Pubblicato il 30/03/2026

N. 00411/2026 REG.PROV.COLL.

N. 00039/2025 REG.RIC.

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

Il Tribunale Amministrativo Regionale per la Puglia

(Sezione Terza)

ha pronunciato la presente

SENTENZA

sul ricorso numero di registro generale 39 del 2025, integrato da motivi aggiunti, proposto da
AN DA, rappresentato e difeso dall’avvocato Pierluigi Balducci, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia;

contro

Comune di Polignano A Mare, in persona del legale rappresentante pro tempore , rappresentato e difeso dall’avvocato Gennaro Rocco Notarnicola, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia;

per l’annullamento

dell’ordinanza n. 46 prot. 37207/21.10.2024, del Dirigente Area IV- Area Tecnica del Comune di Polignano, con la quale è stata ingiunta la demolizione, e il ripristino dello stato dei luoghi delle opere edilizie realizzate presso l’immobile sito in Polignano a Mare, c.da Serre snc, contraddistinto in catasto urbano al foglio di mappa 35, particella 378, subalterno 3 di proprietà della ricorrente.

Per quanto riguarda i motivi aggiunti presentati il giorno 12.3.2025:

per l’annullamento

del provvedimento del Dirigente IV Area Tecnica, prot. n. 4659/10.02.2024, recante annullamento della SCIA PROT. N. 28824/09.08.2018.

Per quanto riguarda i motivi aggiunti presentati il giorno 8.4.2025:

per l’annullamento

dell’ordinanza n. 6/2025 del Dirigente IV Area Tecnica, prot. n. 9202/20.03.2025, notificata il 27.03.2025, recante ripristino dello stato dei luoghi.

Visti il ricorso, i motivi aggiunti e i relativi allegati;

Visto l’atto di costituzione in giudizio del Comune di Polignano a Mare;

Visti tutti gli atti della causa;

Relatore nell’udienza pubblica del giorno 4 febbraio 2026 il dott. EN IA e uditi per le parti i difensori, avv.ti Pierluigi Balducci per la ricorrente e Gennaro Notarnicola per il Comune resistente;

Ritenuto e considerato in fatto e diritto quanto segue.

FATTO

1. Con atto notificato il 19.12.2024 e depositato il giorno 13.01.2025, parte ricorrente ha chiesto l’annullamento dell’ordinanza del 21.10.2024 con cui il Comune di Polignano a Mare ha ingiunto la demolizione di opere edilizie realizzate nella propria villa di campagna, sita in contrada Serre.

1.1. Ha allegato di essere proprietaria di un immobile rurale assentito con concessione edilizia n. 49 del 21.02.1996, a cui sono seguiti due titoli edilizi per la realizzazione di due cisterne attigue e modifiche all’intercapedine, e successiva autorizzazione di abitabilità del 19.06.2002.

Ha rappresentato che le opere contestate, consistenti in uno sbancamento, una cucina esterna e un vano tecnico, non costituirebbero abusi edilizi ma pertinenze o sistemazioni esterne già legittimate dal titolo originario.

1.2. Con primi motivi aggiunti depositati il 10.03.2025, la ricorrente ha impugnato il provvedimento del 10.02.2025, intervenuto nelle more, avente ad oggetto l’annullamento in autotutela della segnalazione certificata di inizio attività del 09.08.2018.

Ha dedotto la tardività dell’annullamento, intervenuto oltre il termine di dodici mesi, e l’insussistenza di una falsa rappresentazione dei fatti.

1.3. Con secondi motivi aggiunti depositati il giorno 08.04.2025 la parte ricorrente ha impugnato l’ordinanza di demolizione n. 6 del 20.03.2025, avente carattere integrativo rispetto alla precedente ingiunzione.

2. Si è costituito il Comune con memoria del 02.05.2025, resistendo al ricorso e ai motivi aggiunti.

Ha sostenuto la legittimità dell’autotutela tardiva a causa del mendacio contenuto nella segnalazione del 2018 circa la regolarità dello stato di fatto.

3. All’udienza del 02.04.2025 la causa è passata in decisione.

DIRITTO

4. Il ricorso, integrato dai motivi aggiunti, va accolto.

5. In primo luogo, gli interventi consistenti nella cucina in muratura, nel piccolo vano tecnico e nella scala di collegamento devono qualificarsi come pertinenze edilizie e non come autonomi volumi.

Tali manufatti presentano una dimensione effettivamente ridotta rispetto all’edificio principale e sono privi di un autonomo valore di mercato, esaurendo la propria finalità nel rapporto di servizio con l’abitazione rurale.

La loro realizzazione non ha comportato un aumento del carico urbanistico né la creazione di organismi edilizi integralmente diversi da quelli assentiti.

6. La principale questione da esaminare riguarda, piuttosto, lo sbancamento del piano campagna e la conseguente trasformazione del piano interrato, con ampliamento dell’intercapedine tra il muro perimetrale e la parete del terrapieno.

6.1. Il concetto di piano interrato risponde a un criterio tecnico preciso secondo cui tale livello si configura quando il solaio di copertura si trova interamente al di sotto della linea del terreno naturale o di sistemazione.

Sotto il profilo architettonico e urbanistico la definizione presuppone che non vi siano pareti perimetrali fuori terra e che l’intero volume risulti contenuto nel sottosuolo.

6.2. Nella fattispecie in esame si riscontra un paradosso morfologico legato alla natura scoscesa del terreno in contrada Serre.

Da un lato, la qualificazione di piano interrato appare corretta poiché la parte posteriore dell’immobile risulta completamente addossata alla collina con il solaio superiore posto a una quota inferiore rispetto al piano di campagna a monte.

In questa sezione dell’edificio la volumetria è effettivamente sottratta alla vista e non determina alcun impatto sull’assetto superficiale del territorio.

Dall’altro lato, la medesima definizione appare tecnicamente smentita dalla conformazione del prospetto rivolto a valle, dove si trova l’accesso al garage.

In corrispondenza di tale fronte il declivio naturale del suolo determina l’emersione non solo del solaio superiore ma dello stesso solaio inferiore che si attesta al livello del piazzale esterno.

Si verifica dunque una situazione in cui il medesimo livello possiede i tratti del piano interrato, se osservato da monte, e i tratti del piano fuori terra, se osservato da valle.

Questa ambiguità strutturale conferma che la classificazione operata nella concessione edilizia n. 49 del 21.02.1996 non costituisce una falsa rappresentazione della realtà ma una scelta di sintesi tecnica.

Si è inteso qualificare il piano in base alla sua funzione prevalente e alla sua parziale collocazione sottoterra senza che ciò implichi un artificio del privato e quindi una falsa rappresentazione dei fatti.

La presenza dell’ingresso al garage a quota stradale era già nota e visibile fin dalla fase del rustico e non è il risultato di uno sbancamento abusivo successivo, volto a trasformare un volume invisibile in uno seminterrato od addirittura in un fuori terra parziale.

In definitiva, la linea del terreno non è un piano orizzontale uniforme ma una superficie dinamica che segue l’andamento del declivio naturale, che appare quella descritta in ricorso anche considerato che - dalle foto - sembra che sia quello il lato di collegamento con la viabilità principale.

Questa situazione di incertezza morfologica colloca la qualificazione del piano nell’ambito dell’opinabilità tecnica della progettazione, validata dall’Amministrazione con il rilascio dei titoli originari.

7. Dalle risultanze documentali e fotografiche è emerso che il declivio naturale del terreno fosse presente sin dalla fase di costruzione dell’immobile, risalente al 1996.

Esaminando infatti, la foto dell’immobile allo stato rustico depositata il 13.1.2025, si può dire con ragionevole certezza che l’immagine sia stata scattata nel periodo compreso tra il 14.10.1996 ed il 19.06.2002, ossia tra l’ottenimento del titolo ma prima del completamento dei lavori.

La conformazione del suolo ha permesso l’accesso a raso al locale garage sin dalla realizzazione dello stabile, pur mantenendo la natura interrata della porzione retrostante del medesimo livello.

La presenza del grande albero al centro della foto conferma questa ricostruzione, non risultando verosimile l’installazione di un elemento ornamentale di tali dimensioni durante le fasi di cantiere o a seguito di significativi movimenti di terra.

Appare illogica, infatti, la piantumazione di un albero di alto fusto nel pieno delle opere di costruzione, circostanza che avvalora la preesistenza della quota di calpestio esterna.

In ogni caso, spettava al Comune fornire la prova del fatto impeditivo, dimostrando che la movimentazione del terreno è avvenuta in fase contestuale alla realizzazione dello stabile senza esserne stata prevista nella progettazione originaria.

Tale prova non è stata fornita dall’Amministrazione, che si è limitata a rilevare lo stato dei luoghi in epoca molto successiva.

8. Proprio con riguardo ai rilievi fotografici prodotti dal Comune, essi mostrano lo stato dei luoghi al 2015, ma non provano l’esecuzione di sbancamenti abusivi successivi al 1996.

Tali immagini satellitari si limitano a riprendere una situazione che, alla luce della foto del 1996, deve ritenersi preesistente e connaturata alla stessa costruzione del fabbricato e alla natura del declivio naturale.

Tali rilievi, quindi, pur attestando la consistenza dello stato dei luoghi al 2015, non forniscono alcuna prova circa l’epoca di realizzazione dell’intervento né smentiscono la tesi della sua preesistenza rispetto alla costruzione originaria.

La questione non riguarda, allora, la mera anteriorità dello sbancamento al 2015, ma la persistenza di una configurazione del terreno che è rimasta immutata sin dalla fase del rustico e che deve ritenersi già ricompresa nella valutazione tecnica della concessione n. 49 del 21.02.1996.

9. Il Collegio ritiene, in definitiva, che il volume del piano garage non possa considerarsi abusivo o frutto di una falsa rappresentazione, risolvibile nella dicotomia vero/falso, poiché l’accesso a tale vano era un elemento strutturale originario del fabbricato, correttamente riportato nelle planimetrie del 1996.

L’amministrazione ha già validato tale assetto quando ha rilasciato i titoli edilizi, ingenerando un preciso affidamento del privato nella regolarità delle proprie opere.

Ciò comporta l’accoglimento del ricorso introduttivo.

10. I primi motivi aggiunti diretti contro l’annullamento in autotutela della segnalazione certificata di inizio attività del 2018 sono anch’essi fondati.

Il provvedimento comunale del 10.02.2025 è intervenuto oltre il termine di dodici mesi e non sussiste la deroga alla limitazione temporale del potere repressivo legata alla falsa rappresentazione dei fatti.

La dichiarazione di conformità resa dal progettista nel 2018 si è basata sulla legittimità di uno stato dei luoghi consolidato e correttamente riportato nel 1996, nonostante l’andamento del terreno potesse apparire non chiaramente definito nelle planimetrie dell’epoca.

In assenza di un dolo o di un artificio volto a occultare deliberatamente la realtà, la mera divergenza tecnica su un profilo opinabile non permette di superare il termine decadenziale per l’esercizio dell’autotutela.

10.1. Sotto un ulteriore profilo, si osserva che le opere oggetto della segnalazione del 2018, consistenti nella chiusura di una veranda e in un ampliamento volumetrico al piano superiore, risultano del tutto autonome e scindibili rispetto alla conformazione del sottostante piano interrato.

L’Amministrazione non può utilizzare una asserita inesattezza riguardante una porzione dell’immobile del tutto distinta per esercitare i poteri repressivi su titoli edilizi ormai consolidati, con riguardo ad interventi che sono estranei all’oggetto della segnalazione.

Il nesso di causalità tra la dichiarazione infedele e l’ottenimento del titolo deve essere diretto.

La falsità deve essere stata determinante per l’assentibilità dell’intervento richiesto o deve aver inciso sui presupposti tecnici necessari per la validità del nuovo titolo.

Non è sufficiente la sola identità dell’immobile a giustificare una revisione integrale dei titoli pregressi.

Risulta priva di proporzione una misura che intervenga in autotutela tardiva approfittando di un profilo inconferente rispetto alle opere effettivamente segnalate.

11. L’annullamento dell’esercizio del potere di autotutela di cui al capo precedente travolge in via derivata anche l’ordinanza di demolizione n. 6 del 20.03.2025, tempestivamente impugnata.

In definitiva, il ricorso e i motivi aggiunti vanno accolti.

12. Le spese di lite possono compensarsi in considerazione della natura della controversia e della complessità della ricostruzione dello stato dei luoghi.

P.Q.M.

Il Tribunale Amministrativo Regionale per la Puglia (Sezione Terza), definitivamente pronunciando sul ricorso, come in epigrafe proposto ed integrato dai motivi aggiunti, lo accoglie e, per l’effetto, annulla i provvedimenti prot. n. 37207 del 21.10.2024, prot. n. 4659 del 10.02.2025 e prot. n. 9202 del 20.03.2025.

Compensa le spese di lite.

Ordina che la presente sentenza sia eseguita dall’autorità amministrativa.

Così deciso in Bari nella camera di consiglio del giorno 4 febbraio 2026 con l’intervento dei magistrati:

CE BL, Presidente

EN Ieva, Primo Referendario

EN IA, Referendario, Estensore

L'ESTENSORE	IL PRESIDENTE
EN IA	CE BL

IL SEGRETARIO