REPUBBLICA ITALIANA
In Nome del Popolo Italiano
TRIBUNALE ORDINARIO DI FIRENZE
02 - Seconda Sezione Civile nella persona del Giudice on. LI NS de IV ha pronunciato la seguente
S E N T E N Z A nella causa iscritta in data 19.6.2023 al N° R.G.C.A. 7444/2023, promossa da
rappresentato e difeso dall'Avv. Luca GABBRIELLI e dall'Avv. Parte_1
US PATANE'
-attore-
Contro
CONDOMINIO di VIALE SEGNI nr. 17 in FIRENZE, in persona dell'amministratrice “
[...]
, in persona dell'amministratore unico e legale rappresentante arch. Controparte_1
rappresentato e difeso dall'Avv. Antonio RIGA Controparte_2
-convenuto-
Oggetto: Impugnativa di delibera condominiale del 26.01.2023
Conclusioni
Per l'attore: Piaccia al Tribunale di Firenze dichiarare nulle o comunque annullabili e per l'effetto annullare le delibere condominiali impugnate ai nr. 1 (Approvazione Rendiconti 2019/2020, 2020/2021, 2021/2022 con i relativi stati di ripartizione), nr. 2 (Approvazione consuntivo lavori anno 2019 al terrazzo proprietà e nr 4 (Approvazione CP_3
Bilancio Preventivo 1.7.2022/30.6.2023 e relativo stato di ripartizione) del verbale dell'assemblea condominiale del
Condominio convenuto tenutasi in data 26.1.2023 e condannare il resistente a restituire al comparente la somma complessiva di euro 877,08, ovvero l'importo, maggiore o minore, ritenuto di giustizia, quale somma dallo stesso non dovuta a causa degli errori nella contabilità riscontrati ed esposti nel presente atto e per le voci in esso indicati, ivi compresa la rata già corrisposta per le spese relative alla terrazza (punti III.5, III,6, IV.2, V.2). Con condanna del convenuto al pagamento delle CP_3
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spese processuali e di quelle relative al procedimento di mediazione, quantificate in euro 1.172,34 (di cui euro 1.017,80, come da progetto di notula del 19.6.2023).
Per il Condominio: Perché il Tribunale di Firenze rigetti la domanda attrice, in quanto infondata e comunque inammissibile;
con vittoria di spese di lite.
Concisa esposizione delle ragioni di fatto
quale proprietario di un'unità immobiliare ubicata nell'edificio Parte_1 condominiale sito in Firenze, Viale Segni nr. 17, impugna, quale dissenziente, le delibere del 26 gennaio
2023 adottate, in seconda convocazione, dall'assemblea ordinaria del Condominio in ordine ai seguenti argomenti "Approvazione Rendiconti 2019/2020, 2020/2021 e 2021/2022 con i relativi stati di ripartizione" (nr. 1
O.d.G.), "Approvazione consuntivo lavori (anno 2019) al terrazzo proprietà (nr. 2 O.d.G.), "Approvazione CP_3
Bilancio preventivo 01/07/2022-30/06/2023 e relativo stato di ripartizione" (nr. 4 O.d.G.), sostenendone l'illegittimità.
In particolare:
1---l'attore lamenta l'omessa allegazione ai rendiconti consuntivi condominiali approvati dei documenti di cui all'art. 1130 bis c.c.; egli sostiene, con riferimento all'esercizio 2019/2020, che non sono stati offerti in visione ai condòmini né il registro di contabilità, né il riepilogo finanziario, né la nota sintetica esplicativa della gestione con l'indicazione anche dei rapporti in corso e delle questioni pendenti;
con riferimento all'esercizio 2020/2021, non sono stati prodotti il registro di contabilità ed una nota esplicativa a far comprendere la documentazione contabile annuale;
con riferimento all'esercizio
2021/2022, non è stata prodotta la nota sintetica esplicativa. L'attore sostiene che l'omissione avrebbe reso i bilanci difficilmente comprensibili e verificabili da parte di quei condòmini che non hanno competenze finanziarie e contabili;
ritiene, infine, che il fatto che i bilanci siano stati approvati dall'assemblea, non siano solo per questo intellegibili;

2---l'attore deduce che la copertura del fabbricato condominiale è costituito da tre lastrici solari di proprietà esclusiva rispettivamente dei sigg.ri e proprietari, peraltro, anche degli Pt_1 CP_3 CP_4 appartamenti posti all'ultimo piano dell'edificio (ed in parte posti anche allo stesso livello dei lastrici); assume, altresì, che ciascuno dei predetti lastrici funge da copertura ad una parte dell'immobile costituita dalla “colonna” degli appartamenti sottostanti a quel lastrico;
per tale particolare CP_5 conformazione dell'edificio condominiale, l'attore ritiene che le spese relative ai lastrici solari debbano pagina 2 di 15 essere poste a carico solo di quei proprietari che sono titolari degli appartamenti cui quel lastrico solare funga da copertura, come del resto prescritto dall'art. 1126 c.c.; se così è, soggiunge l'attore, soltanto il bilancio consuntivo 2021/2022 sarebbe stato redatto nel rispetto di tale principio, mentre nei bilanci consuntivi 2019/2020 e 2020/2021 le spese relative ai lastrici solari sono poste a carico di tutti i condòmini
e non solo di coloro ai quali il lastrico solare serve da copertura;
l'attore lamenta che gli sono state addebitate le spese condominiali relative al lastrico di sua proprietà nella misura di 2/3, invece che nella misura di 1/3, tenendo conto che il suo appartamento si sviluppa su due livelli, di cui uno allo stesso piano del lastrico;
l'attore ritiene, altresì, che le tabelle relative ai lastrici solari, approntate insieme al rendiconto
2021/2022, siano errate perché in esse sono stati inseriti dei condòmini che non sono, però, i proprietari delle unità residenziali immediatamente sottostanti a quel lastrico solare (ad es. nella tabella 15 che riguarda il lastrico solare dell'attore sono stati inseriti i condòmini e invece di Per_1 Per_2 Per_3 Per_4
e , per cui sarebbero state anche erroneamente calcolate le spese quota parte dovute dall'attore; lo Per_5 stesso errore sarebbe stato effettuato anche nel “rendiconto consuntivo lavori 2019 al terrazza di proprietà
, poiché esso ha compreso tra i condòmini facenti parte della “colonna” di appartamenti CP_3 sottostanti il lastrico solare di anche l'attore, quando, invece, egli appartiene ad altro elenco e che CP_3
a causa di questo errore sarebbe creditore del Condominio della somma di euro 377,38; l'attore Pt_1 accenna, infine, al fatto che durante la pendenza del procedimento di mediazione che ha preceduto Contr l'instaurazione della presente causa - nr. 412/2023 presso - sono state tenute altre due assemblee straordinarie per ovviare al problema, ma che le stesse non hanno condotto ad alcun risultato utile poiché non hanno revocato la delibera del 26.01.2023, qui impugnata;

3---l'attore rileva nei bilanci approvati dalla delibera impugnata una serie di “problemi contabili”
(tra i quali, ad es., errori circa i criteri e le tempistiche con cui sono stati effettuati i pagamenti e contabilizzate le riscossioni degli oneri condominiali) che evidenzierebbero gravi anomalie di gestione amministrativa, tali da violare il in conformità al quale i bilanci condominiali andrebbero redatti;
tali problemi, a parere dell'attore, avrebbero comportato un errore nel calcolo degli importi in realtà dall'attore dovuti a titolo di oneri condominiali e che tali errori comportino irregolarità nella situazione finanziaria complessiva del Condominio;
per esigenze legate alla sintesi e alla chiarezza degli atti processuali, tali censure vengono in parte qua tutte richiamate;

4---l'attore contesta alcune poste di spesa riferibili al compenso dell'attività dell'amministratore ritenendole non dovute e ne chiede il rimborso, specificando i singoli importi in relazione a ciascun bilancio consuntivo presentato. pagina 3 di 15 Definitivamente, l'attore chiede di essere rimborsato della somma di euro 877,08, asseritamente corrisposta in eccesso.
Si è costituito in giudizio il Condomino convenuto chiedendo il rigetto della domanda attorea, facendo presente con riguardo alle questioni - come sopra numerate ed evidenziate - che:
1---l'omessa allegazione dei documenti menzionati dall'art. 1130 bis c.c. non comporta ipso iure
l'invalidità della delibera che approva i bilanci, specie quando non vi è prova di una lesione effettiva dell'interesse tutelato dalla norma;
si sostiene che il legislatore, con la norma de qua, ha inteso garantire al condòmino il diritto ad essere informato e consapevole delle questioni condominiali al fine di esprimere in assemblea un voto cosciente e meditato;
nel caso di specie, il resistente sottolinea che l'attore non solo ha partecipato alla discussione sui rendiconti condominiali e ha espresso un voto nel merito (sebbene negativo), ma ha anche allegato al verbale assembleare sei fogli dattiloscritti contenenti le censure contabili, che ha poi sottoposto all'esame giudiziale in questa sede, dimostrando in questo modo che ancor prima di partecipare all'assemblea del 26.1.2023 egli era informato e che aveva verificato i bilanci consuntivi;

2---dopo l'instaurazione della mediazione in data 20.2.2023 e prima della notificazione dell'atto di citazione tramite il quale è stato promosso il presente processo, il Condominio ha convocato e tenuto due assemblee straordinarie, le cui delibere (la prima del 12.4.2023 e la seconda del 18.5.2023) avrebbero risolto le problematiche sollevate dall'attore; difatti, con la prima delibera, l'assemblea condominiale, non incaricando un tecnico per la redazione di nuove tabelle millesimali per la ripartizione delle spese dei lastrici solari, ha individuato un criterio risolutore, ovvero quello di “utilizzare le tabelle vigenti (dal 2002) per ripartire secondo le previsioni del c.c. (ovvero per colonne) le spese di cui al punto in oggetto”; tale delibera è stata approvata anche dallo stesso attore, al quale, in base a tali Tabelle, spettano 98,13 m.mi (gli stessi che sono riportati nella
Tabella “A” generale), di cui 68,84 relativi all'appartamento posto al 4° piano del fabbricato, 4,00 m.mi per il box e 25,29 m.mi all'attico dell'attore che si trova allo stesso livello del lastrico solare (sotto il Pt_1 quale oltre all'appartamento di vi sono quelli di e e i box di Pt_1 Per_6 Per_7 Per_4 Per_5
1, 2 e;
con la delibera del 18.5.2023, approvata anche dall'attore, è stato Per_3 Per_3 Per_4 ulteriormente deciso che “anche le spese relative ai lastrici solari già addebitate nei rendiconti 2019/2020, 2020/2021,
2021/2022 verranno ripartite con il nuovo metodo deliberato nell'ultima assemblea del 12.4.2023; gli addebiti e gli accrediti verranno effettuati nel rendiconto 2022/2023”; parte resistente conclude ritenendo ormai “risolto” l'errore che inficiava i bilanci consuntivi 2019/2020 e 2020/2021, quanto al riparto delle spese per i lastrici solari. Il
Condominio, infine, nega che siano stati addebitate all'attore le spese dei lastrici solari nella misura di 2/3,
pagina 4 di 15 perché nella Tabella 15 – che lo riguarda – i millesimi di cui è stato tenuto conto sono soltanto quelli relativi all'appartamento sottostante il suo lastrico solare;

3—non vige nell'ordinamento giuridico l'obbligo di redigere i bilanci consuntivi secondo il principio di cassa;
inoltre, vi sono orientamenti giurisprudenziali secondo i quali il criterio della
“competenza” sarebbe altrettanto utilizzabile da parte dell'amministratore, purché sia comunque rispettato l'obbligo del rendiconto, questo sì previsto dalla disciplina condominiale (in richiamo dell'art. 1713 c.c.).
Con riferimento ai rilievi contabili svolti dall'attore nei riguardi di ciascun rendiconto, il convenuto replica in modo specifico e partitamente a ciascuna di esse, concludendo che alcune quote parte degli oneri condominiali addebitati in eccesso all'attore saranno portate in detrazione nel rendiconto 2022/2023, confermando, invece, la debenza dell'attore relativamente ad altre quote parte di spese.
4—le contestazioni dell'attore con riguardo alle competenze liquidate in favore dell'amministratore come compenso delle attività espletate sono infondate e conseguentemente anche la domanda di rimborso della complessiva somma di euro 281,27 (euro 133,30 per il bilancio 2019/2020, euro 90,94 per il bilancio
2020/2021, euro 57,03 per il bilancio 2021/2022) sarebbe altrettanto infondata, per aver ritenuto l'attore impropriamente che alcune attività professionali straordinarie fossero comprese nel compenso ordinario pattuito al momento dell'approvazione del preventivo.
Assegnati i termini di cui all'art. 171 ter c.p.c., con ordinanza del 17.01.2024, assumendo che “i bilanci condominiali debbono essere redatti secondo il principio di cassa sulla scorta del consolidato orientamento della Suprema
Corte di Cassazione, da ultimo v. ordinanza nr. 9544/2023”, è stata ammessa la C.T.U. tecnica al fine di verificare se i bilanci in contestazione sono stati redatti nel rispetto dei principi contabili e contengano dati corrispondenti alle spese sostenute dal Condominio;
in caso negativo, perché il CTU determini l'esatto importo di oneri condominiali corrisposti in eccesso dall'attore per effetto degli errori lamentati.
Conferito l'incarico alla dott.ssa all'udienza del 29.4.2024, è stata poi Persona_8 depositata la relazione tecnica in data 21.03.2025 (previe autorizzazioni alla proroga del termine di deposito); la causa è stata ritenuta matura per la decisione con ordinanza del 2.5.2025 (con la quale è stata anche rigettata l'istanza di integrazione della CTU) e la stessa è stata rinviata all'udienza del 6.11.2025 per la sua rimessione in decisione;
sono stati assegnati i termini di cui all'art. 189 c.p.c., che le parti hanno rispettato, così come sono state altresì depositate le note sostitutive dell'udienza cartolare del 6.11.2025.
Motivi della decisione
pagina 5 di 15 Si seguirà l'ordine delle questioni come sopra ordinate.
Il 1° motivo di impugnazione non è fondato.
L'attore, sin dall'atto di citazione, ha meramente affermato che “i rendiconti condominiali approvati con le delibere impugnate sono privi della documentazione richiesta dalla legge per la loro validità” e, sulla scorta di ciò, ne ha ritenuto l'illegittimità; in sostanza, l'attore non ha chiarito se tale invalidità derivi dal non aver ricevuto tutti i documenti elencati dall'art. 1130 bis c.c. unitamente alla lettera di convocazione dell'assemblea del
26.1.2023 o se non li ha ricevuti nonostante aver richiesto un accesso presso lo Studio dell'Amministratore che gli è stato negato dall'Amministratore.
Prima di esaminare la questione in concreto, deve premettersi che e il rendiconto si compone di un registro di contabilità (documento in cui l'amministratore annota in ordine cronologico, entro 30 giorni da quello dell'effettuazione, i singoli movimenti in entrata in uscita); di un riepilogo finanziario
(documento in cui l'amministratore, al termine di ciascun anno, elenca tulle le spese sostenute per il condominio durante l'anno di gestione appena concluso); di una nota esplicativa, documento in cui l'amministratore spiega i criteri contabili adottati per l'incasso delle spese. Ogni condòmino deve avere accesso e visione di tale documentazione presso il luogo in cui si trovano i registri dell'amministratore, nelle ore e nei giorni indicati ex art. 1129 comma 2° c.c.; inoltre l'art. 1130 bis c.c. prevede che i condomini e i titolari di diritti reali o di godimento sulle unità immobiliari possano prendere visione dei documenti giustificativi di spesa in ogni tempo ed estrarne copia a proprie spese.
Per visionare/domandare copie della documentazione amministrativa, il condòmino deve prendere contatto con l'amministratore per fissare un appuntamento per avere visione della stessa.
Come osservato in giurisprudenza, la consultazione della documentazione condominiale costituisce un diritto dei condomini e dei soggetti indicati dal legislatore e consente un costante controllo sull'operato dell'amministratore, il quale deve svolgersi non solo con la correttezza e la diligenza richiesta al mandatario, ma anche nella più totale trasparenza (Cass. civ.. 26.2.2022 e Trib. Messina 26.04.2022 n. 709).
Dalla lettura combinata dell'art. 1129 2° co. c.c. e dell'art. 1130 bis co. 1° c.c., si evince che spetta al condòmino dimostrare che l'amministratore non gli abbia consentito di esercitare detta facoltà (App. Torino
01.07.2022, n. 740).
Difatti, l'esercizio della facoltà dell'accesso alla documentazione condominiale non deve mai risultare di ostacolo all'attività di amministrazione, né essere contraria ai princìpi di correttezza, o risolversi pagina 6 di 15 in un onere economico per il condominio, tant'è che i costi relativi all'eventuale copiatura devono gravare sul condomino richiedente (App. Genova 19/07/2022, n. 848).
Pertanto, l'amministratore rispetta la legge semplicemente dimostrando di essere pronto ad adempiere all'onere di garantire ai condomini l'accesso al proprio ufficio perché possano prendere visione dei documenti ed eventualmente estrarne copia previo pagamento delle spese (Trib. Roma 11/07/2018, n.
14268: ai fini dell'accesso della documentazione condominiale, i condomini non devono abusare del loro diritto, in quanto la richiesta di una eventuale ponderosa documentazione, in riproduzione cartacea, potrebbe aggravare l'attività dell'amministratore).
Con riguardo a tale profilo di inadempienza dell'amministratore, nulla è stato dedotto da parte attrice.
Con riferimento alla diversa questione se tali documenti debbono essere allegati all'avviso di convocazione dell'assemblea che dovrebbe approvare il rendiconto, deve darsi atto dell'esistenza in ambito giurisprudenziale di due orientamenti.
Secondo alcune pronunce, il documento deve essere sottoposto all'attenzione dei condomini previo invio di copie degli stessi, essendo parti inscindibili del rendiconto, finalizzati ad una comprensione immediata del medesimo ai fini della discussione e della partecipazione consapevole (Trib. Civitavecchia
07/01/2021, n. 9), per cui si sostiene che l'amministratore deve aver cura di allegare, all'avviso di convocazione, anche la documentazione di cui all'art. 1130 bis c.c., e cioè il registro di contabilità, il riepilogo finanziario e la nota sintetica. In difetto, la delibera assunta dal consesso sarebbe invalida (Trib.
Torino 09/03/2021, n. 1199).
Altra posizione giurisprudenziale ritiene che l'obbligo di preventiva informazione dei condomini sugli argomenti posti all'ordine del giorno ha il fine di consentire agli stessi una consapevole partecipazione durante lo svolgimento dell'assemblea, ma ciò non si traduce nella necessità di allegare all'avviso di convocazione tutti i prospetti contenenti i singoli importi dei preventivi o dei consuntivi dei bilanci, essendo sufficiente l'indicazione della materia su cui deve vertere la discussione e la votazione, potendo, peraltro, i singoli condomini comunque fare richiesta di esaminare o estrarre copia di detti documenti in ogni tempo (Trib. Roma 03/10/2022, n. 14260).
Dunque, non vìola il diritto alla preventiva informazione circa i temi oggetto di discussione in assemblea condominiale la mancata allegazione all'avviso di convocazione dei bilanci da approvare, in pagina 7 di 15 quanto ciascun condomino può chiedere in anticipo le copie dei documenti che saranno oggetto di
(eventuale) approvazione (v. Cass. civ.

5.10.2022 nr. 21271; a parere della Corte, l'obbligo di preventiva informazione dei condomini in ordine al contenuto degli argomenti posti all'ordine del giorno dell'assemblea risponde alla finalità di far conoscere ai convocati, sia pure in termini non analitici e minuziosi, l'oggetto essenziale dei temi da esaminare, in modo da consentire una partecipazione consapevole alla discussione ed alla relativa deliberazione: conformi Cass. civ. II sent. n. 21966/2017; Cass. civ.
II sent. n. 25693/2018; Cass. civ. VI/II ord. n. 15587/2018).
Tale ultimo orientamento è stato confermato da Cass. sez. II^ ordinanza nr. 23893 del 5.9.2024, per la quale non si configura un obbligo per l'amministratore di allegare all'avviso di convocazione anche i documenti giustificativi o i bilanci da approvare, non venendo pregiudicato il diritto alla preventiva informazione sui temi in discussione, fermo restando che a ciascun condomino è riconosciuta la facoltà di richiedere, anticipatamente e senza interferire sull'attività condominiale, le copie dei documenti oggetto di eventuale approvazione.
Accedendo questo giudice a tale ultimo orientamento, si precisa che l'amministratore del
Condominio non ha l'obbligo di allegare all'avviso di convocazione la documentazione giustificativa del bilancio negli edifici, essendo tenuto a permettere ai condomini che ne facciano richiesta di prendere visione ed estrarre copia, a loro spese, gravando su questi ultimi l'onere di dimostrare che l'amministratore non ha consentito di esercitare detta facoltà (v. anche Cass. 1544/2004; Cass. 12650/2008; Cass. 16667/2017;
Cass. 15996/2020).
Valga, comunque, considerare che l'attore, anche nel corpo della comparsa conclusionale (di nr. 26 pagine) dedica a tale argomento due pagine (ultima parte della pagina nr. 20, la nr. 21 e parte della pagina nr. 22) riproponendo la questione nella medesima maniera esposta in atto di citazione, ovvero senza chiarire se ebbe o meno a richiedere all'amministratore di avere visione prima dell'assemblea del 26.1.2023 i documenti di cui all'art. 1130 bis c.c. e senza rappresentare se l'amministratore ebbe a rispondergli o meno circa la richiesta di accesso;
il profilo sollevato dall'attore – circa il fatto di non aver avuto risposta “alle sue molteplici richieste di chiarimenti e ai suoi numerosi dubbi di non corretta redazione dei documenti contabili condominiali e di gestione e registrazione delle entrate e delle uscite” – non è motivo di “illegittimità” della delibera impugnata nell'interpretazione della legge come sopra indicata, perché attiene al diverso (e legittimo dal suo punto di vista) opinamento che l'attore aveva su certe questioni contabili.
Sul motivo di cui al punto nr. 2 deve dichiararsi la cessazione della materia del contendere pagina 8 di 15 Il Condominio ha ben chiarito che, per ovviare alle criticità sollevate dall'attore circa la ripartizione delle spese relative ai lastrici solari nei bilanci consuntivi 2019/2020, 2020/2021 e 2021/2022 ha convocato due assemblee – nelle date del 12.4.2023 e del 18.5.2023 – le cui delibere, approvate con il voto favorevole dell'attore, convergono nel ritenere corrette ed utilizzabili all'uopo le Tabelle approvate nel 2002 (perché rispetterebbero il principio di cui all'art. 1126 c.c.) e che procederà ad adottare il nuovo metodo, operando anche i dovuti addebiti e accrediti.
Occorre dare atto che il procuratore di parte convenuta ha precisato, già in comparsa di costituzione e risposta, che le dovute correzioni, quanto al riparto delle spese e al rimborso di quanto reclamato dall'attore, sarebbero state adottate nel bilancio consuntivo 2022/2023.
Ciò premesso, sarà onere dell'attore impugnare la delibera che approva detto ultimo bilancio consuntivo laddove le correzioni “ammesse come dovute” dal Condominio non siano state effettivamente adottate e/o non abbia ottenuto il rimborso o la compensazione di quanto versato in eccedenza.
L'attore lamenta che tali delibere non hanno comunque annullato la delibera del 26.1.2023 relativa al “consuntivo lavori 2019 terrazza e che, pertanto, questa debba essere annullata. CP_3
L'assunto non è corretto;
è pur vero che la delibera assembleare del 18.5.2023 non si è espressa sul punto ma la CTU (v. pag. 9) ha chiarito che il bilancio straordinario per lavori al lastrico solare di proprietà
non è stato esaminato proprio perché le relative spese sono state contabilizzate nei bilanci CP_3 consuntivi sopra analizzati, per cui anche in relazione a tale domanda è cessata la materia del contendere.
Il motivo di cui al punto nr. 3 è infondato.
L'attore prospetta ragioni di invalidità della deliberazione assembleare impugnata per violazione di norma di diritto, consistente, nella specie, nella dedotta illegittimità dei rendiconti condominiali ex art. 1130-bis cod. civ. per violazione del «criterio di cassa».
Quanto ai criteri contabili da seguire per la redazione del rendiconto, occorre chiarire che, vi è stato contrasto, specialmente nella giurisprudenza di merito, tra criterio di cassa o competenza non esistendo alcuna norma che imponga un criterio piuttosto che un altro.
pagina 9 di 15 Certamente, il registro di contabilità va necessariamente predisposto applicando il criterio c.d. "di cassa" (che implica che il bilancio abbia per poste le entrate e le uscite effettivamente verificatesi nel periodo a cui si riferisce).
Il riepilogo finanziario, invece, - che per natura e caratteristiche può definirsi come lo "stato patrimoniale" e rappresenta una sorta di fotografia della situazione del condominio alla data di chiusura di ogni esercizio (riportando lo stato delle attività e delle passività, enucleando crediti, debiti ed eventuali fondi di riserva) - si fonda, invece, per la sua stessa natura, sul criterio contabile "di competenza" (che implica che il bilancio abbia per poste i costi e i ricavi relativi al periodo a cui si riferisce, indipendentemente dal fatto che siano stati effettivamente pagati o incassati).
La prassi più comune tra gli Amministratori è stata quella di predisporre, per la approvazione dell'Assemblea, un elaborato “consuntivo” dell'esercizio di gestione inserendovi, in particolare, tutte le fatture e i preavvisi pervenuti, sia pagati, sia non pagati e finendo, spesso, per utilizzare il criterio di competenza per le spese condominiali e quello di cassa per le entrate condominiali.
Il che però, a rigore, non corrisponde al “rendiconto” ai sensi della norma di legge (art. 1131-bis c.c. rubricata “Rendiconto condominiale”, e in cui mai compare la parola “bilancio”, nè la parola
“consuntivo”): difatti la giurisprudenza di legittimità (v. Cassazione civile sez. II, 30/10/2018, n. 27639, in cui si afferma che il conto consuntivo della gestione condominiale non deve essere strutturato in base al principio della competenza, bensì a quello di cassa e, operativamente, che l'inserimento della spesa va pertanto annotato in base alla data dell'effettivo pagamento, così come l'inserimento dell'entrata va annotato in base alla data dell'effettiva corresponsione, con la conseguenza che la mancata applicazione del criterio di cassa non rende intelligibile il bilancio e riscontrabili le voci di entrata e di spesa e le quote spettanti a ciascun condomino) concludeva per ritenere corretto il principio di cassa.
Tuttavia, la dottrina ha evidenziato che, proprio sulla base dell'art. 1131-bis c.c., se è vero che il termine “bilancio” non va più usato, è anche vero che il termine “rendiconto” va ora usato avendo presente che si tratta, invero, di un fascicolo di rendicontazione, essendo composto da più documenti: la norma citata stabilisce infatti non solo che il rendiconto condominiale contiene le voci di entrata e di uscita ed ogni altro dato inerente alla situazione patrimoniale del condominio, ai fondi disponibili ed alle eventuali riserve che devono essere espressi in modo da consentire l'immediata verifica, ma anche che tale rendiconto si compone di un registro di contabilità, di un riepilogo finanziario, nonché di una nota sintetica esplicativa della gestione con l'indicazione anche dei rapporti in corso e delle questioni pendenti
Ciò posto, è stato quindi ritenuto da giurisprudenza di merito (Tribunale Udine 03/08/2019) che: pagina 10 di 15 – il registro di contabilità è e deve essere improntato al criterio di cassa, in quanto vi sono annotati in ordine cronologico, entro trenta giorni da quello dell'effettuazione, i singoli movimenti in entrata ed uscita, rappresentando, quindi, il dettaglio analitico di quanto riportato in sintesi nel conto flussi;

– il riepilogo finanziario (o stato patrimoniale, o rendiconto generale) – dev'essere, invece, redatto secondo il criterio di competenza, in quanto tra le “attività”, dovranno essere indicati, ad esempio, i crediti verso i condòmini, i crediti verso i fornitori (da annotare secondo la competenza), le disponibilità liquide, mentre tra le “passività” dovranno essere indicati i debiti verso i condòmini, i debiti verso i terzi, i fondi accantonati, le riserve (solo così può raccontare in maniera fedele la realtà delle variazioni finanziarie negative e/o positive di incidenza sui debiti e sui crediti;
e del resto, diversamente, non sarebbe altro che una duplicazione del conto entrate/uscite).
Ebbene, la Suprema Corte, recentemente, si è adeguata a tale ultimo orientamento;
difatti con ordinanza nr. 25644 del 16.09.2025 ha affermato che: "... la rendicontazione annuale è composta da tre diversi elaborati tecnici, ciascuno avente funzioni gestionali diverse: un prospetto (registro di contabilità, o libro di cassa, o registro cronologico delle entrate e delle uscite), che deve evidenziare i vari movimenti di entrata e di uscita di cassa, in maniera analitica ed in sequenza cronologica in rispetto del loro accadimento, in modo da poter consentire ai condòmini amministrati un'accurata verifica in ordine alla rispondenza delle entrate e delle uscite rispettivamente con le quote incassate da ogni singolo condòmino e con le spese pagate ai fornitori. Un diverso prospetto (riepilogo finanziario, o stato patrimoniale) che puntualizzi e riepiloghi il complesso di informazioni circa lo stato degli elementi dell'attivo e del passivo, tenendo conto anche delle gestioni pregresse, al fine di definire la consistenza patrimoniale del fabbricato e consentire il controllo della tenuta contabile, nel quale saranno pertanto riportate le quote condominiali non ancora riscosse e gli impegni di spesa non evasi. Il terzo documento richiesto dall'art. 1130-bis è, in fine, rappresentato da una nota esplicativa, consistente in una relazione particolareggiata che espone i tratti più sali enti caratterizzanti la gestione contabile, e le loro conseguenze, con l'indicazione anche dei rapporti in corso e delle questioni pendenti. In definitiva, il rendiconto condominiale, a norma dell'art. 1130-bis cod. civ., deve specificare nel registro di contabilità le voci di entrata e di uscita, documentando gli incassi e i pagamenti eseguiti, in rapporto ai movimenti di numerario ed alle relative manifestazioni finanziarie;
nel riepilogo finanziario e nella nota sintetica esplicativa della gestione saranno riportati i dati inerenti alla situazione patrimoniale del condominio, con indicazione anche dei rapporti in corso e delle questioni pendenti, avendo riguardo al risultato economico delle operazioni riferibili all'esercizio annuale, determinato dalla differenza tra ricavi e costi maturati (Cass. Sez. 2, Ordinanza n. 28257 del 09/10/2023, Rv. 669175
- 01). … Più precisamente, il rendiconto, nella sua parte economica, precede l'elencazione delle spese eseguite dall'amministratore per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell'edificio; l'esercizio dei servizi comuni;
gli interventi innovativi o di manutenzione straordinaria. Per la parte finanziaria, il rendiconto deve rendere intellegibili ai condòmini le voci pagina 11 di 15

di entrata e di uscita, con le relative quote di ripartizione. Pertanto, alla luce della riforma, il rendiconto non può più essere redatto per sola cassa (ossia con la sola indicazione delle entrate e degli esborsi effettuati nell'anno), ma deve essere redatto anche per competenza, in quanto quest'ultima modalità contabile prevede che ci sia l'indicazione specifica degli impegni di spesa: sia quelli realizzati nell'anno, pagati nello stesso anno e di competenza del medesimo anno;
sia quelli non pagati ma di competenza dello stesso anno (che pertanto rappresentano debiti); sia l'indicazione specifica delle quote ordinarie e straordinarie previste e deliberate e incassate nell'anno; sia quelle previste e deliberate nell'anno, pertanto di competenza dello stesso, ma non incassate nel l'an o (quindi rappresentanti i crediti nella situazione patrimoniale). La sintesi tra rendiconto economico e rendiconto finanziario rappresenta il bilancio, che, dunque, deve contenere (tra l'altro) il registro cronologico dei movimenti di cassa, risolvendosi, dunque, in un sistema misto cassa-competenza. Opera, in ogni caso, il principio della prevalenza della sostanza sulla forma, che costituisce una specificazione del principio della correttezza e veridicità dell'informazione contabile e del principio di chiarezza, nel senso che la rilevazione e la presentazione delle voci va effettuata tenendo conto della sostanza dell'operazione. ..." .
Ciò che rileva, dunque, è valutare IN CONCRETO se la complessiva documentazione sia completa e sia stata o meno trasparente e veritiera e se attraverso la sua consultazione ogni singolo condomino, non dotato di specifiche competenze, sia in grado di verificare la sua correttezza anche per poter sollevare eventuali contestazioni in assemblea. La mancanza delle indicazioni suesposte, che conferiscono certezza e chiarezza al rendiconto, l'incompletezza di quest'ultimo ovvero solo la presenza di elementi che ne inficino la veridicità, quali l'omissione o l'alterazione dei dati, determina l'illegittimità del consuntivo, che si estende alla delibera che l'abbia approvato.
Fatte tali premesse, occorre richiamare le risultanze dell'espletata C.T.U., le quali non possono non essere apprezzate quanto ad analiticità e completezza in ordine alla ricostruzione dei rendiconti impugnati alla luce del quesito postole da questo giudice alla luce dell'orientamento che nel 2024 era maggioritario in seno alla Suprema Corte di legittimità.
Si ricorda che l'attore ha impugnato il consuntivo 2019/2020 e preventivo 2020/2021, il consuntivo
2020/2021 e preventivo 2021/2022; il consuntivo 2021/2022 e preventivo 2022/2023 ed il consuntivo straordinario lavori al lastrico solare di proprietà ma il C.T.U., rilevato che i preventivi oggetto di CP_3 contestazione si erano ormai trasformati in consuntivi, il CTU ha preso in esame il consuntivo 1.7.2019 –
30.6.2020; il consuntivo 1.7.2020 – 30.6.2021; il consuntivo 1.7.2021 – 30.6.2022, il consuntivo straordinario lavori al lastrico solare di proprietà e, poiché il preventivo 2022 -2023 si era CP_3 trasformato nel frattempo in consuntivo 2022-2023, lo ha trattato come tale.
pagina 12 di 15 La CTU, sebbene abbia accertato che i bilanci consuntivi analizzati non sono stati redatti secondo il principio di cassa, al contempo, dopo la loro rielaborazione secondo il principio di cassa, ha chiarito che gli stessi, comunque, contengono voci rispondenti alle effettive spese sostenute dal condominio, in base ai documenti di spesa esaminati, per cui le non corrette compilazioni secondo il principio di cassa, oggi tuttavia superato dalla giurisprudenza, non hanno comportato un'inesatta riproduzione contabile dell'andamento gestorio del Condominio e non hanno impedito alla CTU di procedere alla sua verifica.
E' stato così accertato che i rendiconti consuntivi erano idonei a rendere intellegibile ai condomini le voci di entrata e di uscita, con le relative quote di ripartizione, fornendo la prova, attraverso i corrispondenti documenti giustificativi, non solo delle somme incassate, ma anche dell'entità e delle causali degli esborsi fatti, oltre a tutti gli elementi che consentivano di individuare e vagliare le modalità con cui l'amministratore ha eseguito il suo incarico e di concludere cha la resa del conto è stata adeguata a criteri di buona amministrazione.
Sulla domanda di rimborso delle spese - a seguito della riclassificazione dei bilanci consuntivi in base al principio di cassa - emerge che la somma per oneri condominiali richiesta in eccesso a parte attrice sarebbe pari ad euro 1.069,89. Quanto alla “somma per oneri condominiali richiesta in eccesso a parte attrice” - nelle osservazioni di parte il C.T.P. del Condominio ha espressamente chiesto al C.T.U. “di confermare che i bilanci siano stati redatti correttamente, contenendo tutte le voci rispondenti alle effettive spese sostenute dal condominio;
che il differenziale emergente sui versamenti effettuati da non sia frutto di errori, ammanchi o errati addebiti Parte_1 ma il risultato di un riallineamento dei costi;
che tale differenza non genera alcun danno patrimoniale o pregiudizio”.
Sulla questione, la C.T.U. ha precisato, quanto al “differenziale che emerge dalla riclassificazione dei bilanci dal principio di competenza applicato dall'amministratore del condominio al principio di cassa, basato sulla manifestazione finanziaria delle spese”, che “tale differenziale è effettivamente determinato dal diverso momento di pagamento delle spese sostenute rispetto alla loro competenza temporale, per cui costi indicati per competenza in un bilancio si ritrovano per cassa in un altro, in quanto pagati in un periodo diverso. Nella relazione sono state riportate le spese considerate per competenza dall'amministratore del condominio, il cui pagamento non era ancora avvenuto nel periodo oggetto di analisi, per cui in base al principio di cassa genereranno spese condominiali in bilanci consuntivi successivi, quando effettivamente saranno effettuati i pagamenti”.
Pertanto, anche la domanda di rimborso non può essere accolta, dovendo verificare in concreto l'attore se le poste creditorie verranno tradotte nel successivo bilancio consuntivo che verrà redatto dall'amministratore. pagina 13 di 15 Il motivo di cui al nr. 4 dell'impugnativa non è fondato.
Richiamate, per relationem, le varie poste riferibili all'attività dell'amministratore con riguardo ai bilanci consuntivi 2019/2020, 2020/2021, 2021/2022 che l'attore non ritiene di dovere in quanto non specificamente esplicitate nel preventivo redatto dalla Società “ (v. doc. Controparte_1 nr. 27, nr. 28, nr. 32, nr. 46, nr. 52, nr. 74), occorre rilevare che il c.d. RI (prodotto agli atti di causa dall'attore) è sempre il medesimo e che sia l'assemblea del 4.5.2021 che quella del 13.1.2022 non procedettero ad approvarlo perché il consesso ritenne di rinviare sia la decisione della nomina dell'amministratore (rectius della conferma) che quella riguardante il compenso richiesto dall'amministratore ad altra riunione;
nel frattempo l'amministratore ha continuato a svolgere la sua attività senza ricevere corrispettivi fino a quando l'assemblea del 26.1.2023 raggiunse la maggioranza di legge per confermare l'attuale amministratore nel suo ruolo, riconoscendogli il compenso portato dal citato RI, rimasto immutato sin dal 2019.
Sono state altresì prodotte in atti le fatture che via via lo Studio “ Controparte_1
ha emesso a titolo di compenso negli anni anteriori al 2023; dette fatture – redatte secondo i criteri di
[...] cui al citato RI - sono state poi inserite nei bilanci consuntivi approvati dall'assemblea del 26.1.2023.
Il RI consta di più Sezioni (Prestazioni ordinarie, Prestazioni straordinarie comuni –
Prestazioni personali con addebito ai singoli e Rimborso spese) e pare oltre modo specifico, bilanciato e trasparente.
A fronte di ciò, oltre a richiamare integralmente le analitiche repliche che parte convenuta ha svolto alle pagg. 18 e 19 della sua comparsa di costituzione e risposta che vengono condivise in quanto si rappresenta che si tratta di compensi che erano stati già richiesti ed addebitati all'attore in anni precedenti e mai da questi discussi, la giurisprudenza ha chiarito che il preventivo del compenso dell'amministratore è dettagliato quando è “analitico”, ovvero, come nel caso di specie, elenca chiaramente le attività ricomprese nel compenso annuale e quali invece, andranno a formare oggetto di compenso ultroneo;
del resto, “non esistono dei minimi tariffari e la valutazione sulla congruità del corrispettivo richiesto è rimessa all'assemblea”.
pagina 14 di 15 Conclusivamente, non si evidenzia alcuna nullità nella delibera del 26.1.2023 a tale riguardo.
Sulle spese processuali e di lite
In considerazione del rigetto di alcuni profili rilevati dall'attore in ordine all'asserita illegittimità della delibera del 26.01.2023 e della cessazione della materia del contendere (comportante una soccombenza virtuale del resistente) con riguardo ad altro profilo, viene in rilievo un'ipotesi di soccombenza reciproca;
inoltre si consideri che è intervenuto, medio tempore, un mutamento di giurisprudenza della Suprema Corte in ordine alle modalità e i criteri con cui d'ora in poi redigere il c.d. fascicolo di rendicontazione.
Pertanto, visto l'art. 92 secondo comma c.p.c., le spese processuali e di mediazione vengono integralmente compensate, così come le spese di CTU e di CTP.


P.Q.M.


Il Tribunale di Firenze, seconda sezione civile, definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza ed eccezione disattesa o assorbita, dichiara cessata la materia del contendere in relazione al motivo nr. 2 enucleato da parte attrice con riguardo alla delibera assembleare del 26.1.2023, e rigetta, per il resto, ogni ulteriore domanda.
Le spese processuali e di mediazione, nonché le spese di CTU e di CTP vengono integralmente compensate.
Firenze, 25 novembre 2025
Il giudice on.
LI NS de IV
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