Pubblicato il 05/02/2026

N. 02204/2026 REG.PROV.COLL.

N. 02604/2024 REG.RIC.

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

Il Tribunale Amministrativo Regionale per il Lazio

(Sezione Seconda Bis)

ha pronunciato la presente

SENTENZA

sul ricorso numero di registro generale 2604 del 2024, proposto da
LB BO, rappresentato e difeso dagli avvocati Nicola Marchitto e Caterina Leonardi, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia e domicilio eletto presso lo studio Nicola Marchitto in Roma, viale Liegi 48a/50;

contro

Roma Capitale, in persona del Sindaco pro tempore , rappresentata e difesa dall'avvocato Umberto Maria Sclafani, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia;

per l'annullamento

previa sospensione

della determinazione dirigenziale n. repertorio CT/2502/2023, n. protocollo CT/141317/2023 del 19.11.2023, emessa da Roma Capitale - Municipio XIV-, Direzione Tecnica, E.Q. Servizio Ispettorato e Disciplina Edilizia Privata, Ufficio Disciplina Edilizia, notificata il 10.01.2024, nonché, ogni altro atto e/o provvedimento reso in qualsivoglia forma, rispetto ad esso presupposto e/o conseguente.

Visti il ricorso e i relativi allegati;

Visto l'atto di costituzione in giudizio di Roma Capitale;

Visti tutti gli atti della causa;

Relatore nell'udienza pubblica del giorno 13 gennaio 2026 il dott. PP IC e uditi per le parti i difensori come specificato nel verbale;

Ritenuto e considerato in fatto e diritto quanto segue.

FATTO e DIRITTO

Con atto di gravame notificato e depositato nei termini di rito, il ricorrente avversava la determinazione dirigenziale (D.D.) rep. n. 2502 del 19 novembre 2023 con la quale il Municipio XIV di Roma Capitale ingiungeva ad egli, in qualità di responsabile dell’abuso asseritamente compiuto sull’immobile sito in Roma alla via Alessandro Avoli n. 23/A (nonché al progettista ed all’attuale proprietario del bene), di rimuovere, entro 120 giorni, gli interventi di ristrutturazione edilizia ivi realizzati e consistenti in:

“ Diverso posizionamento e forma della scala di collegamento con il piano III, realizzata a chiocciola anziché a rampa unica; tale variazione ha comportato un aumento della superficie calpestabile di circa mq 3.00 (con corrispettivo ampliamento volumetrico di circa mc 9.00);

Ampliamento del preesistente manufatto di circa mq 8.00 (con corrispettivo ampliamento volumetrico di circa mc 24.00) realizzato in muratura con inserimento di finestre alte adiacente alla struttura vetrata condonata per la realizzazione di un bagno e di un ripostiglio.

Complessivamente l'attuale manufatto presente al piano IV risulta avere dimensioni m 5.43 X 6.00 H variabile da m 2.90 a 2.60;

Diversa altezza e lunghezza del tramezzo posto di fronte all'angolo cottura” .

A fronte di tali contestazioni, il ricorrente deduceva, in fatto:

- di aver acquistato l’immobile nel 2008 pendente una domanda di condono ai sensi della l. n. 326/2003 prot. n. 521547 presentata il 22 aprile 2004, successivamente definita con il rilascio della concessione edilizia in sanatoria n. 381053 del 13 gennaio 2017, con la quale è stata sanata una superficie avente destinazione d’uso residenziale di 20 mq.;

- di aver presentato, il 12 maggio 2011, una CI per la realizzazione di un vano tecnico, con fine lavori al successivo 12 aprile 2012;

- di aver presentato, il 4 febbraio 2020, una CILA per la realizzazione di un bagno e di un ripostiglio al quarto piano;

- che il 30 giugno 2020 l’immobile in questione veniva venduto all’attuale proprietario, anch’egli destinatario della determinazione impugnata, dichiarando la conformità dello stato dei fatti alle planimetrie allegate in catasto;

- con D.D. rep. n. 1932/2023 veniva ordinata l’immediata sospensione dell’attività edilizia in questione, cui facevano seguito le memorie difensive inviate a Roma Capitale il successivo 17 ottobre con le quali il ricorrente segnalava di aver alienato l’immobile e di non averne più avuto il possesso o la detenzione dal momento della vendita ma, ciononostante, con la determinazione avversata, Roma Capitale ingiungeva anche ad egli la rimozione delle opere, ritenendolo responsabile della loro realizzazione.

Ancora in via di fatto, parte ricorrente esponeva che, a seguito di un sopralluogo compiuto l’11 ottobre 2023 nell’ambito di un giudizio civile pendente tra egli ed il nuovo proprietario dell’immobile, il tecnico di propria fiducia avrebbe rilevato che le opere oggetto della determinazione gravata non sarebbero state rappresentate nella planimetria allegata all’atto di vendita del 30 giugno 2020 e che, quindi, esse sarebbero state realizzate successivamente alla stipula dell’atto di compravendita.

Inoltre, l’immobile al cui interno sono situate le opere di cui era stata intimata la demolizione (indicato con estremi catastali foglio 187, p.lla 505), in realtà avrebbe come estremi catastali il foglio 192, p.lla 187, sub 505.

Avverso il provvedimento impugnato, il ricorrente avanzava i seguenti motivi di ricorso.

Con il primo, egli lamentava la violazione dell’art. 19, comma 3, della legge n. 241/1990 e del connesso affidamento ingeneratosi in ordine alla legittimità delle opere di cui alla CI presentata il 12 maggio 2011.

Secondo il ricorrente, Roma Capitale avrebbe intimato la rimozione dell’intervento edilizio in questione in violazione del termine perentorio di sessanta giorni dalla presentazione della CI entro il quale la norma sopra citata consentirebbe all’amministrazione di adottare motivati provvedimenti di rimozione degli effetti della segnalazione certificata, termine ormai spirato con conseguente consumazione del potere repressivo e consolidazione dell’affidamento del presentatore della segnalazione.

Con il secondo mezzo di gravame, veniva lamentata la violazione dell’art. 16 della L.R. n. 15/2008.

A dire del ricorrente, infatti, il provvedimento impugnato avrebbe intimato la rimozione delle opere in questione pur a fronte della violazione dell’art. 37, comma 1, del d.P.R. n. 380/2001 il quale, come noto, prevede che la realizzazione di interventi edilizi ai sensi dell’art. 22, commi 1 e 2 del citato d.P.R. in assenza o in difformità dalla segnalazione comporti esclusivamente l’irrogazione di una sanzione pecuniaria pari al doppio dell’aumento del valore venale dell’immobile, in luogo della quale Roma Capitale avrebbe irrogato la sanzione ripristinatoria senza fornire alcuna motivazione in ordine alla scelta della predetta sanzione in luogo di quella pecuniaria.

Con il terzo motivo, veniva censurato il difetto di motivazione e di istruttoria del provvedimento impugnato, lamentando come esso fosse del tutto privo di indicazioni riguardo l’individuazione dell’effettivo responsabile degli abusi, nonché dell’epoca in cui le pretese opere abusive sarebbero state realizzate, dell’effettiva sussistenza dei presupposti che legittimerebbero l’ordine di demolizione e, infine, della sussistenza di un interesse pubblico concreto e attuale all’adozione del provvedimento.

Si concludeva il gravame con la domanda di sospensione cautelare degli effetti del provvedimento impugnato.

Roma Capitale si costituiva in giudizio contestando la fondatezza delle pretese avversarie.

Con ordinanza n. 1311/2024, rimasta inoppugnata, la domanda cautelare ex art. 55 c.p.a. veniva respinta.

In prossimità dell’udienza di discussione nel merito del gravame, l’amministrazione resistente depositava il verbale di constatazione dell’inottemperanza all’ingiunzione a demolire redatto il 10 aprile 2024 e copia della determinazione dirigenziale rep. n. 2540 del 20 novembre 2025 recante la rettifica della D.D. rep. n. 2502/2024 nella parte in cui essa reca l’indicazione degli estremi catastali dell’immobile in questione.

Parte ricorrente, invece, depositava memoria con la quale insisteva per l’accoglimento dei motivi di ricorso già avanzati.

Infine, all’udienza pubblica del 13 gennaio 2026, la causa passava in decisione.

Preliminarmente il Collegio si pone, d’ufficio, il dubbio in ordine alla perdurante sussistenza delle condizioni dell’azione in conseguenza dell’intervenuta emanazione della D.D. n. 2540/2025.

Il dubbio va sciolto nel senso dell’attuale procedibilità del gravame; infatti, la determinazione da ultimo citata assume senza alcun dubbio il carattere di atto di mera rettifica che, benché inquadrabile nel genus dei provvedimenti di riesame in autotutela di precedenti determinazioni (e, segnatamente, di autotutela conservativa, espressione cioè del principio di conservazione degli atti giuridici stabilito in via generale, quale criterio ermeneutico, dall’art. 1367 c.c.), non costituisce una nuova espressione di volontà dell’amministrazione con effetto novativo rispetto al provvedimento rettificato.

Non a caso, in giurisprudenza, l’istituto della rettifica di un provvedimento amministrativo è stato ritenuto consistere “ nella eliminazione di errori ostativi o di errori materiali in cui l'amministrazione sia incappata, di natura non invalidante ma che diano luogo a mere irregolarità con la conseguenza che affinché ricorra un'ipotesi di errore materiale in senso tecnico-giuridico, occorre che esso sia il frutto di una svista che determini una discrasia tra manifestazione della volontà esternata nell'atto e volontà sostanziale dell'autorità emanante, obiettivamente rilevabile dall'atto medesimo e riconoscibile come errore palese secondo un criterio di normalità, senza necessità di ricorrere ad un particolare sforzo valutativo e/o interpretativo ” (Cons. St., sez. II, n. 5818/2020).

E tale è l’ipotesi costituita dalla D.D. n. 2540/2025, la quale si è limitata a correggere un errore ostativo presente nel provvedimento impugnato e consistente nell’inesatta indicazione dei dati catastali inerenti l’immobile oggetto di interventi edilizi abusivi, errore materiale pacificamente ed immediatamente evincibile dal testo dell’atto avversato senza che occorresse ricorrere a particolari sforzi interpretativi.

Per cui, per le anzidette ragioni, è da escludersi che l’emanazione della determina da ultimo citata abbia determinato la sopravvenuta inefficacia dell’ordine di demolizione avversato in questa sede e, quindi, il venir meno dell’interesse del ricorrente all’impugnazione del medesimo, per cui il dubbio va risolto nel senso della persistente procedibilità del gravame proposto.

Comunque esso, nel merito, non merita accoglimento per le ragioni che vanno, di seguito, ad illustrarsi.

In effetti, come correttamente riferito in ricorso, una segnalazione certificata di inizio attività alla quale non abbia fatto seguito - nei termini perentori di cui all'art. 19, commi 3 e 6- bis , della legge n. 241/1990 - alcun provvedimento inibitorio comporta il conseguente radicamento dei relativi effetti e l’invalidità dell’ordine di demolizione che alle opere contemplate nella segnalazione faccia riferimento e che non sia stato preceduto da alcuna declaratoria di inefficacia degli effetti della CI (cfr., ex multis , Cons. St., sez. II, n. 1256/2025).

Tuttavia, costituisce insegnamento pretorio consolidato – al quale questo Collegio ha, anche di recente, tributato convinta adesione (T.A.R. Lazio – Roma, sez. II- bis , n. 22057/2025) – che ove la segnalazione certificata sia stata utilizzata in luogo del permesso di costruire per interventi urbanisticamente rilevanti, essa è giuridicamente inammissibile e non può produrre gli effetti previsti dalla stessa, con la conseguenza che l'amministrazione conserva in ogni momento il potere di vigilanza e repressione, senza che l'inerzia dell'ente possa consolidare situazioni favorevoli per il privato che ha utilizzato impropriamente la CI di talché, qualora essa venga presentata al di fuori del suo ambito applicativo, la stessa rimane improduttiva di effetti e il corrispondente intervento edilizio deve considerarsi abusivo, con conseguente dovere dell’amministrazione di esercitare il potere di vigilanza in ogni momento, senza che esso possa considerarsi sottoposto ai limiti temporali dell'autotutela e senza che si consolidi una posizione favorevole per il segnalante (Cons. St., sez. IV, n. 181/2025).

Nel caso di specie, appare accertato che lo stato dei luoghi presenti numerose difformità rispetto a quanto rappresentato negli elaborati grafici posti a corredo sia della CI presentata nel 2011 che della CILA depositata nel 2020, a cominciare dalla scala di collegamento tra i piani terzo e quarto, realizzata con pianta quadrata in luogo di quella rettangolare rappresentata ed assentita con la CI di cui sopra, intervento questo attraverso il quale si è pervenuti ad un ampliamento della superficie residenziale utile del locale posto al quarto piano pari ad oltre 4 mq. trasformando, di fatto ed in assenza di alcun titolo abilitativo, uno spazio tecnico in un ambiente a destinazione residenziale.

Anche l’ulteriore ampliamento del preesistente manufatto, per il quale risultava presentata l’istanza di concessione edilizia in sanatoria, costituisce opera per la quale parte ricorrente avrebbe dovuto chiedere ed ottenere il relativo titolo abilitativo e che, di certo, non può ritenersi assentita a mezzo della presentazione di CI ai sensi e per gli effetti dell’art. 22 del d.P.R. n. 380/2001 o, men che meno, per effetto del deposito di una CILA.

Né, tantomeno, parte ricorrente può affermare la propria estraneità alla realizzazione delle opere in questione esclusivamente sulla scorta di una perizia di parte posto che “ grava sul privato l'onere di provare la data di realizzazione e la consistenza originaria dell'immobile abusivo, in quanto solo l'interessato può fornire inconfutabili atti, documenti ed elementi probatori che possano radicare la ragionevole certezza dell'epoca di realizzazione di un manufatto. Ne consegue che l'onere di provare la data di realizzazione e l'originaria consistenza di un immobile di cui l'amministrazione contesti l'abusività spetta a colui che ha commesso il contestato illecito edilizio, cosicché solo la deduzione, da parte di quest'ultimo, di concreti elementi di riscontro trasferisce il suddetto onere di prova contraria in capo all'Amministrazione ” (T.A.R. Campania – Napoli, sez. III, n. 6037/2025), onere probatorio che, di certo, non può ritenersi soddisfatto con la mera dichiarazione della preesistenza dell'opera la quale, in assenza di documentazione atta a dimostrare con certezza l'epoca di realizzazione, non è sufficiente a dimostrare che essa fosse legalmente realizzata in assenza del titolo edilizio (T.A.R. Sardegna, sez. I, n. 774/2024).

Di contro, al fine di attestare che, durante il periodo di tempo nel quale egli ha posseduto l’immobile, nessuno degli interventi contestati fosse stato realizzato, parte ricorrente avrebbe dovuto allegare altre certificazioni attestanti quanto sostenuto o fonti di prova quali aerofotogrammetrie, la perizia di parte avendo un valore meramente indiziario, con la conseguenza che la rappresentazione dei fatti nella stessa contenuta non può essere posta a fondamento della decisione, qualora contrasti con quella emergente da un atto pubblico, che, ai sensi dell'art. 2700 c.c., fa invece piena prova fino a querela di falso (Cons. St., sez. II, n. 633/2021).

E ciò tanto più che, con relazione del 3 marzo 2023 redatta a seguito del sopralluogo tenutosi il 23 febbraio precedente, gli organi accertatori hanno acclarato come, dal raffronto tra la documentazione fotografica allegata all’istanza di condono del 22 aprile 2004, lo stato dei luoghi e le variazioni catastali operate nel 2008 e nel 2012, “ è possibile constatare che i manufatti per i quali era stata chiesta la sanatoria non sono più esistenti, e che la loro demolizione (con la ricostruzione di un manufatto di maggiori dimensioni), è stata presumibilmente eseguita anteriormente al 2012 ”, ossia in un epoca in cui il ricorrente aveva già acquisito la proprietà e la disponibilità del bene in questione.

Ancora, non può trovare accoglimento neppure il motivo di gravame teso a far rilevare l’asserita violazione dell’art. 16 della L.R. n. 15/2008 e, in particolare, la mancata valutazione della possibile applicazione della sanzione pecuniaria sostitutiva.

A tal proposito, occorre sgombrare il campo dal possibile equivoco derivante dal richiamo, contenuto nelle premesse del provvedimento impugnato, all’art. 37 del d.P.R. n. 380/2001 il quale, come noto, prevede una sanzione pecuniaria per il caso di interventi soggetti a CI ai sensi dell’art. 22 del d.P.R. n. 380/2001 e, in concreto, eseguiti in assenza di segnalazione o in difformità da essa.

Tale norma, infatti, non è applicabile alla fattispecie alla quale invece, come pure rilevato nel provvedimento avversato, va piuttosto riconnessa la sanzione ripristinatoria prevista dall’art. 16 della L.R. cit., in relazione alla quale, come correttamente eccepito da Roma Capitale, la possibilità di dar corso alla sanzione pecuniaria in sostituzione di quella demolitoria costituisce una mera eventualità della fase esecutiva, nella quale le parti potranno dedurre in ordine alla situazione di pericolo di stabilità del fabbricato, presupposto per l'applicazione della sanzione pecuniaria in luogo di quella demolitoria, di talché la mancata valutazione della possibile applicazione della sanzione pecuniaria sostitutiva non può mai rilevare ai fini della legittimità dell’ordine di demolizione (Cons. St., sez. VI, n. 1770/2023).

In definitiva, quindi, il provvedimento impugnato resiste alle censure mosse che vanno, di conseguenza, respinte perché infondate.

Le spese seguono la soccombenza e si liquidano, in favore di Roma Capitale, nella misura indicata in dispositivo.

P.Q.M.

Il Tribunale Amministrativo Regionale per il Lazio (Sezione Seconda Bis), definitivamente pronunciando sul ricorso, come in epigrafe proposto, lo respinge.

Condanna parte ricorrente al pagamento delle spese processuali in favore di Roma Capitale, che liquida in Euro 3.000,00, oltre accessori di legge.

Ordina che la presente sentenza sia eseguita dall'autorità amministrativa.

Così deciso in Roma nella camera di consiglio del giorno 13 gennaio 2026 con l'intervento dei magistrati:

EL VI, Presidente

PP IC, Primo Referendario, Estensore

Christian Corbi, Referendario

L'ESTENSORE	IL PRESIDENTE
PP IC	EL VI

IL SEGRETARIO