Sentenza n. 82/2026
Depositata il 30/01/2026
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Giustizia Tributaria di secondo grado della TOSCANA Sezione 3, riunita in udienza il
28/01/2026 alle ore 09:30 con la seguente composizione collegiale:
CELENZA FABRIZIO, Presidente
BELLE BRUNELLA, LA
BAGNAI FRANCESCO, Giudice
in data 28/01/2026 ha pronunciato la seguente

SENTENZA

- sull'appello n. 1441/2022 depositato il 05/12/2022

proposto da

Ricorrente_1 S.r.l. - P.IVA_1
Difeso da
Difensore_1 - CF_Difensore_1
Difensore_2 - CF_Difensore_2
Rappresentato da Rappresentante_1 - CF_Rappresentante_1
Rappresentante difeso da
Difensore_2 - CF_Difensore_2
ed elettivamente domiciliato presso Email_1

contro

Comune di Castiglione Della Pescaia - Strada Provinciale Del Padule 58043 Castiglione Della Pescaia
GR
Difeso da
Difensore_3 C/o Comune - CF_Difensore_3
Difensore_4 - CF_Difensore_4
ed elettivamente domiciliato presso Email_2
Avente ad oggetto l'impugnazione di:
- pronuncia sentenza n. 43/2022 emessa dalla Commissione Tributaria Provinciale GROSSETO sez. 1 e pubblicata il 07/04/2022 Atti impositivi:
- AVVISO DI ACCERTAMENTO n. 54 IMU 2015
- AVVISO DI ACCERTAMENTO n. 55 IMU 2016
- AVVISO DI ACCERTAMENTO n. 56 IMU 2017
- AVVISO DI ACCERTAMENTO n. 57 IMU 2018
- AVVISO DI ACCERTAMENTO n. 58 IMU 2019
- sull'appello n. 524/2025 depositato il 05/05/2025

proposto da

Ricorrente_1 S.r.l. In Pers Del L.r. Rappresentante_1 - P.IVA_1
Difeso da
Difensore_1 - CF_Difensore_1
Difensore_2 - CF_Difensore_2
Rappresentato da Rappresentante_1 - CF_Rappresentante_1
ed elettivamente domiciliato presso Email_3

contro

Comune di Castiglione Della Pescaia - Sp Del Padule 3 58043 Castiglione Della Pescaia GR
Difeso da
Difensore_4 - CF_Difensore_4
ed elettivamente domiciliato presso Email_4
Avente ad oggetto l'impugnazione di:
- pronuncia sentenza n. 40/2025 emessa dalla Corte di Giustizia Tributaria Primo grado GROSSETO sez.
2 e pubblicata il 04/02/2025
Atti impositivi:
- AVVISO DI ACCERTAMENTO n. 1270 IMU 2020
a seguito di discussione in pubblica udienza
Richieste delle parti:
Ricorrente: (Trascrizione delle conclusioni contenute nell'ultimo atto difensivo A CURA DEL RELATORE)
Resistente: (Trascrizione delle conclusioni contenute nell'ultimo atto difensivo A CURA DEL RELATORE)

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con distinti ricorsi proposti innanzi alla Commissione Tributaria Provinciale di Grosseto (ora Corte di Giustizia Tributaria di primo grado), la società Ricorrente_1 S.r.l. impugnava cinque avvisi di accertamento IMU in rettifica relativi alle annualità 2015, 2016, 2017, 2018 e 2019, emessi dal Comune di Castiglione della Pescaia sul presupposto del parziale versamento dell'imposta in relazione ad aree ritenute edificabili.
La società deduceva, in sintesi, l'inedificabilità sostanziale delle aree per vincoli idraulici e, in ogni caso,
l'erroneità della stima del valore venale per la mancata considerazione dei costi di mitigazione del rischio idraulico e per ulteriori profili estimativi (edilizia convenzionata).
Con sentenza n. 43/2022 (pronunciata il 06/04/2022 e depositata il 07/04/2022), la Corte di primo grado rigettava la richiesta di CTU, respingeva i primi due motivi e accoglieva parzialmente il terzo motivo riducendo il valore al metro quadro da euro 4.000,00 a euro 3.000,00, compensando le spese di lite. Avverso tale decisione la società proponeva appello, iscritto al n. RGA 1441/2022. Il Comune si costituiva resistendo e proponeva appello incidentale.
Con distinto giudizio (RGA 524/2025) la società impugnava l'avviso di accertamento IMU in rettifica relativo all'annualità 2020.
Nel giudizio di primo grado veniva disposta CTU;
tuttavia, con sentenza n. 40/2025, la Corte di primo grado disattendeva le conclusioni peritali, respingeva i primi due motivi e accoglieva il terzo motivo riducendo il valore per edilizia convenzionata a euro 3.000,00/mq, compensando le spese e ponendo le spese di CTU
a carico solidale delle parti nella misura del 50% ciascuna. Anche avverso tale decisione la società proponeva appello ed il Comune si costituiva resistendo e proponendo appello incidentale.
In sede di secondo grado, rilevata la connessione oggettiva e soggettiva delle controversie (identità delle parti, medesimo compendio fattuale e tecnico, sostanziale identità delle questioni di diritto), questa Corte disponeva la riunione dei procedimenti RGA 1441/2022 e RGA 524/2025 ai sensi dell'art. 29 del D.Lgs. 31 dicembre 1992, n. 546.
Considerata la complessità dei profili tecnici (elevato rischio idraulico/idrogeologico, fattibilità edificatoria, incidenza dei costi di mitigazione sulla stima del valore venale), nell'esercizio dei poteri istruttori di cui all'art. 7 del D.Lgs. n. 546/1992, la Corte disponeva consulenza tecnica d'ufficio, nominando C.T.U. l'arch. Nominativo_1 e, quale esperto in geologia, il dott. geol. Nominativo_2, con quesito volto ad accertare se le aree potessero essere considerate suscettibili di trasformazione urbanistica edificatoria e, tenuto conto delle problematiche relative all'elevato rischio idraulico e ai costi delle opere necessarie ai fini dell'edificazione, quale fosse il corretto valore venale ai fini dell'imposizione IMU.
Il difensore della contribuente nominava quale consulente tecnico di parte l'arch. Nominativo_3; il Comune nominava quale consulente di parte il dott. Nominativo_4.
I consulenti d'ufficio depositavano relazione in data 3 novembre 2025, premettendo, fra l'altro, che:
– nel periodo 2015–2020 si assiste ad un generale abbassamento del valore venale ai fini IMU (VVI) al netto dei costi di mitigazione del rischio idraulico (CMRI);
– i costi di mitigazione, calcolati in riferimento al prezzario della Regione Toscana per l'anno 2014, sono verosimilmente aumentati nel medesimo periodo.
Concludevano, quindi, che il valore ai fini IMU delle aree in questione è pari a euro 0,00, poiché l'edificazione risulta del tutto antieconomica e particolarmente difficoltosa, anche perché le opere di mitigazione dovrebbero svolgersi in buona parte su aree non di proprietà della contribuente.
Ai fini catastali, i consulenti indicavano, con riferimento alle particelle esaminate:
– particella 1180: reddito dominicale € 1,55 – valore catastale € 174,38;
– particella 1181: reddito dominicale € 19,25 – valore catastale € 2.165,63;
– particella 772: reddito dominicale € 0,00 – valore catastale € 0,00.
A seguito del deposito della relazione, la contribuente, a mezzo del proprio CTP arch. Nominativo_3 , depositava osservazioni in data 19 ottobre 2025, esprimendo piena condivisione della stima del valore ai fini IMU effettuata dai consulenti d'ufficio.
Il Comune, a mezzo del CTP, dott. Nominativo_4 , depositava osservazioni in data 20 ottobre 2025, chiedendo la revisione della stima, sostenendo in sintesi che la valutazione dovesse limitarsi ai valori desumibili da parametri tabellari (anche OMI) e dalle prescrizioni urbanistiche, e che non potesse procedersi alla detrazione/considerazione di opere di mitigazione fuori dal lotto di proprietà, ritenute in parte di competenza di altri enti o influenzate da interventi comunali e sovracomunali.
I consulenti d'ufficio, con controdeduzioni depositate in data 3 novembre 2025, confutavano puntualmente le osservazioni del Comune, ribadendo che la determinazione del valore venale ai fini IMU non può prescindere dalla considerazione degli oneri necessari a rendere praticabile l'edificazione, inclusi i costi di mitigazione del rischio idraulico, e confermavano integralmente le conclusioni della relazione, ritenendo insussistenti motivi di modifica.
All'udienza del 28 gennaio 2026 la causa veniva discussa e trattenuta in decisione.

MOTIVI DELLA DECISIONE

Nei procedimenti riuniti gli appelli principali devono essere accolti perché fondati mentre devono essere respinti gli appelli incidentali.
Rileva la Corte che ai fini IMU per le aree fabbricabili, il valore rilevante ai fini della base imponibile è il valore venale in comune commercio al 1° gennaio dell'anno di imposizione (art. 1, comma 746, L. n. 160/2019), avuto riguardo, tra l'altro, alla zona di ubicazione, all'indice di edificabilità, alla destinazione d'uso consentita, agli oneri per eventuali lavori di adattamento del terreno necessari per la costruzione e ai prezzi medi di mercato di aree analoghe. Tali criteri riproducono quelli già previsti dall'art. 5, comma 5, del D.Lgs. 30 dicembre 1992, n. 504.
Quanto alla nozione di area fabbricabile rilevano altresì i criteri di cui all'art. 2 del D.Lgs. n. 504/1992, per quanto compatibili con la disciplina IMU vigente.
Ne consegue che la determinazione del valore venale ai fini IMU non può risolversi in una valutazione meramente formale della qualificazione urbanistica, dovendo riflettere la concreta commerciabilità e l'effettiva attitudine edificatoria, con considerazione necessaria dei vincoli e soprattutto degli oneri occorrenti per rendere effettivamente praticabile la trasformazione edificatoria (art. 1, comma 746, L. n. 160/2019; art. 5, comma 5, D.Lgs. n. 504/1992).
La consulenza tecnica d'ufficio disposta in appello, svolta dall'arch. Nominativo_1 con l'ausilio dell'esperto geologo dott. Nominativo_2, è completa, coerente e adeguatamente motivata, avendo considerato gli atti e le condizioni fisiche e vincolistiche delle aree, la disciplina del rischio idraulico/ idrogeologico e l'incidenza economica delle opere necessarie.
I consulenti hanno evidenziato che la mitigazione del rischio richiede opere di elevata complessità e costo, in parte insistenti su aree non di proprietà della contribuente;
circostanza questa che rende l'intervento non solo oneroso, ma anche difficoltoso sotto il profilo tecnico-amministrativo.
Tale assetto conduce – secondo un giudizio tecnico che il Collegio condivide – ad una radicale antieconomicità dell'operazione edificatoria.
In particolare, i consulenti hanno premesso che nel periodo 2015–2020 si registra un abbassamento del
VVI (valore venale ai fini IMU) al netto dei CMRI (costi di mitigazione del rischio idraulico) e che tali costi, stimati anche in base al prezzario della Regione Toscana (anno 2014), sono verosimilmente aumentati nel periodo;
ne consegue che il valore venale “in comune commercio” risulta integralmente assorbito dagli oneri necessari a rendere edificabili le aree e, quindi, deve essere determinato in euro 0,00 per tutte le annualità oggetto di causa.
La CTU ha ricondotto l'analisi alle specifiche particelle catastali considerate, fornendo altresì indicazioni ai fini catastali, in particolare:
– particella 1180: reddito dominicale € 1,55 – valore catastale € 174,38;
– particella 1181: reddito dominicale € 19,25 – valore catastale € 2.165,63;
– particella 772: reddito dominicale € 0,00 – valore catastale € 0,00.
Tali valori catastali, pur non costituendo parametro diretto della base imponibile IMU per le aree fabbricabili
(fondata sul valore venale), risultano coerenti con le conclusioni peritali circa l'assenza di un apprezzabile valore di mercato positivo in rapporto alle concrete condizioni di utilizzabilità, ai vincoli gravanti e agli oneri di adattamento necessari per l'edificazione.
A seguito del deposito dell'elaborato peritale, la contribuente, a mezzo del CTP arch. Nominativo_3, in data 19 ottobre 2025 ha espresso piena condivisione della stima del valore ai fini IMU.
Il Comune, a mezzo del CTP dott. Nominativo_4, in data 20 ottobre 2025, ha chiesto la revisione della stima, sostenendo la necessità di attenersi a valori tabellari (anche OMI) e alle prescrizioni urbanistiche, senza considerare/detrarre i costi di mitigazione riferiti a opere in parte esterne al lotto di proprietà o ritenute di competenza di altri enti.
I consulenti d'ufficio, con puntuali controdeduzioni depositate in data 3 novembre 2025, hanno confutato analiticamente tali rilievi, chiarendo che l'art. 1, comma 746, L. n. 160/2019 (come l'art. 5, comma 5, D.Lgs.
n. 504/1992) impone di valutare gli oneri necessari per l'adattamento del terreno ai fini della costruzione e, quindi, l'incidenza dei costi di mitigazione del rischio idraulico, ove necessari per rendere praticabile la trasformazione edificatoria;
hanno inoltre ribadito che la difficoltà di realizzazione delle opere, anche per l'insistenza su aree di terzi, e l'antieconomicità complessiva escludono un valore di mercato positivo.
Con tali controdeduzioni i consulenti hanno concluso che non sussistono motivi per modificare valutazioni e conclusioni della relazione, confermando integralmente la determinazione del valore venale ai fini IMU in euro 0,00 per le annualità oggetto di causa.
Ritiene questo giudice che le osservazioni del Comune, fondate su parametri tabellari e su atti generali di ricognizione dei valori, non siano idonee a superare l'accertamento tecnico effettuato in CTU sulle specifiche condizioni delle aree e sulle opere necessarie. Ne consegue l'illegittimità degli avvisi impugnati per tutte le annualità 2015–2019 e 2020, con conseguente accoglimento degli appelli principali.
Avuto riguardo all'appello incidentale del Comune che come si è detto questo giudice reputa infondato e, dunque, deve essere respinto, la Corte sottolinea che la delibera comunale di ricognizione dei valori (delibera
C.C. n. 31/2020), pur potendo costituire parametro presuntivo interno, non vincola la determinazione giudiziale della base imponibile, che resta ancorata al valore venale effettivo e verificabile in concreto.
Il giudice tributario, nell'esercizio dei poteri di cui all'art. 7 del D.Lgs. n. 546/1992, è legittimato a valutare gli elementi di stima e a disattendere parametri tabellari quando risultino incongrui rispetto alle condizioni reali del bene oggetto di imposizione, come accertate nel caso di specie dalla CTU.
La soccombenza dell'Ente impone la condanna alle spese di lite in favore della contribuente.
Le spese di consulenza tecnica d'ufficio seguono la soccombenza e vanno poste a carico del Comune per entrambi i gradi di giudizio.
La liquidazione dei compensi dei consulenti del presente grado è effettuata secondo la normativa in materia di spese di giustizia (D.P.R. 30 maggio 2002, n. 115) e secondo i criteri del D.M. 30 maggio 2002, come da riepilogo depositato, ritenuto congruo in relazione alla complessità e all'attività espletata, anche alla luce delle controdeduzioni del 3 novembre 2025.

P.Q.M.

La Corte, definitivamente pronunciando sui procedimenti riuniti RGA 1441/2022 e RGA 524/2025, accoglie gli appelli principali proposti dalla società Ricorrente_1 S.r.l. e respinge gli appelli incidentali del Comune di Castiglione della Pescaia. Annulla per l'effetto gli avvisi di accertamento IMU impugnati, relativi alle annualità
2015, 2016, 2017, 2018, 2019 e 2020.
Liquida in favore dei consulenti del presente grado, arch. Nominativo_1 (C.T.U.) e dott. geol. Nominativo_2
(esperto geologo), l'importo di euro 15.422,75 oltre Iva e cap, e euro 139,92 a titolo di spese.
Pone a carico del Comune di Castiglione della Pescaia le spese di consulenza di entrambi i gradi di giudizio e le spese di lite che liquida complessivamente per entrambi i gradi in euro 7.000,00, oltre accessori di legge come per legge.
Così deciso in Firenze, nella camera di consiglio del 28 gennaio 2026.