Sentenza n. 145/2026
Depositata il 08/01/2026
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Giustizia Tributaria di secondo grado del LAZIO Sezione 1, riunita in udienza il 25/11/2025 alle ore 09:30 con la seguente composizione collegiale:
TERRINONI PAOLA, Presidente
SAVO AMODIO TO, LA
PANNONE ANDREA, Giudice
in data 25/11/2025 ha pronunciato la seguente

SENTENZA

- sull'appello n. 374/2023 depositato il 19/01/2023

proposto da

Comune di Frosinone - Piazza Iv Dicembre 03100 Frosinone FR
Difeso da
Avv. Difensore_1 Difensore_2/o Il Comune - CF_Difensore_1
ed elettivamente domiciliato presso Email_1

contro

Resistente_1 S.r.l. Societa' Italiana Resistente_2 E Affini - P.IVA_1
Difeso da
Avv. Difensore_3 Difensore_2/o Lo Studio Dell'Avv. Difensore_4 - CF_Difensore_2
ed elettivamente domiciliato presso Email_2
Avente ad oggetto l'impugnazione di:
- pronuncia sentenza n. 274/2022 emessa dalla Commissione Tributaria Provinciale FROSINONE sez. 1
e pubblicata il 23/06/2022
Atti impositivi:
- AVVISO DI ACCERTAMENTO n. 976 IMU 2015
a seguito di discussione in pubblica udienza Richieste delle parti:
Ricorrente/Appellante: (Trascrizione delle eventuali richieste ammesse dal Presidente)
Resistente/Appellato: (Trascrizione delle eventuali richieste ammesse dal Presidente)

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Il Comune di Frosinone propone appello avverso la sentenza 23 giugno 2022 n. 274/2022, emessa dalla
Commissione tributaria provinciale di Frosinone, Sezione n. 1, con la quale è stato accolto il ricorso proposto da Resistente_1 S.r.l. (in seguito: la Società) per l'annullamento dell'avviso di accertamento IMU per l'anno 2015, per l'importo complessivo di 49.822,00 euro.
Le spese di giudizio sono state compensate fra le parti.
L'appellante premette che, per gli anni precedenti, erano stati notificati avvisi di accertamento per le stesse superfici di cui all'accertamento impugnato, ritenuti legittimi dalla Commissione tributaria regionale, Sezione
18, con le sentenze nn. 9504 e 9505 del 2016.
L'appellante deduce:
1) che erroneamente il primo Giudice non avrebbe considerato che, stante la presenza di servitù e di sedi stradali, non sarebbe stata tassata l'intera superficie delle aree e precisamente:
- per la particella 330 si sarebbe defalcata la superficie occupata da una strada di collegamento (per mq.
2585, residuando 969 mq);
- per la particella 326, il Comune avrebbe proceduto all'annullamento in autotutela della tassazione;

- per la particella 68 si sarebbe defalcata la superficie occupata da una strada (residuando 1275 mq) e riducendo l'imposta del 50% per la presenza di linee elettriche;

- per la particella 325 si sarebbe defalcata la superficie per la presenza sul terreno di un raccordo ferroviario e di una servitù di acquedotto (residuando 12760 mq, anziché 15.305 mq);
- stessa condotta per la particella 329, mentre le particelle 331, foglio 36 e 190, 6 e 101 foglio 38 sarebbero state tassate per la loro intera superficie.
Non si sarebbe tenuto conto, per le suindicate particelle 325 e 329, della “fascia di rispetto stradale”, in considerazione della natura conformativa e non espropriativa del vincolo;

2) che la nozione di “area edificabile” opererebbe automaticamente con l'inclusione del terreno nel piano regolatore generale, mentre i vincoli esistenti avrebbero incidenza esclusivamente sul valore delle aree stesse.
Nella specie, le superfici soggette a tributo insisterebbero nella zona “D” del P.R.G. e, precisamente, nella
“zona a servizi” e in quella “a destinazione produttiva”, in cui non esisterebbe alcun vincolo di inedificabilità assoluta.
I vincoli di rispetto stradale, inoltre, sarebbero caratterizzati da un'efficacia ex lege immediata e diretta, a prescindere dai piani urbanistici, ma non precluderebbero, ai fini volumetrici, il calcolo dell'intera superficie, così come sarebbe possibile ipotizzare de futuro l'eliminazione del vincolo stesso a seguito della realizzazione di opere pubbliche;
3) che, in ordine al vizio della motivazione dell'avviso di accertamento, la CTP sarebbe andata al di là di quanto richiesto dalla Società, che non si sarebbe doluta della mancat indicazione dei criteri impiegati per determinare il valore dei singoli beni, avendo avuto, per converso, tutti gli elementi idonei a contestare la legittimità dell'avviso di accertamento, tenuto conto altresì che esso, come già riferito, era stato preceduto da provvedimenti analoghi per altre annualità.
Il Comune, dichiarando di farlo per mero scrupolo difensivo, afferma di aver calcolato l'imposta sulla base di un valore di 12,50 euro per le zone a servizi e di 17,50 euro per quelle a destinazione produttiva, valore che rappresenta il 50% dell'imposta ordinariamente dovuta, riducendola ulteriormente, nella misura del 50%, per quelle soggette a vincolo (a verde, a servizi, aeroportuale).
Si è costituita in giudizio la Società, la quale evidenzia, in primo luogo, che le sentenze addotte dal Comune,
a lui favorevoli, oltre a non essere state prodotte in primo grado, non avrebbero tenuto conto della produzione documentale offerta in questa sede e sarebbero state seguite da altra, di segno contrario (CTR n, 2704/18 doc. 14).
Nel merito, assume l'inesistenza del dedotto vizio della motivazione della sentenza impugnata la quale avrebbe adeguatamente tenuto conto della concreta potenzialità edificatoria dei terreni di proprietà della
Società in relazione all'esistenza di vincoli insistenti sugli stessi, a cominciare da quello di rispetto autostradale, riguardanti i mappali 325, 329, 331 del foglio 36, nonché i mappali 68, 330 e 326.
Di tanto, la Società afferma di avere dato contezza documentale, a differenza del Comune che nulla di rilevante avrebbe prodotto, se non fotografie aeree, visure catastali e contratti di compravendita riferiti a terreni non equiparabili a quelli in questione.
Sostiene altresì che i vincoli anzidetti renderebbero inutilizzabili, anche ai fini di un'eventuale cessione di cubatura, le aree da essi interessate, mentre sarebbe del tutto ipotetica una loro eliminazione.
Nell'avviso di accertamento impugnato non vi sarebbe alcuna esplicitazione dei criteri seguiti dal Comune per procedere alla tassazione, omettendo il riferimento al vincolo della fascia autostradale, ai due elettrodotti che attraversano le particelle 325 e 329 e alla linea ferroviaria e all'acquedotto che interessano la particella
325.
All'udienza del 25 novembre 2025 la causa è andata in decisione.

MOTIVI DELLA DECISIONE

L'appello è fondato, dovendosi confermare quanto già deciso da questa Corte con le due decisioni invocate dal Comune di Frosinone.
Va premesso che il Legislatore del 2006 ha inteso chiarire che “un'area è da considerare fabbricabile se utilizzabile a scopo edificatorio in base allo strumento urbanistico generale adottato dal comune, indipendentemente dall'approvazione della regione e dall'adozione di strumenti attuativi del medesimo.”
La Corte di cassazione, con giurisprudenza consolidata (cfr., per tutte la sent, n. 25506/2006), come pure la Corte Costituzionale (con l'ordinanza n. 394/2008), hanno ritenuto valida la norma interpretativa, facendo distinzione fra la nozione di edificabilità “urbanistica” e quella “tributaria” ai fini ICI e, quindi, IMU:
- l'edificabilità urbanistica si concretizza nell'effettiva ed immediata possibilità edificatoria;

- l'edificabilità tributaria si configura allorché l'area risulti inclusa in una zona che il PRG qualifica come edificabile;
inoltre, i limiti di edificabilità non sottraggono l'area al regime tributario. Nella specie, posto che è incontroversa l'insistenza delle aree de quibus nello strumento urbanistico del
Comune di Frosinone e la loro qualificazione come aree fabbricabili, l'appellante ha dato contezza dei criteri seguiti per determinare il valore di queste ultime, operando su più piani distinti:
- in primo luogo, sottraendo alle superfici da tassare quelle occupate da infrastrutture pubbliche (strade);
- in secondo luogo, considerando i pesi e le servitù gravanti sulle aree (per tutti, quelli derivanti dall'esistenza di linee elettriche e di acquedotti);
- tenendo conto dell'esistenza di vincoli conformativi, di natura non espropriativa, e, in particolare, quelli di rispetto stradale, ai fini del calcolo delle potenzialità volumetriche che le aree in questione sono in grado di esprimere.
La valutazione delle aree, operata dall'appellante tramite il proprio Ufficio urbanistico, ha tenuto conto dei prezzi medi di mercato derivanti da atti pubblici di compravendita, apportando ad essi una riduzione del
50% del valore accertato, proprio per tenere conto dei limiti di edificabilità gravanti sulle aree.
A fronte di quanto esposto (e partitamente indicato nella precedente parte in “fatto”, che riporta i dati e le caratteristiche delle singole porzioni delle aree forniti dal Comune di Frosinone), la Società, nella sua memoria difensiva, insiste nel sostenere che la fascia autostradale di rispetto limiti le potenzialità edificatorie delle aree stesse, fino ad annullarle per quelle assoggettate alle prescrizioni del Codice della strada.
Trattasi di un aspetto che, come si è detto in precedenza, è stato considerato dall'appellante, in particolare applicando un abbattimento del 50% del valore altrimenti attribuibile alle aree stesse.
Non condivisibili risultano altresì le osservazioni critiche rivolte dalla Società nei confronti della documentazione prodotta in giudizio dal Comune, atteso che, contrariamente a quanto sostenuto dall'appellante, le planimetrie, opportunamente evidenziate in blu nella parte delle aree assoggettabili al tributo, danno contezza del criterio utilizzato per la contestata tassazione e, in particolare, delle porzioni di suolo considerate come potenzialmente edificabili.
Risulta smentito, quindi, quanto affermato nelle pagg. 8 e 9 della memoria difensiva della Società, laddove si sostiene la parzialità e l'imprecisione della documentazione prodotta dal Comune, contestando in particolare le planimetrie prodotte da quest'ultimo, definendole mere “fotografie aeree”, assumendo, puramente e semplicemente, che le stesse non rispecchierebbero l'effettivo stato dei luoghi e offrendo una lettura di quest'ultimo totalmente diversa, sia pure per alcune soltanto delle particelle assoggettate a tassazione.
In realtà, la rappresentazione dei luoghi, offerta dal Comune, risulta esaustiva e comunque non adeguatamente contestata, dal punto di vista probatorio, da controparte, non risultando all'uopo sufficiente il rinvio, puro e semplice, alla relazione di parte, sia pur asseverata.
L'elemento comunque decisivo, che depone a favore dell'operato dell'Ente, è che il dato non contestato – né contestabile – è che le aree sono classificate dallo strumento urbanistico come “edificatorie”, sicché, com'è giusto che sia, le doglianze della contribuente riguardano piuttosto il valore da attribuire alle stesse, dato, quindi, attinente strettamente al merito estimativo, ma che trova un preciso addentellato nel riferimento effettuato dal Comune di Frosinone ai contratti di compravendita di aree facenti parte del medesimo foglio di mappa di quelle in questione.
In proposito, non può assumere rilevanza la ripetuta obiezione in ordine alle differenze fra le due tipologie di aree poste a raffronto (in virtù del vincolo autostradale insistente su quelle di proprietà della Società), atteso che, come si è osservato in precedenza, il Comune ha apportato un considerevole abbattimento del valore di quelle in esame.
In conclusione, alla luce di quanto sopra esposto, l'appello va accolto.
Sussistono giusti motivi per disporre l'integrale compensazione fra le parti delle spese di entrambi i gradi di giudizio.

P.Q.M.

Accoglie l'appello del Comune. Spese del doppio grado di giudizio compensate tra le parti.