REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale di Torre Annunziata, nella persona del G.O.P. dr.ssa Cristina Gallo, ha pronunciato la seguente
SENTENZA
Nella causa civile iscritta al n. 1287/24 RG, avente ad oggetto azione di garanzia per vizi occulti
TRA
, nato a [...] il [...] (c.f. ) e Parte_1 C.F._1 [...]
, nata a [...] il [...] (c.f. ), Parte_2 C.F._2
rappresentata e difesa dagli avv.ti Antimo Valle e Michele Marra, presso il quale sono elettivamente domiciliati in Casagiove, Via Lazio 7, in virtù di mandato in calce all'atto di citazione, attori;

E
, nato a [...] il [...] (c.f. ) e CP_1 C.F._3
, nata a [...] il [...] (c.f. Controparte_2
), elettivamente domiciliati in Pompei (NA), Viale G. Mazzini n.83, presso C.F._4
l'Avv. Davide Fiorentino (c.f. ), che li rappresenta e difende in virtù di C.F._5
mandato in calce alla comparsa di costituzione e risposta, convenuti;

NONCHE'
in persona del legale rappresentante p.t., convenuta Controparte_3
contumace.
CONCLUSIONI
Come da ordinanza ex art. 127 ter c.p.c. del 02 ottobre 2025, cui per brevità si rinvia.
RAGIONI IN FATTO ED IN DIRITTO
In via pregiudiziale si premette che al presente giudizio va applicato l'art. 132 c.p.c., novellato dalla
L. 69/09; pertanto, come espressamente previsto per i giudizi pendenti alla data di entrata in vigore della riforma, la presente sentenza non contiene lo svolgimento del processo, ma solo la motivazione.
1 Preliminarmente, va dichiarata la contumacia della società in Controparte_3
persona del rappresentante legale p.t., la quale, benché regolarmente evocata in giudizio, ha scelto di non costituirsi.
Con atto di citazione, regolarmente notificato, gli attori esponevano che con atto Notaio del Per_1
09/07/2018 acquistavano dai coniugi e e con la mediazione della Agenzia CP_4 CP_2
immobiliare “T. RETE 3 S.A.S. DI OL DE TE, l'appartamento sito in Boscotrecase
(NA), compreso nel fabbricato alla Via Giordano 8 (nel N.C.E.U. al foglio 7, p.lla 218 sub 5).
In particolare, eccepivano che l'immobile presentava “difformità edilizie” rispetto al titolo autorizzativo originario, del 1961, delle quali sarebbero venuti a conoscenza allorchè avevano tentato di accedere ai “bonus del 110% “ e che al piano secondo aveva sempre presentato macchie di umidità
e muffa ovunque ovvero, in più punti e la caduta di calcinacci sulla strada “.
Affermavano, quindi, che per la risoluzione di tali “problematiche” erano necessari degli interventi
“su diversi punti”, indicati in una relazione tecnica del 08 febbraio 2023 in atti.
Pertanto, chiedevano accertarsi e dichiararsi l'inadempimento dei convenuti rispetto all'obbligazione assunta ex art 1490 c.c., nonchè dichiararsi la nullità della vendita, con risoluzione del contratto di compravendita ed in subordine la riduzione del prezzo, attesa la mancanza del certificato di agibilità,
oltre che l'esistenza di una scala abusiva,
Chiedevano, inoltre, la condanna della convenuta T. RETE 3 SAS in persona del legale rappr.te p.t.,
al pagamento della somma percepita a titolo di mediazione pari ad euro 4.465,00.
Si costituivano i convenuti e i quali impugnavano la domanda chiedendone il rigetto. Pt_1 CP_4
In particolare, eccepivano che nel novembre 2023 gli attori avevano proposto, innanzi a codesto
Tribunale, ricorso ex art. 696 c.p.c. (proc. R.G. 4972/23), per l'accertamento tecnico preventivo delle
“difformità” e dei “vizi” lamentati, chiamando in causa anche in quella sede l'Agenzia immobiliare mediatrice, in quanto “compartecipe del danno cagionato ai ricorrenti”, perché nella proposta di vendita non avrebbe evidenziato “l'esistenza dei vizi edilizi”.
2 Il ricorso era stato rigettato con Decreto presidenziale del 03/01/2024, che ne aveva dichiarato la inammissibilità, per la insussistenza di presupposti richiesti dall'art.696 c.p.c.
Preliminarmente, hanno eccepito l'improcedibilità dell'azione per mancato/irregolare esperimento della procedura di mediazione ex art.5 d.lgs. 28/2010, atteso che in mediazione era stata convocata la
(C.F. , in luogo della società “T. RETE 3 S.A.S. DI Controparte_5 P.IVA_1
OL DE TE, che aveva ricoperto il ruolo di mediatore nella vendita dell'immobile de quo vertitur. Difatti, la prima aveva anche risposto alla convocazione, con Pec del 29/06/2023,
rappresentando la propria estraneità alla vicenda contrattuale, e quindi il proprio “difetto di legittimazione passiva per partecipare alla mediazione”.
Inoltre, vi era discordanza tra la domanda giudiziale proposta dagli attori, rispetto a quella formulata in mediazione.
Eccepivano inoltre che : 1) l'atto di citazione era notificato alla T. Rete ad un indirizzo sbagliato;
2)
la procura a lite era conferita solo da e non anche da (il mandato è stato Pt_1 Parte_2
successivamente depositato in data 26 febbraio 2025); 3) in caso di difformità le sezione unite della
Suprema Corte con la sentenza 8230 del 2019 hanno stabilito che la vendita non è nulla, ma l'acquirente deve dimostrare la sua assenza di colpa;
4) nella pratica edilizia presso il comune, si rileva l'esistenza del certificato di abitabilità/agibilità dal 1961; 5) vi è una scrittura privata con cui le parti odierne stipulavano un accordo per la ristrutturazione dei servizi in cambio di una riduzione del prezzo, pertanto il secondo bagno sarebbe stato costruito dagli odierni attori;
6) la decadenza della garanzia da vizi occulti ex articolo 1495 c.c., atteso che gli attori hanno dichiarato i vizi presenti sin dall' acquisto avvenuto nel 2018, per la prima volta in un procedura di ATP del 2023; 7) la decadenza ai sensi dell'art. 134 del dpr 380 del 2001 in virtù del quale la denuncia delle difformità al comune deve essere eseguita entro un anno dalla constatazione al fine ottenere il risarcimento.
Instaurato il contraddittorio, con decreto dell'11 luglio 2024, questo Giudice rilevava che non risultava correttamente esperita la procedura di negoziazione assistita/mediazione obbligatoria, atteso
3 che era stata chiamata in mediazione la società cod. fisc , in luogo di Controparte_5 P.IVA_1
T. Rete s.a.s di LA De AN cod. fisc. pertanto, onerava parte attrice di rinnovarla. P.IVA_2
In ottemperanza al predetto provvedimento, gli attori, in data 11 settembre 2024, depositavano verbale negativo di mediazione del 10 settembre 2024, solo nei confronti della società
[...]
. Controparte_6
Alla luce di quanto innanzi la domanda deve essere dichiarata improcedibile nei confronti della convenuta . Controparte_3
Dall'esame degli atti, si rileva che l'oggetto del giudizio non rientra tra quelli per i quali la mediazione
è prevista quale condizione di procedibilità della domanda, eppure le parti la hanno avviata. Di
conseguenza, rilevatane l'irregolarità, questo Giudice ne ha ordinato la regolarizzazione,
trasformando quindi la mediazione facoltativa in mediazione demandata, la cui inosservanza determina l'improcedibilità della domanda nei confronti della convenuta De Controparte_3
AN.
Difatti la mediazione demandata è stata avviata nei confronti di un soggetto diverso da quello evocato in giudizio, poichè l'atto di citazione è stato notificato alla società T. Rete s.a.s. di , Controparte_3
mentre in mediazione è stata convocata la società T. Rete 3 di LA . Controparte_6
Nel merito, dall'esame dei documenti prodotti, devono accogliersi le eccezioni sollevate dai convenuti.
Con riferimento alla prescrizione dell'azione, in diritto si osserva che l'art. 1495 c.c. 3°co., dispone che l'azione di garanzia per vizi della cosa venduta si prescrive, in ogni caso, in un anno dalla consegna, intendendosi per tale, quella eseguita in forza del contratto di vendita perfetto in tutti i suoi elementi sostanziali. Ciò indipendentemente dalla scoperta del vizio (Cass. Ord. 26967/11).
Dall'esame degli atti, si rileva che il contratto fu stipulato con atto Notaio del 09/07/2018 e Per_1
che in citazione gli attori, hanno espressamente ammesso di aver scoperto l'esistenza di alcune difformità edilizie e di vizi occulti, con una relazione tecnica dell'08 febbraio 2023, chesta per poter
4 accedere al “bonus 110” e che, di conseguenza, in data 19 giugno 2023 hanno promosso istanza di mediazione onde addivenire ad un bonario componimento dell'instauranda lite.
Pertanto, se ne deve dedurre che la consegna dell'immobile sia stata contestuale alla stipula del contratto, come del resto stabilito nell'art. 7 dell'atto di compravendita.
Dall'esame degli atti, si rileva che la citazione è stata notificata alle parti tra il 06 ed il 13 marzo 2024,
quindi, ben oltre il termine annuale di prescrizione.
Con riferimento alla decadenza dalla garanzia per i vizi occulti, in diritto si osserva che per usufruirne il compratore deve denunciarli entro otto giorni dalla scoperta;
la mancata o intempestiva denuncia dei vizi della cosa venduta, nel predetto termine, è configurata dalla legge come una causa di decadenza dal diritto del compratore alla garanzia.
In primo luogo, dall'esame degli atti si rileva che parte convenuta ha depositato il certificato di abitabilità dell'immobile in parola rilasciato nell'anno 1961 dal Comune di Boscotrecase.
In secondo luogo, si rileva che gli attori-compratori hanno scoperto il vizio occulto con una relazione tecnica dell'08 febbraio 2023, chiesta per poter accedere al “bonus 110”
Orbene, è palese, quindi, che la denuncia dei vizi sia stata fatta ben oltre il termine di decadenza di otto giorni previsto dall'art. 1495 c.c.
Pertanto, la domanda non può essere accolta.
Le spese di giudizio seguono la soccombenza e si liquidano come da dispositivo.
La presente sentenza è provvisoriamente esecutiva ex lege.


P. Q. M.


Il Tribunale di Torre Annunziata, nella persona del G.O.P. dr.ssa Cristina Gallo, definitivamente pronunciando nel giudizio promosso iscritto al n. 1287/24 R.G., così provvede:
A) Dichiara la domanda improcedibile nei confronti della convenuta Controparte_3
;
[...]
B) rigetta la domanda nei confronti dei convenuti ed CP_1 Controparte_2
e per l'effetto
5 C) condanna e in solido tra loro, al pagamento delle spese di Parte_1 Parte_2
giudizio, in favore di ed che liquida in CP_1 Controparte_2
complessivi € 6.010,00, di cui € 5.810,00, per compensi professionali ed € 200,00 per esborsi,
oltre IVA, CPA e spese generali nella misura del 15%, se dovute, come per legge.
Così deciso in Torre Annunziata il 28 ottobre 2025.
Il G.O.P.
Dr.ssa Cristina Gallo
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