Pubblicato il 23/12/2025

N. 23643/2025 REG.PROV.COLL.

N. 06596/2024 REG.RIC.

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

Il Tribunale Amministrativo Regionale per il Lazio

(Sezione Quarta Ter)

ha pronunciato la presente

SENTENZA

sul ricorso numero di registro generale 6596 del 2024, proposto da Castello S.G.R S.p.A., in persona del legale rappresentante pro tempore , rappresentata e difesa dagli avvocati Francesco Paolo Francica, Carlo Lucioni e Roberta Valentini, con domicilio fisico eletto presso il loro studio in Milano, alla via Principe Amedeo n. 3, e domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia;

contro

Roma Capitale, in persona del legale rappresentante pro tempore, rappresentata e difesa dall'avvocato Giuseppe Paolo Alaimo, con domicilio fisico eletto presso l’Avvocatura capitolina in Roma alla via Del Tempio di Giove n. 21, e domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia;

nei confronti

Excelsia Nove S.r.l., non costituita in giudizio;

per l'annullamento

- della Determina Dirigenziale prot. n. QI/537039 sot. 01, recante “Reiezione istanza di Condono prot. 0/537039 sot. 01 del 06.12.2004 – Abuso in Viale di Tor di Quinto, 47 – 00191 – Municipio XV”;

- della nota prot. n. QI 2021/77732 del 21.04.2021 notificata in pari data dal Comune di Roma con la quale quest’ultimo, “al fine di procedere all’istruttoria della domanda di condono”, ha chiesto alla ricorrente di presentarsi presso gli Uffici competenti “munita” di documentazione meglio ivi indicata;

- della nota prot. n. QI 2023/149337 del 04.09.2023, recante “Comunicazione ai sensi dell'art.6, comma 2, della L.R. Lazio 12/2004, relativa all'istanza di Condono prot. 0/537039 sot.01”, trasmessa alla Ricorrente in pari data;

- della Relazione di Valutazione prot. QI/213669 del 30.11.2023, ancorché non conosciuta;

- nonché di ogni altro provvedimento, connesso, conseguente e presupposto, ad oggi non conosciuto, con espressa riserva di motivi aggiunti.

Visti il ricorso e i relativi allegati;

Visto l'atto di costituzione in giudizio di Roma Capitale;

Visti tutti gli atti della causa;

Relatore nell'udienza pubblica del giorno 2 dicembre 2025 la dott.ssa Monica GA e uditi per le parti i difensori come specificato nel verbale;

Ritenuto e considerato in fatto e diritto quanto segue.

FATTO e DIRITTO

1. Con il ricorso all’esame del Collegio, proposto dinanzi al Presidente della Repubblica e poi trasporto dinanzi a questo Tribunale a seguito di opposizione spiegata da parte resistente, la parte ricorrente impugna i provvedimenti in epigrafe indicati chiedendone l’annullamento. Oggetto della impugnazione principale è il rigetto, serbato con la Determinazione in epigrafe indicata, dell’istanza di condono prot. 0/537039 sot. 01 del 6 dicembre 2004 relativa ad un intervento abusivamente realizzato in Roma, al viale di Tor di Quinto, 47, e relativo ad un immobile rientrante nel fondo di investimento alternativo immobiliare di tipo chiuso, quotato, denominato “Risparmio Immobiliare Uno Energia” (il “Fondo”), gestito dalla stessa società ricorrente, e consistente nel cambio di destinazione d'uso da magazzino ad ufficio di una porzione di questo, con parziale chiusura della loggia al piano primo per mq.215,35 di superficie utile.

2. L’Amministrazione, riprendendo le conclusioni formulate dalla società Risorse per Roma a valle delle osservazioni prodotte dalla ricorrente in esito al preavviso di rigetto, motiva la reiezione della domanda di condono deducendo che nella documentazione presentata dalla ricorrente e, prima di essa, dalla sua dante causa in sede di presentazione della domanda di condono, risulterebbero mancanti:

- la planimetria catastale inerente alla variazione catastale n.297872 del 04.04.2003;

- l’elaborato grafico rappresentante lo stato dei luoghi ante e post operam ed indicante, nell’ante operam, i diversi titoli legittimanti gli interventi modificativi eseguiti sull’immobile dopo il rilascio delle concessioni in sanatoria che nel 2002 ne hanno legittimato la preesistenza. La richiesta di tale elaborato è stata giustificata dall’Amministrazione sulla base di questo argomento: “ nella rappresentazione dell'ante opera dell'elaborato grafico (mancante di timbro e firma del tecnico) presentato emergono delle difformità (tramezzature - realizzazione servizi - eliminazione/realizzazione scale) rispetto alla planimetria catastale (Fg.252 particella 32 sub. 501) inerente a quanto rilasciato dall'Ufficio Condono con sanatorie prot. n. 282485 e n. 282486 del 8.07.2002 (regolare preesistenza)”. Secondo il Comune tali difformità avrebbero dovuto essere giustificate mediante la produzione dei relativi titoli abilitativi edilizi, “ risultando altrimenti effettuate oltre i termini del condono e pertanto senza titolo ”;

- il certificato d'idoneità statica, non sostituibile, secondo il Comune, dalla Dichiarazione di mancanza di pregiudizio in ragione delle opere effettuate e della consistenza volumetrica interessata della variazione d'uso.

3. Il gravame è affidato ai seguenti motivi di censura:

“1. Eccesso di potere per carenza dei presupposti di fatto e/o carenza di istruttoria. – Eccesso di potere per contraddittorietà”.

Secondo la prospettazione ricorsuale la documentazione richiesta dal Comune con la nota del 21 aprile 2021 (prot. n. QI 2021/77732), richiamata anche nella nota prot. QI 2023/149337 del 4 settembre 2023 e, poi, nella Determinazione Dirigenziale prot. n. QI/537039 sot.01, oggetto del presente giudizio (consistente, come visto, nella Visura storica catastale e planimetria catastale inerente alla variazione del 2003, nel Certificato d’idoneità statica e nell’Elaborato grafico dell’ ante e post operam corredato della indicazione dei titoli legittimanti le modifiche intervenute rispetto alla preesistenza legittimata), sarebbe stata già depositata unitamente all’istanza del 2004 ed all’integrazione del 21 aprile 2021 (prot. n. QI 2021/77732) e comunque sarebbe stata nuovamente inviata il 19 settembre 2023, dopo il preavviso di rigetto.

La richiesta del certificato di idoneità statica (come prescritto dall'art. 4, c. 3 della L.R. 12/2004) sarebbe, comunque, ultronea, in quanto la dichiarazione di mancanza di pregiudizio prodotta sostituirebbe il certificato richiesto nella particolare fattispecie di abuso (cambio di destinazione d’uso).

Deduce inoltre parte ricorrente che le difformità riscontrate dal Comune fra lo stato ante operam del manufatto e quello emergente dalle concessioni in sanatoria già rilasciate nel 2002 sarebbero “giustificate” in quanto frutto di interventi eseguiti nel tempo, anche in pendenza del procedimento per il rilascio delle ridette concessioni, in esito a Dia e Scia.

Conclude in ogni caso ribadendo che i documenti richiesti dal Comune sarebbero stati già presenti agli atti del procedimento sin dal 2017 e, in ogni caso sarebbero stati prodotti con la nota del 19 settembre 2023 nel rispetto del termine di 60 giorni assegnato dalla stessa Amministrazione nel preavviso di rigetto del 4 settembre 2023.

“2. Violazione e/o falsa applicazione dell’art. 32, l. 326/2003 e della l.r. 12/2004. – Violazione e/o falsa applicazione dell’art. 1, l. 241/1990. – Violazione dei principi di celerità, efficienza ed economicità dell’azione amministrativa”.

Osserva ancora la ricorrente che la documentazione integrativa richiesta dal Comune di Roma non sarebbe prevista da alcuna delle norme speciali disciplinanti il condono. La richiesta dell’Amministrazione procedente avrebbe dunque una funzione meramente dilatoria e sarebbe stata formulata “ al solo scopo di rinviare (apparentemente sine die) la doverosa conclusione (positiva per la Ricorrente) del procedimento in oggetto, aggravando – contro ogni principio di buona amministrazione – in modo pretestuoso e inutile l’azione della PA procedente”;

“3. Violazione degli artt. 2 e 97 costituzione. – Violazione e/o falsa applicazione dell’art. 1, l. 241/1990. – Violazione dei principi di celerità, efficienza ed economicità dell’azione amministrativa. – Violazione dei principi di correttezza e buona fede”.

La ricorrente deduce infine che la richiesta di integrazione documentale sarebbe giunta a ben diciassette anni dall’invio dell’istanza di condono, periodo nel quale, pur avendo Roma Capitale analizzato la documentazione depositata con la domanda, non avrebbe mai evidenziato alcuna criticità in ordine alla sua completezza. In ragione di ciò, secondo la prospettazione della ricorrente, il rigetto serbato dall’Amministrazione e, prima di esso, la richiesta di integrazione documentale violerebbe i più basilari principi di buona fede e correttezza nei rapporti con il privato, oltre che di celerità e speditezza del procedimento.

4. Si è costituita Roma capitale resistendo al ricorso e chiedendone il rigetto.

5. In vista della udienza pubblica del 2 dicembre 2025 le parti hanno depositato reciproche memorie difensive.

6. Alla suindicata udienza la causa è stata trattenuta in decisione.

7. Il ricorso è infondato e va rigettato.

8. Preliminarmente va detto che la parte ricorrente, pur deducendo che la documentazione richiesta dal Comune con la nota del 21 aprile 2021 (prot. n. QI 2021/77732), richiamata anche nella nota prot. QI 2023/149337 del 4 settembre 2023 e, poi, nella Determinazione Dirigenziale prot. n. QI/537039 sot.01, oggetto del presente giudizio, sarebbe stata già depositata unitamente all’istanza del 2004 ed all’integrazione del 21 aprile 2021 (prot. n. QI 2021/77732) e comunque sarebbe stata nuovamente inviata il 19 settembre 2023, dopo il preavviso di rigetto, non fornisce evidenza di tale assunto, omettendo di produrre sia gli allegati alla domanda di condono del 2004, sia la nota di integrazione, con i suoi allegati del 21 aprile 2021, sia gli allegati alle osservazioni del 19 settembre 2023. Con riguardo a tale ultima nota si evince dalla stessa che la ricorrente in quella occasione avrebbe trasmesso, come allegati, visura storica catastale e planimetria, certificato di idoneità statica, elaborato grafico. Sennonchè, in assenza di tali allegati (non prodotti in giudizio), non è possibile considerare dimostrato l’assunto secondo il quale la ricorrente avrebbe prodotto, nel termine di 60 giorni concessole, proprio i documenti richiesti dalla P.A. ai fini del completamento della istruttoria.

In effetti, allo stato degli atti versati in giudizio, la specifica documentazione integrativa richiesta dal Comune di Roma, come dettagliata nella nota del 2021 e quivi riportata sub 2, non risulta prodotta dalla società ricorrente, nonostante nel preavviso di rigetto il Comune l’avesse espressamente preavvertita che, decorso il termine di 60 giorni dalla ricezione del preavviso senza che fosse stata trasmessa all’Ufficio scrivente la documentazione richiesta, si sarebbe proceduto al rigetto della istanza.

9. Né coglie nel segno quanto dedotto dalla parte ricorrente con riguardo alla circostanza secondo la quale la documentazione richiesta non sarebbe indicata quale documentazione necessariamente da allegare alla domanda di condono. Infatti nella fattispecie la richiesta della documentazione in argomento nasce dal riscontro di una anomalia in sede di istruttoria, puntualmente espressa e rappresentata dall’Amministrazione comunale già con la richiesta istruttoria del 2021 e ribadita nel preavviso di rigetto.

In particolare, la necessità della documentazione, come specificato dal Comune nella richiesta del 2021, ha trovato la sua ragione giustificatrice nella circostanza, espressa chiaramente dall’Amministrazione, che l'elaborato grafico agli atti del procedimento istruttorio aveva evidenziato difformità (tramezzature - realizzazione servizi - eliminazione/realizzazione scale) rispetto alla planimetria catastale corrispondente alle opere assentite con le ultime concessioni in sanatoria riguardanti il manufatto (prot. n. 282485 e n. 282486 dell’8 luglio 2002) e, dunque, con il preesistente stato come legittimato. Tale riscontro ha giustificato la richiesta di un elaborato grafico che rappresentasse lo stato ante e post operam dell'immobile indicando in sequenza gli interventi edilizi realizzati ed i corrispondenti titoli abilitativi. Trattasi di un elaborato grafico avente caratteristiche specifiche e volto a chiarire una situazione anomala riscontrata dal Comune che, tuttavia, la parte ricorrente non dimostra di aver prodotto, come non dimostra di aver prodotto la specifica planimetria catastale riferita alla situazione dell'immobile all'epoca dell'abuso e relativa alla variazione protocollo n. 297872 del 4 aprile 2003 ed il richiesto certificato d'idoneità statica.

Quanto a tale ultimo documento, invero, la parte ricorrente ne assume la sostituibilità con la dichiarazione di assenza di pregiudizio, sostenendo che il cambio di destinazione d’uso oggetto della domanda di condono non avrebbe comportato un aumento della volumetria né del carico urbanistico, senza, tuttavia, specificare, con dovizia di argomenti ed elementi fattuali, il fondamento di tale assunto e dimostrarlo.

10. Nemmeno rileva, ai fini dell’accertamento della illegittimità del provvedimento di diniego gravato, la circostanza, pure dedotta dalla ricorrente, secondo la quale l’Amministrazione avrebbe richiesto l’integrazione documentale dopo molti anni dalla domanda di condono, violando i principi di buona fede e correttezza che devono governare il rapporto fra P.A. e cittadino ed il legittimo affidamento di quest’ultimo.

Invero, nel settore edilizio, l’interesse privato, ancorché fondato su di un legittimo affidamento, non può trovare alcuna forma di tutela o bilanciamento con il preminente interesse collettivo e generale al rispetto della legalità e alla repressione di qualsivoglia forma di abuso. Ne deriva che, in forza del predetto interesse generale inderogabile, non si può ammettere l’esistenza di un legittimo affidamento del privato, la cui tutela porterebbe ad una situazione paradossale di tutela alla conservazione di un abuso (Cons. St., Sez. VI, 30 novembre 2023 n. 10335).

Ciò non significa che il comportamento tenuto dal Comune sia scevro da qualsiasi conseguenza: esso potrebbe, eventualmente, essere valutato ai fini di una eventuale azione risarcitoria; ma non può essere valutato quale causa di illegittimità degli atti impugnati.

11. In conclusione il ricorso è infondato e va rigettato.

12. Le spese seguono la soccombenza e sono liquidate come in dispositivo.

P.Q.M.

Il Tribunale Amministrativo Regionale per il Lazio (Sezione Quarta Ter), definitivamente pronunciando sul ricorso, come in epigrafe proposto, lo rigetta.

Condanna la parte ricorrente alla refusione delle spese di lite in favore del Comune di Roma, che liquida in euro 1.000,00 (mille /00), oltre accessori come per legge.

Ordina che la presente sentenza sia eseguita dall'autorità amministrativa.

Così deciso in Roma nella camera di consiglio del giorno 2 dicembre 2025 con l'intervento dei magistrati:

TA AR, Presidente

Monica GA, Referendario, Estensore

Valentino Battiloro, Referendario

L'ESTENSORE	IL PRESIDENTE
Monica GA	TA AR

IL SEGRETARIO