Sentenza n. 899/2026
Depositata il 27/01/2026
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Giustizia Tributaria di secondo grado della CAMPANIA Sezione 12, riunita in udienza il
12/01/2026 alle ore 11:00 con la seguente composizione collegiale:
VERRUSIO MARIO, Presidente
OC LE, EL
FEO FRANCESCO PAOLO, Giudice
in data 12/01/2026 ha pronunciato la seguente

SENTENZA

- sull'appello n. 7085/2024 depositato il 31/10/2024

proposto da

Ricorrente_1 - CF_Ricorrente_1
Difeso da
Difensore_1 - CF_Difensore_1
ed elettivamente domiciliato presso Email_1

contro

Ag. Entrate Direzione Provinciale Salerno
elettivamente domiciliato presso Email_2
Avente ad oggetto l'impugnazione di:
- pronuncia sentenza n. 2131/2024 emessa dalla Corte di Giustizia Tributaria Primo grado SALERNO sez. 3 e pubblicata il 14/05/2024
Atti impositivi:
- AVVISO DI LIQUIDAZIONE n. 20211T039640000 REGISTRO 2021
a seguito di discussione in pubblica udienza e visto il dispositivo n. 63/2026 depositato il 13/01/2026
Richieste delle parti: Ricorrente/Appellante: accoglimento dell'appello;
Resistente/Appellato: rigetto dell'appello;

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

La controversia riguarda l'avviso di rettifica e liquidazione n. 039640-000 emesso dall'Agenzia delle
Entrate – Direzione Provinciale di Salerno per imposta di registro relativa alla vendita, da parte del sig.
Ricorrente_1, di un locale commerciale sito in Salerno (foglio 64, particella 1590, sub 1, categoria C/1, mq 54) alla società Società_1 S.r.l. per il prezzo di € 65.000,00.
L'Ufficio ha rideterminato il valore dell'immobile in € 205.200,00 (pari a € 3.800/mq), applicando il valore minimo OMI e atti comparativi, con conseguente maggiore imposta e sanzioni.
Impugnato l'atto impositivo, la Corte di Giustizia Tributaria di primo grado di Salerno, con sentenza n.
2131/2024 del 14/05/2024, ha rigettato il ricorso del contribuente, confermando la legittimità dell'accertamento.
Propone appello il contribuente deducendo violazione e falsa applicazione dell'art. 51, comma 3, DPR
131/1986 e dell'art. 2697 c.c. (onere della prova). L'Ufficio avrebbe eluso la norma, assumendo a riferimento atti comparativi relativi a immobili eterogenei per ubicazione e caratteristiche: tre atti riguardano immobili di pregio commerciale (Indirizzo_1, Indirizzo_2) con valori a mq tra € 7.174 e
€ 8.629; altri tre atti riguardano immobili in zone centrali ma con valori tra € 4.071 e € 4.773.
L'immobile oggetto di vendita è in pessime condizioni, privo di utenze, con ingresso in traversa cieca, come provato da perizia giurata allegata.
Il primo giudice ha ritenuto congruo il valore OMI, ma tali quotazioni non costituiscono prova del valore venale, ma solo indicazioni di massima, laddove l'accertamento deve basarsi su presunzioni gravi, precise e concordanti.
L'Ufficio si è costituito ribadendo la legittimità dell'accertamento, effettuato tenendo presente i valori OMI
e le condizioni dell'Immobile.

MOTIVI DELLA DECISIONE

L'appello è infondato.
Preliminarmente, va ribadito che l'avviso di liquidazione deve contenere "ab origine" la chiara esposizione delle ragioni di fatto e di diritto su cui si fonda, con un grado di determinatezza ed intellegibilità che permetta al contribuente l'esercizio non difficoltoso del proprio diritto di difesa, di talché eventuali lacune non possono essere colmate dall'amministrazione finanziaria con una motivazione postuma, resa nel corso del giudizio di impugnazione (Cass. n. 11284 del 07/04/2022, Rv. 664342)
Ebbene, in concreto, il contribuente è stato posto in condizione di conoscere an e quantum della pretesa:
l'avviso è motivato con indicazione dell'oggetto dell'imposizione, del valore accertato e dei criteri di determinazione (gli atti comparativi e i parametri OMI). D'altronde, la successiva difesa giudiziale svolta rappresenta indiretta conferma proprio della compiuta motivazione dell'atto.
Ciò considerato, nel merito, va premesso che la base imponibile è il valore venale in comune commercio alla data dell'atto (art. 43 DPR 131/86), non il corrispettivo dichiarato.
Ebbene, il valore è stato determinato ai sensi degli artt. 51 e 52 DPR 131/86, utilizzando il valore minimo
OMI e sei atti comparativi, fra i quali, anche escludendo i tre atti di pregio, il valore medio resta superiore a quello applicato dall'Ufficio; le concrete condizioni dell'immobile e il suo cattivo stato di manutenzione sono state correttamente valutate ed hanno condotto all'applicazione del valore minimo OMI.
La coerenza con i valori indicati dall'Osservatorio Mobiliare e la compiuta indicazione delle ragioni fondanti la pretesa danno conto dell'infondatezza dell'assunto sostenuto dall'appellante.
In conclusione, l'appello deve essere rigettato, con conseguente statuizione in ordine alle spese di lite, liquidate come in dispositivo.

P.Q.M.

Rigetta l'appello; condanna il contribuente a rifondere ad AdE le spese del grado che liquida in euro
800,00, senza alcuna altra maggiorazione.