Sentenza n. 370/2026
Depositata il 19/01/2026
REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Giustizia Tributaria di secondo grado del LAZIO Sezione 15, riunita in udienza il 04/12/2025 alle ore 11:00 con la seguente composizione collegiale:
ZZ PP, Presidente CELENTANO ROBERTO, Relatore FLAMINI LUIGI MARIA, Giudice
in data 04/12/2025 ha pronunciato la seguente
SENTENZA
- sull'appello n. 5227/2024 depositato il 12/11/2024
proposto da
Comune di Roma - Via Ostiense, 131/l 00154 Roma RM
elettivamente domiciliato presso Email_1
contro
Resistente_1 SR - P.IVA_1
Difeso da
Difensore_1 - CF_Difensore_1 Difensore_2 CF_Difensore_2 -
Email_2ed elettivamente domiciliato presso
Avente ad oggetto l'impugnazione di:
- pronuncia sentenza n. 4238/2024 emessa dalla Corte di Giustizia Tributaria Primo grado ROMA sez. 10 e pubblicata il 29/03/2024
Atti impositivi:
- AVVISO DI ACCERTAMENTO n. 662182114 IMU 2018
a seguito di discussione in pubblica udienza e visto il dispositivo n. 3856/2025 depositato il 11/12/2025
Richieste delle parti: Il difensore della parte contribuente si riporta agli atti depositati.


SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con ricorso in appello depositato il 12.11.2024, l'appellante Comune di Roma proponeva gravame innanzi l'intestata Corte di Giustizia Tributaria di 2 grado, avverso la sentenza n.4238/10/2024, della
Corte di Giustizia Tributaria di Roma, depositata in data 29/03/2024, emessa all'esito del giudizio promosso dalla ricorrente Resistente_1 SR , avverso l'avviso di accertamento n. 662182114, di importo pari ad € 620.504,54, relativo all' IMU 2018. La CGT 1 grado con la sentenza impugnata ha accolto il ricorso della contribuente avverso l'avviso di accertamento statuendo che la dedotta infondatezza della pretesa e l'insufficiente motivazione dell'atto impositivo costituiscono doglianze fondate, in quanto il Comune - nell'applicare un criterio volto ad attualizzare all'anno oggetto di accertamento il valore dell'area edificabile, tenendo conto del fattore tempo, ossia del numero di anni che intercorrono tra l'epoca della stima e il momento in cui l'area si presume trasformata - si è limitato ad invocare genericamente i parametri indicati nell'art. 5, comma
5, del D.Lgs. n. 504/92, sostenendo di aver applicato indici già evidenziati in precedenti avvisi di accertamento e finalizzati a determinare il valore incognito dell'area come differenza tra il valore di mercato dell'edificato, come si configurerebbe ad edificazione avvenuta, e tutti i costi necessari all'edificazione stessa, invero trascurando concreti elementi caratterizzanti l'area tassata. Tali assenti elementi concreti vengono invece alla luce nella perizia di stima prodotta dalla Società e redatta nel
2015. Tale perizia, rimasta incontestata da parte del Comune resistente, è composta da 16 pagine e n.
7 allegati, tra cui prezziari per tipologie edilizie, quotazioni di terreni, aerofoto, planimetrie. Dopo aver analizzato i lotti di terreno di cui è composta la superficie totale di mq 230.380, ed evidenziando per ciascuno di tali lotti le costruzioni rurali, i confini ferroviari, le espropriazioni per pubblica utilità
Società_1(invocate nel ricorso introduttivo e realizzate da spa), l'elaborato in parola ha determinato il valore unitario e complessivo, distinguendo tra due tipolgie edilizie dell'area in questione: per l'85% destinazione residenziale e per il 15% non residenziale. L'accertamento, nelle poche righe dedicate alla valutazione, non ha operato tale distinzione, cumulando tutta la valutazione su una esclusiva asserita destinazione di tipo residenziale, senza nulla motivare in proposito. Da quanto sopra esposto, emerge la nullità dell'avviso di accertamento per carenza di motivazione, conclusione sostenuta dalla pure emersa infondatezza della pretesa IMU, nonché delle relative sanzioni, esito giudiziale al quale sono giunte altre pronunce prodotte in atti dalla Parte ricorrente. Con il gravame proposto, l'appellante Comune, ritiene la sentenza di prime cure da riformare per errata pronuncia sul criterio adottato per la valutazione delle aree (I), e concludeva per l'accoglimento dell'appello proposto. Si costituiva in giudizio l'appellata contribuente, per l'infondatezza dell'appello proposto evidenziando la carenza ed erroneità di motivazione, il difetto di prova dell'avviso emesso, la violazione dell' obbligo di allegazione dei documenti, la violazione dell'articolo 7 della Legge n. 212/2000. l' infondatezza ed illegittimità della pretesa l'inedificabilità di fatto dell'area per mancata sottoscrizione della convenzione urbanistica e concludeva per il rigetto.
Seguivano memorie illustrative dell'appellata che ribadiva la infondatezza ed illegittimità della pretesa impositiva e segnalava le decisioni favorevoli alla società per gli anni di imposta 2016 e 2017 sia in primo che in secondo grado.
La controversia veniva quindi sottoposta all' esame di questa Corte all' udienza pubblica del 04 dicembre 2025, nel corso della quale, sulla scorta degli atti e dei documenti legittimamente prodotti, verificato le condizioni di ammissibilita', sentite le parti, udito il relatore, decideva come da dispositivo.

MOTIVI DELLA DECISIONE
L'appello proposto dal comune e' solo in parte fondato alla stregua delle seguenti motivazioni ed argomentazioni.
I Con sostanziale unico motivo di gravame l'appellante Comune eccepiva l'erroneita' dell'impugnata sentenza per errata pronuncia sul criterio adottato per la valutazione delle aree, non avendo il giudice di prime cure ritenuto corretta la stima del valore di mercato operata dal comune sulla base del criterio del cd. metodo della trasformazione, che consiste nel dedurre il valore incognito dell'area edificabile come differenza tra il valore di mercato dell'edificato, ad edificazione avvenuta, e tutti i costi necessari all'edificazione stessa (costi di trasformazione), metodo utilizzato in assenza di stima analitica comparativa (prezzi medi rilevati sul mercato dalla vendita di aree aventi analoghe caratteristiche) per la determinazione del valore venale in comune commercio al primo gennaio dell'anno di imposizione, avendo riguardo alla zona territoriale di ubicazione, all'indice di edificabilita' alla destinazione d'uso consentita, agli oneri per eventuali lavori di adattamento del terreno necessari per la costruzione;
detta metodologia utilizzata ed esplicata per gli anni di imposta immediatamente precedenti, ed in considerazione dell'assenza di intervenuti mutamenti urbanistici tali da influenzare il valore venale del terreno, l'Ufficio ha utilizzato, ai fini della stima, i medesimi criteri e valori gia' espressi nei precedenti atti di accertamento, operando esclusivamente l'allineamento del valore precedentemente determinato con le normali dinamiche del mercato immobiliare nel frattempo intervenute.
Tale motivo risulta solo in parte fondato. Il Collegio non ha ragioni per discostarsi dalle corrette statuizioni di primo grado di cui condivide le motivazioni, sebbene con conclusioni leggermente diverse. Il terreno, se pur inserito nel PRG nel 2008 non è stato ancora oggetto di convenzione urbanistica, e il procedimento di determinazione del valore dell'area, utilizzato dal Comune risulta viziato. Il Comune, nell'utilizzare un criterio volto ad attualizzare all'anno oggetto di accertamento il valore dell'area edificabile, tenendo conto del fattore tempo, ossia del numero di anni che intercorrono tra l'epoca della stima e il momento in cui l'area si presume trasformata, si è limitato ad invocare genericamente i parametri indicati nell'art. 5, comma 5, del D.Lgs. n. 504/92, sostenendo di aver applicato indici già evidenziati in precedenti avvisi di accertamento e finalizzati a determinare il valore incognito dell'area come differenza tra il valore di mercato dell'edificato, come si configurerebbe ad edificazione avvenuta, e tutti i costi necessari all'edificazione stessa, invero trascurando concreti elementi caratterizzanti l'area tassata, ovvero la mancata stipula della convenzione urbanistica, la cui attuazione è subordinata alla preliminare stipula di una Convenzione Urbanistica con Roma Capitale riguardante l'intero comprensorio urbanistico per almeno il 75% delle aree a fronte della quota del
17% posseduta dalla ricorrente, la zona periferica in cui è situata l'area, la circostanza che il terreno è interessato da un provvedimento di esproprio per la localizzazione di un'infrastruttura elettrica, la notevole riduzione dei prezzi di vendita rispetto alle rilevazioni ufficiali, ecc, La decisione adottata nel merito dal giudice di primo grado, contenente una motivazione esauriente e condivisibile, e va confermata nei principi. Ritiene infatti il Collegio che la metodologia di stima adottata dall'Ufficio non appare idonea a valorizzare il valore di mercato delle aree edificabili, anche in considerazione della circostanza che parte ricorrente ha allegato una perizia sul valore dei terreni
(individuato analiticamente in misura significativamente inferiore rispetto alla stima presunti va dell'Ufficio) rimasta oltretutto priva di contestazioni puntuali nel merito;
pertanto a giudizio della
Corte, l'utilizzo del criterio analitico comparativo, anche in presenza di un mercato con poche compravendite, appare molto più appropriato ai fini della corretta valorizzazione delle aree della Resistente_1 srl, metodologia che consente di valorizzare compiutamente le difficili situazioni di mercato coem del resto confermate dallo stesso Ufficio, ricorrendo comunque e certamente in modo significativo ai pochi ma disponibili dati informativi su compravendite similari.
Tali elementi concreti vengono invece alla luce nella perizia di stima prodotta dalla Società e redatta nel 2015. In tale perizia, dopo aver analizzato i lotti di terreno di cui è composta la superficie totale di mq 230.380, ed evidenziato per ciascuno di tali lotti le costruzioni rurali, i confini ferroviari, le espropriazioni per pubblica utilità, viene determinato il valore unitario e complessivo, distinguendo tra due tipologie edilizie dell'area in questione, ovvero per l'85% a destinazione residenziale e per il 15% non residenziale. Come emerge dalla relazione estimativa predisposta dall'Ing. Nominativo_2 nel mese di novembre 2015 il valore dell'area risulterebbe pari ad Euro 25.000.000,00 e tale valore va preso a riferimento per la determinazione dell'imposta dovuta dall'appellata nell'anno accertato, valore superiore a quello dichiarato dalla contribuente nell'originaria denuncia IMU presentata ed utilizzato nella determinazione dell'imposta dovuta. Alla luce di quanto sopra emergono evidenze sufficienti ad integrare le condivisibili statuizioni di prime cure, determinando definitivamente il valore delle aree edificabili nella misura indicata nella perizia di parte, allegata dalla resistente contribuente;
tutte le questioni teste' vagliate, esauriscono la vicenda sottoposta all'esame di questa Corte, e gli altri motivi di appello non esaminati espressamente sono stati ritenuti dal Collegio assorbiti ai fini della decisione.
Spese del giudizio La sostanziale reciproca soccombenza suggerisce a questa Corte di disporre la compensazione delle spese del presente grado di giudizio.

P.Q.M.


La Corte accoglie in parte l'appello come in motivazione. Spese compensate.
Cosi' deciso in Roma, nella camera di consiglio del 04 dicembre 2025.
il Relatore il Presidente
Dott. Roberto Celentano Dott. Giuseppe Mazzi firmato digitalmente firmato digitalmente