REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI MESSINA
I SEZIONE CIVILE
In composizione monocratica, in persona del giudice unico dott.ssa AR EL, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di primo grado iscritta al n. 2834 del ruolo generale per gli affari contenziosi dell'anno 2018, vertente
TRA
nato a [...] il [...] ed ivi residente in [...] Parte_1
Is. 250, C.F. elettivamente domiciliato sito a Messina, in Via S. Elia C.F._1
n.11r presso lo studio dell'Avv. Francesco Russo, che lo rappresenta e difende, giusta procura in atti;

- Attore -
E
sito a Messina, Via Felice Bisazza n.8, is. 250, in Controparte_1 persona del legale rappresentante pro-tempore, Amministratore, elettivamente domiciliato a
Messina, via Boner 3, presso lo studio dell'Avv. Paola de Lieto Vollaro, che lo rappresenta e difende, giusta procura in atti;

- Convenuto
OGGETTO: responsabilità extracontrattuale
CONSIDERATO IN FATTO
Con citazione e contestuale ricorso ex art. 700 c.p.c., depositato in data 6 luglio 2015,
adiva questo Tribunale lamentando gravi danni strutturali nel locale di sua Parte_1 proprietà, parzialmente sottostante il cortile consistenti in una flessione del CP_2
pagina 1 di 10 soffitto, distacco dell'intonaco con esposizione dei ferri di armatura, avvallamento della pavimentazione e crepe nelle pareti portanti.
Chiedeva, in via preliminare e d'urgenza di ordinare al l'esecuzione dei lavori CP_1 per eliminare la situazione di pericolo;
nel merito chiedeva di condannare il al CP_1 pagamento del risarcimento dei danni patiti per il mancato utilizzo dell'immobile, per le spese di giudizio e di una somma riconosciuta in via equitativa oltre alla condanna ex art. 96 cpc.
Si costituiva in giudizio il eccependo che i Controparte_3 lavori necessari erano già stati deliberati dall'assemblea condominiale del 23 gennaio 2015 e che, all'epoca, l'esecuzione sarebbe spettata allo stesso in qualità di amministratore Pt_1 pro tempore, escludendo, pertanto, ogni responsabilità condominiale.
Con ordinanza del 17 febbraio 2016, il Giudice dichiarava inammissibile il ricorso cautelare per difetto di residualità, rilevando che gli interventi indicati nella consulenza tecnica d'ufficio, redatta dall'ing. , coincidevano con quelli già approvati in sede Persona_1 assembleare.
Avverso detta ordinanza il proponeva reclamo e il Tribunale, accogliendo il Pt_1 reclamo, ordinava al di eseguire i lavori indicati nella relazione di consulenza CP_1 tecnica del 3.12.2015, compensando per metà le spese tra le parti e ponendo a carico del reclamato l'altra metà delle spese del primo e del secondo grado della fase cautelare, così come le spese di CTU poste definitivamente per metà a carico del reclamato e per metà a carico del reclamante.
Successivamente, con atto notificato in data 27 ottobre 2017, il promuoveva il Pt_1 procedimento di mediazione, sostenendo l'inadeguatezza dei rimedi individuati e il progressivo aggravamento della situazione. Con delibera del 13 dicembre 2017, il Condominio nominava l'ing. , quale tecnico di fiducia, incaricandola, insieme ai tecnici del Persona_2 Pt_1
(ingg. e , di definire gli interventi risolutivi. CP_4 CP_5
All'esito delle verifiche, all'assemblea dell'1/03/2018, il deliberava di eseguire CP_1 integralmente i lavori proposti e formulava un'offerta transattiva comprensiva del pagamento delle spese di mediazione e delle somme liquidate in sede di reclamo, escludendo ulteriori risarcimenti.
pagina 2 di 10 Il nel corso della mediazione, accettava in parte la proposta, ma subordinava Pt_1
l'accordo a ulteriori condizioni quali la garanzia di esecuzione a regola d'arte con rilascio del certificato antisismico, esclusione dei propri familiari dalla ripartizione delle spese condominiali e rimborso di € 11.164,00 per le spese sostenute. Poiché tali pretese venivano ritenute eccessivamente gravose, la mediazione si concludeva con esito negativo.
Con successiva delibera del 15 marzo 2018, i condomini, preso atto dell'esito negativo della mediazione, stante la perdurante efficacia del precetto notificato da parte attrice, davano esecuzione alle prescrizioni indicate nella consulenza tecnica e i lavori venivano effettuati nel giugno 2018. Nel corso della assemblea del 23 luglio 2018, convocata dopo la prima notifica dell'atto introduttivo del giudizio, l'amministratore comunicava che erano stati eseguiti i lavori di rifacimento ed impermeabilizzazione del cortile interno e del pozzetto, nonché di parte del muro di confine con lo stabile limitrofo e che il non consentiva l'accesso al Pt_1 proprio immobile per l'esecuzione dei lavori indicati nella consulenza.
All'udienza del 30.9.2019 il Giudice concedeva alle parti i termini ex art. 183, VI comma,
c.p.c. e veniva ammessa ed espletata la prova orale.
Con ordinanza del 19/04/2022, relativamente al contestuale procedimento cautelare (rgn
2834-1/2018), veniva emessa ordinanza con la quale il giudice ordinava al di CP_1 eseguire gli ulteriori interventi indicati alle pagine 14 e 15 della CTU, depositata il 21 ottobre
2020 nel procedimento cautelare.
Nel giudizio di merito (RGN 2834/2018), con ordinanza del 15/03/2024, veniva nominato
CTU l'ing. Persona_3
Depositata la consulenza d'ufficio, all'udienza a trattazione scritta del 25/06/2025 le parti concludevano depositando note sostitutive e il Giudice assumeva la causa in decisione concedendo alle parti il termine di giorni sessanta per il deposito di comparse conclusionali e di giorni venti per il deposito di memorie di replica.
RITENUTO IN DIRITTO
Con il presente giudizio chiedeva gli interventi necessari e più opportuni Parte_1 per l'eliminazione ed il ripristino sia dell'area condominiale dalla quale avevano origine le infiltrazioni sia dei danni arrecati al locale di sua proprietà e il risarcimento dei danni per il mancato utilizzo del suo immobile.
pagina 3 di 10 Nel merito, la domanda proposta dall'attore è fondata e va accolta per le ragioni appresso indicate.
La domanda oggetto del giudizio può essere qualificata ai sensi dell'art. 2051 c.c., avendo, l'attore, lamentato la presenza, nell'immobile di sua proprietà, di infiltrazioni prodotte da ammaloramenti di parti comuni dell'area esterna del . CP_1
In virtù della disposizione indicata, il proprietario, che ha il potere-dovere di custodia sul bene di sua proprietà, risponde dei danni da esso cagionati.
Come chiarito dalla giurisprudenza di legittimità, il criterio di imputazione della responsabilità di cui all'art. 2051 c.c. ha carattere oggettivo, essendo sufficiente, per la sua configurazione, la dimostrazione, da parte dell'attore, del nesso di causalità tra la cosa in custodia ed il danno, mentre al custode spetta l'onere della prova liberatoria del caso fortuito, inteso come fattore che, in base ai principi della regolarità o adeguatezza causale, esclude il nesso eziologico tra cosa e danno, ed è comprensivo della condotta incauta della vittima, che assume rilievo ai fini del concorso di responsabilità ai sensi dell'art. 1227, comma 1, c.c., e deve essere graduata sulla base di un accertamento in ordine alla sua effettiva incidenza causale sull'evento dannoso, che può anche essere esclusiva (C. Cass., n. 30775/2017).
E' opportuno premettere che nonostante il convenuto abbia fatto eseguire i CP_1 lavori al fine di risolvere le problematiche di infiltrazione, a seguito dell'ordinanza del
19/04/2022 - originata dal ricorso ex art. 700 c.p.c. – questi interventi non sono risultati idonei e risolutivi.
La domanda attorea può essere accolta in ragione dei comprovati danni e del nesso eziologico tra i dedotti danni dell'immobile del e l'ammaloramento delle parti comuni Pt_1 esterne del così come confermati dal consulente tecnico d'ufficio che, nel corso CP_1 del presente giudizio, ha fornito una dettagliata e motivata relazione circa i danni, cause e opere necessarie al ripristino delle parti condominiali e dell'immobile stesso.
In ordine all'an debeatur, l'attore ha dedotto – come da documentazione allegata proveniente dal subprocedimento in cui è stato instaurato un giudizio ex art. 700 c.p.c. nei confronti del - la sussistenza delle infiltrazioni lamentate nel suo immobile e la CP_1 loro riconducibilità a carenze manutentive di alcune parti comuni dello stabile alla cui esecuzione ed eliminazione il Condominio is. 250 è stato condannato, Controparte_3
pagina 4 di 10 come indicato nella CTU del procedimento cautelare, a cui è stata data solo parziale ottemperanza.
E' opportuno evidenziare che - nel corso del presente giudizio di merito - la Consulenza
Tecnica d'Ufficio ha dissipato ogni dubbio in ordine alla responsabilità del in CP_1 ordine ai fatti contestati in citazione, individuando i giusti rimedi e le opere necessarie per il ripristino dei danni al locale di proprietà del deducente, indicando i costi necessari a farvi fronte, oltre ad avere puntualmente stabilito l'esatto ammontare del danno subito dall'attore per il mancato uso dell'immobile.
Evidenzia, in particolare, il CTU quanto segue: “… Riguardo i lamentati danni Per_3 della parte attrice lo scrivente a seguito delle meticolose indagini svolte sui luoghi ritiene di poter riferire puntualmente quanto appresso:

1. Su gran parte dell'intradosso del solaio sottostante al cortile a partire dall'angolo Nord-Ovest in direzione Sud-Est, CP_2 non è stata rilevata presenza di intonaco con rinvenimento a nudo di pignatte in latero cemento peraltro frammentate e deteriorate in più tratti;
nello stesso tratto analizzato anche le parti strutturali di armatura del solaio risultano in stato di ossidazione e parti cementizie in stato di evidente degrado (cfr. foto allegato n.2 pagg. 10, 11 e 12 e allegato n.4 pagg. 1 e 2).


2. La parete confinate ad Ovest, risulta separata dal muro di contenimento retrostante da una controparete (circa a cm10,00), in mattoni forati rifinita mediante intonaco e tinteggiatura, rilevabile icto oculi grazie ai realizzati saggi invasivi ancora presenti all'interno del magazzino deposito del Su tale controparete sono presenti fenomeni di imbibimento di Pt_1 acqua piovana e degradi diffusi;
alle basse quote della stessa invece, sono presenti fenomeni di efflorescenze saline, con chiari segnali di umidità di risalita che hanno generato esfoliazioni diffuse alla tinteggiatura.


3. Vieppiù, in angolo Sud-Ovest, dell'immobile dell'ing. nel punto di intersezione tra Pt_1 controparete e tramezzo divisorio (tra deposito e immobile terzo) si è riscontrata una Pt_1 marcata fessurazione all'intonaco, in angolo parete/soffitto che si estende per l'intera lunghezza della controparete (cfr. foto in allegato n.2 pagg. 10 e 12).


4. Sul tompagno Nord a confine con l'area di corte di altro stabile condominiale terzo, si sono potute osservare evidenti microfessurazioni e tracce di umidità di risalita. Le suddette fessurazioni riguardano la tamponatura per l'intera luce da quota calpestio ad intradosso.
pagina 5 di 10 Inoltre tracce di avvenuta infiltrazione d'acqua e umidità di risalita sono evidenti sulla stessa parete.


5. Riguardo il piano di calpestio del magazzino/deposito de quo, da ciò che emerso durante i rilievi svolti, lo stesso risulta poggiato direttamente sul terreno sottostante, come evincibile dai vari saggi invasivi svolti sulla pavimentazione stessa ove sono stati rinvenuti, in più tratti, materiali di riempimento di varia natura e riporto. In angolo Nord-Ovest, ancora, si è osservato un avvallamento del calpestio.
Per quanto attiene le pertinenze esterne condominiali ed in particolare riguardo il cortile prospettante a Nord del palazzo del convenuto, si ribadisce che parte di esso (cui CP_1 si accede da una scala metallica posta al piano ingresso/androne del palazzo stesso) rappresenta la copertura parziale della parte più interna dell'immobile del rispetto Pt_1 all'accesso prospettante sulla rampa carrabile condominiale. A delimitare in parte i confini di tale cortile si sono identificati due muri di contenimento: uno che si estende al di sotto dello stesso e svolge la funzione di contenimento Est del terrapieno ed altro ortogonale al primo che funge da contenimento sul lato Nord del terrapieno (sulla prosecuzione della tamponatura Nord dell'immobile del . Il cortile risulta pavimentato con marmettoni Pt_1 pressati di cemento con scaglia di marmo e sul confine Ovest dei locali seminterrati, in prossimità della rete metallica di delimitazione, risulta allocata una griglia di raccolta delle acque piovane posta a copertura di un pozzetto di ispezione. Si osserva al fine che in prossimità di tale pozzetto, gli avvallamenti del piano di calpestio e le discontinuità di posa della pavimentazione risultano maggiormente evidenti (cfr. allegato n. 2 pagg. 14, 15, 16 e
17).
Relativamente alle cause eziologiche dei rilevati danni il consulente ha argomentato che
“per i danni alla parte di magazzino/deposito sottostante il cortile sono CP_2 ragionevolmente riconducibili alle infiltrazioni provenienti dallo spigolo Nord-Ovest; per quelli alla parete Ovest – controparete muro di contenimento terrapieno sono segno di instabilità strutturale e la presenza di umidità rilevata in angolo controparete/soffitto è verosimilmente riconducibile alla non più idonea tenuta impermeabile della pavimentazione del cortile per il danno su parete Nord – tompagno su cortile terzo il CP_2 consulente ha ritenuto che le fessurazioni rilevate sulla parete Nord possono anch'esse essere
pagina 6 di 10 riconducibili alle avvenute infiltrazioni che hanno anche intaccato il piano di calpestio creando gli avvallamenti visionati, grazie anche e/o facilitati dall'assenza di adeguate opere di sottofondo;
per le cause relative ai danni alla pavimentazione del magazzino, i fenomeni di avvallamento della pavimentazione si ritiene possano essere ricondotti, come sopra eziologicamente già riportato, in uno alle fessurazioni rinvenute sul prospetto Nord ad altro alla presenza di infiltrazioni attive provenienti dal terrapieno (zona cortile a CP_2 causa della ragionevole e presunta non idonea impermeabilizzazione dell'area del cortile sovrastante. Non possono escludersi altresì, concause legate tenuta del pozzetto di raccolta delle acque meteoriche del cortile . CP_2
L'accertamento e la condanna all'esecuzione delle opere per rimuovere le cause delle infiltrazioni hanno già formato oggetto del provvedimento cautelare.
In questa sede rileva l'accertamento e la condanna al risarcimento. Per ripristinare l'unità del il CTU utilizzando il Prezzario Generale dei Lavori Pubblici della Regione Pt_1 Per_3
Sicilia relativo all'anno 2024, ha quantificato i costi in complessivi €12.326,65, importo rimodulato e integrato a seguito delle osservazioni di parte pervenute al consulente e, in particolare ai rilievi mossi alle pagg. 3 e 4 delle osservazioni di parte attrice redatte dagli ing.
e CP_5 CP_4
Per quanto concerne, invece, la determinazione e quantificazione dell'entità dei danni patrimoniali subiti dall'attore a causa del mancato utilizzo dell'immobile oggetto di causa il consulente, confermando il nesso causale tra le infiltrazioni rilevate nel cortile del CP_1
e i danni nel locale del ha quantificato il danno da mancato godimento del bene nel Pt_1 seguente modo: “si ritiene ragionevole adottare i valori di cui alla Banca dati dell'Osservatorio del Mercato Immobiliare dell'Agenzia delle Entrate già del Territorio
(valori OMI), aggiornati al II° semestre 2023. Per l'immobile de quo, riferibile alla categoria
C/2 (magazzini e depositi) di mq56,00 le quotazioni OMI riferite al II semestre del 2023 e per la zona di interesse, indicano valori (per superfici nette utili) che variano da €3,20//mq x mese ad €4,70/mq x mese.
Considerate le condizioni attuali si ritiene congruo adottare il valore minimo indicato dalla
Banca Dati OMI e pertanto si avrà: Mq56,00 x €3,20/mqxmese = €179,20 al mese”.
pagina 7 di 10 Sul punto, inoltre, il consulente d'ufficio ing. - in risposta alle osservazioni del ctp Per_3 di parte convenuta relativamente all'interruzione dei fenomeni infiltrativi all'interno del locale a seguito dei lavori “parziali” eseguiti dal - ha ritenuto sufficienti ed assai Pt_1 CP_1 probatori, tutti i saggi e prove già messe in atto nelle precedenti c.t.u. valutando, altresì, il computo metrico estimativo dei lavori redatto dal CTU, in linea con l'intrinsecità dello stato dei luoghi visionati durante le operazioni peritali svolte in contraddittorio e con le verifiche tecniche fatte sul cortile ed aree ed ambienti limitrofi ad esso. CP_2
Relativamente, invece, all'asserita abusività dell'immobile, il consulente di parte ha rilevato che il CTU non avrebbe considerato le irregolarità urbanistiche e sismiche dell'edificio e che per tale immobile, la parte attrice ha presentato una domanda di sanatoria che, alla data odierna, risulta ancora pendente, non essendo stata integrata con la documentazione richiesta dal tra cui il Certificato di Idoneità Statica. CP_6
Alla luce di tali circostanze, la parte convenuta ha sostenuto che, non essendo l'immobile conforme alla normativa vigente, il non avrebbe potuto né locarlo né alienarlo e, Pt_1 conseguentemente, la richiesta di risarcimento danni per il mancato utilizzo dell'immobile deve ritenersi priva di fondamento.
Per quanto concerne il dedotto abusivismo dell'immobile va rilevato preliminarmente che non costituisce oggetto del presente giudizio - che risulta circoscritto alla richiesta di risarcimento danni all'immobile derivanti dalle infiltrazioni causate dalle parti esterne condominiali - e che, comunque, anche qualora nel corso del giudizio fosse stata data prova del paventato abusivismo dell'opera, l'attore avrebbe avuto, in ogni caso, diritto al risarcimento del danno per il mancato utilizzo dell'immobile, in quanto, l'irregolarità amministrativa/urbanistica non incide sulla validità del contratto di locazione regolarmente registrato, contratto di locazione che non è stato stipulato a causa del tardivo intervento del
Condominio convenuto nel ripristino dell'unita immobiliare.
Sul punto, va evidenziato poi che la giurisprudenza è costante nell'affermare che “il carattere “abusivo” di una costruzione, concretandosi in una illiceità dell'opera, può costituire fonte della responsabilità dell'autore nei confronti dello Stato ma non comporta la invalidità del contratto di locazione della costruzione stipulato tra privati, trattandosi di rapporti distinti e regolati ciascuno da proprie norme, venendo e riverberare la condizioni
pagina 8 di 10 giuridica predetta sulla qualità del bene immobile, e non anche sulla eseguibilità della prestazione del locatore avente ad oggetto la concessione del pieno e continuato godimento del bene” (cfr. Cass. civ. sez. III, n. 9558 del 13/04/2017; Sez. 3, Sentenza n. 12983 del
27/05/2010; vedi Corte Cass. Sez. 3, Sentenza n. 11964 del 16/05/2013; Corte Cass. Sez. 3,
Sentenza n. 583 del 29/01/1982).
Alla luce di tutto quanto sopra esplicato, si ritiene che il Controparte_3
8 is. 250 debba essere condannato al pagamento della somma di euro 12.326,65, aggiornata al
[...] prezziario del 2024, oltre interessi legali dalla decisione al soddisfo.
Va, altresì, riconosciuta, a titolo di risarcimento per il mancato utilizzo del bene, la somma di
€ 23.833,60, calcolata nella misura di € 179,20 mensili a decorrere dal 23 ottobre 2014 (per un periodo complessivo di 11 anni e 1 mese). Tale data coincide con la richiesta di intervento presentata dalla sig.ra madre e dante causa dell'attore, dalla quale emerge Persona_4 chiaramente l'impossibilità di godere dell'immobile, e non già un mero pericolo potenziale come, invece, prospettato nella precedente comunicazione del 24 luglio 2014.
Tale somma, va poi devalutata alla data dell'evento lesivo (23/10/2014) e rivalutata secondo gli indici ISTAT e considerata comprensiva di interessi legali sul capitale via via annualmente rivalutato (Cass. SS.UU. n. 1712/1995), sino alla data di pronuncia della presente sentenza.
Ne consegue che la complessiva somma sopra calcolata deve in tal senso essere devalutata in € 19.600,00 e rivalutata in complessivi € 26.664,67 oltre interessi legali.
Ritenendo che nel corso del giudizio non sono emersi elementi che possano delineare un comportamento colposo o doloso in capo al convenuto, si rigetta la domanda ex art. CP_1
96 c.p.c. di parte attrice.
Stante la peculiarità dell'oggetto della controversia e la dimostrata intenzione del convenuto is. 250, nel corso degli anni, di convenire ad Controparte_3 un bonario componimento, si ritiene di dover compensare per metà le spese di lite e di condannare il convenuto a rimborsare all'attore l'altra metà delle spese CP_1 processuali, che si liquidano complessivamente in euro 4.080,50 oltre spese generali, iva e cpa, importo così determinato: 1.701,00 per fase studio, euro 1.204,00 per fase introduttiva,
pagina 9 di 10 euro 1.806,00 per fase istruttoria e trattazione, euro 2.905,00 per fase decisionale, 545,00 per spese, totale 8.161,00 che, dimezzato per la compensazione, ammonta ad euro 4.080,50.
Le spese di CTU vanno poste definitivamente a carico del Controparte_3
is. 250.
[...]


P. Q. M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando nel giudizio n. 2834/2018 r.g., vertente tra
(attore) e nei confronti di Parte_1 Controparte_3
(convenuto), disattesa e respinta ogni diversa istanza, eccezione e difesa, così provvede:

1. Dichiara che il è responsabili per i danni Controparte_3 cagionati all'immobile di e, per l'effetto, condanna il Parte_1 [...]
a pagare a la somma di euro 12.326,65, Controparte_7 Parte_1 aggiornata all'attualità, per i danni cagionati all'immobile e l'ulteriore somma di euro
26.664,67, aggiornata all'attualità, per il mancato godimento del locale, oltre interessi legali dalla decisione al soddisfo;

2. rigetta la domanda ex art. 96 c.p.c. di parte attrice;

3. compensa per metà le spese del giudizio;

4. condanna il a pagare a l'altra metà Controparte_7 Parte_1 delle spese processuali, che liquida in euro 4.080,50 oltre spese generali, iva e cpa

5. pone definitivamente le spese di ctu a carico del is. Controparte_3
250.
Così deciso in Messina il 10 dicembre 2025
Il Giudice
AR EL

Ha collaborato alla redazione del presente provvedimento la dottoressa Manuela
Mancuso, funzionario addetto all'ufficio per il processo presso la prima sezione civile di questo Tribunale.
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