REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI ROMA
Ottava Sezione Civile

in persona del Giudice, dott. Fausto Basile, ha pronunciato, ai sensi degli artt. 281 terdecies e 281 sexies
c.p.c., la seguente
S E N T E N Z A nella causa civile iscritta al n. 36102 del Ruolo Generale per gli Affari Contenziosi dell'anno 2025, trattenuta in decisione all'udienza del 23 settembre 2025, e vertente
t r a
(già e così derivata dalla incorporazione di Parte_1 CP_1 in e, per essa, (C.F. Controparte_2 CP_1 CP_3
), rappresentata e difesa dall'Avv. Marco Filesi, ed elettivamente domiciliata presso il suo P.IVA_1 studio sito in Roma, via del Seminario n.116, giusta procura alle liti allegata al ricorso introduttivo;

Ricorrente
e
(P.I. ), con sede in Porto Santo Stefano – Controparte_4 P.IVA_2
Fraz. ON GE (GR) via Marconi 27;
Resistente contumace
OGGETTO: inadempimento contratto di locazione finanziaria e restituzione immobile;

CONCLUSIONI DELLE PARTI
Per parte ricorrente: “− in via principale, accertata e dichiarata la intervenuta risoluzione di diritto ex art. 1456. c.c., del contratto di locazione finanziaria n. IF 1345351 del 27/04/2012 come comminata dalla e per essa la mandataria , nei confronti della ditta Parte_1 CP_3
Individuale con comunicazione a mezzo pec del 24/06/2025 − in via subordinata, CP_4 previo accertamento dell'inadempimento della Ditta Individuale rispetto all'obbligo CP_4 di pagamento dei canoni di locazione finanziaria derivante dal contratto di leasing n. IF 1345351 del
27/04/2012, dichiarare la risoluzione di esso contratto, ex art. 1453 c.c.; − in ogni caso, condannare la
Ditta Individuale all'immediato rilascio, libero da persone e cose, nella disponibilità CP_4 della legittima proprietaria, degli immobili rispondenti alla seguente Parte_1 descrizione: − immobile sito nel Comune di Grosseto, via Birmania n. 154 facente parte di un complesso immobiliare costruito sul lotto n. 38 del settimo Comparto del P.I.P ( Piano insediamenti produttivi )Nord, costituito da laboratorio artigianale posto al pano terreno, composto da ampio locale con bagno ed antibagno, corredato da una corte di pertinenza esclusiva;
censito al Catasto fabbricati del predetto Comune al foglio 69 particella 325 subalterno 7 e subalterno 11 tra loro graffati, categoria
C/3 classe 3, consistenza mq. 172 rendita catastale euro 1.154,80 Con la condanna ed infine della ditta CP_ Individuale CAPITANI alla refusione alla delle spese del presente Parte_1 Parte_1 giudizio e dei compensi di lite;
riservata ogni ulteriore azione legale per il pagamento del quantum dovuto come derivante dalla risoluzione contrattuale.”
FATTO E DIRITTO
Con ricorso ex art. 281 undecies c.p.c., depositato il 18/07/2025 e notificato a mezzo pec in data
22/09/2025 a unitamente al pedissequo decreto di fissazione Controparte_4 dell'udienza di comparizione, la e, per essa, ha Parte_1 CP_3 chiesto all'intestato Tribunale di accertare la intervenuta risoluzione di diritto del contratto di locazione finanziaria di bene immobile stipulato inter partes per inadempimento della ., nonché CP_4 di condannare quest'ultima all'immediato rilascio, libero da persone e cose, nella disponibilità della legittima proprietaria, dell'immobile ad uso autorimessa sito nel comune di Parte_1
Comune di Grosseto, via Birmania n. 154 facente parte di un complesso immobiliare costruito sul lotto n.
38 del settimo Comparto del P.I.P ( Piano insediamenti produttivi) Nord censito al Catasto fabbricati del predetto Comune al foglio 69 particella 325 subalterno 7 e subalterno 11 tra loro graffati, categoria C/3 classe 3, consistenza mq. 172 rendita catastale euro 1.154,80.
A sostegno delle domande formulate, la ricorrente ha esposto quanto segue:
a) che, in virtù del contratto di locazione finanziaria di cose immobili n. (IF del 27/04/2012) P.IVA_3 sottoscritto inter partes in data 27/04/2012, veniva pattuita la fornitura, in favore dell'utilizzatrice resistente, di un'unità immobiliare ad uso autorimessa sita nel Comune di Grosseto, via Birmania n. 154,
Catasto fabbricati del predetto Comune al foglio 69 particella 325 subalterno 7 e subalterno 11 tra loro graffati, categoria C/3 classe 3 a fronte di un corrispettivo pari a complessivi euro € 309.997,90 oltre imposte;
importo da rimborsarsi in n. 216 canoni, di cui il primo canone di € 17.696,80, oltre IVA se dovuta, alla firma del contratto e n. 215 canoni mensili ciascuno di € 1.359,54, oltre IVA se dovuta, il primo dei quali da corrispondersi il giorno 1 dal mese successivo alla consegna e collaudo;

b) che la Concedente ha esattamente adempiuto i propri obblighi contrattuali, Parte_1 consegnando e collaudando i beni oggetto del rapporto, nel rispetto delle previsioni contrattuali (doc.3 -4
e 5 );
c) che, tuttavia, l'utilizzatrice , si rendeva inadempiente rispetto al proprio obbligo di CP_4 pagamento dei canoni a far data dal 01 giugno 2025 (doc. n. 6 all. ricorso introduttivo), non avendo l'utilizzatrice adempiuto alle obbligazioni contrattuali relative al versamento dei canoni scaduti ed insoluti per complessivi € 11.810,61, e che dunque la quale mandataria di CP_3 Parte_1
ai sensi degli artt. 21. delle condizioni generali allegate al contratto di locazione Parte_1 finanziaria, con lettera del 27 giugno 2025 (doc. n. 7 all. ricorso introduttivo) nonché con pec del 10 luglio 2025 (doc. n. 8 all. ricorso introduttivo) ha comunicato alla la propria volontà di CP_4 risolvere di diritto il contratto in conseguenza del suo inadempimento;

d) che la , nonostante la diffida e il mancato pagamento dei canoni, si rendeva altresì CP_4 inadempiente rispetto all'obbligo di provvedere alla immediata riconsegna dell'immobile oggetto della locazione finanziaria (di cui all'art. 22 delle condizioni generali allegate al contratto di leasing);
e) che l'ex utilizzatrice, ad oggi, continua a detenere ed occupare sine titulo il bene oggetto del cessato rapporto di leasing.
All'udienza di comparizione delle parti del 20/11/2025, la ricorrente ha insistito nell'accoglimento delle domande;
la resistente non si è costituita in giudizio e non è comparsa, nonostante la regolare notificazione del ricorso e del pedissequo decreto, per cui è stata dichiarata la sua contumacia.
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La domanda attorea di accertamento di risoluzione di diritto del contratto di locazione finanziaria stipulato tra le parti deve essere accolta avendo parte ricorrente compiutamente provato l'inadempimento dell'utilizzatrice alle obbligazioni contrattuali relative al versamento del prezzo di pagamento dei canoni per l'ammontare complessivo di € 11.810,61 da cui consegue l'obbligo di riconsegna immediata del bene al concedente.
Parte ricorrente, difatti, ha prodotto in giudizio i seguenti documenti: i) contratto di locazione finanziaria immobiliare n. (IF stipulato in data 27/04/2012, regolarmente sottoscritto da entrambe le parti e P.IVA_3 completo delle richiamate condizioni generali (v. all. n. 1 al ricorso introduttivo); ii) verbale di consegna e collaudo dell'immobile oggetto di locazione (v. all. n. 3 al ricorso introduttivo) e foglio finanziario (v. all. n. 5 al ricorso introduttivo); iii) comunicazioni a mezzo pec del 27 giugno 2025 e del 10 luglio 2025 con le quali si rendeva edotta parte avversa della volontà di risolvere di diritto il contratto a causa dell'inadempimento dell'utilizzatrice e con cui si chiedeva l'immediata restituzione dell'immobile che attualmente lo detiene senza titolo (doc 7 e 8 del ricorso introduttivo).
Al riguardo, trova dunque applicazione il consolidato principio giurisprudenziale secondo il quale, “in tema di prova dell'inadempimento di una obbligazione, il creditore che agisca per la risoluzione del contratto, per il risarcimento del danno ovvero per l'adempimento deve soltanto provare la fonte
(negoziale o legale) del suo diritto e il relativo termine di scadenza ma non l'inadempienza dell'obbligato, potendosi limitare alla mera allegazione della circostanza dell'inadempimento della controparte” (così, da ultimo, Cass. Civ. n. 13685/19; conf., tra le tante, Cass. Civ. n. 826/15, n.
15659/11, S.U. 13533/01). Parte resistente, invece, rimanendo contumace, ha mostrato disinteresse alla lite e non ha provato né di avere esercitato il diritto di riscatto e di avere adempiuto alla propria obbligazione di versamento del prezzo di riscatto per l'acquisto finale, né ha sollevato alcuna eccezione estintiva, modificativa o impeditiva dei fatti costitutivi del diritto azionato da parte ricorrente.
L'accertamento dell'inadempimento dell'utilizzatrice e della conseguente risoluzione di diritto del contratto di locazione finanziaria immobiliare, con decadenza della medesima utilizzatrice dall'esercizio del diritto finale di riscatto, comporta di necessità l'accoglimento della domanda attorea di rilascio dell'immobile oggetto del contratto, come espressamente stabilito dall'art. 22 delle Condizioni generali, non avendo più la ditta utilizzatrice alcun diritto e/o titolo per continuare a ritenere l'immobile oggetto del contratto in parola.
Le spese di lite seguono il criterio della soccombenza e, pertanto, vanno poste a carico di parte resistente, nella misura liquidata in dispositivo, secondo i parametri minimi previsti dal DM n. 55/2014 e smi, per le cause di valore indeterminato di bassa complessità, tenuto conto della durata e della non complessità delle questioni trattate, nonché dell'attività difensiva svolta.


P. Q. M.


Il Tribunale di Roma – Ottava Sezione Civile, definitivamente pronunciando, ogni altra domanda istanza od eccezione assorbita o disattesa, così provvede:
1) accerta l'inadempimento di in relazione al contratto di Controparte_4 locazione finanziaria immobiliare n. IF sottoscritto in data 27/04/2012 tra P.IVA_3 [...]
e e, per l'effetto, ne accerta la intervenuta Parte_1 Controparte_4 risoluzione di diritto, ex art. 1456 c.c., a far data dal 24 giugno 2025;
2) condanna la all'immediato rilascio, in favore della Controparte_4 ricorrente come rappresentata, del seguente bene immobile oggetto del risolto contratto di locazione finanziaria: “immobile sito nel Comune di Grosseto, via Birmania n. 154 facente parte di un complesso immobiliare costruito sul lotto n. 38 del settimo Comparto del P.I.P ( Piano insediamenti produttivi
)Nord, costituito da laboratorio artigianale posto al pano terreno, composto da ampio locale con bagno ed antibagno, corredato da una corte di pertinenza esclusiva;
censito al Catasto fabbricati del predetto
Comune al foglio 69 particella 325 subalterno 7 e subalterno 11 tra loro graffati, categoria C/3 classe 3, consistenza mq. 172 rendita catastale euro 1.154,80”;
3) condanna la alla rifusione delle spese di lite, in favore di CP_4 Controparte_4 parte ricorrente, che liquida in € 43,00 per esborsi e in € 2.900,00 per compenso professionale, oltre al rimborso forfettario delle spese generali, IVA e CPA.
Così deciso in Roma, il 27 novembre 2025
Il Giudice Dott. Fausto Basile
Provvedimento redatto con l'ausilio delle Dott.ssa Martina Roccamo e Giulia Berdini, Funzionarie addette all'Ufficio per il processo.