Pubblicato il 02/03/2026

N. 00085/2026 REG.PROV.COLL.

N. 00459/2024 REG.RIC.

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

Il Tribunale Amministrativo Regionale per l' Umbria

(Sezione Prima)

ha pronunciato la presente

SENTENZA

sul ricorso numero di registro generale 459 del 2024, proposto da
SS QU, rappresentato e difeso dagli avvocati Carlo Pacelli, Francesco Mangano, con domicilio eletto presso lo studio Mangano Francesco in Perugia, via Scarlatti 37;

contro

Comune di Magione, in persona del Sindaco pro tempore , rappresentato e difeso dall'avvocato Laura Mariani Marini, con domicilio eletto presso il suo studio in Perugia, via Mario Angeloni 80/B;

per l'annullamento

del provvedimento del 10.06.2024 Prot. 0017224 con il quale il Comune di Magione ha rigettato l’istanza di annullamento e/o revoca in autotutela dell’ordinanza di demolizione, di riattivazione del provvedimento di rigetto dell’istanza di condono edilizio pratica n° 48/95, e di richiesta di fiscalizzazione dell’abuso edilizio.

Visti il ricorso e i relativi allegati;

Visto l'atto di costituzione in giudizio del Comune di Magione;

Visti tutti gli atti della causa;

Relatore nell'udienza pubblica del giorno 13 gennaio 2026 la dott.ssa LE DA e uditi per le parti i difensori come specificato nel verbale;

Ritenuto e considerato in fatto e diritto quanto segue.

FATTO e DIRITTO

1. Il sig. QU è proprietario di un fabbricato adibito a civile abitazione a San Savino, Via Circonvallazione n. 13, località dichiarata di notevole interesse paesaggistico-ambientale dal D.M. 30.4.1965, che a seguito di modifica del PRG nel 2004 è stata classificata in “Zona A – centro storico”. Il Comune di Magione adottava nei suoi confronti l’ordinanza di demolizione n. 64 del 29 agosto 1994, relativa alle seguenti opere:

“ 1) trasformazione di una porta sul lato ovest dell’edificio in finestra;

2) difformità nella demolizione e ricostruzione del tetto in rispetto al progetto approvato con autorizzazione n. 79 del 31/05/82 (…);

3) chiusura di una finestra al piano secondo lato ovest dello stesso edificio senza la prescritta autorizzazione;

4) costruzione di una canna fumaria esterna senza la prescritta autorizzazione ”.

Tutti i predetti interventi erano stati realizzati in assenza di concessione edilizia, e se ne ordinava pertanto la demolizione.

2. Il Sig. QU ha quindi presentato in data 27 febbraio 1995 istanza di condono edilizio (acquisita al prot. 3654) per “ l’aumento di cubatura dovuto alle variate quote di imposta del tetto del predetto fabbricato ” e per alcune variazioni architettoniche. Il Comune ha più volte richiesto integrazioni documentali che non sono state fornite.

3. Nel frattempo, all’esito di un lungo contenzioso insorto tra il sig. QU ed i proprietari dell’immobile adiacente, il Tribunale di Perugia ha emesso la sentenza n. 675/1999 che, tra le altre cose, condannava il ricorrente “ ad eliminare la parte della falda di tetto realizzata in sporgenza nella proprietà di ON AL per la profondità di cm. 60 e nel ripristino del canale di gronda [..], ad eliminare la finestra aperta al piano primo sul lato est della costruzione, nonché ad eliminare il balcone e ridurre in pristino la finestra trasformata in finestrone .” Anche a seguito della successiva procedura esecutiva per l’attuazione dell’obbligo di fare, il Comune di Magione rilasciava le autorizzazioni n. 279 del 29 dicembre 2000 e n. 42 del 10 maggio 2001, con cui assentiva l’eliminazione della parte della falda del tetto realizzata in sporgenza e della finestra, perché gli altri interventi risultavano già eseguiti dalla parte interessata.

4. Una volta definitivamente concluso il contenzioso civile, l’Amministrazione in data 7 novembre 2019 comunicava al Sig. QU il preavviso di diniego sull’istanza di condono prot. 3654 del 1995, risultando l’istanza carente della necessaria documentazione, tra cui quella relativa “all’art. 35 della L. 47/85, soddisfacente anche il vincolo sismico” ; quindi con provvedimento prot. 0037226 del 29 novembre 2019 il Comune adottava il definitivo rigetto dell’istanza di condono edilizio per mancato completamento della pratica n. 48/95, e l’ordine di demolizione e rimessione in pristino dello stato dei luoghi. Tale provvedimento veniva impugnato dal Sig. QU avanti a questo Tribunale, che però con decreto n. 83 del 30 settembre 2021 dichiarava il giudizio perento.

5. In seguito, il 21 febbraio 2024 il Comune di Magione notificava l’ordinanza di riattivazione del “ provvedimento di rigetto dell’istanza di condono edilizio per mancato completamento della pratica n. 48/95 del 27/02/1995 a seguito di sentenza tar Umbria n. 83/2021 ”, con la quale ingiungeva la demolizione e riduzione in pristino dello stato dei luoghi di tutte le opere abusive di cui all’istanza di condono edilizio 48/1995, a pena dell’acquisizione gratuita dei beni e dell’area di sedime al patrimonio disponibile del Comune. Tale atto non veniva impugnato nei termini, ma la parte privata in data 17 maggio 2024 presentava un’istanza di revoca e/o annullamento in autotutela del diniego di condono del 2019 e, in via subordinata, la fiscalizzazione dell’abuso edilizio ai sensi dell’art. 34 del D.P.R. n. 380/2001.

6. Con nota prot. 0017224 del 10 giugno 2024 il Comune di Magione ha comunicato il “rigetto dell’istanza di annullamento dell’ordinanza di demolizione e della fiscalizzazione dell’abuso ”, affermando l’insussistenza dei relativi presupposti, considerato che “ ai sensi dell’art. 32 comma 1 lett. e) del D.P.R. 380/2001 la violazione delle norme vigenti in materia di edilizia antisismica costituisce variazione essenziale e ai sensi dell’art. 32 comma 3 del D.P.R. 380/2001 “gli interventi di cui al comma 1, effettuati su immobili sottoposti a vincolo storico, artistico, architettonico, archeologico, paesistico, ambientale e idrogeologico, nonché su immobili ricadenti sui parchi o in aree protette nazionali e regionali, sono considerati in totale difformità dal permesso, ai sensi e per gli effetti degli articoli 31 e 44. Tutti gli altri interventi sui medesimi immobili sono considerati variazioni essenziali”, e che “è stato accertato che la sopraelevazione del tetto e le modifiche apportate con l’Autorizzazione n. 42 del 10/05/2001 su istanza del Tribunale di Perugia, NON SONO STATE DEPOSITATE AI FINI SISMICI e pertanto non possono definirsi CONFORMI URBANISTICAMENTE né in PARZIALE DIFFORMITA’ DAL TITOLO ABILITATIVO ”.

7. Dopo aver inviato delle deduzioni difensive, il Sig. QU ha impugnato il provvedimento di rigetto, articolando due motivi di gravame.

7.1. Violazione di legge: art. 3 L. n. 241/1990; Violazione di legge ex art. 21 septies L. n. 241/90 ed ex art. art 151 D. Lgs. 29 ottobre 1999 n. 490. Difetto di istruttoria e motivazione. Eccesso di potere per omessa valutazione dei presupposti. Impossibilità sopravvenuta, causa di forza maggiore.

Il provvedimento di rigetto dell’autotutela ordina il ripristino dello stato dei luoghi nei termini indicati nell’ordinanza notificata il 21 febbraio 2024, che a sua volta richiama l’istanza di condono edilizio prot. 3654 del 1995, ma tale stato dei luoghi non potrebbe essere ora ripristinato perché nel frattempo sono stati realizzati i lavori assentiti dal Comune con le autorizzazioni edilizie del 2000 e del 2001 su istanza dal tribunale di Perugia. In tal senso vi sarebbe un contrasto del provvedimento impugnato con delle statuizioni giudiziali (che però non vengono individuate) tali da determinare la nullità del provvedimento per violazione ed elusione del giudicato. Infine vi sarebbe lesione dell’affidamento del privato, stante anche il lungo tempo trascorso rispetto all’originaria istanza di condono edilizio.

7.2. Violazione di legge ex art. 34 D.P.R. n. 380/2001, anche ai sensi della L. n. 105/2024.

Poiché l’intervento oggetto dell’ordine di demolizione sarebbe stato eseguito in parziale difformità rispetto a quanto assentito potrebbe essere ammesso alla fiscalizzazione di cui al secondo comma dell’art. 34 del D.P.R. n. 380/2001, anche in ragione del fatto che secondo quanto dichiarato dal consulente di parte ricorrente la demolizione delle opere abusive non potrebbe avvenire senza pregiudizio delle parti realizzate lecitamente, ovvero quelle autorizzate dal Comune su istanza del Tribunale di Perugia. Ciò sarebbe consentito alla luce dell’entrata in vigore del decreto salva Casa, convertito in legge n. 104/2024, che estende la fiscalizzazione anche alle ipotesi di variazioni essenziali.

8. Si è costituito per resistere in giudizio il Comune di Magione, che ha preliminarmente eccepito l’inammissibilità del ricorso nella parte in cui contesta il diniego di un’istanza di annullamento in autotutela - atto meramente confermativo del provvedimento di riattivazione del diniego di condono e contestuale ordinanza di demolizione del 21 febbraio 2024- senza impugnare l’atto presupposto. Nel merito l’Ente ha partitamente confutato le censure avversarie, insistendo per la carenza dei presupposti per la fiscalizzazione degli abusi oggetto di causa.

9. Il ricorrente non ha successivamente replicato alle difese del Comune. All’udienza pubblica del 13 gennaio 2026 la causa è stata trattenuta in decisione.

10. Per essendo meritevole di accoglimento l’eccezione di parte pubblica di parziale inammissibilità del ricorso - nella parte in cui si limita a contestare il diniego di autotutela adottato dal Comune per le medesime motivazioni di cui alla precedente riattivazione del diniego di condono e contestuale ordinanza di demolizione, entrambi non gravati – si ritiene di esaminare il ricorso nel merito, attesa l’infondatezza e meritevolezza di rigetto dello stesso.

11. Non può essere condiviso il primo motivo, nella parte in cui lamenta, da un lato, l’indeterminatezza degli interventi oggetto di ordine di ripristino, nonché, dall’altro lato, la nullità del provvedimento nella parte in cui la demolizione ordinata dal Comune sulla base del rigetto dell’istanza di condono del 1995 si porrebbe in contrasto con gli interventi assentiti dal Comune negli anni 2000-2001 a seguito della sentenza del Tribunale di Perugia n. 675/99. (Peraltro il ricorrente ammette di aver ben compreso la portata dell’ordine demolitorio, dato che ne sostiene la possibile fiscalizzazione nel secondo motivo).

11.1. Emerge dal confronto tra i vari provvedimenti susseguitisi nel corso del tempo che non vi è alcuna effettiva interferenza tra l’oggetto del condono presentato dal ricorrente nel 1995, e respinto nel 2019, ed i lavori autorizzati dal Comune su istanza del Tribunale di Perugia.

L’istanza di condono edilizio prot. 3654 del 27 febbraio 1995 era stata presentata dal ricorrente per sanare “ l’aumento di cubatura dovuto alle variate quote di imposta del tetto del fabbricato ”, ovvero riguardava il punto 2) dell’ordinanza di demolizione n. 64 del 29 agosto 1994, che sanzionava la “difformità nella demolizione e ricostruzione del tetto rispetto al progetto approvato con autorizzazione n. 79 del 31/05/82 ”. In buona sostanza la concessione edilizia del 31 maggio 1982 abilitava il ricorrente al rifacimento del tetto, senza però innalzare le quote (“ non dovranno essere in alcun modo modificate le quote e le giaciture delle falde del tetto ”); invece venne operato un abusivo innalzamento del tetto (che secondo il tecnico di parte ricorrente ammonta a circa 100 cm, per un complessivo aumento di cubatura di 15 mq, come quantificato nell’istanza di fiscalizzazione) sanzionato nell’ordinanza di demolizione del 1994.

Come peraltro riferito anche nel provvedimento impugnato, le autorizzazioni edilizie nn. 279 del 29 dicembre 2000 e n. 42 del 10 maggio 2001 autorizzavano soltanto l’eliminazione della parte della falda del tetto realizzata in sporgenza (oltre alla finestra abusiva) ma nulla prevedevano con riguardo alla cubatura in eccesso derivante dall’innalzamento del tetto. Quindi del tutto correttamente il rigetto del condono e la contestuale ordinanza di ripristino del 29 novembre 2019 tornava a sanzionare “ l’aumento di cubatura dovuto alle variate quote di imposta del tetto del fabbricato ”, delimitando l’oggetto degli abusi, come reso nuovamente attuale dal decreto di perenzione sull’impugnativa avanti al Tar Umbria, ed infine nuovamente sanzionato nel provvedimento di riattivazione del rigetto dell’istanza di condono del 21 febbraio 2024.

11.2. Discende da quanto sopra altresì l’infondatezza della censura di nullità del provvedimento impugnato per contrasto con precedenti sentenze del Giudice civile sulle controversie con i vicini, che, come visto, non si erano occupate dell’aumento di cubatura.

11.3. E’ parimenti infondata la dedotta violazione del legittimo affidamento che sarebbe derivato al ricorrente dallo iato temporale tra la presentazione dell’istanza di condono e il diniego sulla stessa, dato che “il tempo trascorso (in ipotesi, anche rilevante) fra il momento della realizzazione dell'abuso e l'adozione dell'ordine di demolizione non determina l'insorgenza di uno stato di legittimo affidamento e non innesta in capo all'amministrazione uno specifico onere di motivazione. Ciò in quanto il decorso del tempo, lungi dal radicare in qualche misura la posizione giuridica dell'interessato, rafforza piuttosto il carattere abusivo dell'intervento ” (Cons. Stato, sez. I, 09 novembre 2023, n. 1431, nonché, tra le più recenti, T.A.R. Lombardia, Milano, sez. IV, 21 ottobre 2024, n. 2787, Cons. Stato, sez. II, 08 aprile 2024, n. 3212, id., sez. VI , 30 novembre 2023, n. 10337, id. sez. II , 13 novembre 2023, n. 9691). Nel caso in esame, peraltro, il Comune non era rimasto del tutto inerte ma aveva richiesto numerose integrazioni documentali (la cui carenza ha poi condotto al rigetto dell’istanza), ed era in seguito sopravvenuto un complesso contenzioso civile durato quasi un ventennio, quindi giammai durante il tempo trascorso il ricorrente avrebbe potuto maturare un ragionevole convincimento circa l’assentibilità della sanatoria.

12. Anche il secondo mezzo deve essere disatteso.

12.1. Come correttamente espresso dal Comune di Magione, l’istanza di fiscalizzazione dell’abuso proposta dal ricorrente non era assentibile, perché l’art. 34 del D.P.R. 380 del 2001 al comma 1, lettera e), qualifica come variazione essenziale “ la violazione delle norme vigenti in materia di edilizia antisismica, quando non attenga a fatti procedurali ”, mentre al comma 3 precisa che “Gli interventi di cui al comma 1, effettuati su immobili sottoposti a vincolo storico, artistico, architettonico, archeologico, paesistico, ambientale e idrogeologico, nonché su immobili ricadenti sui parchi o in aree protette nazionali e regionali, sono considerati in totale difformità dal permesso, ai sensi e per gli effetti degli articoli 31 e 44 .”. In altri termini, poiché né la sanatoria inerente la sopraelevazione del tetto né l’autorizzazione edilizia del 2001 erano corredati della necessaria relazione antisismica, tale carenza, in ragione della particolare natura degli immobili interessati, qualificava gli interventi quali variazioni essenziali, e per ciò solo li escludeva dalla fiscalizzazione. Sotto tale profilo il diniego del Comune di Magione era peraltro vincolato, come già emergeva dal preavviso di rigetto dell’istanza di condono del 7 novembre 2019, ove si faceva riferimento infatti alla medesima criticità come ostativa.

12.2. Dunque è del tutto irrilevante che il tecnico della ricorrente in apposita relazione abbia attestato che la parte di tetto abusiva non possa essere demolita senza pregiudizio della parte conforme, né che l’ente non abbia espressamente considerato tale aspetto nel provvedimento impugnato, perché la fiscalizzazione dell’abuso ai sensi dell’art. 34, comma 2, del D.P.R. n. 380 del 2001 è subordinata ad una duplice condizione: oltre al pregiudizio per la parte conforme, si richiede altresì che l’abuso costituisca mera difformità parziale rispetto al permesso di costruire. In presenza di una variazione essenziale, quindi, secondo la normativa vigente la fiscalizzazione dell’abuso era preclusa.

13. Il ricorso deve essere pertanto integralmente respinto.

14. In ragione della complessità della vicenda fattuale le spese di lite possono essere nondimeno compensate.

P.Q.M.

Il Tribunale Amministrativo Regionale per l'Umbria (Sezione Prima), definitivamente pronunciando sul ricorso, come in epigrafe proposto, lo respinge.

Spese compensate.

Ordina che la presente sentenza sia eseguita dall'autorità amministrativa.

Così deciso in Perugia nella camera di consiglio del giorno 13 gennaio 2026 con l'intervento dei magistrati:

NC GA, Presidente

Floriana Venera Di Mauro, Consigliere

LE DA, Referendario, Estensore

L'ESTENSORE	IL PRESIDENTE
LE DA	NC GA

IL SEGRETARIO