Sentenza n. 1696/2026
Depositata il 24/02/2026
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Giustizia Tributaria di secondo grado della CAMPANIA Sezione 3, riunita in udienza il
10/12/2025 alle ore 09:00 con la seguente composizione collegiale:
MACRI' UBALDA, Presidente
AN FO, Relatore
APONTE ROBERTO, Giudice
in data 10/12/2025 ha pronunciato la seguente

SENTENZA

- sull'appello n. 350/2025 depositato il 14/01/2025

proposto da

Ag.entrate Ufficio Provinciale Di Napoli-Territorio - Via Fabio Filzi N. 2 80100 Napoli NA
elettivamente domiciliato presso Email_1

contro

Resistente_1 - CF_Resistente_1
Difeso da
Difensore_1 - CF_Difensore_1
Difensore_2 - CF_Difensore_2
ed elettivamente domiciliato presso Email_2
Resistente_2 - CF_Resistente_2
Difeso da
Difensore_1 - CF_Difensore_1
Difensore_2 - CF_Difensore_2
Resistente_2 - CF_Resistente_2
ed elettivamente domiciliato presso Email_2
Avente ad oggetto l'impugnazione di:
- pronuncia sentenza n. 15542/2024 emessa dalla Corte di Giustizia Tributaria Primo grado NAPOLI sez. 15 e pubblicata il 08/11/2024
Atti impositivi:
- AVVISO DI ACCERTAMENTO n. NA0239411 - 2019 CATASTO-RENDITA CATASTALE 2019
a seguito di discussione in pubblica udienza e visto il dispositivo n. 7545/2025 depositato il
11/12/2025
Richieste delle parti:
Ricorrente/Appellante: si riporta agli atti depositati, chiedendone l'accoglimento
Resistente/Appellato: si riporta agli atti depositati, chiedendone l'accoglimento

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con sentenza n.15542/2024, depositata l'8-11-2024, la Corte di Giustizia di I grado di Napoli aveva accolto il ricorso proposto da Resistente_2 , Nominativo_2 e Resistente_1 avverso l'avviso di accertamento indicato in epigrafe.
Il Collegio di primo grado aveva premesso che il ricorrente Resistente_2 -nonché le comproprietarie
Nom_2 e Res_1, costituitesi successivamente- aveva impugnato l'avviso di accertamento catastale n.
NA0239411/2019 relativo all'immobile sito in Napoli alla Indirizzo_1, piani s2 ed s3, avente ad oggetto la nuova rendita attribuita a seguito di Docfa presentata in data 28.10.2018, con la quale si proponeva la rettifica del precedente classamento e rendita -D3 ed € 19.884,90- proponendosi la cat. D6 con rendita di
€ 5.599,00, lamentando che con l'atto impugnato l'Ufficio aveva accettato la nuova cat. D6 mantenendo la rendita pregressa di € 19.884,90 ed eccependo il difetto di motivazione e di istruttoria, nonché l'erroneità della rendita attribuita in relazione alle caratteristiche estrinseche ed intrinseche del bene, trattandosi di immobile collocato su 4 piani seminterrati, confinante su due lati con terrapieno, la cui destinazione commerciale, in quanto immobile adibito a scuola di ballo, risultava svalutata dalla difficoltà di accesso all'unica sala e dalla scarsa luminosità; inoltre anche le altre unità immobiliari censite in cat. D6 in zona limitrofa risultavano avere una rendita basata sula valore di € 1.000,00 al mq.
La Corte provinciale aveva quindi osservato: “… tale obbligo motivazionale risulta del tutto disatteso. Nell'atto impugnato l'Ufficio motiva il rigetto della rendita proposta facendo riferimento alle unità immobiliari censite nelle cat. D ed E “con stima diretta sulla base degli elementi economici e quantitativi riportati nella allegata relazione sintetica con riferimento al biennio 1988-1989”….richiamando inoltre “le disposizioni normative che regolano per CEU le operazioni dell'estimo catastale fondate su metodologie comparative…”; senza peraltro effettuare la visita diretta dell'immobile; in pratica l'ufficio non articola alcuna motivazione limitandosi a richiamare soltanto il complesso delle disposizioni normative regolative del settore: non illustra quali siano gli elementi di fatto che giustifichino il mantenimento della vecchia rendita nonostante l'accettazione della diversa categoria proposta. Né indica le caratteristiche specifiche tipologiche e costruttive dell'immobile censito giustificanti il mantenimento della rendita pregressa al cambio di destinazione d'uso, né gli elementi oggettivi di rilievo estimale né i dati comparativi con immobili di simili caratteristiche situati in zona limitrofa;
cosicché la rendita attribuita non risulta sorretta da sufficienti argomentazioni basate su elementi oggettivi e riscontrabili. Al contrario la perizia giurata depositata nel presente giudizio evidenzia la tipologia specifica dell'immobile, gli elementi costruttivi, e le peculiarità dell'immobile: ambienti quasi privi di aperture e finestre,
a ridosso di un terrapieno, finiture scadenti, altezza bassa con l'eccezione della sola sala interna;

ha inoltre documentato che altri immobili cat. D6 adibiti a palestra e con ubicazione più centrale e caratteristiche superiori hanno assegnate rendite di molto inferiori a quella assegnata all'immobile in oggetto.
La perizia allegata conclude, sulla base dei dati tecnici e di stima considerati ed illustrati, per l'attribuzione di una rendita di € 6.485,92, rendita che questo Collegio ritiene congrua ed adeguata alle caratteristiche estrinseche ed intrinseche dell'immobile come evidenziate nella perizia e non contestate dall'Ufficio …”.
Aveva compensato tra le parti le spese del giudizio.
Avverso la sentenza aveva proposto impugnazione l'Agenzia delle Entrate – Territorio, lamentandone l'erroneità: a) nella parte in cui contraddittoriamente dapprima aveva affermato il difetto di motivazione dell'atto impugnato e poi aveva esaminata la questione di merito, determinando la rendita catastale in misura diversa da quella indicata dal ricorrente nel OC;
b) nella parte in cui non aveva considerato che allorché la differenza tra rendita proposta e rendita attribuita derivi da una diversa valutazione tecnica sul valore dei beni, senza una modifica degli elementi di fatto indicati dal contribuente, l'obbligo di motivazione doveva ritenersi soddisfatto con la mera indicazione dei dati oggettivi (all'uopo richiamando Cass. Sez. 5, Ord.
n.16310/2024); c) nella parte in cui non aveva tenuto conto che l'Ufficio aveva formulato il classamento assegnato con l'avviso di accertamento impugnato nel rispetto dei principi dell'estimo catastale e, in particolare, proprio prendendo in considerazione quanto dichiarato dal contribuente nel Doc.fa, oltre che esaminando tutti i documenti dallo stesso allegati alla dichiarazione;
d) nella parte in cui non aveva valutato che sull'unità immobiliare in questione esisteva già sentenza della Corte di Cassazione che confermava il corretto operato dell'Ufficio (11166/2013). Aveva concluso per la conferma dell'atto impugnato;
con vittoria di spese e onorari.
Si era costituita la parte appellata Resistente_2 chiedendo il rigetto del gravame, siccome infondato;
con vittoria di spese e onorari, da attribuire ai difensori, anticipatari.
Con ordinanza n.1856/2025, depositata il 24-9-2025 (udienza 24-9-2025) la Corte aveva disposto l'integrazione del contraddittorio con le comproprietarie Nominativo_2 e Resistente_1, parti del giudizio di primo grado.
Integrato il contraddittorio, si era costituita la parte appellata Resistente_1, concludendo per il rigetto del gravame;
con vittoria di spese e onorari da attribuirsi ai difensori, anticipatari.
All'odierna udienza sono comparsi il rappresentante dell'Ufficio appellante e i difensori delle parti appellate che si sono riportati alle conclusioni rassegnate negli atti scritti.

MOTIVI DELLA DECISIONE

Osserva la Corte che il gravame è fondato e deve essere accolto.
A) L'atto impugnato era sufficientemente motivato tenuto conto che l'Ufficio aveva accettato la categoria indicata dalla parte dl OC (D6) e aveva confermato la rendita catastale preesistente: “considerando che i grafici allegati al Doc.Fa. sono analoghi a quelli già presenti in banca dati. Pertanto, si ripristina la rendita precedente di euro 19.884,90 definita a seguito di sentenza di cassazione n.11166/13”.
B) Correttamente era stata confermata la rendita catastale preesistente determinata a seguito di accertamento giudiziale (sentenza C.T. R. Campania n.145/27/07, depositata il 25-10-2007 e confermata dalla Corte di Cassazione con la sentenza n.11166/2013).
Non vi è ragione di ipotizzare che il valore di un immobile (e di conseguenza la rendita catastale), accertato con sentenza passata in giudicato, possa diminuire per il trascorre del tempo, senza il verificarsi di fatti eccezionali -non allegati- che ne riducano il valore, ponendosi tale assunto in contrasto con la regola di comune esperienza (fatto notorio), secondo cui nei centri abitati fortemente urbanizzati, quali quello dove insiste l'immobile di cui è processo (Indirizzo_1, nel centro del popolosissimo quartiere Vomero), il valore degli immobili nel tempo è naturalmente destinato ad aumentare. Peraltro, tra il passaggio in giudicato della sentenza che aveva definito il giudizio all'esito del quale era stato determinato la rendita catastale precedente (la sentenza della Suprema Corte che definiva il giudizio era stata depositata il 10-5-2013) e la presentazione del OC (2018) era trascorso un tempo brevissimo che certamente non giustificava alcuna diminuzione del valore dell'immobile e della rendita.
In altre e definitive parole, l'indicazione della minore rendita proposto nel OC era assolutamente ingiustificata e correttamente l'Ufficio l'aveva riportata a quella preesistente, già ritenuta congrua.
In conclusione, in accoglimento del gravame e in riforma della sentenza di primo, l'atto impugnato deve essere integralmente confermato.
Le spese del doppio grado di giudizio seguono la soccombenza e sono liquidate come da dispositivo.

P.Q.M.

Accoglie l'appello e condanna gli appellati al pagamento in favore dell'appellante delle spese di lite che liquida in euro 1.500 per competenze del primo grado ed euro 2.000 per competenze del secondo grado