Sentenza n. 75/2026
Depositata il 10/02/2026
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Giustizia Tributaria di secondo grado della SARDEGNA Sezione 1, riunita in udienza il
06/02/2026 alle ore 09:30 con la seguente composizione collegiale:
ATZENI MANFREDO, Presidente
TT CO, Relatore
MURINO ANTONELLA, Giudice
in data 06/02/2026 ha pronunciato la seguente

SENTENZA

- sull'appello n. 321/2022 depositato il 23/05/2022

proposto da

Ricorrente_1 Srl - P.IVA_1
Difeso da
Difensore_1 - CF_Difensore_1
Rappresentato da Rappresentante_1 - CF_Rappresentante_1
ed elettivamente domiciliato presso Email_1

contro

Comune di Cagliari - Via Roma 145 09124 Cagliari CA
Difeso da
Difensore_2 - CF_Difensore_2
ed elettivamente domiciliato presso Email_2
Avente ad oggetto l'impugnazione di:
- pronuncia sentenza n. 584/2021 emessa dalla Commissione Tributaria Provinciale CAGLIARI sez. 1 e pubblicata il 22/11/2021
Atti impositivi:
- AVVISO DI ACCERTAMENTO n. 14L-58 IMU 2014
- AVVISO DI ACCERTAMENTO n. 14T-63 TASI 2014 a seguito di discussione in pubblica udienza
Richieste delle parti:
Ricorrente/Appellante: (Trascrizione delle eventuali richieste ammesse dal Presidente)
Resistente/Appellato: (Trascrizione delle eventuali richieste ammesse dal Presidente)

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Il Comune di Cagliari ha notificato alla società "Ricorrente_1 s.r.l.", l'avviso sopraindicato con cui ha accertato il mancato pagamento della somma dovuta a titolo di maggiore IMU per l'anno impositivo
2014 e per l'importo complessivo di euro 22.853,00, nonché l'avviso di accertamento n. 14T/63 del 3 dicembre
2019, avente ad oggetto il mancato pagamento della somma dovuta a titolo della maggiore TASI per l'anno impositivo 2014 e per l'importo complessivo di euro 2.209,00 relativamente agli immobili di proprietà della società e facenti parte del fabbricato situato nella Indirizzo_1.
La società ha presentato ricorso alla Commissione Tributaria Provinciale di Cagliari che, con sentenza n.
584/2021, lo ha respinto, con la condanna alle spese di €. 1.200.
L'Ricorrente_1 s.r.l. ha proposto appello avverso la sentenza chiedendone la riforma, mentre il Comune ne ha chiesto la conferma.
All'udienza del 6.02.2026 la causa è stata posta in discussione.

MOTIVI DELLA DECISIONE

La società ha appellato la sentenza eccependo che tutti gli immobili di sua proprietà facenti parte del fabbricato di Indirizzo_1, erano interessati da un intervento edilizio, per cui dovevano essere considerati di fatto inagibili per l'intero anno 2014 potendo dunque beneficiare della riduzione al 50% delle imposte IMU
e TASI dovute prevista dall'art. 8 del D. Lgs. n. 504/92. Al riguardo ha affermato che, pur non essendo stato seguito l'iter previsto dall'art. 8 del D. Lgs. n. 504/92 per la verifica delle condizioni di inagibilità degli immobili di cui sopra, le circostanze sopra descritte erano ben note al Comune.
Nella sentenza impugnata i primi giudici hanno affermato “In primis, sotto il profilo oggettivo, l'inagibilità e l'inabitabilità ricorrono solamente nel caso in cui si tratti di obiettiva inidoneità di un immobile ad essere utilizzato, per eventi dovuti ad obsolescenza o cattiva manutenzione (cedimenti, crepe, pericoli di crollo) o per carenze intrinseche (assenza di adeguati impianti e servizi). Si tratta, in altri termini, di una nozione di
"inagibilità" ed "inabitabilità" collegata al degrado fisico sopravvenuto dell'immobile. Nel caso di specie, invece, come risulta dalle citate pratiche SUAPE, il fabbricato è stato oggetto di lavori ("ristrutturazione completa degli appartamenti, con demolizione e spostamento dei tramezzi rifacimento di pavimenti e rivestimenti") che non rientrano nelle fattispecie citate per il riconoscimento della inagibilità. Si è trattato di un mero intervento economico di trasformazione. In secundis, non può non affermarsi come la condizione di inagibilità, per essere considerata dall'Amministrazione ai fini impositivi, debba essere innanzitutto dichiarata dal medesimo contribuente, non sussistendo la possibilità di richieste "equipollenti". La stessa disposizione esonerativa, infatti, prevede che l'inagibilità o inabitabilità debba essere accertata dall'Ufficio tecnico comunale con perizia a carico del proprietario, che deve allegare idonea documentazione alla dichiarazione, ovvero una dichiarazione sostitutiva ai sensi del D.P.R. n. 445/2000”
Nell'appello la società ha riproposto le stesse eccezioni indicate nel ricorso introduttivo, su cui i primi giudici si sono pronunciati con chiara ed esaustiva motivazione, che questa Corte condivide. Infatti, per ottenere la riduzione IMU per immobili inagibili:
§ L'immobile deve essere inutilizzato;

§ L'immobile deve essere libero, non locato, e non oggetto di interventi di demolizione o recupero edilizio.
La riduzione IMU, quindi, non è applicabile durante i lavori di ristrutturazione edilizia volti a risanare l'immobile o migliorare l'efficienza energetica, poiché l'immobile viene considerato utilizzato per tali scopi.
Per essere considerato inagibile un edificio deve presentare un deterioramento fisico verificatosi nel tempo, come nel caso di un edificio in rovina, pericolante o fatiscente, ovvero che versa in condizioni tali da richiedere interventi quali:
il restauro;
il risanamento conservativo;
talune ristrutturazioni edili.
Nel caso specifico, l'immobile de quo è stato oggetto di lavori di ripristino di impianti idro-termici-sanitari, gas, elettrico;
sostituzione di infissi;
opere di muratura, che non possono rientrare nella categoria di interventi di "risanamento conservativo" e pertanto non accedono alla riduzione IMU per fabbricati in corso di ristrutturazione.
In tal senso si è pronunciata la costante giurisprudenza della Suprema Corte, che ha affermato che la possibilità di ottenere la riduzione del 50% dell'IMU per gli immobili inagibili non si estende alle "attività puramente manutentive" e, ciò significa che questa agevolazione è specificamente destinata ai fabbricati che manifestano un degrado fisico improvviso o una disfunzione funzionale, strutturale o tecnologica.
Ai fini dell'applicazione della riduzione de qua devono considerarsi, dunque, inagibili o inabitabili, e di fatto non utilizzati, i fabbricati per i quali vengano a mancare i requisiti di cui all'articolo 24, comma 1, del d.P.R.
n. 380/2001 (Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia) e quindi nello specifico gli immobili che presentino un degrado fisico sopravvenuto (fabbricato diroccato, pericolante, fatiscente) o un'obsolescenza funzionale, strutturale e tecnologica (cfr. in tal senso, anche se con riferimento all'ICI, Cass. 19/11/2019 n. 29966 in motiv., che definisce condizione di inagibilità e inabitabilità in cui versi l'immobile l'«obiettiva inidoneità alla sua utilizzazione a causa dell'obsolescenza o cattiva manutenzione dello stesso o della presenza di carenze intrinseche»), non superabile con interventi di manutenzione, ordinaria o straordinaria;
” (Ord. Sez. 5 n. 5804/2023).
Ed i lavori eseguiti nell'immobile di Indirizzo_2, come precisato dal Comune e non contestato dalla società, si riferiscono a “lavori ("ristrutturazione completa degli appartamenti, con demolizione e spostamento dei tramezzi rifacimento di pavimenti e rivestimenti") che non rientrano nelle fattispecie citate per il riconoscimento della inagibilità. Si è trattato di un mero intervento economico di trasformazione “.
Si osserva, infine, che analoga vertenza, relativa all'anno 2015, è stata decisa dalla Commissione Tributaria
Provinciale di Cagliari con sentenza n. 403/2022, diventata definitiva per mancata impugnazione.
Per quanto sopra, si respinge l'appello. Le spese seguono la soccombenza e si liquidano in €. 2.000, oltre al 15% per spese generali.

P.Q.M.

La Corte respinge l'appello. Le spese seguono la soccombenza e si liquidano in €. 2.000, oltre al 15% per spese generali.
Cagliari, 6.02.2026 Il Giudice Relatore Il Presidente
Franco LA FR TZ