Sentenza n. 307/2026
Depositata il 12/01/2026
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Giustizia Tributaria di secondo grado della CAMPANIA Sezione 3, riunita in udienza il
25/06/2025 alle ore 09:00 con la seguente composizione collegiale:
MACRI' UBALDA, Presidente e Relatore
CANANZI FRANCESCO, Giudice
GAUDINO MARIA DELIA, Giudice
in data 25/06/2025 ha pronunciato la seguente

SENTENZA

- sull'appello n. 7807/2024 depositato il 25/11/2024

proposto da

Ricorrente_1 S.r.l. - P.IVA_1
Difeso da
Difensore_1 - CF_Difensore_1
Difensore_2 - CF_Difensore_2
ed elettivamente domiciliato presso Email_1

contro

Ag.entrate Ufficio Provinciale Di Napoli-Territorio - Sede 80100 Napoli NA
elettivamente domiciliato presso Email_2
Avente ad oggetto l'impugnazione di:
- pronuncia sentenza n. 6398/2024 emessa dalla Corte di Giustizia Tributaria Primo grado NAPOLI sez.
21 e pubblicata il 23/04/2024
Atti impositivi:
- AVVISO DI ACCERTAMENTO n. 2023NA0112310 CATASTO-RENDITA CATASTALE
a seguito di discussione in camera di consiglio e visto il dispositivo n. 4238/2025 depositato il
02/07/2025

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con atto di appello ritualmente notificato la Ricorrente_1 S.r.l. ha impugnato la sentenza della CGT di Napoli n. 6398/21/2024 che ha rigettato l'avviso di accertamento catastale n. AA84
TERRIT. ACCERTAMENTO CATASTALE 2023NA0112310 con cui è stata rettificata la rendita catastale di euro 17.956,64, proposta con un docfa e determinata quella nuova di euro 29.300,00 relativamente alla unità immobiliare ubicata al Consorzio_1 ed identificata al foglio daticatastali_1
L'appellante ha lamentato con il primo motivo la violazione e/o falsa applicazione dell'obbligo di motivare la sentenza come previsto dagli art. 111, comma 6, Cost. e 132 cod. proc. civ., con il secondo l'assenza di stima diretta dell'immobile, con il terzo l'assenza dei presupposti per la rettifica della rendita catastale, con il quarto l'adozione di errati criteri di stima. Ha chiesto la riforma della sentenza di primo grado con vittoria di spese di lite con attribuzione.
L'Agenzia delle entrate-territorio ha insistito sulla correttezza della sentenza di primo grado. Ha chiesto il rigetto dell'appello con vittoria delle spese.
All'udienza del 25 giugno 2025 il Collegio ha deciso la causa.

MOTIVI DELLA DECISIONE

L'appello è infondato.
Il primo motivo di appello è articolato in due parti. La prima riguarda l'inadeguatezza della motivazione della sentenza impugnata a far comprendere il percorso logico-argomentativo che ha giustificato il rigetto della domanda. L'eccezione è inconsistente, perché la Corte in primo grado ha ricostruito in fatto che la determinazione della rendita catastale era stata attribuita in seguito alla presentazione di un DOCFA per la fusione di due unità immobiliari in un unico spazio completamente ristrutturato. L'Ufficio, seguendo i grafici prodotti dal ricorrente, aveva applicato le indicazioni del d.P.R. n. 138 del 1998 e aveva provveduto al calcolo della rendita catastale ai sensi del d.P.R. n. 917 del 1986. La Corte ha dunque ritenuto in diritto che l'operato dell'Ufficio era stato corretto perché l'immobile era stato ristrutturato e ampliato con la fusione, ciò che giustificava la revisione al rialzo della rendita. La motivazione è dunque chiara e logica.
Nella seconda parte, l'appellante ha anche lamentato il difetto di motivazione del provvedimento da parte dell'Ufficio che aveva rivisto la stima aggiungendo una cifra a corpo di euro 406.356,00 sotto una non meglio specificata voce “spese oneri e profitti”, oltre a una non spiegata incidenza suolo e maggiorazione per complessivi euro 193.251,00, introducendo elementi di fatto nuovi alle indicazioni di parte nel DOCFA, che avrebbero dovuto indurre a una più penetrante motivazione.
Anche questa parte del motivo è inconsistente perché l'accertamento catastale reca le motivazioni della revisione della rendita e l'allegata stima sintetica del cespite. Risulta, dunque, che la verifica è stata effettuata ai sensi dell'art. 1, comma 3, d.m. n. 701/1994 con mezzi di accertamento informatici e riguarda, come detto, una dichiarazione di variazione con fusione degli originali subalterni 10, cat. D/8 e
R.C. euro 10.208,00 e sub 17, cat. D/8 e R.C. euro 12.054,18, rendite proposte e non accettate dall'Ufficio che ha constatato che si tratta di un immobile a destinazione commerciale, adibito alla vendita all'ingrosso di profumi, ubicato al CIS di Nola, ristrutturato con lavori terminati nel 2022 e composto di una porzione di fabbricato con elementi prefabbricati leggeri in cemento armato e di due livelli fuori terra, di cui il piano terra dell'altezza di 3,30 metri adibito a esposizione per la vendita, oltre ai servizi, e il primo piano di altezza compresa tra 3 metri e 3,30 metri adibito a uso deposito, uffici e servizi, livelli collegati tra loro da scale e montacarichi. L'Ufficio ha dato conto che i dati erano stati elaborati in confronto con altre unità del fabbricato, con applicativi specifici per la stima e con prontuari di settore. Il risultato finale è stato l'attribuzione della rendita di euro 29.300.
Il secondo motivo, che ha oggetto la mancata stima diretta, è infondato. Già la CGT di Napoli ha ricordato che la revisione delle rendite catastali urbane, in assenza di variazioni edilizie, non richiede la previa visita sopralluogo dell'ufficio né il sopralluogo è necessario quando il classamento consegua ad una denuncia di variazione presentata dal contribuente, atteso che le esigenze sottese al sopralluogo ed al contraddittorio si pongono solo in caso di accertamento d'ufficio giustificato da specifiche variazioni dell'immobile. Il principio va ribadito alla stregua della giurisprudenza di legittimità secondo cui in tema di classamento, l'attribuzione di rendita ai fabbricati a destinazione speciale o particolare, e specificamente quelli classificati nel gruppo catastale D), deve avvenire, come previsto anche dall'art. 7 del d.P.R. n. 604 del 1973, mediante "stima diretta", senza che ciò presupponga, peraltro, l'effettuazione di un previo sopralluogo, potendo l'Amministrazione legittimamente avvalersi della valutazione, purché mirata e specifica, delle risultanze documentali in suo possesso (tra le più recenti, Cass. n. 8529 del 2019, Rv.
653348 - 01).
Il terzo motivo, relativo alla mancanza dei presupposti legali della rettifica della rendita catastale, è del pari infondato.
L'appellante ha dichiarato di aver prodotto il DOCFA per procedere alla fusione di tre lotti di mq 723 ciascuno, il 623, il 624, provenienti da un precedente frazionamento e con una rendita attribuita di euro
11.863,92, e il 625 con rendita di euro 10.208. L'Ufficio ha verificato che le rendite originarie erano di
€ 10.208,00, per il sub 10, e di €12.054,18 (non euro 11.863,92), per il sub 17 e, considerati i miglioramenti apportati con la fusione e la ristrutturazione per un miglior godimento del bene, ha rettificato la rendita proposta con il DOCFA in € 17.956,64 portandola a euro 29.300. L'appellante, nella determinazione della nuova rendita, non ha tenuto conto dei miglioramenti e della sua maggiore capacità produttiva, ma ha anzi proposto una rendita inferiore alla somma delle due precedenti rendite, insistendo sulla valutazione comparativa con altri immobili con rendite molto più basse. Sennonché, non ha prodotto una relazione per contestare l'operato dell'Ufficio ma si è limitato a criticarlo genericamente. Infatti, non ha offerto sufficienti elementi per la comparazione con riguardo alle caratteristiche degli altri immobili e non ha contestato i criteri di estimo utilizzati dall'Ufficio e spiegati a pag. 9 e seguenti delle controdeduzioni in primo grado. In particolare, l'Ufficio ha chiarito che il suo compito non è quello di verificare il valore di mercato dell'immobile, bensì quello di indentificare il suo potenziale reddituale, secondo le condizioni e i criteri dell'ordinarietà e secondo una conduzione imprenditoriale di tipo medio del bene che prevede una ordinaria manutenzione dello stesso. La redditività, infatti, è un qualcosa che deve rimanere invariata nel tempo fino al sopraggiungere di qualche variazione nell'essenza del bene che ne modifichi il suo potenziale, a differenza del valore di mercato che, invece, è legato alla valutazione del momento e non è costante nel tempo.

Considerato che

non erano chiari i criteri di stima utilizzati dalla parte nel DOCFA, l'Ufficio ha proceduto a riformulare tutti i calcoli sulla base dei prontuari in uso. Tale attività non è stata contestata nel metodo né sono stati censurati i parametri di valutazione adoperati.
Infatti, con il quarto motivo l'appellante ha contestato la stima non sotto il profilo della reddittività bensì dei costi sostenuti per i capannoni, spiegando il peculiare sistema di funzionamento del Consorzio_1. Come pure ha contestato la mancata applicazione di una percentuale di abbattimento del costo di un immobile costruito nel 1980. Le argomentazioni sono eccentriche rispetto all'operato dell'Ufficio che non si è occupato del prezzo di mercato ma che ha ricalcolato la rendita catastale in funzione della migliore capacità produttiva e imprenditoriale dell'immobile dopo la fusione e le migliorie apportate.
L'appello va, pertanto, rigettato e le spese compensate in ragione della mancanza di un orientamento giurisprudenziale consolidato sul punto benché l'Ufficio abbia citato un precedente favorevole di questa
CGT n. 6002/14/2024.

P.Q.M.

Rigetta l'appello e compensa le spese