REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI POTENZA
Sezione Civile
Il Tribunale di Potenza, in funzione di giudice dott.ssa Rosa Maria Verrastro ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nel procedimento iscritto al numero di RG 3732/2022, vertente
TRA
'rappresentato e difeso dagli avvocati Giuseppe Parte_1 C.F. C.F. 1
RA e DI LA, con studio in Potenza ed ivi elettivamente domiciliati, giusta mandato in atti:
ATTRICE
E
Controparte_1 C.F. Controparte_2 C.F. C.F._2
tutti rappresentati e difesi CP_3 C.F. C.F._4 C.F. 3 e "
dall'avv. Giuseppe Bardi, con studio in Potenza ed ivi elettivamente domiciliati, come in atti;

CONVENUTI
CONCLUSIONI DELLE PARTI: come in atti.
FATTO E DIRITTO
Con ricorso proposto ex art. 702 bis in data 9.12.2022, ritualmente notificato in uno con il decreto di
Parte_1 conveniva in giudizio Controparte_1 fissazione della prima udienza di trattazione, domandando, previo accertamento della l'impossibilità Controparte_4 e CP_3
sopravvenuta della prestazione dedotta nel contratto preliminare di compravendita e nella sua successiva modificazione del 2021 per causa non imputabile ai promittenti venditori, di dichiarare la risoluzione per impossibilità sopravvenuta del contratto preliminare, con condanna dei convenuti alla ripetizione della somma ricevuta quale caparra confirmatoria in esecuzione del preliminare di compravendita, pari a euro 35.000,00, oltre gli interessi legali dalla domanda al soddisfo;
di condannare, altresì, i convenuti al rimborso delle spese sostenute, inerenti e conseguenziali al preliminare sottoscritto, pari 12.000,00, oltre gli interessi legali dalla domanda al soddisfo nonchè al risarcimento dei danni patiti e patiendi subiti dall'attore, da determinarsi in via equitativa, con vittoria delle spese di lite, ed attribuzione in favore dei procuratori costituiti, per fattone anticipo.
A fondamento della domanda, la parte ricorrente allegava, in sintesi, che: il 16 giugno 2020 egli formulava proposta di acquisto per l'immobile sito in Potenza alla Via Area Silvana snc, Contrada
Cozzale, di proprietà di P^er_1 rispettivamente marito e padre degli odierni convenuti, riportato nel NCEU di Potenza al foglio 95, particella 120; la proposta era accettata, con conseguente perfezionamento di un contratto preliminare;
a seguito della stipula, egli versava all'alienate la somma di € 35.000,00; quindi, debitamente autorizzato dal Per_1 con procura generale per notaio [...]
Per_2 del 9 luglio 2020, repertorio 11.577, raccolta 8.307, e giusta autorizzazione, provvedeva alla sistemazione delle aree esterne a proprie cure e spese, sostenendo un esborso pari ad € 12.000,00 e domandava di accedere ad un prestito personale per l'acquisto dell'immobile; a seguito del decesso del signor Per_1 successione testamentaria del 19 novembre 2020 -gli eredi convenuti sottoscrivevano, l' 11 agosto 2021, scrittura privata di modifica del precedente accordo, richiamando integralmente la proposta di acquisto formulata dallo Parte_1 e ^accettata ^dal Per_1 la scrittura prevedeva che la stipula del contratto definitivo dovesse avvenire entro e non oltre il 30 dicembre 2021, con sanatoria per le opere abusive e trasformazione urbanistica da fabbricato rurale a civile abitazione a cura dei venditori ed a spese dell'acquirente; con raccomandata del 17 dicembre
2021, egli sollecitava i promittenti alienanti alla stipula del definitivo, entro e non oltre termine convenuto, comparendo il giorno fissato alle ore 10.30, innanzi al notaio scelto, in sede di preliminare;

a seguito del suddetto invito, i promittenti alienanti, non comparivano e inviavano lettera raccomandata, datata 28 dicembre 2021, a firma del signor CP_3 con la quale lo informavano ^che "^non aveva ancora avuto esito positivo la pratica di sanatoria delle opere abusive e di trasformazione da fabbricato rurale in civile abitazione"; con raccomandata datata 21 febbraio 2022 si invitavano e diffidavano i promittenti alienanti a provvedere alla restituzione del doppio della caparra a suo tempo versata dallo Parte_1 in adempimento del preliminare, nonché alla restituzione di quanto dal medesimo versato per le pratiche inerenti e conseguenziali alla sottoscrizione del preliminare stesso;
a seguito della suddetta raccomandata, i promittenti alienanti contestavano di essere inadempienti, in quanto, si riporta testualmente, “il Comune di Potenza non ha ancora definito la pratica di sanatoria ed il ritardo non è a loro imputabile"; dopo diversi tentativi di addivenire ad una risoluzione bonaria del conflitto, con missiva del 15.6.2022 egli, preso atto della impossibilità sopravvenuta della prestazione, dichiarava di non avere più interesse a conseguire la proprietà dell'immobile; alla missiva non a faceva seguito alcuna restituzione;
nel frattempo, emergeva come il medesimo immobile fosse stato rimesso in vendita tramite una agenzia immobiliare da parte degli odierni convenuti, senza alcuna restituzione di somme in suo favore.
Si costituivano in giudizio i resistenti, i quali offrivano una diversa ricostruzione degli accadimenti narrati nell'atto introduttivo, pur non contestando la sequenza attizia descritta dall'attore:
I medesimi eccepivano che: il promissario acquirente non aveva collaborato alla regolarizzazione, non versando le somme necessarie per l'acquisto di volumetrie aggiuntive;
l'attore aveva inoltre tagliato, senza autorizzazione alcuna, nell' estate del 2020, degli alberi di alto fusto arrecando danno all'immobile che non poteva più godere della ombreggiatura garantita dagli alberi.
I convenuti spiegavano domanda riconvenzionale di risarcimento del danno, da liquidare in non meno
€ 15.000,00, e comunque da accertare a mezzo di CTU, contestando l'effettivo esborso della somma di € 12.000,00 domandata a titolo di restituzione delle somme sostenute dall'attore per la sistemazione delle aree esterne al fabbricato.
Disposta la conversione del rito, la causa era istruita mediante acquisizioni documentali e prova testimoniale, ed era riservata a sentenza all'udienza del 5.11.2025, con assegnazione, alle parti, dei termini di cui all'art. 190 c.p.c., ridotti quanto al deposito della sola comparsa conclusionale.
Le domande dell'attore sono fondate e meritevoli di accoglimento, nei limiti e per le ragioni che di seguito si specificano.
La domanda riconvenzionale proposta dagli attori va invece rigettata.

1. La domanda dell'attore.
Nella odierna controversia il dato documentale, costituito dalla pattuizioni intervenute con l'originario venditore e dalla modifica convenuta con gli eredi, appaiono dirimenti.
Le pattuizioni intervenute prevedevano: termine per la stipula del definitivo il 30.12.2020, poi differito al 30.12.2021 in forza di un atto di modifica delle precedenti pattuizioni intervenuto tra il promissario acquirente e gli eredi del promittente alienante;

che la vendita sarebbe dovuta avvenire previa sanatoria delle opere abusive e trasformazione urbanistica del fabbricato, da rurale a civile abitazione, a cura dei venditori ed a spese dell'acquirente, ⁶⁶tutto escluso dall'imputazione del prezzo pattuito", come si legge nella modifica del 2021.
Emerge, altresì, documentalmente come:
il promissario acquirente abbia invitato i promittenti alienati a recarsi presso il notaio designato per il giorno 30.12.2021, ovvero per la data ultima fissata per la stipula del definitivo, giusta pattuizione modificativa del 2021; i promittenti alienanti, e per essi CP_3 rappresentavano, il 28.12.2021, come la pratica di sanatoria non avesse avuto ancora alcun esito, a causa dell'allungamento dei tempi necessari agli uffici dovuti alla emergenza Cov.id;
la pratica di sanatoria sia stata poi rigettata con decreto del 12.2.2021; con raccomandata del 15.6.2022 il promissario acquirente abbia dichiarato di non essere più interessato al conseguimento della prestazione promessa ed invitasse gli eredi alla restituzione della incamerata caparra.
Pertanto, dall'insieme del dato documentale è evidente come:
il promissario acquirente avesse diritto di conseguire l'immobile, previa sua regolarizzazione, ovvero definizione e sanatoria degli abusi edilizi entro la data ultima del 30.12.2021;
l'espletamento delle pratiche di sanatoria costituiva obbligazione a carico del promittente alienate;
il promissario acquirente era tenuto al solo versamento degli oneri per l'inoltro della pratica, peraltro rigettata, giusta provvedimento del 12.2.2021; il definitivo avrebbe dovuto essere stipulato, al più, il 30.12.2021;
a tale data la pratica, come sostenuto dagli eredi, non sarebbe stata definita per causa imputabile a disservizi e ritardi degli uffici comunali ascrivibili ai noti problemi derivanti dalla emergenza cov. id.
Va rimarcato come l'attore sostenga la domanda di ripetizione sulla scorta della impossibilità sopravvenuta della prestazione alla data in cui essa avrebbe dovuto essere eseguita e del sopravvenuto suo disinteresse ad ottenere la prestazione oltre tale data ultima.
La circostanza della "mancata cooperazione" del creditore, pure in qualche modo dedotta dai convenuti
( che avrebbe potuto rilevare allorchè la causa petendi fosse collegata all' inadempimento dei promittenti venditori) non appare ininfluente ai fini del decidere, posto che l'attore non domanda di accertare e dichiarare la risoluzione del contratto per inadempimento, ma l'intervenuta risoluzione del vincolo contrattuale per impossibilità sopravvenuta, stante la mancanza di interesse ad ottenere la la prestazione dedotta nel preliminare oltre la data in esso prevista per la stipula del definitivo.
D'altronde, la circostanza che il promissario acquirente abbia presentato pratiche edilizie pare perfettamente coerente con il contenuto della procura generale che l'originario contraente, il 9.7.2020, conferiva all'odierno attore, procura generale dal contenuto amplissimo, che comprendeva anche la elaborazione e la presentazione di pratiche edilizie, queste dedotte quale oggetto di obbligazione a carico del promittente venditore.
In diritto e come è noto, l'impossibilità sopravvenuta della prestazione per causa non imputabile è una modalità estintiva dell'obbligazione. In ipotesi di impossibilità solo temporanea il debitore, finchè essa perduri, non è responsabile dell'inadempimento, fermo restante l'effetto estintivo, qualora il creditore non abbia interesse a conseguire la prestazione, proprio come nel caso di specie.
Ai sensi dell'art. 1463 c.c., nei contratti a prestazioni corrispettive, la parte liberata dall'obbligazione non può chiedere la controprestazione ed è tenuta alla ripetizione di quanto abbia ricevuto, secondo le norme in tema di ripetizione dell'indebito.
L'attore ha documentato di avere corrisposto a titolo di caparra, all'originario promittente venditore, la somma di € 35.000,00, circostanza sulla quale peraltro non vi è alcuna contestazione, e che andrà pertanto restituita, con interessi legali dalla domanda al saldo, individuando il dies a quo nel 15.6.2022, data della missiva, trasmessa a mezzo PEC, con la quale l'attore formulava la domanda poi proposta nell'odierno giudizio. ( sul tema cfr. ex plurimis Cass. n. 15895/2019)
L'attore ha anche domandato la ripetizione delle spese che egli ha sostenuto in dipendenza del contratto preliminare.
Risulta documentalmente dalla stessa lettura della proposta di preliminare, come l'immobile fosse stato consegnato al promissario acquirente “per consentire lavori di sanatoria". (proposta di acquisto poi accettata e casella barrata sulla consegna)
L'originario dante causa, inoltre, conferiva una procura generale che comprendeva non solo il potere di predisposizione e presentazione delle pratiche di sanatoria, ma quello di amministrazione ordinaria e straordinaria degli immobili, il potere di locarli e, addirittura, il potere di disporne, mediante alienazione. (procura generale rep. 11577 del 7.7.2020)
Nella procura si specificava, quanto all' amministrazione ordinaria e straordinaria, che “il mandante prometteva sin d'ora di avere per rato e valido l'operato del procuratore senz'uopo di ulteriori ratifiche, sotto gli obblighi di legge e con l'obbligo di rendiconto".
Dalla lettura del documento emerge pertanto come, oltre alla procura, tra le parti intercorresse un rapporto gestorio, in forza del quale il promissario acquirente aveva amplissimi poteri di amministrazione ordinaria e straordinaria e, addirittura, poteri di disposizione.
La considerazione che precede evidenzia le criticità della tesi sulla quale si fonda la domanda risarcitoria proposta dai convenuti, peraltro sguarnita di allegazioni specifiche e di prova convincente a sostegno.
Tornando alla domanda dell'attore, risulta che con atto del 30.12.2020, ovvero dopo il decesso del promittente venditore, gli eredi abbiano consegnato al primo le chiavi dell'immobile al fine di eseguire lavori di sistemazione ordinaria dei locali interni e delle aree esterne, lavori che di fatto l'attore eseguiva, versando il corrispettivo fatturato dalla società esecutrice. ( fatture quietanzate di CP_5 [...] del 31.3.2022 e del 6.11.2020 che fanno riferimento al contratto stipulato dall'attore il
4.9.2020)
Gli importi delle spese sostenute per i lavori di sistemazione del piazzale, da porre in evidente correlazione con il contratto preliminare, andranno pertanto restituiti, stante la efficacia retroattiva della risoluzione ed il diritto del promissario acquirente al ripristino dello statu quo ante, anche con riferimento agli esborsi sostenuti a causa ed in dipendenza del contratto.
Pertanto, e conclusivamente, i convenuti vanno condannati, ciascuno pro quota ereditaria, al pagamento, in favore dell'attore, della somma complessiva di € 45.000,00 oltre interessi legali dal dovuto al saldo.
Va invece rigettata la domanda risarcitoria ulteriore proposta dall'attore e non sorretta da allegazioni specifica e prova a sostegno.

2. La domanda riconvenzionale proposta dai convenuti.
I convenuti allegano che il promissario acquirente, nell'estate del 2020, ovvero prima del decesso dell'originario contraente, avrebbe tagliato alberi di alto fusto, con ciò procurando loro un danno.
Tuttavia, i convenuti non sorreggono la domanda con allegazioni specifiche, inerenti: il numero degli alberi, il loro eventuale valore economico, allo stato di salute dei medesimi ecc., domandando la nomina di un CTU che stimi il danno arrecato all'immobile, danno che, sarebbe stato onere dei convenuti di allegare in maniera specifica e di provare.
Alcun rilievo, ai fini quivi di interesse, potrebbe rivestire, inoltre, la circostanza della mancata attivazione della procedure che, a dire dei convenuti, si sarebbe resa necessaria per il taglio degli alberi.
A ciò si aggiunge la scarsa chiarezza delle orto foto che dovrebbero documentare quale fosse lo stato dei luoghi, rispettivamente, al 2017 ed al 2020.
La domanda risarcitoria va pertanto rigettata, in quanto sorretta da allegazioni generiche e da prova documentale poco convincente.
Va anche ed infine rimarcato come il potere gestorio che era conferito dal promittente alienante al promissario acquirente prima del decesso del primo fosse amplissimo, comprendente non solo l'ordinaria e la straordinaria amministrazione dell'immobile, ma anche poteri di disposizione dello stesso, con la conseguenza che, se effettivamente il taglio fosse avvenuto nell'estate del 2020 (cioè prima del decesso del mandante) sarebbe difficile ipotizzare il compimento di un atto illecito (ovvero contra ius) da parte del gestore.

3. Conclusioni.
Conclusivamente: la domanda dell'attore va accolta e, dichiarata la risoluzione del contratto, i convenuti vanno condannati, pro quota ereditaria, alla ripetizione, in favore del primo, della somma di € 47.000,00 oltre interessi legali dalla domanda al saldo;
la domanda risarcitoria proposta dai convenuti va rigettata;
le spese di lite vanno poste a carico dei convenuti soccombenti, in solido, ed in favore dell'attore.
Queste ultime sono liquidate in € 5.000,00 oltre spese forfettarie IVA e CPA come per legge, somma determinata in base alla natura, al valore della causa (valore indeterminabile terzo scaglione stante la domanda di risoluzione), alle attività processuali svolte (studio, introduttiva, trattazione e decisionale) ed ai criteri tariffari di cui ai dd.mm. 55/2014 e s.m.i. applicati in importi sostanzialmente pari ai medi di tariffa.
Ne va disposto il pagamento in favore dei procuratori costituiti per l'attore, per fattone anticipo.

P.Q.M.

Il Tribunale in funzione di giudice unico, definitivamente pronunciando sulla domanda proposta da Parte_1 nei confronti di Controparte_1 CP_3 Controparte_2
[...] ogni altra domanda, eccezione e deduzione disattesa, così provvede:
1) Accoglie la domanda dell'attore e condanna i convenuti, pro quota ereditaria, al pagamento in favore dell'attore della somma di € 47.000,00 oltre interessi legali dalla domanda al saldo;

2) Rigetta la domanda riconvenzionale proposta dai convenuti;

3) Condanna i convenuti, in solido tra di loro, al pagamento delle spese di lite, che liquida in €
5.000,00 oltre interessi legali dal dovuto al saldo.
Potenza 19.12.2025
Il giudice
Dott.ssa Rosa Maria Verrastro