Pubblicato il 13/04/2026

N. 06629/2026 REG.PROV.COLL.

N. 10909/2024 REG.RIC.

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

Il Tribunale Amministrativo Regionale per il Lazio

(Sezione Seconda Quater)

ha pronunciato la presente

SENTENZA

sul ricorso numero di registro generale 10909 del 2024, proposto da
SI AN, rappresentata e difesa dall'avvocato Riccardo Carlini, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia e domicilio eletto presso il suo studio in Roma, via Savoia n. 86;

contro

Comune di Fiumicino, in persona del Sindaco pro tempore , rappresentato e difeso dall'avvocato Elena Conte, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia;

per il risarcimento dei danni,

previa ingiunzione di pagamento di una somma provvisoria,

arrecati all'odierna Ricorrente dal rilascio del permesso di costruire n. 32 del 2014 - istanza prot. 73347 del 17 ottobre 2013 - adottato dalla Città di Fiumicino - Provincia di Roma, Area Pianificazione del Territorio ed Edilizia, con il quale autorizzava Società Immobiliare Focene Tre a r.l. all'esecuzione di: “demolizione di n. 3 edifici regolarizzati con concessione edilizia n. 359/s/2011 e realizzazione, ai sensi dell'art. 4 L.R. 21/09 e ss.mm.ii., di un edificio residenziale plurifamiliare sviluppato su un piano terra con 20 garage un piano primo con dieci unità residenziali, un piano secondo con n. 10 unità residenziali e un piano sottotetto adibito a soffitta, su un terreno distinto in catasto al foglio 728, particelle 25-70-360 sito in località Focene, viale di Focene n. 380 – 382 (come da tipi allegati esclusa ogni altra opera)”, poi annullato definitivamente dalla Sezione IV del Consiglio di Stato con Sentenza n. 3941/2024 del 30.04.2024;

Visti il ricorso e i relativi allegati;

Visto l'atto di costituzione in giudizio del Comune di Fiumicino;

Visti tutti gli atti della causa;

Relatore nell'udienza pubblica del giorno 24 febbraio 2026 la dott.ssa ES OR CA e uditi per le parti i difensori come specificato nel verbale;

Ritenuto e considerato in fatto e diritto quanto segue.

FATTO

1. Va premesso in via di fatto quanto segue.

1.1. In data 23 maggio 2014 il Comune di Fiumicino rilasciava alla Società Immobiare Focene Tre a r.l. il permesso di costruire n. 32/14 (su istanza prot. n. 73347 del 17 ottobre 2013), avente ad oggetto la realizzazione di un intervento di “ demolizione di n. 3 edifici regolarizzati con concessione edilizia n. 359/S/2011 e realizzazione, ai sensi dell’art. 4 L.R. n. 21/2009 e ss.mm.ii., di un edificio residenziale plurifamiliare sviluppato su un piano terra con n. 20 garage, un piano primo con n. 10 unità residenziali, un piano secondo con n. 10 unità residenziali e un piano sottotetto adibito a soffitta su un terreno distinto in catasto al Fg. 728 Part. 25-70-360 sito in loc. Focene viale di Focene n. 380-382 ”.

1.2. La Sig.ra SI AN, proprietaria di un immobile residenziale (sviluppato su piano unico) insistente sul terreno confinante con quello ove era stato assentito il suddetto proposito edilizio, impugnava il p.d.c. in parola dinanzi al T.A.R. del Lazio con ricorso pendente sub R.G. n. 13528/2014, dopo averne inutilmente chiesto l’annullamento in autotutela.

Nelle more della trattazione del gravame i lavori giungevano a compimento, essendo stata rigettata la domanda cautelare proposta dalla ricorrente.

1.3. Il giudice di primo grado disponeva una CTU, all’esito della quale accoglieva il ricorso con sentenza n. 2763 del 5 marzo 2021, disponendo conseguentemente l’annullamento del titolo edilizio in quanto ritenuto “ in contrasto con il regime delle distanze minime prescritto dall’art. 9, comma 2, del DM n. 1144 del 1968 ”, oltre che emesso in “ violazione del regime delle altezze degli edifici ”.

1.4. Avverso la prefata sentenza il Comune di Fiumicino interponeva appello (contraddistinto con R.G. n. 3406/2021), e il Consiglio di Stato:

a) con sentenza non definitiva n. 8395/2021 del 16 dicembre 2021 rigettava alcuni dei motivi di appello ma ne accoglieva uno, accertando, a parziale riforma della sentenza del T.A.R., che il fabbricato realizzato dalla Immobiliare Focene Tre non violava i parametri fissati dalla legge in ordine all’altezza massima degli edifici, disponendo contestualmente una verificazione al fine di appurare “ quale sia l’elemento più sporgente situato al piano terra e, in particolare, rispetto all’edificio della sig.ra SI AN, quale sia la distanza dei pilastri del vano scala A e la distanza delle pareti dei box auto ” e “ quale sia la lunghezza dello sporto dei balconi aggettanti, con specifico riguardo alla parte dei suddetti balconi totalmente esterna rispetto alla facciata dell’edificio ”;

b) con sentenza n. 3941/2024 del 30 aprile 2024 rigettava gli ulteriori due motivi di appello che residuavano da scrutinare (segnatamente, motivi n. 5 e 6), confermando sul punto la sentenza impugnata e l’annullamento del permesso di costruire, preso atto delle risultanze della verificazione, che avevano confermato l’intervenuta violazione della distanza minima di dieci metri prevista dall’art. 9 del D.M. 2 aprile 1968, n. 1444, laddove misurata in relazione ad alcuni elementi architettonici della palazzina edificata in forza del titolo annullato.

2. Con ricorso notificato il 27 settembre 2024 e depositato il 23 ottobre 2024 la Sig.ra AN ha agito nuovamente dinanzi a questo Tribunale per ottenere la condanna del Comune di Fiumicino al risarcimento del danno subito ai sensi dell’art. 2043 c.c., previa concessione di una provvisionale in via cautelare (chiesta nella misura di euro 100.000), in ragione della “ edificazione dell’illegittima nuova palazzina in assenza del rispetto delle distanze di legge tra pareti finestrate di edifici antistanti che era stata lamentata dalla ricorrente già con istanza di annullamento in autotutela del 12.07.2012 ”, avendo l’amministrazione assentito la costruzione del fabbricato a circa 7.82 metri dalla propria abitazione e così determinato la “ grandissima compressione e conculcazione del proprio diritto di proprietà e di godimento del cespite ”, argomentando circa la sussistenza dell’elemento oggettivo (illegittimità del titolo edilizio, difatti annullato in sede giudiziale) e soggettivo ( i.e. colpa dell’amministrazione comunale, che ben avrebbe potuto verificare il vizio già nella fase istruttoria del procedimento, essendo esso appurabile dagli elaborati grafici prodromici al rilascio del p.d.c., se non addirittura dolo, per aver appellato la sentenza di primo grado “ in maniera infondata e pretestuosa ”).

In punto di “danno ingiusto” la parte paventa le seguenti voci di danno:

a) pregiudizio derivante dal deprezzamento del valore di mercato del proprio immobile “ stante l’edificazione a circa 7.82 metri di distanza di una palazzina di oltre 11,50 mt di altezza e di oltre 65 metri di lunghezza ”, quantificato nella misura di euro 327.000, pari al 30% del valore immobiliare del cespite;

b) completo deperimento del sistema di riscaldamento dell’acqua a pannelli solari, essendo l’immobile completamente oscurato dalla luce solare diretta, e mancato risparmio energetico, per un ammontare stimato in euro 70.000;

c) mancato risparmio di gas per riscaldamento degli ambienti e fornitura dell’acqua calda, stimato in misura pari ad euro 65.000;

d) costi per interventi manutentivi periodici sostenuti nei 10 anni di durata del contenzioso, per interventi di rifacimento intonaci interni ed esterni e creazione di un’intercapedine e controsoffittatura per la raccolta dell’umidità formatasi a causa dell’assenza di luce solare diretta, pari ad euro 80.000;

e) spese sostenute per la redazione delle CTP depositate nel corso del precedente giudizio e per l’assistenza in fase di CTU, oltre che per i compensi professionali spettanti al difensore (pari in totale ad euro 70.000, importo ben maggiore dei 14.000 complessivamente liquidati dal giudice amministrativo nei due gradi di giudizio), per una differenza di euro 56.000;

f) danno non patrimoniale consistente nella perdita della propria privacy (considerato che ben 8 appartamenti della nuova palazzina affacciano praticamente all’interno della proprietà AN ad una distanza di meno 7,82 mt dalle proprie finestre), quantificabile in euro 100.000;

g) in subordine, danno temporaneo pari ad almeno 450.000 euro per mancato godimento del cespite e violazione dei diritti di veduta e completa perdita della propria riservatezza.

Il pregiudizio di cui si chiede il risarcimento è pari a un ammontare totale di euro 698.688,00.

A sostegno dei propri assunti la ricorrente ha prodotto una perizia di stima redatta da tecnico di fiducia (ing. Marco Porcelli) e alcune fatture (cfr. allegati di cui ai docc. nn. 15-19, depositati in data 25 ottobre 2024).

3. Il Comune di Fiumicino si è costituito in giudizio con atto del 31 ottobre 2024, depositando in data 8 novembre 2024, in vista della camera di consiglio fissata per la trattazione dell’incidente cautelare, una memoria difensiva con cui ha eccepito, in via pregiudiziale, l’inammissibilità del ricorso per difetto di procura speciale, nonché della domanda diretta ad ottenere il risarcimento del danno per asserita lesione del diritto alla riservatezza in ragione del proprio difetto di legittimazione passiva e comunque per mancanza di giurisdizione del giudice amministrativo. In ogni caso ha chiesto il rigetto della pretesa risarcitoria nel merito, rappresentando in via di fatto che era in atto presso l’amministrazione un procedimento istruttorio di riesame dell’istanza di p.d.c. prot. n. 73347 del 17/10/2013 “ora per allora”, con il coinvolgimento dei proprietari delle unità immobiliari interessate, per valutare “ le modifiche necessarie da apportare al fine di emendare il progetto dai vizi che ne hanno determinato l’annullamento e consentire il rilascio di un permesso di costruire postumo ”, e rappresentando, comunque, che il giudicato amministrativo aveva accertato la violazione delle distanze legali non in relazione alle pareti fisiche esistenti in sé considerate, ma limitatamente agli elementi sporgenti del nuovo fabbricato (i balconi aggettanti, il pilastro a sostegno del balcone dell’interno 4 e la parte della struttura della scala tamponata - pilastri laterali - denominata scala A). Ha eccepito, inoltre, che la ricorrente non ha soddisfatto compiutamente l’onere della prova in relazione al pregiudizio allegato, contestando le specifiche voci di danno paventate con il gravame.

4. Con ordinanza n. 5145/2024 del 14 novembre 2024 la Sezione ha rigettato la domanda cautelare per difetto del presupposto del pregiudizio grave e irreparabile “ anche considerato che, come rappresentato dall’amministrazione resistente, risulta allo stato pendente un procedimento amministrativo asseritamente volto ad «emendare il progetto dai vizi che ne hanno determinato l’annullamento», e fermo restando, quanto al profilo del fumus boni iuris, che l’esistenza e l’effettivo ammontare del danno ingiusto di cui la ricorrente chiede oggi il ristoro, nelle sue molteplici articolazioni (deprezzamento del valore di mercato del proprio immobile, deperimento del sistema di riscaldamento, costi per il rifacimento intonaci, ecc., quale “portato” dell’illegittima edificazione), è questione che implica complessi accertamenti fattuali, da effettuarsi nella più consona sede del merito ”, e ordinando alla ricorrente di provvedere alla rinnovazione della procura alle liti entro un termine di 30 giorni.

5. In data 26 novembre 2024 parte ricorrente depositava in giudizio una nuova procura.

6. Il Comune di Fiumicino ha prodotto documentazione (depositata nelle date 13 e 14 gennaio 2026) e memoria ex art. 73 cod. proc. amm. (in data 23 gennaio 2026), con cui rappresenta in premessa di aver medio tempore rilasciato un permesso di costruire ora per allora e constatato, all’esito di una verifica effettuata in loco , l’eliminazione della parte di aggetto dei balconi edificata in violazione delle distanze legali, riconoscendo invece la persistenza della violazione in relazione ai pilastri (non eliminata), per la quale sarebbe in corso di notificazione apposita ordinanza di demolizione. Per il resto, reitera le eccezioni pregiudiziali già sollevate con la precedente memoria (ivi compresa quella di inammissibilità del ricorso per difetto di procura speciale, argomentando ex Ad. Plen. n. 11/2025) e insiste in ogni caso per il rigetto dell’azione risarcitoria, non avendo la ricorrente fornito elementi sufficienti tali da dimostrare la colpevolezza dell’amministrazione né provato le singole voci di danno.

7. All’udienza pubblica del 24 febbraio 2026 il ricorso è stato discusso e trattenuto in decisione.

DIRITTO

1. In via preliminare va esaminata l’eccezione pregiudiziale di inammissibilità del ricorso per difetto di procura speciale, riproposta dalla difesa comunale nella memoria ex art. 73 cod. proc. amm. del 23 gennaio 2026 (che richiama sul punto il principio di diritto sancito dall’Adunanza Plenaria con la sentenza n. 11 del 2 ottobre 2025).

Tale eccezione non può trovare accoglimento, atteso che, nel corso del presente giudizio, la questione processuale vertente sulla validità della procura ad litem risulta essere stata già delibata e risolta.

Occorre precisare, infatti, che con l’ordinanza cautelare n. 5145/2024 il Tribunale, preso atto della genericità della procura conferita dalla ricorrente al suo difensore (“ non integrando la medesima gli estremi della “procura speciale” necessaria ai fini della valida instaurazione dell’odierno rapporto processuale, giacché la stessa difetta dell’indicazione dell’oggetto del ricorso per la proposizione del quale è stata rilasciata, delle parti contendenti, dell’autorità davanti alla quale il ricorso deve essere proposto ed ogni altro elemento utile all’individuazione della controversia (cfr. in tal senso T.A.R. Lazio, II quater, ord. 1° febbraio 2023, n. 1817; T.A.R. Lazio, Roma, sez. I, 1° agosto 2022, n. 10816; Cons. Stato, sez. VI, 5 ottobre 2018, n. 5723) ”), ne ha disposto la rinnovazione, manifestando sul punto espressa adesione a quell’orientamento giurisprudenziale (peraltro fatto proprio in passato anche da questa stessa Sezione) che ammetteva la possibilità di regolarizzazione della procura: la citata ordinanza, infatti, contiene un riferimento alla “ granitica giurisprudenza (cfr. ord. n. 1817/2023, cit., nonché recente T.A.R. Lombardia, Milano, Sez. IV, 25 luglio 2024, n. 2306) ” secondo cui la genericità della procura “ non determina l’eccepita inammissibilità del ricorso, quanto piuttosto (…) la necessità, ai sensi dell’art. 182, co. 2 cod. proc. civ., applicabile al processo amministrativo in forza del richiamo operato dall’art. 39 cod. proc. amm., di disporre la rinnovazione della procura in questione ”, assegnando a tal fine un termine di 30 giorni.

La ricorrente ha adempiuto all’ordine impartito dal giudice avendo depositato, in data 26 novembre 2024, una nuova procura al procuratore avv. Riccardo Carlini, che il Collegio ritiene valida in quanto completa della indicazione del giudice adito, delle parti e della tipologia di giudizio incardinato, con la conseguenza che il vizio originariamente accertato è stato regolarizzato.

2. Nel merito, il ricorso è infondato.

3. Come riepilogato in narrativa, parte ricorrente agisce nella presente sede per il risarcimento per equivalente del pregiudizio (tanto economico quanto non patrimoniale) che la medesima asserisce essere stato inferto alla sua proprietà ( i.e. , immobiliare residenziale ad un piano, sito in località Focene del Comune di Fiumicino) per effetto della edificazione, sul lotto limitrofo, di un palazzo multipiano che assume essere stato costruito a distanza inferiore a quella legale (10 metri), ed esattamente ad una distanza che riferisce essere di soli 7,82 metri lineari rispetto alla parete finestrata della propria villetta, il quale era stato assentito con permesso di costruire annullato in via giudiziale, su ricorso proposto dalla stessa Sig.ra AN.

4. In via di fatto giova effettuare le seguenti, doverose, precisazioni.

4.1. La distanza tra i due fabbricati antistanti è stata oggetto di apposito approfondimento istruttorio in entrambi i gradi del giudizio incardinato avverso il p.d.c. n. 32/2014.

In particolare, all’esito della verificazione disposta dal Consiglio di Stato con la sentenza non definitiva n. 8395/2021, le cui risultanze sono state recepite dal giudice d’appello, è stato rilevato quanto segue:

a) l’aggetto dei balconi presenta, su tutto il fronte antistante l’abitazione della ricorrente, una profondità di ml. 2,53/ml. 2,54, maggiore rispetto a quella (di metri 1,20) prevista dalla normativa edilizia comunale ai fini dell’esclusione degli elementi architettonici aggettanti dal calcolo delle distanze minime da rispettare (“ le N.T.A. prevedono che «Non si considerano ai fini del distacco gli elementi sporgenti quali balconi, scale esterne e pensiline con aggetti inferiori a metri 1,20» ”), sicché essi “ vanno computati ai fini della verifica della distanza di 10 m. tra pareti finestrate ex art. 9, comma 2, del d.m. n. 1444 del 1968 ”;

b) “ la distanza delle pareti del box auto e l’edificio di proprietà della signora AN è pari a ml. 10,34 ed è quindi conforme all’art. 9, comma 2 del d.m. n. 1444 del 1968 ”;

c) “ i muri laterali delle scale di accesso alla scala A - larghi 90 cm., profondi 1,60 m. ed alti ben 11 m. - e i pilastri 1 e 2 del vano scala A sono posti a meno di 10 m. dalle pareti finestrate della signora AN (rispettivamente a ml. 8,79; a ml. 8,87; e a ml. 9,09) e, trattandosi di strutture portanti in cemento armato, vanno calcolati ai fini della distanza ”, con l’ulteriore precisazione che “ Tuttavia poiché rispetto al pilastro 2 la violazione sussiste misurando la distanza con il criterio radiale e non lineare, la violazione in sé del singolo elemento non rileva ai fini del rispetto delle distanze tra edifici antistanti mentre rileva in relazione ai balconi soprastanti per la parte antistante la parete finestrata della abitazione dalla appellata ”.

Il Consiglio di Stato ha pertanto rigettato i motivi di appello proposti dal Comune nn. 5) e 6) (tesi a censurare la sentenza di primo grado rispettivamente per “ erronea valutazione del rispetto delle distanze minime, con considerazione dei balconi aggettanti di lunghezza lineare inferiore a 1,2 metri ” e “ erronea valutazione della violazione delle distanze minime con riferimento al vano scala A e ai pilastri verticali sporgenti esternamente allo stesso ”), con “ conseguente conferma della sentenza impugnata ed annullamento del permesso di costruire impugnato ”.

4.2. Ne consegue che, diversamente da quanto sembra adombrare la parte con il proprio ricorso, non è l’intero edificio ad essere stato costruito in violazione della distanza legale minima di 10 metri (v. ad esempio il passaggio riportato a pag. 7, punto xxxiv della parte in fatto, in cui si legge che “ il verificatore, a seguito di sopralluogo (…) depositava telematicamente la propria consulenza tecnica con cui veniva confermato che l’edificio costruito sulla scorta del pdc 32/14 era manifestamente illegittimo in quanto costruito ad una distanza inferiore da quanto disposto dall’art. 9 del DM n. 1144 del 1968 ”; ancora, alle pagg. 10 e 11 la parte lamenta che “ l’edificazione dell’illegittima nuova palazzina in assenza del rispetto delle distanze di legge ” costituisce lesione della propria posizione giuridica tutelabile, consistente nell’interesse legittimo al corretto esercizio del potere edificatorio del Comune, lamentando conseguentemente “ tutti i danni portati dall’edificazione abusiva ”, trattandosi di edificazione “ ad una distanza di meno 7.82 metri da quella della Sig.ra AN ”).

Invero, è stato accertato, con efficacia di giudicato, che le uniche parti costruite in difformità risultano essere i balconi aggettanti (la difesa comunale ha precisato che tale violazione interessa le 4 unità immobiliari di cui agli interni 1 e 4 del piano primo e interni 5 e 8 del piano secondo), i pilastri 1 e 2 del vano scala A e i muri che delimitano lateralmente i gradini (esterni) di accesso alla scala A (tamponata), che si sviluppano per una profondità di 1,60 mt.

4.3. In corso di giudizio, poi, la difesa civica ha depositato la relazione di chiarimenti prot. n. 255717 del 30 dicembre 2025 (cfr. all. 6 dep. il 13 gennaio 2026), da cui risulta che il Comune ha, nelle more: i) provveduto a rilasciare il permesso di costruire n. 72/2024 del 30 dicembre 2024 ai sensi dell’art. 38 del d.P.R. n. 380/2001 “ con allegati elaborati grafici emendati dei vizi ed in ottemperanza al giudicato, riguardanti la demolizione di porzioni dei balconi e dei pilastri del vano scala “A” ” (precisando che “ L’oggetto del Permesso consiste nella demolizione di tre edifici regolarizzati con concessione edilizia in sanatoria n. 359/s/2011 e successiva realizzazione, ai sensi dell’art. 4 della L.R. 21/2009 e smi (Piano Casa), di un fabbricato suddiviso strutturalmente in tre edifici, ognuno servito da un corpo scala indipendente, per un totale di n. 20 unità immobiliari e n. 20 box auto ”); ii) effettuato in data in data 9 ottobre 2025 un sopralluogo presso l’immobile in questione “ ai fini di verificare l’avvenuta demolizione delle opere escluse dal permesso di costruire n. 72 del 30 dicembre 2024 ”, riscontrando che “ sono stati ripristinati esclusivamente i balconi, mentre i pilastri del vano scala “A” non risultano né modificati, né ripristinati ”, come da relazione di sopralluogo prot. n. 208075 del 14 ottobre 2025 (che è stata anch’essa prodotta in atti sempre in data 13 gennaio 2026 sub doc. 5), confermando nella citata relazione di servizio che “ le opere da eseguire in ottemperanza al giudicato erano state parzialmente eseguite ”.

Tali sopravvenute circostanze fattuali non sono state specificamente contestate dalla parte ricorrente, che invero, ad eccezione del ricorso introduttivo e della documentazione ad esso allegata, non ha prodotto alcun ulteriore scritto difensivo a sostegno e/o precisazione della propria pretesa risarcitoria.

5. Ciò opportunamente chiarito in punto di fatto, va rammentato, in materia di responsabilità risarcitoria della pubblica amministrazione, che secondo un consolidato indirizzo giurisprudenziale “non è sufficiente che l’Amministrazione adotti un atto illegittimo perché possa considerarsi responsabile dei danni subiti dal destinatario dell’atto, occorrendo anche la dimostrazione del dolo o della colpa (cfr. Cons. Stato, sez. IV, 7 novembre 2019, n. 7602; id., 17 maggio 2019, n. 3191; id., sez. III, 8 maggio 2018, n. 2724; Consiglio di Stato, Sez. V, 6 settembre 2017, n.4226). Ai fini del riconoscimento della responsabilità da illegittima attività provvedimentale, l'illegittimità del provvedimento amministrativo di per sé non può fare riscontrare la colpevolezza-rimproverabilità dell’Amministrazione, rilevando a tal fine invece altri elementi, quali, ad esempio, il grado di chiarezza della normativa applicabile, la semplicità degli elementi di fatto, il carattere vincolato della statuizione amministrativa, l'ambito più o meno ampio della discrezionalità dell'amministrazione. In quest’ottica, va esclusa la colpa della p.a., e la responsabilità deve quindi essere negata quando l’indagine conduce al riconoscimento dell’errore scusabile per la sussistenza di contrasti giudiziari, per l’incertezza del quadro normativo di riferimento o per la complessità della situazione di fatto (cfr., ex multis, Cons. Stato, Sez. III, 6 settembre 2018, n. 5228)” (cfr. recente T.A.R Lazio, II quater, 29 aprile 2025, n. 8298).

6. Ebbene, nel caso di specie (assodato che non vi sono dubbi in relazione all’elemento obiettivo, stante l’illegittimità del p.d.c. n. 32/2014, che è stato appunto annullato dal giudice amministrativo, seppure per i profili di cui si è dato conto in premessa), si tratta di appurare se è ravvisabile l’elemento soggettivo, nel senso sopra precisato, necessario a fondare una responsabilità civile dell’amministrazione comunale.

6.1. La ricorrente fonda la colpa (se non addirittura il dolo) del Comune di Fiumicino sulla circostanza che non era stata condotta, già in sede di rilascio del p.d.c. n. 32/2014, un’accurata e attenta analisi della relativa documentazione, emergendo già dagli elaborati grafici allegati all’istanza della Società costruttrice che l’intervento edilizio “ appariva violativo delle norme sulle distanze tra pareti finestrate di edifici antistanti ” (cfr. ad es. pag. 13), con conseguente “ gravissimo difetto di istruttoria ”, acuito dal rigetto della richiesta di annullamento in autotutela formulata dalla Sig.ra AN.

Purtuttavia, rileva il Collegio che in tale istanza (prodotta in atti sub doc. 5 allegato al ricorso) si invocava solo genericamente il mancato rispetto della norma di P.R.G. sulle distanze legali, affermando che “ la nuova costruzione avrà, infatti, una distanza inferiore a quella consentita dal P.R.G. dall’immobile di proprietà ” della Sig.ra AN, senza ulteriori specificazioni di sorta. Nemmeno con l’odierno ricorso è stato precisato in quale punto di tali elaborati progettuali emergesse in maniera chiara e lampante il mancato rispetto delle distanze legali.

Di contro, nella memoria ex art. 73 cod. proc. amm. del 23 gennaio 2026 la difesa comunale ha riprodotto graficamente il contenuto della relazione di accompagnamento alla richiesta di p.d.c. presentata illo tempore dalla Immobiliare Focene Tre, nella parte in cui trattava il tema del distacco della palazzina dal confine nord e della distanza tra pareti finestrate calcolata rispetto all’edificio della Sig.ra AN (cfr. pag. 13): in tale documento detta distanza è stata espressamente quantificata in misura superiore a 10 metri, con l’ulteriore precisazione “ Non si considerano ai fini del distacco gli elementi sporgenti quali balconi (…) con aggetti inferiori a ml 1.20 ”.

Ne consegue che dal materiale di causa non emergono elementi concreti che avrebbero reso il vizio evidente e chiaramente riconoscibile già al momento della presentazione dell’originaria istanza di p.d.c. n. 32/2014.

Invero, come esposto in premessa, la questione di fatto di cui trattasi ha imposto, in entrambi i gradi del giudizio incardinato avverso detto titolo edilizio, accurati approfondimenti istruttori. Oltretutto, il verificatore designato dal giudice d’appello si è avvalso, per la misurazione della distanza tra gli edifici frontistanti, dell’utilizzo di apposita strumentazione tecnica (come risulta dalla relazione conclusiva di verificazione del 6 giugno 2023, versata in atti al doc. 12 allegato al ricorso).

E’ indubbio, pertanto, che la situazione fattuale si presentava connotata da un significativo grado di complessità (o comunque di non linearità), e tale considerazione appare sufficiente, di per sé, ad escludere una rimproverabilità in capo al Comune.

6.2. A ciò si aggiunga anche l’esistenza di un’incertezza del quadro normativo di riferimento, rappresentato nel particolare caso di specie dalla disposizione dettata dall’art. 9.4, comma 10, delle N.T.A. del P.R.G. del Comune di Fiumicino (il quale prevede che la distanza sia calcolata anche tenuto conto di “ balconi, scale esterne, pensiline e gronde ”, aggiungendo che “ non si considerano ai fini del distacco gli elementi sporgenti quali balconi, scale esterne e pensiline con aggetti inferiori a mt 1,20 ”), che è stata infatti oggetto di diversa interpretazione nei due gradi di giudizio: nella sentenza del T.A.R. n. 2763/2021, infatti, si argomentava che “ Per tale ultima parte, la previsione non può essere tenuta in considerazione nel calcolo della distanza di 10 mt indicata dall’art. 9 del DM 1444 del 1968, quando la norma locale, come nel caso di specie, raggiunge balconi che, per natura e profondità, debbano invece essere presi in considerazione, sulla base delle massime di giurisprudenza sopra ricordate. Gli allegati fotografici, a tale proposito, confermano che, nel caso odierno, i balconi sono rilevanti: non rileva, in senso contrario, che una porzione di essi sia interna alla facciata, sicché a sporgere è l’ultimo tratto, di misura non superiore a mt 1,20: il balcone, apprezzato nella sua integrità costruttiva e funzionale, è con ogni evidenza prolungamento della vita abitativa (…) Il Tribunale, sulla base di queste premesse in diritto, ha perciò disposto CTU, allo scopo di verificare, in particolare, distanza e altezza. Con riguardo alle distanze, nel supplemento di istruttoria, il CTU ha erroneamente escluso i balconi, in applicazione dell’art. 9.4 delle NTA e dell’art. 165 del regolamento edilizio, stimando che essi non avessero aggetto superiore a mt 1,20. Si sono già specificate sopra le ragioni per le quali, invece, la distanza andasse calcolata dal punto di massima sporgenza dei balconi ”, mentre già nella sentenza non definitiva del Consiglio di Stato n. 8395/2021, confermata sul punto dalla sentenza conclusiva del giudizio d’appello, si legge che “ in punto di diritto, non si ravvisa alcun contrasto tra l’art. 9 del d.m. n. 1444/1968 e l’art. 9.4, comma 10, delle n.t.a. del p.r.g. del Comune di Fiumicino, non ponendosi quest’ultima norma comunale in collisione con la normativa statale, ma legittimamente integrandone e precisandone il contenuto precettivo laddove la norma di piano non considera – ai fini del calcolo delle distanze minime – «gli elementi sporgenti quali balconi, scale esterne e pensiline con aggetti inferiori a metri 1,20»: di conseguenza tali elementi sporgenti – con aggetti inferiori a 1,2 metri lineari – non devono essere considerati ai fini del computo della distanza ”, disponendo una verificazione al fine proprio di appurare “ con riguardo all’edificio realizzato in forza del permesso di costruire n. 32/2014, quale sia la lunghezza dello sporto dei balconi aggettanti, con specifico riguardo alla parte dei suddetti balconi totalmente esterna rispetto alla facciata dell’edificio ”.

6.3. Sulla scorta di tali argomentazioni non è fondatamente predicabile, ad avviso del Collegio, una “colpa” del Comune di Fiumicino nel rilascio del permesso di costruire, poi annullato, nel senso sopra precisato.

Né tantomeno la ricorrente può fondatamente ravvisare un comportamento “doloso” del Comune nell’avvenuta impugnazione, a suo dire “ infondata e pretestuosa ”, della sentenza del T.A.R., se solo si consideri che l’appello è stato parzialmente accolto dal Consiglio di Stato (con specifico riferimento al profilo dell’altezza del fabbricato, anch’esso oggetto di contestazione tra le parti).

7. Anche a voler prescindere da tale rilievo conclusivo, e dunque ritenere integrato, per ipotesi, l’elemento soggettivo della responsabilità civile dell’amministrazione, non è stata comunque offerta la prova del nesso causale tra l’atto illegittimo e il danno subito (cd danno-conseguenza), né di quest’ultimo elemento.

8. Va rammentato che, per granitica giurisprudenza, gli ordinari criteri di distribuzione dell'onere della prova ex art. 2697 c.c. implicano che gravi sul danneggiato la dimostrazione della sussistenza dei presupposti soggettivi e oggettivi della responsabilità extracontrattuale dell'amministrazione (cfr. ex multis recente T.A.R. Lazio, I quater, 26 gennaio 2026, 1391; Cons. Stato, sez. VII, 11 dicembre 2023 n. 10664; Cons. Stato sez. II, 7 gennaio 2022, n. 106). In particolare, l’onere della prova del danno subito deve essere assolto rigorosamente dalla parte che si assume danneggiata, spettando ad essa fornire la prova del pregiudizio e della sua entità.

9. Nel caso di specie, premesso che gli sviluppi procedimentali della vicenda portano a ritenere che quantomeno una parte della violazione lamentata dalla ricorrente sia stata medio tempore eliminata, avendo il Comune appurato, in sede di sopralluogo, l’avvenuta eliminazione della porzione di aggetto dei balconi che risulta inferiore alla distanza legale e dato atto della prossima adozione di un’ingiunzione demolitoria per i residui elementi architettonici, ad ogni buon conto non risulta essere stata convincentemente dimostrata la riconducibilità del danno che la ricorrente paventa agli specifici profili di illegittimità emersi nel caso di specie.

Va tenuto a mente come il giudicato amministrativo che ha definito il contenzioso avverso il p.d.c. n. 32/2014 non ha accertato l’illegittimità di per sé della palazzina edificata in forza di esso, che è risultata essere del tutto regolare (e dunque in linea con la normativa urbanistica) nel suo complessivo ingombro e soprattutto nella sua altezza, di talché la parte non potrebbe vantare alcun ipotetico “diritto” alla non edificazione sul fondo limitrofo o alla realizzazione di un fabbricato di minore impatto (soprattutto nel suo sviluppo verticale), risultando il titolo viziato limitatamente alla parte in cui era stata assentita la realizzazione di un edificio che, non già quanto alle sue pareti perimetrali ma limitatamente ad alcune parti che sono state specificamente individuate e “isolate” (balconi in aggetto, due pilastri di sostegno e muri laterali dei gradini di accesso alla scala “A”), violava la distanza minima di legge.

Ciò precisato, la ricorrente non ha offerto elementi oggettivi utili ad evidenziare in che termini i suddetti elementi architettonici abbiano inficiato il proprio “diritto di godimento della proprietà” e determinato, in concreto, un pregiudizio di portata e ammontare tale a quello paventato in ricorso.

La pretesa risarcitoria, infatti, per come è stata formulata e articolata sembrerebbe ricondurre il danno (di ammontare peraltro assai considerevole) non a questi specifici elementi, bensì all’intero edificio in sé considerato, nella sua complessiva consistenza, altezza e ingombro, tanto che la ricorrente lo descrive in termini tali da “ aver snaturato lo stato dei luoghi ”.

Ad avallare tale considerazione depone anche il contenuto della perizia di stima prodotta in atti (cfr. all. 15 al ricorso), che infatti delinea un pregiudizio (ivi complessivamente quantificato nella misura considerevole di euro 542.688,00 per la parte patrimoniale, cui si aggiungono ulteriori 100.000 euro a titolo di danno non patrimoniale) derivante dalla “ avvenuta edificazione della nuova palazzina ad una distanza di circa 7.82 m dalla proprietà AN ” (oltre si legge come “ ben 10 appartamenti sono edificati ad una distanza irrisoria dalla propria abitazione ”), obliterando però il fatto che questa era la distanza misurata dal verificatore rispetto ai soli balconi aggettanti.

In altri termini, non è stato dimostrato in che modo tale sforamento (che, lo si ribadisce, è riferibile solo ad alcune delle porzioni dell’edificio antistante, alcune delle quali nel frattempo regolarizzate) abbia cagionato:

i) il deprezzamento del valore di mercato della villetta della ricorrente nella misura significativa di ben euro 327.688,00 (calcolato peraltro muovendo da un valore stimato in oltre 3.000 euro al mq, che la difesa comunale eccepisce essere “ assolutamente fuori mercato per un cespite sito in località Focene di Fiumicino ”, contestando oltretutto, in radice, lo stesso metodo di stima impiegato dal perito);

ii) il deperimento e la totale inutilizzabilità dell’impianto di riscaldamento fotovoltaico a causa della completa eliminazione della luce solare diretta sull’immobile, con tutto quello che la parte deduce esserne conseguito (in termini di mancato risparmio energetico, nonché formazione di umidità e muffe e conseguente necessità di interventi manutentivi periodici), anche perché: la carta solare e le “proiezioni d’ombra sull’area oggetto di verifica” raffigurate nella perizia di parte non offrono elementi concreti per apprezzare tale profilo; le fatture prodotte in allegato al ricorso (per consumo gas e lavori di rifacimento intonaco, tinteggiatura ecc.) di per sé nulla provano in ordine allo stato di fatto dell’immobile (alcune di esse sono state peraltro contestate dalla difesa municipale); come anche messo in evidenza nella memoria ex art. 73 cod. proc. amm. del Comune, nella stessa perizia è riportata (a pag. 2) una foto aerea post-intervento dalla quale risulta palese come l’ombra prodotta dalla palazzina non arrivi ad oscurare la parete prospiciente della villetta della Sig.ra AN né la falda del tetto;

iii) la violazione del diritto alla privacy e alla riservatezza, sul presupposto che “ ben 8 appartamenti affacciano, rectius, sono praticamente all’interno della proprietà AN ad una distanza di meno di 7.82 metri lineari dalle proprie finestre ”, costringendola a tenerle chiuse “ al fine di non essere guardata dai vicini e per non sentire le voci del “quasi coinquilini” ”, affermazione che sembrerebbe ancora una volta sottintendere e alludere ad una pretesa totale inedificabilità del lotto adiacente. Ciò vale con riferimento anche al “danno temporaneo” (da “violazione dei diritti di veduta e completa perdita della propria riservatezza”), quantificato in ricorso nella misura considerevole di 450.000 euro.

Quanto alle spese legali, poi, è sufficiente evidenziare come esse sono state oggetto di liquidazione in sede giudiziale e dunque non costituiscono una voce di danno autonomamente risarcibile.

In altri termini, non solo non è stato allegato un pregiudizio apprezzabile in relazione alle violazioni effettivamente accertate dal giudice amministrativo, ma le diverse voci di danno descritte in ricorso non sono suffragate da elementi di prova concreti e convincenti.

10. In conclusione, la domanda risarcitoria è destituita di fondamento, con conseguente rigetto del ricorso.

11. Le spese di lite possono essere compensate in ragione della peculiarità delle questioni oggetto di disamina.

P.Q.M.

Il Tribunale Amministrativo Regionale per il Lazio (Sezione Seconda Quater), definitivamente pronunciando sul ricorso, come in epigrafe proposto, lo rigetta.

Compensa le spese.

Ordina che la presente sentenza sia eseguita dall'autorità amministrativa.

Così deciso in Roma nella camera di consiglio del giorno 24 febbraio 2026 con l'intervento dei magistrati:

AN IA, Presidente

ES OR CA, Primo Referendario, Estensore

Virginia Giorgini, Referendario

L'ESTENSORE	IL PRESIDENTE
ES OR CA	AN IA

IL SEGRETARIO