. Infatti, il convenuto afferma che l'unico sollecito alla eliminazione delle infiltrazioni dall'aiuola sia pervenuto nel 2005, salvo poi affermare nella seconda memoria CP_6
depositata ai sensi dell'art. 183 comma 6 c.p.c. che nel 2016 il condominio ha incaricato l'ing. di appurare se l'aiuola provocasse infiltrazioni nella parete Per_1
dell'immobile de quo, confermando che a quel tempo il problema fosse ancora irrisolto. Per tale motivo anche l'eccezione di prescrizione sollevata dal va CP_4
respinta. Il convenuto, pertanto, va dichiarato responsabile dei danni occorsi all'immobile della odierna attrice, ad eccezione di quello al pilastro dx, derivante da percolazioni dal balcone soprastante di proprietà esclusiva di un condomino, valutato in € 500,00. Il , in persona Controparte_4
dell'amministratore pro tempore, dovrà essere condannato pertanto al pagamento a favore di della somma di € 10.618,01 comprensiva di iva al 22%, in Parte_1
Pag. 9 di 10 quanto i lavori di ripristino saranno eseguiti a cura e spese della e non del Parte_1
condominio.
Il convenuto dovrà altresì rimborsare alla parte attrice le spese di lite come liquidate in dispositivo, ma non quelle di mediazione, che non sono state allegate agli atti, nonché il compenso del Ctu come liquidato con separato decreto.


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni altra istanza disattesa o assorbita, così dispone: dichiara la responsabilità del , Controparte_4 in persona dell'amministratore pro tempore, per i danni verificatisi nell'immobile oggetto del presente giudizio;
condanna il convenuto al pagamento a favore di della somma di € Parte_1
10.618,08 comprensiva di iva al 22% a titolo di risarcimento dei danni;

Condanna altresì la parte convenuta a rimborsare alla parte attrice le spese di lite, che si liquidano in € 145,50 per spese, € 2.540,00 per compenso professionale, oltre i.v.a., c.p.a. e 15 % per spese generali;

Condanna altresì la parte convenuta a rimborsare alla parte attrice la somma di €
1.133,59, comprensiva dell'acconto già liquidato in sede di udienza di conferimento di incarico, oltre oneri accessori, come per legge;

Sentenza resa ex articolo 281 sexies c.p.c., pubblicata mediante lettura in assenza delle parti ed allegazione al verbale.
Palermo, 11 dicembre 2025
Il Giudice
AN AR AR G.o.p.
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