R.G. n. 6420/2016

REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO TRIBUNALE ORDINARIO di NOCERA INFERIORE Sezione Prima Civile
Il Tribunale di Nocera Inferiore, nella persona del Giudice, dott. Simone Iannone, ha pronunciato la seguente SENTENZA
nella causa civile iscritta al n. r.g. 6420/2016 promossa da:

(C.F. , rappresentato e difeso, giusta procura in calce Parte_1 C.F._1 all'atto di citazione dall'avv. Antonio Giordano ed elettivamente domiciliato presso lo studio del difensore sito in n Castel S. Giorgio alla via Crocinola 20/1;
parte attrice

contro
in persona del Sindaco p.t. ( , rappresentato e Controparte_1 P.IVA_1 difeso, giusta procura in calce alla comparsa di costituzione e di risposta dall'avv. Mario Della Porta, ed elettivamente domiciliato presso lo studio del difensore sito in Nocera Superiore alla Via Roma n. 12
convenuto


Ragioni di fatto e di diritto della decisione
Con atto di citazione ritualmente notificato, il sig. citava in giudizio presso il Parte_1
Tribunale di Nocera Inferiore il per ivi sentir accertare e dichiarare le Controparte_1 responsabilità del in ordine a tutta la vicenda contrattuale ed al Controparte_1 mancato rispetto di quanto previsto nella transazione stipulata tra le parti in data 25/10/2011 e, per l'effetto:
- condannare il al risarcimento dei danni subiti dall'attore, nella Controparte_1 misura di € 120.000,00, o nella somma maggiore o minore che sarà ritenuta di giustizia,
pagina 1 di 6 tenuto conto dell'investimento operato con le opere realizzate nei locali di proprietà del
CP_1
- in subordine accertate le somme dovute dall'ente anche in misura forfettaria a seguito di CTU ordinare al Comune di di stipulare un nuovo contratto così come già CP_1 stabilito nell'atto transattivo con decorrenza dalla data di stipula dello stesso. Asseriva parte attrice che, in qualità di titolare della ditta Publipaper, risultava aggiudicatario a seguito di bando pubblico emanato nell'anno 2002 dal comune di la locazione per CP_1 attività commerciali di un capannone di proprietà dell'ente già adibito a deposito dei mezzi della N. U. sito in via Della Fratellanza dello stesso Comune, da frazionare secondo le richieste degli operatori eventualmente interessati;
con lavori di adeguamento alle esigenze locative dei partecipanti a carico del le cui spese anche se anticipate dai futuri contraenti, sarebbero CP_1 state scorporate successivamente dai canoni di locazione dovuti. In data 30/04/2002 l'Ente procedeva all'assegnazione dell'immobile in favore dell'odierno attore e ciò a seguito di una Conferenza dei Servizi, all'interno della quale, tra l'altro, veniva determinato il canone di locazione pari ad € 783,00 mensili dovuto dalla ditta Publipaper e veniva individuata la parte della superficie ad esso spettante dal frazionamento del capannone di proprietà comunale per complessivi mq 211 e circa 50 mq esterni. Parte attrice lamentava l'inadempimento dell'ente convenuto, il quale non realizzava i necessari adempimenti propedeutici alla definizione del rapporto e alla tempistica stabilita anche per il decorso dei pagamenti, alla verifica delle opere effettuate e delle relative quantificazioni onde poter procedere al relativo scorporo dalle somme eventualmente dovute dall'intimato, né provvedeva a registrare il contratto di locazione sottoscritto tra le parti in data 11.02.2003. Asseriva altresì che il in data 28/04/2008, notificava all'odierno Controparte_1 attore il decreto ingiuntivo 346/08, n. gen. 659/08 emesso dal Tribunale di Nocera Inferiore in data 24/02/2008 ,con il quale veniva intimato all'odierno attore di pagare la somma di € 45.414,00 per canoni di locazione in virtù di contratto stipulato in data 11/02/2003 per l'immobile sito in alla via della Fratellanza, più € 178,00 per spese, e 400,00 per CP_1 diritti di procuratore ed € 400,00 per onorari di avvocato, IVA, GAL e spese generali. Avverso tale decreto ingiuntivo formalizzava opposizione l'odierno attore e nell'ambito del giudizio di opposizione le parti raggiungevano accordo transattivo del seguente contenuto:
“a) una detrazione di € 28.000,00 dai canoni di locazione pretesi a fronte del riconoscimento dei lavori eseguiti dalla ditta concessionaria;

b) L'importo complessivo di € 50.530,00 dovuto per i canoni pregressi pretesi, al netto della somma di € 28.000,00 sarebbe stato pagato in n. 120 rate pari ad € 421,08 da pagare unitamente al canone di locazione stabilito;
c) A garanzia dell'obbligazione il sig. avrebbe sottoscritto polizza fideiussoria pari Pt_1 all'importo e alla durata del contratto di locazione;
d) Il mancato pagamento anche di una sola rata avrebbe comportato la risoluzione dell'accordo; e) Il Comune di avrebbe provveduto alla registrazione del rinnovo del contratto di CP_1 locazione, stabilendo che detto contratto avrebbe dovuto sottoscriverlo anche la nuova società che sarebbe stata costituita unitamente al Pt_1
pagina 2 di 6 f) Le spese di giudizio sarebbero state compensate tra le parti con rinuncia dei procuratori alle reciproche pretese”.
In data 22.02.2017 si costituiva nel presente giudizio il Controparte_1 eccependo in via preliminare:
- l'inammissibilità della domanda come formulata da parte attrice in quanto introdotta con atto di citazione, ex art. 163 c.p.c., in luogo del ricorso, ex art. 414 e ss., così come invece statuito dall'art. 447 bis c.p.c., avendo la controversia ad oggetto eccezioni d'inadempimento scaturenti da un contratto di locazione stipulato tra le parti;

- l'infondatezza dell'eccezione di inadempimento,
- l'inammissibilità e l'infondatezza della domanda risarcitoria avanzata da controparte,
- la correttezza del proprio operato formalizzando, nel caso di riconoscimento del credito di parte attrice, eccezione riconvenzionale di pagamento della somma di € 140.940,00 a titolo di credito per canoni non pagati scaduti e a scadere come da decreto ingiuntivo n. 346/08 da porre in compensazione, chiedendo il rigetto della domanda attorea genericamente formulata, inammissibile ed infondata, con vittoria di spese e compensi di lite.
All'udienza del 23.02.2017 il Giudice concedeva i richiesti termini ex art 183, 6° comma c.p.c., le parti depositavano le memorie ex art. 183, 6° comma c.p.c.
Parte attrice contestava quanto eccepito e dedotto dall'ente convenuto, articolava richiesta di prova testimoniale, richiesta di CTU.
Parte convenuta articolava prova testimoniale.
Il Giudice, a scioglimento della riserva assunta all'udienza del 22.02.2018, così provvedeva:
“ … precisato che la causa si presenta correttamente istaurata con rito ordinario;

ritenuto che:


- le richieste di prova di parte attrice siano inammissibili in quanto vertenti su circostanze da documentare in forma scritta (1, 3, 4, 5), valutative (2) e negative (3);
- le richieste di prova di parte convenuta siano inammissibili in quanto vertenti su circostanze da documentare in forma scritta (1, 2, 3) e non contestate (4)”
e, per l'effetto, rinviava la causa per la precisazione delle conclusioni all'udienza del 18.6.2020.
All'udienza del 18.06.2020 il Giudice tratteneva la causa in decisione concedendo i termini di cui all'art. 190 c.p.c.
Successivamente il Giudice rimetteva la causa sul ruolo per consentire alle parti di prendere posizione in ordine ai contenuti preclusivi dell'ordinanza del 06.03.2018.
pagina 3 di 6 Le parti depositavano note di trattazione scritta e, dopo alcuni rinvii per carico del ruolo, la causa veniva trattenuta in decisione all'udienza del 15.10.2025 con la concessione dei termini ex art. 190 c.p.c. ridotti a trenta per le memorie conclusionali, oltre ulteriori venti giorni per le repliche.
∗ ∗ ∗
Va preliminarmente chiarito che il giudizio de quo verte in materia di inadempimento del contratto di locazione e risarcimento danno.
La domanda di parte attrice risulta infondata e pertanto va rigettata.
Dalla documentazione in oggetto e dalla prospettazione dei fatti effettuata dalle parti in causa emerge che tra le stesse è stato correttamente instaurato rapporto di locazione a seguito di stipula di relativo contratto in data 11.02.2003, susseguente alla procedura di bando pubblico per l'aggiudicazione di capannone industriale di proprietà dell'ente convenuto.
Orbene, a seguito della conclusione del contratto di locazione, è pacifico ed incontestato che l'ente locatore abbia consentito il godimento del bene immobile al conduttore odierno attore che, tuttavia, si è reso inadempiente in ordine al pagamento del canone di locazione, adducendo inadempimenti dell'ente tuttavia non sussistenti in quanto non provati, nonché la mancata registrazione del contratto di locazione e il mancato accatastamento dell'immobile, i quali non incidono sulla validità del rapporto locativo e del contratto in sé in quanto stipulato prima dell'entrata in vigore dell'articolo 1, comma 346, della legge 30 dicembre 2004, n. 311 che ha introdotto l'obbligo di registrazione dei contratti di locazione a pena di nullità.
Né parte attrice ha mai chiesto la risoluzione del contratto per inadempimento.
In ordine alla destinazione d'uso dell'immobile si segnala quanto espresso dalla Corte di cassazione:
“Il mancato rilascio di concessioni, autorizzazioni o licenze amministrative relative alla destinazione d'uso dei beni immobili - ovvero alla abitabilità dei medesimi - non è di ostacolo alla valida costituzione di un rapporto locatizio, sempre che vi sia stata, da parte del conduttore, concreta utilizzazione del bene, mentre, nella ipotesi in cui il provvedimento amministrativo necessario per la destinazione d'uso convenuta sia stato definitivamente negato al conduttore è riconosciuta la facoltà di chiedere la risoluzione del contratto.” (ex plurimis, Corte di cassazione, Sez. 3, Sentenza n. 23695 del 21/12/2004), nonché
“Nei contratti di locazione relativi ad immobili destinati ad uso non abitativo, grava sul conduttore l'onere di verificare che le caratteristiche del bene siano adeguate a quanto tecnicamente necessario per lo svolgimento dell'attività che intende esercitarvi, nonché al rilascio delle necessarie autorizzazioni amministrative, con la conseguenza che, ove egli non riesca ad ottenere tali autorizzazioni, non è configurabile alcuna responsabilità per inadempimento a carico del locatore, pagina 4 di 6 e ciò anche se il diniego sia dipeso dalle caratteristiche proprie del bene locato, sicché la destinazione particolare dell'immobile (tale da richiedere che lo stesso sia dotato di precise caratteristiche e che attenga specifiche licenze amministrative) diviene rilevante - quale condizione di efficacia, elemento presupposto o, infine, contenuto dell'obbligo assunto dal locatore nella garanzia di pacifico godimento dell'immobile in relazione all'uso convenuto - solo se abbia formato oggetto di specifica pattuizione, non essendo sufficiente la mera enunciazione, in contratto, che la locazione sia stipulata per un certo uso e l'attestazione del riconoscimento dell'idoneità dell'immobile da parte del conduttore.” (ex plurimis, Corte di cassazione, Sez. 3 -
, Ordinanza n. 14067 del 22/05/2023) ed infine
“Alla nullità del contratto di locazione per violazione dell'obbligo di registrazione, ai sensi dell'art. 1, comma 346, della l. n. 311 del 2004, consegue il diritto del proprietario del bene alla corresponsione dell'indennità di occupazione, la cui quantificazione soggiace alla predeterminazione legale di cui all'art. 1, comma 59, della l. n. 208 del 2015 nel solo caso in cui, ricorrendone gli altri presupposti, il rapporto sia sorto dopo l'entrata in vigore della norma”. (ex plurimis, Corte di cassazione, Sez. 3 - , Ord. n. 19808 del 17/07/2024).
Pertanto, a fronte del godimento del bene, non risulta giustificato l'inadempimento di parte attrice in ordine alla mancata corresponsione dei canoni di locazione.
Sul punto si segnala quanto espresso dalla Corte di cassazione:
“In tema di locazione di immobili, il conduttore può sollevare l'eccezione di inadempimento ai sensi dell'art. 1460 c.c. non solo quando venga completamente a mancare la prestazione della controparte, ma anche nel caso in cui dall'inesatto adempimento del locatore derivi una riduzione del godimento del bene locato, purché la sospensione, totale o parziale, del pagamento del canone risulti giustificata dall'oggettiva proporzione dei rispettivi inadempimenti, riguardata con riferimento al complessivo equilibrio sinallagmatico del contratto e all'obbligo di comportarsi secondo buona fede” (ex plurimis, Corte di cassazione, Sez. 3 - , Sentenza n. 16918 del 25/06/2019).

Tale inadempimento, peraltro, si è protratto anche a seguito di accordo transattivo sottoscritto tra le parti in data 25.11.2011, relativo al giudizio di opposizione a decreto ingiuntivo n. 346/08 reso da Tribunale di Nocera Inferiore, laddove il ha documentato di aver sollecitato per CP_1 iscritto l'odierno attore al pagamento di quanto dovuto a titolo di canone di locazione e pur essendo stata riconosciuta e detratta, dal totale dovuto, la somma di € 28.000,00 per lavori eseguiti dalla ditta concessionaria.
Inoltre, fermo restando gli assorbenti rilievi che precedono, infondata appare la domanda risarcitoria di parte attrice, per impossibilità di avviare un'attività regolare, in quanto generica e non provata. Si segnala, al tal fine, la seguente pronuncia di legittimità:
pagina 5 di 6 “Il danno patrimoniale da mancato guadagno, concretandosi nell'accrescimento patrimoniale effettivamente pregiudicato o impedito dall'inadempimento dell'obbligazione contrattuale, presuppone la prova, sia pure indiziaria, dell'utilità patrimoniale che il creditore avrebbe conseguito se l'obbligazione fosse stata adempiuta, esclusi i mancati guadagni meramente ipotetici perché dipendenti da condizioni incerte, sicché la sua liquidazione richiede un rigoroso giudizio di probabilità (e non di mera possibilità), che può essere equitativamente svolto in presenza di elementi certi offerti dalla parte non inadempiente, dai quali il giudice possa sillogisticamente desumere l'entità del danno subito”. (ex plurimis, Corte di cassazione, Sez. 2 , Ord. n. 20626 del 22/07/2025).
Nel caso di specie, infatti, al netto dell'assorbente rigetto della domanda principale, parte attrice non ha fornito prova alcuna sul paventato danno, confermando il rigetto della prova testimoniale articolata che, anche in relazione a tale profilo, è invero apparsa del tutto valutativa e negativa e, quanto al profilo dell'an e del quantum debeatur, non ex ante idonea a provare, avuto riguardo alla formulazione dei capitoli di prova articolati, i fatti costitutivi del preteso danno.

Spese di giudizio In merito alle spese di giudizio che seguono la soccombenza della parte attrice nei confronti della parte convenuta, le stesse vengono liquidate come da dispositivo, avuto riguardo ai parametri medi di cui al DM n. 55/2014, come modificati dal DM n. 147/2022, tenuto conto del valore della domanda, come dichiarato, senza computare l'attività istruttoria, giacché non tenutasi.


PQM



Il Tribunale di Nocera Inferiore, come sopra costituito, definitivamente pronunciando, ogni altra istanza disattesa o assorbita, così provvede:
- rigetta le domande attoree per le ragioni di cui in parte motiva;

- condanna a corrispondere in favore del Parte_1 [...]
in persona del Sindaco pro tempore, le spese di lite CP_1
liquidate in € 8433,00 per compensi, oltre 15% per rimborso forfettario, IVA e CPA come di legge, da distrarsi in favore dell'Avv. MARIO DELLA PORTA, dichiaratosi antistatario ex art. 93 c.p.c.
Così deciso, nella Camera di Consiglio del 16 dicembre 2025

Il Giudice
dott. Simone Iannone
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