REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOPO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI MILANO
SEZIONE QUARTA CIVILE in persona del Giudice unico dr. Marcello Piscopo ha pronunciato ai sensi dell'art. 281-sexies, comma terzo, c.p.c. la seguente
SENTENZA nella causa iscritta al n. 34277 nel ruolo generale affari contenziosi civili dell'anno 2022, avente per oggetto: vendita di cose immobili, vertente
TRA
codice fiscale: , con l'avv. Parte_1 C.F._1
Claudio Rossi
-ATTRICE-
E
VENTURA AN, codice fiscale: , con l'avv. C.F._2
Milena Elena Marelli
-CONVENUTO-
E
codice fiscale: , con Controparte_1 C.F._3
l'avv. Marco Veneruso
-CONVENUTA-
E
codice fiscale: Controparte_2 C.F._4
-CONVENUTA CONTUMACE-
1 CONCLUSIONI Per la parte attrice
Piaccia all'Ill.mo Tribunale di Milano, contrariis rejectis, così giudicare: previa ogni opportuna declaratoria in ordine al grave inadempimento dei convenuti in ragione del quale è intervenuta la risoluzione del contratto da essi posto in essere con l'attrice ovvero si è generato un loro indebito arricchimento determinato dell'originaria assenza di causa del rapporto contrattualmente intrattenuto con quest'ultima, dichiarare l'illegittimità dell'incasso della somma fiduciariamente depositata dalla sig.ra presso l'agenzia Pt_1 immobiliare “Charming Real Estate” di LO NI e per l'effetto condannare i convenuti, in solido tra loro, alla restituzione in favore dell'attrice dell'importo di Euro 15.000,00.
In via istruttoria, si chiede essere ammessi a provare per testi i seguenti capitoli di prova:
Teste notaio dr.ssa in Monza, Largo XXV Aprile 6 Persona_1 Milano, Via Broletto 30:
1) Vero che venivo incaricata della stipula dell'atto di vendita dell'immobile di via San Vito n. 6 – Milano di proprietà dei Sig.ri Controparte_2 e UR AN e da essi promesso in vendita alla Controparte_1 Sig.ra Parte_1
2) Vero che l'esame degli atti di provenienza e l'esame del decreto di autorizzazione del Giudice tutelare (con il quale l'ADS della Sig.ra CP_2 veniva autorizzato alla vendita), evidenziavano un'errata rappresentazione a quest'ultimo del valore dell'usufrutto spettante alla venditrice Sig.ra CP_2
3) Vero che risultava errata la commisurazione al solo 20% la quota di corrispettivo totale spettante alla Sig.ra CP_2
4) Vero che la corretta illustrazione dei diritti reali spettanti a ciascun comproprietario avrebbe condotto la Sig.ra ad incassare oltre il 50% CP_2 del prezzo di vendita dell'immobile;
5) Vero che tale discordanza impediva la stipula dell'atto di vendita e ne fornivo notizia a tutte le parti;

6) Vero che per procedere richiedevo una nuova autorizzazione al Giudice tutelare, rappresentante la corretta valorizzazione dei rispettivi diritti reali dei venditori.
Teste avv. Manuela Colonna in Milano, corso Buenos Aires n. 45 Teste dr. , presso Tribunale di Milano (solo sul cap. 9) Per_2
7) Vero che il 27.2.2021 depositavo avanti il tribunale di Milano istanza per l'autorizzazione alla vendita del diritto d'usufrutto spettante alla mia Cont beneficiata Sig.ra rappresentando al GT che il diritto della Parte_2 stessa era da commisurarsi al 20% del prezzo di vendita;

8) Vero che la corretta commisurazione del valore dell'usufrutto della Sig.ra era pari al 50% circa del valore stimato dell'immobile; CP_2
2 9) Vero che l'errata rappresentazione della consistenza del diritto reale della Sig.ra ha determinato il Giudice tutelare ad esprimere CP_2 Contr un'autorizzazione alla partecipazione all'atto di vendita da parte dell' non conforme al reale diritto della beneficiata.
Teste LO NI, presso Charming Real Estate in Milano, via San Vito n. 24
10) Vero che la proposta d'acquisto ricevuta dalla Sig.ra era Pt_1 sospensivamente condizionata all'erogazione del mutuo da parte dell'istituto di credito di quest'ultima:
11) Vero che i diritti reali sull'immobile promesso in vendita venivano rappresentati alla Sig.ra ed all'istituto di credito finanziatore Pt_1 dell'acquisto in maniera difforme rispetto alla loro consistenza;

12) Vero che, successivamente alle comunicazioni del notaio dr.ssa l'istituto di credito della Sig.ra revocava la delibera di Per_1 Pt_1 finanziabilità dell'acquisto dell'immobile.
Per interrogatorio formale dei convenuti: 13) Vero che l'immobile di via San Vito n.

6 - già promesso in vendita alla Sig.ra - veniva alienato a terzi successivamente alla revoca del Pt_1 finanziamento da essa richiesto ed alla sua comunicazione nei nostri confronti.
Con vittoria delle spese e competenze del presente procedimento.
Per il convenuto UR AN
Voglia l'Ill.mo Tribunale adito, contrariis rejectis,
Nel merito, in via principale: rigettare le domande di parte attrice, in quanto infondate in fatto ed in diritto, per i motivi tutti esposti nella comparsa di costituzione e risposta.
Con vittoria di spese e compensi di giudizio, nonché rimborso spese forfettario, IVA e CPA.
Per la convenuta Controparte_1
Voglia il Tribunale di Milano, contrariis reiectis, per le causali esposte in narrativa così decidere:
Nel merito, respingere la domanda attorea, siccome infondata in fatto e in diritto, e per l'effetto condannare l'attrice alla rifusione delle Parte_1 spese di lite, liquidate come da separata nota.
In via istruttoria: respingere tutte le istanze istruttorie orali formulate dalla difesa dell'attrice, in quanto inammissibili e in contrasto con le prove documentali offerte.
3 MOTIVI DELLA DECISIONE ha convenuto in giudizio AN UR Parte_1 Controparte_1
e , per sentirli condannare in solido alla restituzione Controparte_2
dell'importo di Euro 15.000,00 versato a titolo di caparra confirmatoria per l'acquisto di un immobile in Milano, via San Vito n. 6, di proprietà dei convenuti, successivamente non perfezionatosi a motivo di un asserito inadempimento dei promittenti venditori.
In particolare, l'attrice ha esposto di avere formulato una proposta di acquisto sospensivamente condizionata all'erogazione del mutuo da parte di un istituto di credito.
La condizione sospensiva, inizialmente avverata avendo la banca positivamente deliberato il finanziamento, sarebbe tuttavia venuta meno in conseguenza di una successiva comunicazione della medesima banca, che richiedeva la rinnovazione dell'istruttoria a seguito di una segnalazione del notaio incaricato del rogito: dal che il diritto della promissaria acquirente a vedersi restituita la caparra.
Nello specifico la convenuta titolare del diritto di Controparte_2
usufrutto e sottoposta ad amministrazione di sostegno, era stata effettivamente autorizzata alla vendita dal giudice tutelare ma prospettando, nel ricorso, un valore dell'usufrutto inferiore a quello reale, perché commisurato all'età dell'usufruttaria laddove tale diritto era a lei pervenuto per donazione dalla figlia cosicché il valore era ben maggiore dovendosi Controparte_1
avere riguardo alla più giovane età della persona che lo aveva donato;
e ciò, secondo il notaio, era motivo di illegittimità dell'autorizzazione data dal giudice.
4 Instauratosi il contradittorio, è rimasta contumace mentre Controparte_2
si sono costituiti i convenuti e AN UR, Controparte_1
chiedendo entrambi di respingere la domanda con vittoria di spese.
Indi, disattese le istanze istruttorie avanzate dalla parte attrice, la causa è stata posta in decisione sulle conclusioni in epigrafe trascritte, a seguito di discussione orale.
Tanto premesso, nel merito la domanda è infondata e deve essere rigettata.
Contrariamente a quanto sostenuto dall'attrice, la ritenzione della caparra da parte dei promissari venditori è legittima a fronte della condotta posta in essere dalla promissaria acquirente, che integra una fattispecie di recesso ingiustificato.
È invero documentalmente provato (docc. 10-11-13 del convenuto UR
AN), che pochi giorni dopo essere stata resa edotta Parte_1
delle problematiche sollevate dal notaio di sua fiducia con riguardo alla posizione dell'ST , dichiarava arbitrariamente il Controparte_2
venir meno della condizione sospensiva pretendendo la restituzione della caparra, senza fornire alcuna prova dell'invalidità dell'approvazione già ottenuta dalla banca nonché in totale spregio della disponibilità, manifestata dalla controparte, a sanare l'imprecisione rilevata mediante un nuovo ricorso al giudice tutelare conforme alle indicazioni del notaio.
Infatti la comunicazione, da parte della banca, della necessità di una nuova istruttoria e di un nuovo processo deliberativo per l'erogazione del finanziamento giungeva solamente in data 21/12/2021 (doc. 6 di parte attrice), ovverosia oltre un mese dopo la dichiarazione della promissaria acquirente di mancato avveramento della condizione sospensiva (e-mail del 09/11/2021 –
5 doc. 13 di parte convenuta UR AN).
Tale circostanza temporale conferma la mala fede dell'attrice, la quale assumeva l'invalidità della delibera dell'istituto di credito ancor prima di avere conoscenza delle determinazioni della banca, così dimostrando la pretestuosità delle motivazioni addotte con e-mail del 09/11/2021 a sostegno della richiesta di restituzione della caparra.
Inoltre, entrando nel merito di quanto segnalato dal notaio, deve senz'altro escludersi che il diverso valore dell'usufrutto spettante all'ST, superiore a quello indicato nel ricorso al giudice tutelare, avrebbe potuto condurre al rigetto di una nuova istanza di autorizzazione alla vendita dell'immobile da parte del medesimo giudice, la cui valutazione riguardava esclusivamente la necessità di procedere alla vendita oltre la congruità del prezzo pattuito e su tali aspetti era stata già accordata;
cosicché la prospettazione della spettanza all'ST di una maggiore quota sul prezzo, rispetto a quella indicata nel primo ricorso, non avrebbe potuto che essere approvata anch'essa dal giudice, in quanto solo favorevole per la sig.ra
CP_2
Infine, ad ulteriore conferma della pretestuosità del recesso della promissaria acquirente, assume altresì rilievo la condotta della controparte la quale, fin dalla prima comunicazione, offriva una soluzione alla problematica emersa, dichiarando la disponibilità a presentare una nuova richiesta di autorizzazione al giudice tutelare conforme alle indicazioni del notaio.
Alla luce delle circostanze richiamate, è allora evidente che il rilievo del notaio sia stato utilizzato dalla promissaria acquirente quale mero pretesto per ottenere la restituzione della caparra versata e che tale richiesta di restituzione, in realtà,
6 era dovuta al venir meno dell'intenzione di acquistare l'immobile.
E' dunque la parte inadempiente e ciò legittima i promittenti Parte_1
venditori a ritenere la caparra, ai sensi dell'art. 1385, comma secondo, del codice civile.
Deve pertanto rigettarsi la domanda di restituzione della somma di
Euro 15.000,00 a tale titolo versata dall'attrice.
Le spese di lite seguono la soccombenza e si liquidano come in dispositivo.

P. Q. M.

Il Tribunale di Milano, definitivamente pronunciando, così provvede:
1)rigetta la domanda proposta da;
Parte_1
2)condanna al pagamento delle spese processuali, che Parte_1
liquida in Euro 5.000,00 per compensi a favore di e Controparte_1
in Euro 5.000,00 per compensi a favore di UR AN, oltre la maggiorazione del 15% per spese generali, cassa avvocati ed I.V.A.
Milano, 11 agosto 2025
IL GIUDICE
dr. Marcello Piscopo
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