Sentenza n. 266/2026
Depositata il 02/02/2026
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Giustizia Tributaria di secondo grado della LOMBARDIA Sezione 16, riunita in udienza il
05/11/2025 alle ore 09:30 con la seguente composizione collegiale:
LOCATELLI GIUSEPPE, Presidente
ANSALDI PIERO, OR
GHINETTI ANDREA PIO CARLO, Giudice
in data 05/11/2025 ha pronunciato la seguente

SENTENZA

- sull'appello n. 435/2025 depositato il 11/02/2025

proposto da

Ag. Entrate Direzione Provinciale I Di Milano
elettivamente domiciliato presso Email_1

contro

Resistente_1 - CF_Resistente_1
elettivamente domiciliato presso Email_2
Resistente_2 - CF_Resistente_2
Difeso da
Difensore_1 - CF_Difensore_1
ed elettivamente domiciliato presso Email_2
Resistente_3 Sas Di Resistente_2 E C. - P.IVA_1
Difeso da
Difensore_1 - CF_Difensore_1
Rappresentato da Resistente_2 - CF_Resistente_2
ed elettivamente domiciliato presso Email_2 Avente ad oggetto l'impugnazione di:
- pronuncia sentenza n. 2998/2024 emessa dalla Corte di Giustizia Tributaria Primo grado MILANO sez. 8
e pubblicata il 08/07/2024
Atti impositivi:
- AVVISO DI ACCERTAMENTO n. T9B02HV03386/2013 IRPEF-REDDITI IMPRESA (REGIMI
SEMPLIFICATI) 2008
a seguito di discussione in camera di consiglio e visto il dispositivo n. 2311/2025 depositato il
10/11/2025
Richieste delle parti:
Ricorrente/Appellante: come da richieste agli atti
Resistente/Appellato:come da richieste agli atti

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

La società Resistente_3 S.A.S. di Resistente_2 e C., a seguito di ordinanza n. 2737 pronunciata in data 12 gennaio 2023 dalla Suprema Corte di Cassazione, ha riassunto il giudizio con atto, notificato in data 29 luglio 2023, avverso l'avviso di accertamento , notificato in data 18 novembre 2013, con il quale l'Agenzia delle Entrate - Direzione Provinciale I di Milano ha rettificato la Dichiarazione presentata relativamente all'anno 2008, accertando, ai sensi dell'art. 39, comma 1, del D.P.R. 600/73, in capo alla società un maggior reddito di impresa per € 94.159,00 in forza di una maggior plusvalenza da cessione di immobile strumentale (cessione rientrante nel campo iva ma esente) , il cui maggior reddito è stato poi accertato per trasparenza in capo ai soci.
La ricorrente impugnava l'avviso di accertamento notificatole dall'Ufficio. Con sentenza numero 2686/2016 la Commissione Tributaria Provinciale di Milano accoglieva il ricorso, sentenza che veniva confermata dalla
Commissione tributaria Regionale Lombardia con sentenza n. 2297/2017 rigettando l'appello proposto dall'ufficio.
Tale sentenza di II grado e' stata oggetto di ricorso in cassazione da parte dell'ufficio con 2 motivi.
Con il primo motivo la ricorrente ha denunciato la nullità del giudizio a cui non avrebbero partecipato i soci della società, seppur litisconsorti
Con il secondo motivo la ricorrente ha eccepito la nullità della sentenza per difetto assoluto di motivazione, sub specie di motivazione apparente, in violazione dell'art. 132 cod. proc. civ.
La Cassazione, in accoglimento del primo motivo ha emesso ordinanza dichiarando la nullità del giudizio e, per l'effetto, ha cassato la sentenza impugnata, rimettendo gli atti alla Corte di giustizia tributaria di primo grado di Milano. La società contribuente ed uno solo dei 2 soci, avendo l'altro socio aderito all'accertamento personale, hanno proposto ricorso in riassunzione innanzi la CGT di primo grado, che con sentenza n. 2998/2024 ha accolto il ricorso con compensazione delle spese.
Avverso detta sentenza di primo grado, ha proposto appello l'ufficio che, con il primo motivo, si lamenta della motivazione ritenuta meramente apparente .
In particolare L'ufficio contesta la legittimità della sentenza impugnata, nella parte in cui il primo giudice ha ritenuto di accogliere il ricorso, facendo proprie le conclusioni a cui erano pervenuti i giudici della
Commissione Tributaria Provinciale con la sentenza n. 2686/2016, che quindi non avrebbe esplicitato le ragioni della decisione assunta e di conformità alla sentenza originaria di primo grado.
Con il secondo motivo di appello, l'ufficio eccepisce l' Erronea valutazione dei fatti di causa, ribadendo la legittimità del suo operato che sarebbe immune da vizi. In particolare l'ufficio rappresenta che la maggiore plusvalenza accertata a seguito della cessione dell'immobile avvenuta nel 2008 era conseguita alla rideterminazione del prezzo originario di acquisto dell'immobile risalente al 1992 sulla base della rendita catastale ad esso riferibile.
Tale rideterminazione si era resa necessaria in quanto la contribuente , con un unico atto e al prezzo complessivo di Lire 858.648.000, pari ad € 443.454,68, aveva acquistato nel 1992 la nuda proprietà di 7 immobili assumendo che non era stata in grado di indicare il criterio utilizzato nell'attribuire il relativo prezzo a ciascun immobile e disconoscendo cosi il valore di acquisto dell'immobile riportato nelle scritture contabili della società.
Evidenzia che alle rendita catastali di ciascun immobile sono stati applicati i moltiplicatori in vigore per il periodo dal 1° gennaio 1997 al 31 dicembre 2003, previsti, in base alla categoria catastale dell'immobile; i valori ottenuti sono stati scomputati del valore dell'usufrutto in quanto la vendita aveva riguardato solo la nuda proprietà.
Calcolato il valore della nuda proprietà dei singoli beni, l'ufficio ha poi ricavato la percentuale di incidenza di ciascuno di essi sul valore complessivo di € 555.397,75 per poi applicare tale percentuale sul prezzo complessivo di acquisto di € 443.454,68 , arrivando cosi a rideterminare il prezzo di acquisto dell'immobile venduto nel 2008.
Chiede quindi l'accoglimento dell'appello con vittoria di spese.
La società contribuente ed uno dei soci si sono costituiti contestando in toto quanto eccepito dall'ufficio, riproponendo tutte le loro difese .
Evidenziano in particolar modo che:
- l'ufficio non ha mai contestato la completezza e validità della documentazione anche contabile della società che è invece stata illegittimamente disattesa nei fatti
- che l'ufficio non ha mai specificato a quale delle 4 (quattro) differenti fattispecie elencate dall'art. 39, co. 1 del D.P.R. 60071973 l'Ufficio avesse inteso rifarsi nel sostenere la sua azione accertatrice.
- l'illegittimità dell'avviso nell'adozione del metodo catastale che invece è applicabile solo ai fini dell'imposta di registro ex art. 52 del D.P.R. 131/1986, metodologia del tutto arbitraria e non prevista dalla legge nell'ambito delle imposte dirette - errori metodologici nell' applicazione pratica di detta metodologia atteso che alcuni degli immobili alla data dell'acquisto non erano dotati di rendita catastale
- Indimostrabilità della rendita catastale utilizzata dall'Ufficio per la valorizzazione dell'immobile in questione che sarebbe frutto di una mera invenzione
- erroneità della stessa categoria catastale utilizzata dall'Ufficio (A/10) nella determinazione del valore catastale dell'immobile. Esso, infatti, al momento dell'acquisto nel 1992 era classificato (si veda il rogito notarile) nella differente categoria catastale C/2;
- erroneità della quantificazione del valore catastale al 1992 in quanto l'Ufficio utilizza coefficienti moltiplicatori validi solo dall'anno 1997 al 2003, perciò inapplicabili nel 1992;
- mancata considerazione da parte dell'Ufficio di qualsiasi elemento oggettivo di mercato, mentre il contribuente (già in sede di tentata adesione all'accertamento) aveva dimostrato dai listini immobiliari ufficiali dell'epoca la congruità del prezzo contabilizzato con quelli correnti sul mercato per quella tipologia di immobile
- il prezzo espresso dal mercato immobiliare di Milano, nel 1992 per l'immobile in esame, era del tutto analogo a quello che la contribuente aveva annotato nella propria contabilità al momento dell'acquisto dell'immobile
- il prezzo 'calcolato' per via catastale dall'Ufficio – invece- non ha attinenza alcuna con il prezzo di mercato.
Ritiene poi che la sentenza gravata sia stata adeguatamente motivata dal primo giudice nel richiamare le dinamiche dei prezzi sul mercato immobiliare quale ulteriore motivazione favorevole alla contribuente.
Chiede quindi la conferma della sentenza gravata con vittoria di spese.

MOTIVI DELLA DECISIONE

La risoluzione della lite si fonda sulla valutazione della legittimità o meno dell'accertamento operato dall'ufficio attraverso la ricostruzione effettuata del valore di acquisto per ciascun immobile acquistato dalla società (il cui valore d'acquisto era stato indicato nell'atto notarile a corpo per tutti gli immobili acquistati ) sulla base del criterio del valore catastale per ciascun bene e poi “spalmato” proporzionalmente tra i vari immobili tenendo conto dell'importo unitario dichiarato in atto di acquisto.
A giudizio di questa Corte l'operato dell'ufficio non è convincente a partire proprio dalla metodologia di ricostruzione del valore originario dei beni basata sul valore catastale che, come noto, è un criterio tipicamente utilizzato ai soli fini dell'imposta di registro ex art. 52 del D.P.R. 131/1986.
Ciò premesso , non è contestata dall'ufficio la regolare tenuta della contabilità – in regime semplificato- da parte della società che aveva annotato nei registri iva e nel libro dei cespiti ammortizzabili i valori degli immobili acquistati . Tale circostanza si riflette in punto di diritto anche in tema di violazione di legge della norma di riferimento dell'accertamento operato dall'ufficio – invero generica - in quanto in presenza di una regolare contabilità l'ufficio non può operare un accertamento presuntivo disattendendo le risultanze contabili
.
Ma la circostanza più censurabile è la metodologia utilizzata del valore catastale , invero atipica per gli accertamenti ai fini delle imposte dirette, utilizzata per ricalcolare il valore storico degli immobili per giungere alla rideterminazione della maggiore plusvalenza presuntivamente realizzata dalla contribuente all'atto della successiva vendita degli immobili avvenuta nel 2008 e , quindi, circa 16 anni dopo l'acquisto avvenuto, come riferito in precedenza, nel 1992.
La contribuente ha avuto modo di dimostrare poi che , innanzitutto, non tutti i cespiti all'atto dell'acquisto avevano avuto l'attribuzione di rendita , il che , conseguentemente, comporta l'oggettiva inapplicabilità del valore catastale né tantomeno l'ufficio ha provato né indicato il procedimento di calcolo utilizzato.
L'ufficio poi non ha tenuto conto della classificazione catastale (C/2) alla data di acquisto, atteso che nel calcolo del valore catastale ha erroneamente considerato tali cespiti quali A/10 (uffici) .
Inoltre, come dichiarato dallo stesso Ufficio , i calcoli dei valori catastali sono stati effettuati tenendo conto dei coefficienti moltiplicatori validi solo dall'anno 1997 al 2003, e, pertanto, si ritengono inappropriati per il calcolo del valore di acquisto avvenuto , come detto, nel 1992. inapplicabili nel 1992.
Va infine debitamente evidenziata la mancata considerazione da parte dell'Ufficio di qualsiasi elemento oggettivo di mercato (del 1992) , sebbene la contribuente abbia allegato dei listini immobiliari dell'epoca che avallerebbero la congruità dei valori di ciascun cespite secondo la tipologia a destinazione commerciale che avevano i cespiti alla data di acquisto.
In conclusione, tenuto anche conto del lungo lasso temporale intercorrente tra l'acquisto e la vendita , la ricostruzione del costo di acquisto degli immobili operata dall'ufficio si ritiene non ragionevole, non pertinente e non attendibile ai fini dell'accertato ricalcolo della plusvalenza realizzata all'atto della vendita.
L'appello dell'ufficio va quindi respinto.
Data la particolarità della materia e del thema decindendum si ritengono sussistere validi motivi per compensare le spese di lite.

P.Q.M.

La Corte di giustizia tributaria di secondo grado della Lombardia Sez. XVI, rigetta l'appello. Spese compensate.
Cosi deciso in Milano, li 5 novembre 2025
Il Giudice estensore – Piero Ansaldi
Il Presidente – Giuseppe Locatelli