N. R.G. 2522/2022
REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI UDINE Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. Lorenzo Massarelli, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 2522/2022 promossa da:
- CF , con l'avv. Pietro Tonchia Parte_1 CodiceFiscale_1
ATTORE contro
- C.F. , con gli avvocati Marco Galletti e Tiziana Coss CP_1 P.IVA_1
CONVENUTA
Conclusioni di parte
Per l'attore:
Accertare e dichiarare che il bene immobile oggetto del contratto di compravendita di data 22 maggio 2017 intercorso tra ed il sig. difetta delle CP_1 Parte_1 qualità necessarie ad assolvere la sua naturale funzione economico-sociale di abitazione, per i motivi dedotti in narrativa e per l'effetto accertare e dichiarare l'inadempimento di rispetto alle obbligazioni a suo carico, in quanto trattasi di vendita di aliud pro CP_1 alio e, per ulteriore effetto, pronunciare la risoluzione del contratto ex art. 1453 e ss. c.c. per inadempimento di non scarsa importanza della venditrice avuto riguardo all'interesse dell'attore, condannando con sede in Udine, via Paolo Sarpi n. 14/8, in CP_1 persona del suo legale rappresentante pro tempore, alla restituzione del prezzo di acquisto pari ad € 90.000,00.=, nonché al risarcimento del danno subito dal sig. ed alla Parte_1 rifusione delle spese tutte di cui all'A.T.P., per i titoli di cui in narrativa, pari ad €
1 7.531,58.=, e, così, complessivamente, € 97.531,58.=, salva diversa determinazione giudiziale, oltre interessi di legge e rivalutazione monetaria dal dovuto al saldo.
In subordine: Accertati i vizi e difetti a carico del bene immobile oggetto del contratto di compravendita di data 22 maggio 2017 intercorso tra ed il sig. CP_1 [...]
accertare e dichiarare che gli stessi rendono inidoneo l'immobile all'uso cui lo Parte_1 stesso è destinato e/o ne diminuiscono in modo apprezzabile il valore ex art. 1490 c.c., essendo perciò inadempiente rispetto alle obbligazioni poste a suo carico a da CP_1 tale contratto e, per l'effetto, pronunciare la risoluzione del contratto stesso, condannando
con sede in Udine, via Paolo Sarpi n. 14/8, in persona del suo legale CP_1 rappresentante pro tempore, alla restituzione del prezzo di acquisto sostenuto dall'attore pari ad € 90.000,00.=, nonché al risarcimento del danno subito dal sig. ed alla Parte_1 rifusione delle spese tutte di cui all'A.T.P., per i titoli di cui in narrativa, pari ad €
7.531,58.=, e, così, complessivamente, € 97.531,58.=, salva diversa determinazione giudiziale, oltre interessi di legge e rivalutazione monetaria dal dovuto al saldo.
In ulteriore subordine: accertati i vizi e difetti a carico del bene immobile oggetto del contratto di compravendita di data 22 maggio 2017 intercorso tra ed il sig. CP_1 ed accertata pertanto la responsabilità della convenuta per i titoli e Parte_1 motivi di cui in narrativa, condannare con sede in Udine, via Paolo Sarpi n. CP_1
14/8, in persona del suo legale rappresentante pro tempore, al risarcimento del danno subito dal sig. ed alla rifusione delle spese tutte di cui all'A.T.P., per le poste Parte_1 dedotte nel presente atto e nella misura che risulterà di giustizia, oltre interessi di legge e rivalutazione monetaria dal dovuto al saldo.
In ogni caso, spese di lite rifuse.
Per il convenuto:
Voglia l'Ill.mo Tribunale adito, ogni contraria istanza, eccezione o deduzione disattesa,
Nel merito, in via principale: per tutte le motivazioni in fatto ed in diritto meglio dedotte in narrativa, rigettare tutte le domande formulate dal sig. ed Parte_1
2 accertare e dichiarare che è esente da qualunque responsabilità nei confronti di CP_1 quest'ultimo e che nulla deve allo stesso né a titolo restitutorio né a titolo risarcitorio.
In via subordinata: per tutte le motivazioni dedotte in narrativa, laddove dovesse essere riconosciuta una qualche forma di responsabilità di nei confronti del sig. CP_1
ridurre il quantum del risarcimento del danno eventualmente dovuto Parte_1 alla somma che verrà ritenuta di giustizia, comunque inferiore rispetto a quella pretesa dall'attore.
In ogni caso: con vittoria di spese e competenze legali di lite.
RAGIONI DELLA DECISIONE lamenta che l'immobile acquistato dalla convenuta il 22 maggio Parte_1
2017 presenta gravissimi vizi e difetti.
Chiede la risoluzione del contratto e la condanna alla restituzione del prezzo pagato nonché al risarcimento del danno.
La convenuta resiste, eccependo decadenza e prescrizione di ogni diritto ex art. 1495
c.c.
E' pacifico che:
- a maggio 2017 l'attore ha acquistato dalla convenuta l'immobile sito in Tarcento, viale della Stazione n. 179;
- successivamente, all'interno del fabbricato si sono sviluppate numerose macchie di muffa;

- i problemi riscontrati sono stati denunciati alla convenuta il 6 settembre 2019.
L'ATP ha confermato la presenza di muffa e umidità e ha ritenuto che esse sono causate dalla mancata realizzazione di alcune opere strutturali, quali il “vuoto sanitario”, e dalla mancanza di un adeguato isolamento del fabbricato.
L'attore invoca in primo luogo la nota tematica della vendita di “aliud pro alio”, ipotesi in cui il bene consegnato al compratore è talmente diverso rispetto a quello pattuito
(per natura, individualità, consistenza e destinazione), da doversi ritenere che lo stesso appartiene ad un genere completamente diverso, e come tale funzionalmente del tutto inidoneo ad assolvere allo scopo economico-sociale della res promessa e, quindi, a fornire l'utilità presagita (vd. Cass. civ., n. 13214 del 14/05/2024).
3 Con riferimento alla vendita di immobili di abitazione, la giurisprudenza individua come elemento essenziale per stabilire la sussistenza di un'ipotesi di consegna di aliud pro alio la mancanza di certificazione di abitabilità e l'impossibilità di conseguirla (vd. Cass. civ., n. 23604 del 02/08/2023; n. 17123 del 13/08/2020; n. 10665 del 05/06/2020;
n. 23265 del 18/09/2019).
Ebbene, nonostante il fabbricato sia affetto dai vizi riscontrati nel corso dell'ATP (la presenza di condense e muffe;
il minor spessore dell'isolamento in fibra di minerale rispetto a quello indicato nella concessione edilizia;
il dubbio sulla sussistenza del vuoto sanitario indicato nelle tavole grafiche progettuali), rimane il fatto che il Comune di
Tarcento ha rilasciato la licenza di sua abitabilità fin dal 2010.
Il bene presenta dunque sì vizi e difformità, ma non è del tutto diverso dal genus
“immobile di abitazione”, perché ha natura, consistenza, destinazione e regime giuridico del tutto omogeneo a quello voluto dalle parti.
La domanda principale è dunque infondata e va respinta.
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In subordine l'attore lamenta che i riscontrati vizi sono tali da rendere l'abitazione inidonea all'uso a cui è destinata o da diminuirne in modo apprezzabile il valore;
ciò allo scopo di ottenere la risoluzione del contratto, la restituzione del prezzo pagato e il risarcimento del danno.
La convenuta eccepisce che l'acquirente non ha rispettato i termini imposti dall'art. 1495 c.c. per la denuncia dei vizi della cosa venduta e per l'esercizio dell'invocata garanzia.
L'eccezione di prescrizione è fondata:
- l'acquisto è avvenuto il 22 maggio 2017, con consegna contestuale;

- l'attore ha esercitato soltanto il 18 luglio 2022 l'azione redibitoria.
L'azione del compratore ex art. 1495 c.c. si prescrive, in ogni caso, nel termine di un anno dalla consegna del bene compravenduto, e ciò indipendentemente dalla data di scoperta del vizio (vd. Cass. civ., n. 3926 del 09/02/2023).
L'attore ha allegato che la venditrice “nel 2018” ha inviato propri operai per risanare l'immobile dalle muffe presenti. Ciò avrebbe potuto fondare un'ipotesi di interruzione del termine di prescrizione per effetto del riconoscimento avversario. Tutttavia la circostanza,
4 speficatamente contestata dalla convenuta, non ha trovato riscontro nella fase istruttoria, poiché l'unico testimone citato e sentito sul punto non aveva cognizione diretta dei lavori e non ha saputo individuare i committenti.
In ogni caso il nuovo termine annuale di prescrizione, anche ammesso che riprese dal
2018, sarebbe comunque decorso prima del deposito del ricorso per ATP (gennaio 2021).
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Infine l'attore chiede il risarcimento del danno subito a causa della presenza dei vizi e difetti in discussione.
Tale domanda non può essere esaminata, perché anche quando si domanda il solo risarcimento del danno a causa dell'inadempienza del venditore si fa pur sempre valere la garanzia prevista e disciplinata dagli artt. 1490 e s. c.c. Se questa è prescritta, anche la collegata domanda risarcitoria ne viene travolta.
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Le spese processuali seguono la soccombenza e si liquidano in dispositivo, compresa la fase di ATP. Le spese per la CTU in tale fase vanno definitivamente addossate all'attore, con obbligo di rifusione alla controparte che le ha o le avrà anticipate in tutto o in parte.


P.Q.M.


Il Tribunale di Udine, definitivamente pronunciando, così decide:
1) rigetta ogni domanda attorea;

2) condanna l'attore a rifondere alla controparte le spese del giudizio (compresa la fase di ATP), che liquida in complessivi € 12.000, oltre rimborso forfettario e ulteriori accessori, se dovuti come per legge;

3) addossa definitivamente le spese per la CTU in ATP all'attore, con obbligo di rifusione alla controparte che le ha o le avrà anticipate in tutto o in parte.
Udine, 19.11.2025
Il Giudice
dott. Lorenzo Massarelli

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